我國房地產(chǎn)信托影響因素分析

汪峻竹

我國房地產(chǎn)信托影響因素分為系統(tǒng)性因素和非系統(tǒng)性影響因素。

一、系統(tǒng)性影響因素

（一）法律因素：由于信托的本質(zhì)實際上是一種法律委托關(guān)系，“一法兩規(guī)”是我國信托業(yè)的制度基礎(chǔ)。但是由于“一法兩規(guī)”出臺時間較早，已經(jīng)更不上信托業(yè)的發(fā)展速度，也不能適應(yīng)我國信托業(yè)快速發(fā)展的實際需要，甚至制約了相關(guān)業(yè)務(wù)和產(chǎn)品的發(fā)展與創(chuàng)新。完善的法律法規(guī)制度對支持我國房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)有著積極的推動作用和重要的意義。同時《證券法》并未將房地產(chǎn)投資信托（基金）納入證券范圍，因此導(dǎo)致其不能在二級市場流通交易，這也是不利于房地產(chǎn)信托市場流動性的提高與發(fā)展。另外，房地產(chǎn)投資信托在美國等地是不會被二次征稅的，并且還能夠得到相關(guān)政策的稅收優(yōu)惠，但是在我國，這與現(xiàn)行的稅收制度存在著一定矛盾。

（二）宏觀經(jīng)濟因素：由于房地產(chǎn)信托業(yè)與房地產(chǎn)市場具有息息相關(guān)的聯(lián)系，宏觀經(jīng)濟的運行情況往往會影響房地產(chǎn)市場的波動，進而向房地產(chǎn)信托進行傳導(dǎo)，擴散和放大房地產(chǎn)信托的運行風(fēng)險。而我國房地產(chǎn)業(yè)近年來受宏觀調(diào)控及房地產(chǎn)專項調(diào)控的政策影響，多重因素多重影響，房地產(chǎn)業(yè)運行周期性的影響對房地產(chǎn)信托業(yè)的影響也是較大的，容易引起系統(tǒng)性的風(fēng)險。

（三）金融風(fēng)險因素：金融風(fēng)險是指因為金融資產(chǎn)的價格變動而導(dǎo)致有可能引起損失的風(fēng)險。通常與利率波動、匯率波動、通貨膨脹率波動等因素有很大關(guān)系。最重要的兩個影響因素為利率和通貨膨脹兩個因素。利率的影響是最為普遍的，利率上漲，資產(chǎn)價值貶值，利率下跌，資產(chǎn)價值升值，因此利率因素對信托投資的收益率是產(chǎn)生了一定的影響。通貨膨脹率的影響也與利率類似。同時由于利率波動存在的不確定性，加之信托投資產(chǎn)品的期限限定嚴格，必須到期贖回，因此在信托投資期間利率的波動導(dǎo)致房地產(chǎn)信托投資的機會成本增加，有可能引起投資虧損。

（四）房地產(chǎn)市場因素：房地產(chǎn)信托的發(fā)展受房地產(chǎn)市場的影響很大，但房地產(chǎn)業(yè)作為我國的支柱行業(yè)，房地產(chǎn)市場波動又受宏觀經(jīng)濟運行以及相關(guān)政策影響較大。加之我國土地制度的特殊，導(dǎo)致土地價格成為了影響市場中的一個特殊因素存在，因此土地價格的波動以及建筑材料、宏觀經(jīng)濟運行共同對房地產(chǎn)信托造成了影響，房地產(chǎn)市場需求一旦變動，就會導(dǎo)致信托財產(chǎn)有發(fā)生損失的可能性。

二、非系統(tǒng)性影響因素

（一）項目性質(zhì)因素：房地產(chǎn)信托項目一般分為兩類，第一種是在房地產(chǎn)項目開發(fā)階段將信托資金借貸或者以入股的形式投資給房地產(chǎn)企業(yè)，作為項目的開發(fā)資金來源，未來在項目銷售后實現(xiàn)投資收益；第二種是在房地產(chǎn)項目建成后進行物業(yè)投資，挑選成熟物業(yè)，未來在項目成功運營出租后實現(xiàn)投資收益。但由于房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，環(huán)節(jié)繁雜，不確定性較高，加之市場不一定認可投資項目，因此項目的本身也是存在一定的潛在風(fēng)險，所以項目性質(zhì)的不同對于房地產(chǎn)信托的影響也是難以確定的。

（二）運營管理因素：一個房地產(chǎn)信托項目最終是否能夠成功和房地產(chǎn)企業(yè)的運營管理水平是分不開的。由于我國的房地產(chǎn)信托資金大部分投入了房地產(chǎn)項目的開發(fā)階段，因此這部分信托資金涉及到了到房地產(chǎn)項目開發(fā)的整個流程，包括土地購買、項目規(guī)劃、開工建設(shè)、營銷銷售、招商運營、后期管理等所有階段，無不依靠房地產(chǎn)開發(fā)商的項目操作能力、管理水平和開發(fā)經(jīng)驗。如果開發(fā)商運營能力和經(jīng)驗不足，那么很容易造成信托資金還款失敗，這也意味著信托資產(chǎn)的損失。

（三）信用風(fēng)險因素：信用風(fēng)險包括違約風(fēng)險和道德風(fēng)險。違約風(fēng)險是指信托公司未按合同約定履行兌付義務(wù)，導(dǎo)致投資人未按合同約定取得相應(yīng)的收益及取回本金。道德風(fēng)險是指信托公司未按合同約定履行相關(guān)信息的披露，甚至采取不正當(dāng)手段挪用、侵吞信托財產(chǎn)或者導(dǎo)致信托財產(chǎn)受到損失，從而導(dǎo)致投資者受損。同時，信托公司為了追求利益最大化，會將信托資金投入收益率最高的行業(yè)，因此收益率一直較高的房地產(chǎn)行業(yè)是信托公司的選擇之一，但是由于房地產(chǎn)市場波動較大，受政策影響也較大，因此這一投資渠道也是存在較大的不確定性，如果投資失敗會導(dǎo)致信托公司的財務(wù)風(fēng)險加大。同時，房地產(chǎn)企業(yè)也極有可能發(fā)生信用風(fēng)險，如瞞報企業(yè)財務(wù)信息及償債能力，甚至偽造財務(wù)報表，以取得信托資金的注入。所以，信托公司及房地產(chǎn)企業(yè)的信用風(fēng)險因素對房地產(chǎn)信托都是具有不利影響的。

（四）流動性風(fēng)險因素：從全國房地產(chǎn)信托運營情況來看，流動性風(fēng)險的影響因素也是較大的，房地產(chǎn)信托的本質(zhì)就決定了其流動性風(fēng)險的存在。在房地產(chǎn)信托運營期間中，信托資金的投入領(lǐng)域為實物土地、實物物業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)等，同時其擔(dān)保措施也是不動產(chǎn)抵押、質(zhì)押等，本來不動產(chǎn)的流動性就較差，交易時間較長。因此當(dāng)房地產(chǎn)市場低迷時，房地產(chǎn)企業(yè)難以償還資金，這時作為信托財產(chǎn)及抵押財產(chǎn)的相關(guān)物業(yè)也難以交易成功，短期內(nèi)，信托公司的兌付就會發(fā)生困難，流動性風(fēng)險隨之變大。