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    中國“以房養(yǎng)老”研究綜述

    2019-12-06 06:26:29司軍強(qiáng)
    商情 2019年49期
    關(guān)鍵詞:以房養(yǎng)老

    司軍強(qiáng)

    【摘要】“以房養(yǎng)老”作為一種新型的養(yǎng)老方式,將社會存量財(cái)富轉(zhuǎn)換為養(yǎng)老現(xiàn)金流,是對社會基本養(yǎng)老體系的有益補(bǔ)充。本文在國內(nèi)“以房養(yǎng)老”的研究基礎(chǔ)上,從市場供給、市場需求角度梳理了“以房養(yǎng)老”實(shí)施的可行性、具體實(shí)踐案例、國外的經(jīng)驗(yàn)啟示,結(jié)果表明“以房養(yǎng)老”在中國的普及有較大的局限性,得出政府擔(dān)保和資產(chǎn)證券化是市場培育的關(guān)鍵,并據(jù)此提出了綜合建議。

    【關(guān)鍵詞】以房養(yǎng)老 反向抵押貸款 以租養(yǎng)老 售房養(yǎng)老

    前言:“以房養(yǎng)老”模式起源于荷蘭, 而發(fā)展最成熟、最具代表性的是美國。上世紀(jì) 80年代, 美國出現(xiàn)了大量的“房子富翁、現(xiàn)金窮人”問題,于是“以房養(yǎng)老” 模式應(yīng)運(yùn)而生?!耙苑筐B(yǎng)老”作為新的養(yǎng)老模式早在2003年就已進(jìn)入中國,但在中國的推廣卻有點(diǎn)“水土不服”。

    一、“以房養(yǎng)老”的運(yùn)作模式

    目前,根據(jù)運(yùn)作主體的不同,“以房養(yǎng)老”的運(yùn)作模式主要有兩種模式:美國模式和新加坡模式,兩者的主要區(qū)別在于經(jīng)營機(jī)構(gòu)的不同,美國多以商業(yè)銀行為主,而新加坡則以有政府背景的公益性機(jī)構(gòu)為主。美國模式的放貸對象是有住房的老人。

    二、“以房養(yǎng)老”的市場需求

    就老齡化程度這一指標(biāo)來說,2000年我國進(jìn)入老齡社會,據(jù)國家計(jì)劃生育委員會預(yù)測,2050年我國的人口老化比例將達(dá)到31.27%,相對發(fā)達(dá)國家中人口老齡化程度最高的日本,我國將成為發(fā)展中國家中人口老齡化程度最高的國家,對此學(xué)者均認(rèn)為“以房養(yǎng)老”可以作為應(yīng)對老齡化的補(bǔ)充手段,而且伴隨老齡化程度的提高,“以房養(yǎng)老”的市場需求也會持續(xù)增長。

    三、“以房養(yǎng)老”的市場供給

    “以房養(yǎng)老”的市場供給方可人分為三類:政府、保險(xiǎn)公司、商業(yè)銀行,由于“以房養(yǎng)老”帶有一定程度的政府福利性質(zhì),所以政府在整個市場中扮演了重要角色。而保險(xiǎn)公司和商業(yè)銀行一般為法人主體,以盈利為目的,其參與市場供給的積極性主要受業(yè)務(wù)盈利及經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)狀況影響。由于“以房養(yǎng)老”模式發(fā)展最成熟、最具代表性的是美國,所以學(xué)者在研究“以房養(yǎng)老”的模式時,往往以美國的發(fā)展歷史為參考。

    參考美國“以房養(yǎng)老”市場的發(fā)展,政府擔(dān)保和資產(chǎn)證券化的實(shí)施均對市場供給的增加有促進(jìn)作用:由于房地產(chǎn)反向抵押業(yè)務(wù)的經(jīng)營周期較長,未來有極大的不確定性,政府提供擔(dān)保,可以降低保險(xiǎn)公司、商業(yè)銀行的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn);資產(chǎn)證券化可以幫助經(jīng)營機(jī)構(gòu)化解流動性風(fēng)險(xiǎn),通過出售抵押證券回籠資金,提高經(jīng)營機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)流動性。

    四、我國“以房養(yǎng)老”面臨的現(xiàn)實(shí)制約因素

    在人口急劇老齡化、傳統(tǒng)養(yǎng)老資源弱化和社會養(yǎng)老體系不健全的背景下,我國有不少城市和機(jī)構(gòu)相繼開始了“以房養(yǎng)老”的探索,尤以南京、上海、北京最具代表性,從效果上來看,但均以失敗告終,其背后的制約因素較為集中。

    (一)房屋使用壽命問題。

    改革開放以來,伴隨市場化經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,我國住房建設(shè)體質(zhì)也發(fā)生了相應(yīng)調(diào)整,所以在我國目前的房產(chǎn)存量中,商業(yè)住房、共有住房及自建住房等均占較大比例,反映在房屋質(zhì)量上也是參差不齊。我國房屋由于質(zhì)量差和拆遷頻繁,平均使用壽命在30年左右,與發(fā)達(dá)國家70年的房屋平均壽命差距甚遠(yuǎn)。在房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆和缺乏監(jiān)管的背景下,住房質(zhì)量差是我國房屋建筑中的通病。

    (二)土地使用年限問題

    與西方國家普遍實(shí)行的土地私有不同,我國實(shí)行的是土地國有制,房屋所有者擁有的只是房屋用地的使用權(quán)。《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定,居民商品房用地為70年;土地使用期滿,土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得。

    (三)我國居民住房模式不利于“以房養(yǎng)老”的推廣

    我國城市居民住房(商品房)大多為單元樓房或公寓式住宅,金融機(jī)構(gòu)在反向抵押貸款期滿獲得房屋產(chǎn)權(quán)后,可供盤活、回收資金的空間狹小,加70年產(chǎn)權(quán)限制,使得反向抵押到期后房產(chǎn)變現(xiàn)價值所剩無幾,所以金融機(jī)構(gòu)出于風(fēng)險(xiǎn)考慮便不敢輕易涉足“以房養(yǎng)老”。

    (四)金融保險(xiǎn)市場不完善阻礙“以房養(yǎng)老”的推行

    “以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)跨越的時間較長,對資金的需要量也較大,經(jīng)營機(jī)構(gòu)將資金運(yùn)用于該業(yè)務(wù),需要借助配套政策及金融工具分散風(fēng)險(xiǎn)。在我國由于市場管理經(jīng)驗(yàn)不足,還沒有專門的政府機(jī)構(gòu)參與“以房養(yǎng)老”的抵押擔(dān)保,而且鑒于系統(tǒng)能夠性金融風(fēng)險(xiǎn)的考慮,我國并未允許資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的大范圍開展。

    五、評述及對策建議

    “以房養(yǎng)老”模式作為基礎(chǔ)養(yǎng)老體系的補(bǔ)充,其社會效應(yīng)是積極地,雖然其在我國的推廣及應(yīng)用受到多種因素的制約,但從長遠(yuǎn)的角度來說,物質(zhì)基礎(chǔ)決定上層建筑,伴隨社會主義市場經(jīng)濟(jì)的完善,經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)及社會觀念均會逐漸轉(zhuǎn)變。

    為更好推進(jìn)“以房養(yǎng)老”市場的發(fā)展,借鑒國外經(jīng)驗(yàn),本文針對性的提出如下建議:

    (1)政府應(yīng)主動參與市場并提供擔(dān)保,為市場發(fā)展提供信用基礎(chǔ),雖然我國進(jìn)入老齡化的時間較晚,沒有相關(guān)的市場管理經(jīng)驗(yàn),但經(jīng)驗(yàn)是可以積累的,政府應(yīng)主動擔(dān)起責(zé)任。

    (2)資產(chǎn)證券化的應(yīng)用可大幅提高機(jī)構(gòu)參與“以房養(yǎng)老”市場的積極性,在金融風(fēng)險(xiǎn)可控的條件下,可以在在“以房養(yǎng)老”領(lǐng)域試行資產(chǎn)證券化,解決保險(xiǎn)公司及商業(yè)銀行的資金回籠問題。

    參考文獻(xiàn):

    [1]同春芬,吳楷楠.論“以房養(yǎng)老”對于失獨(dú)家庭的適用性問題——基于社會支持理論的視角[J].湖南社會科學(xué),2018,(04).

    [2]馬征.政策過程理論視角下“以房養(yǎng)老”推行困境的原因分析[J].河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)學(xué)報(bào),2018.

    [3]方永恒,葉芬.關(guān)于以房養(yǎng)老模式風(fēng)險(xiǎn)評價研究——基于可拓理論對西安市以房養(yǎng)老模式的分析[J].價格理論與實(shí)踐,2017,(09).

    [4]張紫菡.房地產(chǎn)行業(yè)利潤預(yù)測實(shí)證研究——以京津滬為例[J].經(jīng)濟(jì)師,2018,(03).

    [5]謝蘭. G房地產(chǎn)公司投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性研究[D].廣西大學(xué),2017.

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