以房養(yǎng)老模式可行性分析

張軒暢

[摘要]我國已于2000年就全面進(jìn)入老齡化社會。據(jù)第六次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，60歲以上老人占比1326%，同比顯著提高。我國現(xiàn)行的養(yǎng)老方式主要依靠傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老，以及近些年出現(xiàn)的社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。由于之前二十余年獨(dú)生子女國策的推行，“421”結(jié)構(gòu)式家庭已經(jīng)成為城市家庭人口結(jié)構(gòu)的主流構(gòu)成，這使得城市獨(dú)生子女的家庭養(yǎng)老模式逐漸變得力不從心。以房養(yǎng)老被認(rèn)為是在目前這種形勢下有效解決養(yǎng)老問題的新方向。

[關(guān)鍵詞]老齡化社會；人口結(jié)構(gòu)；寶雞；以房養(yǎng)老

[DOI]1013939/jcnkizgsc201608119

1引言

據(jù)第六次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，目前我國60歲及以上人口占比1326%，與上次相比上升293%。據(jù)國務(wù)院8月17日常務(wù)會議預(yù)期，我國史上第一個老年人口增長高峰將于“十二五”時期來臨。

本質(zhì)上而言，“以房養(yǎng)老”是一種反向的以房屋產(chǎn)權(quán)為抵押物的養(yǎng)老保險，在國外通常稱之為住房反向抵押貸款，它針對達(dá)到一定年紀(jì)的老齡人口可以選擇以出讓自有房屋產(chǎn)權(quán)的方式為質(zhì)押，于每個月或在固定的時間間隔由保險公司對申請人發(fā)放一定數(shù)目的借款，并同時保留申請人在其住所的居住權(quán)，直至申請人死亡后收回房屋產(chǎn)權(quán)及處置權(quán)的條約。

2國外成功操作模式

“以房養(yǎng)老”這種住房反向抵押貸款最早起源于荷蘭，用于解決當(dāng)?shù)刈》烤o張問題，后來于1961年傳入美國，在1984年經(jīng)過美國房屋計劃的科學(xué)精算后大幅成熟發(fā)展并于1987年取得國會支持，接著一年后列入HECM計劃。隨著人口老齡化問題的全球性蔓延，英國、加拿大以及中國香港都紛紛做出了自己的嘗試，結(jié)合本地區(qū)的特性，推行了適合的以房養(yǎng)老項目。

21美國住房反向抵押貸款操作模式

現(xiàn)在通行的方式主要分為HECM房屋價值轉(zhuǎn)換貸款計劃、 FM財務(wù)自由計劃和HK房屋保管者計劃。

（1）HECM主要是由政府主導(dǎo)的適用于房屋價值較低人群的貸款模式。其貸款機(jī)構(gòu)主要是由FHA授予的商業(yè)銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)。它優(yōu)于后兩種方式的最大特點(diǎn)是：由住房與城市發(fā)展部承擔(dān)保險機(jī)制的設(shè)計與管理，并同時為借款人與貸款人提供雙邊擔(dān)保。

（2）FM是由公共公司發(fā)起的適用于房屋價值中等的借款人的貸款模式。其貸款機(jī)構(gòu)為Fannie Mae這種貸款方式下可選擇的支付方式較為多樣，貸款人可以選擇終身支付、信用額度支付或其組合。目前該種方式無保險覆蓋。

（3）HK是屬于私營性質(zhì)由FFSF發(fā)起的適用于擁有較高價值房屋的借款人的貸款模式。在二級市場轉(zhuǎn)讓中，不同于前兩種模式下由FM購買合格的貸款，HK已經(jīng)實現(xiàn)了證券化轉(zhuǎn)讓方式。

22加拿大住房反向抵押貸款操作模式

加拿大在借鑒美國模式的基礎(chǔ)上，也于1986年推出了具有加拿大特色的反向住房抵押計劃CHIP。它的主要目標(biāo)客戶是退休人員。其最大特點(diǎn)是：提供給申請人的年金時無需繳稅的。其具體申請條件主要包括：年齡為62歲及以上人士，并且必須擁有其抵押房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)。

3國內(nèi)已有實踐經(jīng)驗

早在2003年3月，“倒按揭”的概念首次在我國被提出。于2006年創(chuàng)辦的幸福人壽保險公司就一直有參與“倒按揭”這種貸款模式的研發(fā)。銀監(jiān)會也于2011年9月就“以房養(yǎng)老”項目展開專項調(diào)查研究。在實踐方面，南京、上海、北京以及杭州等地都做出了不同嘗試，但出于各種各樣的具體原因，均以失敗告終。

31南京湯山“溫泉留園”老年公寓

2005年4月，南京湯山“溫泉留園”老年公寓率先在國內(nèi)開展了“以房養(yǎng)老、以房換養(yǎng)”模式。其具體操作方案是：針對年滿60周歲、擁有南京市本市60平方米以上住房產(chǎn)權(quán)且同時無子女親戚等法定繼承人的孤殘老人，可以在自愿的基礎(chǔ)上經(jīng)過公證將自有房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)抵押給老年公寓辦理老年公寓的入住，同時免交終身一切費(fèi)用。但據(jù)調(diào)查，最終只有4位老人辦理了該項業(yè)務(wù)，且因股東之間的經(jīng)濟(jì)糾紛問題最后全部搬出。該模式存在的最大缺陷是由于公眾對于私營企業(yè)的誠信度的不信任，致使很多有需求的老人沒有足夠的信心來辦理該業(yè)務(wù)。

32上海模式——“以房自助養(yǎng)老”

2007年，上海市公積金管理中心緊隨其后推出了“售后返租”的以房養(yǎng)老模式。其具體操作方案是：年滿65周歲，擁有50平方米以上房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的老人可以選擇將其擁有的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給上海公積金管理中心，并一次性取得房款。之后雙方經(jīng)過商議決定租期，再一次性由老人支付租金給公積金管理中心。同時由上海市公積金管理中心用作城市廉租房項目工程。

在實際操作中，一開始愿意嘗試這種養(yǎng)老方式的有超過20戶家庭，但后續(xù)由于子女的干涉，最終參與這種方式的家庭僅有一戶。相較于南京模式，上海模式的最大優(yōu)點(diǎn)是政府部門的介入。這在很大程度上打消了有意愿參與老人心中信任危機(jī)的顧慮。但上海市的房價始終位居全國前列，子女想要依靠自己的力量買一套房子壓力是非常大的，所以最后紛紛出現(xiàn)子女干涉的情形也是有其市場因素的。

4寶雞市基本情況概述

41寶雞市人口結(jié)構(gòu)概況

2010年全國第六次人口普查顯示，寶雞市全市常住人口為3716731人，同上次全國人口普查數(shù)據(jù)相比，十年共增加84380人，同比增長232%。共有家庭戶1028579戶，家庭戶人口為3475578人，平均每家338人，同比357人減少019人。從人口構(gòu)成比例看，0～14歲人口占比1469%，15～64歲人口占比7677%，65歲及以上占比854%。數(shù)據(jù)顯示，寶雞市人口結(jié)構(gòu)已全面邁入老齡化社會。

42寶雞市住房價格狀況

自2009年3月至2014年9月寶雞市商品住房簽約情況如下圖所示。

2009年3月至2014年9月寶雞市商品住房簽約情況

上圖顯示，寶雞市近5年的房地產(chǎn)市場呈以下特點(diǎn)：①單套住房面積在2009年3月至2011年9月基本上穩(wěn)定在100平方米，在100平方米均線上下小幅振動，而自2011年9月起小幅居于100平方米上方。②相較于全國商品房成交價格的變動趨勢，寶雞市商品房價格變動非常平穩(wěn)，上升幅度較小。

5目前寶雞市推行以房養(yǎng)老所遇到的阻礙

51思想觀念阻礙，對新鮮未知事物的恐懼心理

自古以來，“養(yǎng)兒防老”的思維已經(jīng)在國內(nèi)流傳數(shù)千年，家庭養(yǎng)老也確實是現(xiàn)行的主流養(yǎng)老模式。對于以房養(yǎng)老這個新生概念，絕大多數(shù)家庭都是陌生以及抗拒的。由于國內(nèi)目前尚未形成規(guī)模化、流程化、成熟化的先例，人們都對以房養(yǎng)老的風(fēng)險可控性有很大程度的擔(dān)憂。

52無政府介入，公信力缺失

以房養(yǎng)老的主要雙方當(dāng)事人是愿意接受房產(chǎn)并且提供養(yǎng)老后續(xù)物質(zhì)設(shè)施及人員配備支持的企業(yè)一方與抵押房產(chǎn)的老人一方，其中并沒有政府的介入，也就失去了政府公信力背后的國家擔(dān)保作為保障，使很大部分愿意嘗試這種養(yǎng)老方式的老年人失去信任感與嘗試的可能性。

53無保險公司介入，雙邊風(fēng)險敞口太大

總體而言，由于整個項目周期長、時間跨度大，這就使得在如此長的時間周期里，房地產(chǎn)價格的變動所帶來的風(fēng)險變得不可控，使得項目承攬方的企業(yè)背負(fù)了極大的風(fēng)險。對于項目中的老人而言，一旦企業(yè)由于周轉(zhuǎn)等方面出了問題，屆時自己的房產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)行了抵押，以后自己的養(yǎng)老問題就會變得無依無靠。綜合以上兩個方向考慮，雙方都需要保險公司的介入，來化解自身的風(fēng)險敞口。但目前，暫時未出現(xiàn)有能力且有意愿推出相關(guān)產(chǎn)品的保險公司。

6針對上述阻礙可行的改進(jìn)方式

61公眾媒體加大宣傳科普力度

公眾媒體如廣播電臺、電視臺、報刊等應(yīng)在適當(dāng)節(jié)目和時間區(qū)段進(jìn)行合理化宣傳，讓社會公眾從本質(zhì)上了解以房養(yǎng)老這件事情的狀況，進(jìn)行全面的理解，而不是依靠主觀上的猜想與判斷。從而在信息的完全披露和了解的基礎(chǔ)上進(jìn)行正確的、適合自己具體情況的判斷。

62鼓勵保險公司推出相應(yīng)產(chǎn)品，解決雙邊風(fēng)險敞口

保險行業(yè)監(jiān)管部門如保監(jiān)會等，應(yīng)該出臺相關(guān)的配合鼓勵性政策，以此來引導(dǎo)相關(guān)的配套保險產(chǎn)品更快地走向市場，從而從根本上解決以房養(yǎng)老這個項目的實施中存在的根本性問題——風(fēng)險敞口過大。