貸款抵押物拆遷滅失風(fēng)險(xiǎn)分析與防范化解對(duì)策研究

聶燕玲

[摘要]城市建設(shè)過(guò)程中，一些銀行貸款抵押的房產(chǎn)出現(xiàn)了拆遷的情況。當(dāng)?shù)盅何锉徊疬w時(shí)，銀行貸款就面臨抵押物滅失、抵押權(quán)落空的風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)行法律法規(guī)并未對(duì)拆遷部門(mén)對(duì)抵押權(quán)人的通知義務(wù)、抵押權(quán)人對(duì)拆遷補(bǔ)償?shù)膬?yōu)先權(quán)如何保障作出明確規(guī)定。要更好地維護(hù)抵押權(quán)人利益，需要從抵押物拆遷風(fēng)險(xiǎn)的事先防范和抵押物拆遷滅失的補(bǔ)救措施兩個(gè)維度進(jìn)行改進(jìn)和完善。

[關(guān)鍵詞]抵押物;拆遷滅失;風(fēng)險(xiǎn)分析

[中圖分類(lèi)號(hào)]F832.45

工業(yè)化、城鎮(zhèn)化是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、國(guó)家現(xiàn)代化的必然趨勢(shì)。在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，房屋拆遷是城市建設(shè)的重要環(huán)節(jié)。期間，一些銀行貸款抵押的房產(chǎn)出現(xiàn)了拆遷的情況，大部分借款人會(huì)選擇提前還款或是與抵押權(quán)人就其他擔(dān)保方式達(dá)成協(xié)議，但仍有少數(shù)人隱瞞拆遷事實(shí)，未提供補(bǔ)充擔(dān)保措施，導(dǎo)致出現(xiàn)了抵押物滅失、債權(quán)脫保的風(fēng)險(xiǎn)?？v觀國(guó)家目前相關(guān)法律規(guī)定對(duì)貸款銀行面臨的此類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)如何解決并未有明確規(guī)定。

1貸款抵押物拆遷滅失風(fēng)險(xiǎn)分析

1.1抵押物拆遷，債權(quán)脫保的風(fēng)險(xiǎn)

《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十九條規(guī)定“抵押人占用與管理的房地產(chǎn)發(fā)生損毀、滅失的，抵押人應(yīng)當(dāng)及時(shí)將情況告知抵押權(quán)人，并應(yīng)當(dāng)采取措施防止損失的擴(kuò)大?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》為建設(shè)部的部門(mén)規(guī)章，該部門(mén)規(guī)章雖然對(duì)抵押人的通知義務(wù)作出規(guī)定，并規(guī)定雙方可以重新設(shè)定抵押，或是清理債權(quán)關(guān)系，但并未規(guī)定抵押人如未按照上述規(guī)章規(guī)定履行通知和設(shè)定抵押或清理債務(wù)等義務(wù)時(shí)所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。因而造成實(shí)踐中，抵押人并不會(huì)積極主動(dòng)的通知抵押權(quán)人，相反會(huì)通過(guò)各種途徑繞過(guò)抵押權(quán)人領(lǐng)取拆遷補(bǔ)償。

1.2抵押物滅失，補(bǔ)償金未能優(yōu)先受償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第八十條規(guī)定“在抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下，抵押權(quán)人可以就該抵押物的保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金優(yōu)先受償。抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下，抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)未屆清償期的，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院對(duì)保險(xiǎn)金、賠償金或補(bǔ)償金等采取保全措施?！币勒赵摋l規(guī)定，抵押權(quán)人對(duì)抵押房產(chǎn)的拆遷補(bǔ)償享有優(yōu)先受償權(quán)。然而，現(xiàn)行法律法規(guī)并未對(duì)拆遷部門(mén)應(yīng)將補(bǔ)償金優(yōu)先用于償還抵押權(quán)人的債權(quán)作出規(guī)定，故而出現(xiàn)在抵押權(quán)人不知道拆遷事實(shí)的情況下，拆遷部門(mén)將拆遷補(bǔ)償發(fā)放給被拆遷人，而后被拆遷人亦未償還債權(quán)，而是將補(bǔ)償款另作他用或轉(zhuǎn)移。

1.3起訴拆遷補(bǔ)償部門(mén)（拆遷人），敗訴的風(fēng)險(xiǎn)

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《征收補(bǔ)償條例》）明確了“實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷”。然而《征收補(bǔ)償條例》第十三條規(guī)定“市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時(shí)公告。”第十五條規(guī)定“房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合?！痹摋l例僅規(guī)定了征收部門(mén)的調(diào)查和公告，并未對(duì)拆遷部門(mén)向經(jīng)調(diào)查了解到房屋的抵押、查封、租賃等權(quán)利人的拆遷事項(xiàng)通知義務(wù)作出規(guī)定。

由于目前的法律規(guī)定不明確，審判實(shí)踐中，存在對(duì)銀行要求拆遷人對(duì)銀行貸款抵押權(quán)落空承擔(dān)賠償責(zé)任的訴訟請(qǐng)求不予支持或部分支持的情形，裁判依據(jù)為依照現(xiàn)行法律法規(guī)，拆遷人查清房屋是否屬于動(dòng)遷范圍以及房屋的權(quán)利人既是盡到了法定義務(wù)，有證據(jù)證明在拆遷地區(qū)張貼公告、在媒體進(jìn)行過(guò)報(bào)導(dǎo)，即推斷抵押權(quán)人對(duì)抵押物即將拆遷是明知的。例如最高人民法院的再審判例，對(duì)債權(quán)轉(zhuǎn)讓后受讓人關(guān)于在被拆遷房產(chǎn)有抵押權(quán)的情況下，拆遷人不應(yīng)將拆遷補(bǔ)償款支付給被拆遷人，而應(yīng)支付給抵押權(quán)人的主張未予支持，駁回了再審申請(qǐng)。裁定書(shū)的裁判依據(jù)為“抵押權(quán)是抵押權(quán)人對(duì)抵押物變賣(mài)、拍賣(mài)后享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，而非對(duì)抵押物的實(shí)際占有。在抵押權(quán)人未向補(bǔ)償款給付人主張優(yōu)先受償?shù)那闆r下，該補(bǔ)償款給付人不存在將補(bǔ)償款給付抵押權(quán)人的義務(wù)?！盵1] 2抵押物拆遷風(fēng)險(xiǎn)的事先防范

2.1加強(qiáng)貸前調(diào)查，重視第一還款來(lái)源

一是重視第一還款來(lái)源的調(diào)查工作?！暗谝贿€款來(lái)源是債務(wù)人生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及其他有關(guān)活動(dòng)產(chǎn)生的可直接用于償還債務(wù)的現(xiàn)金流量總稱(chēng)，是評(píng)價(jià)債務(wù)人預(yù)期償債能力的主要依據(jù)，也是債務(wù)人償還債務(wù)的第一保障，因此有效評(píng)估債務(wù)人的第一還款來(lái)源就顯得十分的重要?！盵2]銀行等金融機(jī)構(gòu)的審查審批人員、信貸人員等相關(guān)業(yè)務(wù)人員要破除對(duì)抵押物的過(guò)度依賴心理，明確抵押物的從屬性，將貸款調(diào)查重心放在借款人自身的經(jīng)營(yíng)狀況及持續(xù)的發(fā)展能力上，重點(diǎn)關(guān)注第一還款來(lái)源和穩(wěn)定的現(xiàn)金流，加強(qiáng)對(duì)貸款客戶的日常結(jié)算監(jiān)控。二是加強(qiáng)抵押物準(zhǔn)入的調(diào)查。抵押房屋準(zhǔn)入時(shí)，對(duì)房屋的房齡、政府對(duì)該片區(qū)的規(guī)劃政策進(jìn)行調(diào)查，了解有無(wú)拆遷可能性。通過(guò)政府網(wǎng)站、政府拆遷部門(mén)等信息渠道，提前了解政府拆遷規(guī)劃，對(duì)準(zhǔn)入的抵押物有無(wú)拆遷可能進(jìn)行合理預(yù)測(cè)。

2.2完善借款合同和抵押合同文本

為了公平約束借款人或抵押人對(duì)拆遷事項(xiàng)的通知及擔(dān)保義務(wù)，更有效保障銀行金融機(jī)構(gòu)的抵押擔(dān)保權(quán)益，應(yīng)在借款合同和抵押合同中明確約定當(dāng)?shù)盅何锊疬w時(shí)的通知義務(wù)、提前結(jié)清或提供其他形式擔(dān)保的義務(wù)。如因借款人或抵押人未盡告知義務(wù)，導(dǎo)致貸款行因抵押物拆遷造成貸款損失的，明確約定違約賠償責(zé)任，包括宣布貸款提前到期、解除合同的權(quán)利，適度加大違約責(zé)任比例，并可考慮引入第三方對(duì)借款人或抵押人的告知義務(wù)提供擔(dān)保。

2.3加強(qiáng)對(duì)抵押物的持續(xù)監(jiān)控

貸后人員，在對(duì)借款人、擔(dān)保人的經(jīng)營(yíng)狀況、還款能力、還款意愿做好調(diào)查的同時(shí)，對(duì)抵押物的使用狀況、城市規(guī)劃等也要充分了解。關(guān)注政府拆遷計(jì)劃范圍，加強(qiáng)與當(dāng)?shù)爻墙ㄒ?guī)劃和房管部門(mén)的聯(lián)系與溝通，提高貸款抵押物貸前貸后管理的前瞻性和主動(dòng)性。密切關(guān)注地方城市規(guī)劃的制定和調(diào)整與近期房屋拆遷情況，審慎分析抵押物拆遷的可能性。

目前的普遍觀點(diǎn)認(rèn)為，銀行作為專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，對(duì)債權(quán)、抵押權(quán)的行使應(yīng)該具備比一般公民更強(qiáng)的意識(shí)和能力，應(yīng)隨時(shí)關(guān)注借款人的還款情況及抵押房屋的狀況;如未及時(shí)發(fā)現(xiàn)抵押物的變化狀況、未及時(shí)向抵押人主張權(quán)利也未告知?jiǎng)舆w人應(yīng)對(duì)安置款進(jìn)行提存，抵押權(quán)人的損失是其疏于管理、怠于行使債權(quán)、抵押權(quán)的不當(dāng)行為造成的，并非動(dòng)遷公司侵害其權(quán)利?；诖?，銀行的抵押貸款發(fā)放后，對(duì)抵押物的妥善管理就顯得十分必要。[3]

2.4了解掌握當(dāng)?shù)夭疬w補(bǔ)償發(fā)放操作流程

在目前國(guó)家法律法規(guī)未對(duì)拆遷補(bǔ)償?shù)陌l(fā)放流程作出詳細(xì)統(tǒng)一規(guī)定的情況下，各地的操作存在明顯的差異。例如《上海市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》第四十二條即作出相關(guān)規(guī)定：1.對(duì)拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，由抵押權(quán)人和抵押人重新簽訂抵押協(xié)議。抵押權(quán)人和抵押人在區(qū)、縣房管局公布的規(guī)定期限內(nèi)達(dá)不成抵押協(xié)議的，由拆遷人參照前條的規(guī)定實(shí)施拆遷。2.對(duì)拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋實(shí)行作價(jià)補(bǔ)償?shù)模傻盅簷?quán)人和抵押人重新設(shè)立抵押權(quán)或者由抵押人清償債務(wù)后，方可給予補(bǔ)償。因此，銀行方面要對(duì)轄內(nèi)各地的拆遷補(bǔ)償發(fā)放操作流程提前了解，以備抵押物面臨拆遷時(shí)能夠從容應(yīng)對(duì)。

3抵押物拆遷滅失的補(bǔ)救措施

3.1立法層面的建議

建議國(guó)家對(duì)拆遷補(bǔ)償?shù)牟僮髁鞒套鞒鼋y(tǒng)一具體的規(guī)定，防止各地拆遷過(guò)程中，抵押物滅失給債權(quán)人造成損失，將不利于維護(hù)誠(chéng)實(shí)守信的信貸環(huán)境。

（1）完善抵押物拆遷時(shí)如何處理抵押權(quán)人優(yōu)先受償權(quán)方面的法律規(guī)定。明確拆遷人、抵押人的通知義務(wù)和預(yù)留義務(wù)，將拆遷事項(xiàng)通知抵押權(quán)人，增加關(guān)于拆遷部門(mén)應(yīng)在被拆遷人與抵押權(quán)人達(dá)成一致，取得房屋抵押權(quán)人同意的情況下，簽訂補(bǔ)償協(xié)議的規(guī)定。如在抵押權(quán)人無(wú)法通知到的情況下，對(duì)拆遷補(bǔ)償款予以提存，以保障抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)。

（2）明確拆遷人在對(duì)房屋實(shí)施拆遷以前必須對(duì)房屋的產(chǎn)權(quán)情況進(jìn)行查明。拆遷人除了應(yīng)在拆遷現(xiàn)場(chǎng)張貼拆遷通告和拆遷公告，查驗(yàn)被拆遷人的土地使用權(quán)、房產(chǎn)證原件，測(cè)量被拆遷的土地和房屋面積，核實(shí)安置對(duì)象的人口信息等工作外，還要對(duì)包括房屋產(chǎn)權(quán)人、房屋面積、房屋是否出租、有無(wú)查封、有無(wú)設(shè)定抵押等基本情況的查明。如拆遷人經(jīng)核查發(fā)現(xiàn)在被拆遷房屋存在查封、凍結(jié)或者設(shè)置抵押權(quán)的情況時(shí)，應(yīng)及時(shí)通知司法機(jī)關(guān)或抵押權(quán)人，或采取提存等方式妥善處置動(dòng)遷補(bǔ)償款。[3]

（3）對(duì)于房屋置換的拆遷，應(yīng)明確借款人（抵押人）應(yīng)首先清償?shù)盅簷?quán)人的債務(wù)或與抵押權(quán)人達(dá)成債務(wù)償還（擔(dān)保）的協(xié)議，取得抵押權(quán)人的同意，方可與抵押人簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議;如借款人（抵押人）與抵押權(quán)人無(wú)法協(xié)商一致，應(yīng)明確規(guī)定置換房屋仍為抵押人與抵押權(quán)人之間的抵押合同擔(dān)保物，抵押權(quán)人可據(jù)此申請(qǐng)進(jìn)行抵押登記，并在原有抵押物滅失后、新抵押登記辦理之前，由抵押人提供其他階段性擔(dān)保方式。

3.2行政層面的建議

（1）增強(qiáng)拆遷信息公開(kāi)化。政府部門(mén)進(jìn)一步提高城市規(guī)劃的超前性和科學(xué)性，提前謀劃，增強(qiáng)規(guī)劃的長(zhǎng)期有效性，減少規(guī)劃調(diào)整頻次。完善政府公開(kāi)信息共享平臺(tái)，擴(kuò)大城區(qū)規(guī)劃拆遷的公示范圍和知曉度，對(duì)于經(jīng)核查存在查封、抵押、出租等情況的，應(yīng)及時(shí)通知相關(guān)權(quán)利人。

（2）嚴(yán)格依法行政。強(qiáng)化依法行政意識(shí)，嚴(yán)格按照法律法規(guī)、規(guī)章及相關(guān)規(guī)范性文件推進(jìn)地方城區(qū)拆遷工作，杜絕出現(xiàn)“上有規(guī)定、下有變通”的不規(guī)范行政行為發(fā)生。

3.3銀行等金融機(jī)構(gòu)方面的建議

（1）加強(qiáng)抵押物的貸后管理工作。關(guān)注政府拆遷信息，發(fā)現(xiàn)政府拆遷規(guī)劃涉及我行抵押物的，要及時(shí)向拆遷補(bǔ)償部門(mén)發(fā)出優(yōu)先受償申請(qǐng)書(shū)，主張拆遷款應(yīng)優(yōu)先償還銀行欠款。

（2）積極與借款人（抵押人）溝通。對(duì)于抵押物有拆遷規(guī)劃的借款，與借款人（抵押人）溝通解決貸款償還事宜，爭(zhēng)取貸款提前清償或與借款人（抵押人）就其他擔(dān)保達(dá)成協(xié)議。

（3）采取法律措施維護(hù)貸款債權(quán)。對(duì)于客戶不積極配合還款、提供其他擔(dān)保措施的情況或?qū)Σ疬w補(bǔ)償?shù)膬?yōu)先受償產(chǎn)生爭(zhēng)議的，及時(shí)訴訟通過(guò)法院向拆遷補(bǔ)償辦發(fā)送協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，對(duì)拆遷補(bǔ)償款依法采取保全措施，并起訴借款人、抵押人宣布貸款立即到期。對(duì)于拆遷房屋為房屋置換，而非發(fā)放補(bǔ)償款的，加強(qiáng)與地方法院的溝通，積極查封保全借款人（抵押人）其他財(cái)產(chǎn)，以最大限度保全銀行債權(quán)。

參考文獻(xiàn)：

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