新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀、問(wèn)題及對(duì)策研究

摘 要：在我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的前提下，房地產(chǎn)行業(yè)作為關(guān)系國(guó)計(jì)民生的支柱產(chǎn)業(yè)，也實(shí)現(xiàn)了又快又好的發(fā)展。但是，在全國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的到來(lái)，使我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也面臨著史無(wú)前例的境遇和考驗(yàn)，其需要正視的缺陷也接踵而至。文章首先對(duì)新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行簡(jiǎn)略分析，重點(diǎn)研究房地產(chǎn)行業(yè)在新經(jīng)濟(jì)背景下存在的問(wèn)題，并提出有效的措施和建議來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)優(yōu)化發(fā)展。

關(guān)鍵詞：新經(jīng)濟(jì);房地產(chǎn);存在問(wèn)題;措施

一、 引言

住房問(wèn)題一直是影響人們生活水平和幸福指數(shù)的重要因素。近年來(lái)，受新經(jīng)濟(jì)的沖擊，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了暴漲。在取得巨大成就的同時(shí)，還有一系列問(wèn)題需要解決。文章從我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在新經(jīng)濟(jì)背景下的現(xiàn)狀分析入手，針對(duì)市場(chǎng)中存在的銷售態(tài)勢(shì)疲軟、融資困難、投資增長(zhǎng)過(guò)快、房產(chǎn)空置率增長(zhǎng)等問(wèn)題提出了針對(duì)性措施，來(lái)保障房地產(chǎn)行業(yè)在世界潮流中穩(wěn)健發(fā)展。

二、 新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀

（一）新經(jīng)濟(jì)的概念

新經(jīng)濟(jì)是一場(chǎng)新的工業(yè)革命。它是以信息和知識(shí)為主要生產(chǎn)要素，以創(chuàng)新為核心，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為支柱的新型經(jīng)濟(jì)形態(tài)。傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)的非理性結(jié)構(gòu)特征、投入密集型生產(chǎn)的薄弱以及通信方面的困難，使得新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下網(wǎng)絡(luò)化、信息化的優(yōu)勢(shì)更加突出明顯，人們對(duì)經(jīng)濟(jì)或信息的了解和掌握更加方便快捷，消費(fèi)習(xí)慣也發(fā)生了巨大的變化。而新經(jīng)濟(jì)背景下的資金流動(dòng)也不可避免地影響到不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作方式發(fā)生了巨大變化，在新的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)開發(fā)之間必然會(huì)出現(xiàn)沖突。

（二）新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，極大推進(jìn)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)。2019年上半年房地產(chǎn)增加值較上年增長(zhǎng)3%，作為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、促成產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)有著重大意義，使城市的健康成長(zhǎng)進(jìn)入了良性循環(huán)階段;房地產(chǎn)行業(yè)也逐步滿足了人民群眾的住房需求和社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，帶動(dòng)了社會(huì)其他部門的生產(chǎn)，促進(jìn)了消費(fèi)的增長(zhǎng)，促進(jìn)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展;房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展在一定程度上帶動(dòng)了其他產(chǎn)業(yè)特別是服務(wù)業(yè)的發(fā)展，極大地解決了我國(guó)的就業(yè)問(wèn)題。但是，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在成長(zhǎng)過(guò)程中依然存在著很多問(wèn)題，阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)步發(fā)展：第一，由于各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡，使得一、二線城市房?jī)r(jià)過(guò)高，而小城市房源供過(guò)于求，庫(kù)存量大，且土地供需極度不平衡，增加人口負(fù)擔(dān)，損害不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

三、 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中存在的問(wèn)題

新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，隨著各個(gè)行業(yè)的飛速發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也在不斷加強(qiáng)自身的建設(shè)，然而，一些潛在的危機(jī)困難接踵而至。

（一）銷售態(tài)勢(shì)疲軟

2019年上半年，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)銷售面積和成交量增速放緩，房地產(chǎn)銷售疲軟的總體態(tài)勢(shì)沒(méi)有發(fā)生根本改變。不僅是因?yàn)槭艿秸{(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷策略也存在著不足之處。對(duì)于中低收入群眾來(lái)說(shuō)，在做出購(gòu)置房產(chǎn)的決定之前慎之又慎，這時(shí)企業(yè)在進(jìn)行推廣時(shí)如果不能滿足消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)信息的真實(shí)認(rèn)知，就無(wú)法繼續(xù)雙方的交易，企業(yè)的宣傳方向和市場(chǎng)定位沒(méi)有針對(duì)性也同樣會(huì)錯(cuò)失大量的消費(fèi)人群，進(jìn)而影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售的總成交量。

（二）融資困難

新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下房地產(chǎn)行業(yè)雖然發(fā)展迅猛，但房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀不容樂(lè)觀，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年上半年，雖然房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金較去年依舊呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，資金規(guī)模達(dá)178609億元，同比增長(zhǎng)7.6%，但融資渠道持續(xù)收緊，國(guó)內(nèi)銀行貸款仍然是主要途徑。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度有所放緩，融資出現(xiàn)了一系列的問(wèn)題，普遍存在著融資困難、方式單一、綜合利率較高的現(xiàn)象。由于2017年開始國(guó)家實(shí)施去杠桿政策，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為11.22萬(wàn)元，增速比上年末降低12.5個(gè)百分點(diǎn)，國(guó)內(nèi)銀行貸款的要求越來(lái)越高，海外債的發(fā)行模式成為企業(yè)的“救命稻草”，從整體來(lái)看綜合融資成本也較去年略有上漲，致使房地產(chǎn)企業(yè)融資愈發(fā)困難，從而影響了房地產(chǎn)行業(yè)的項(xiàng)目開展。

（三）投資增長(zhǎng)過(guò)快

伴隨著經(jīng)濟(jì)全球化和大數(shù)據(jù)的潮流，人們?cè)谧龀鲑?gòu)房的決策時(shí)，無(wú)論是因?yàn)橐率匙⌒械谋匾赃€是因?yàn)樵陲L(fēng)口中獲得投資利潤(rùn)，買房人數(shù)的增加必然會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的火熱競(jìng)爭(zhēng)，由需求增加導(dǎo)致價(jià)格上漲，價(jià)格上漲反過(guò)來(lái)又會(huì)引起投資者的極大熱情，將會(huì)形成一種不良的循環(huán)經(jīng)濟(jì)體系。而在新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，社會(huì)人均工資的增長(zhǎng)速度明顯低于房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度，使得房?jī)r(jià)收入比過(guò)高，對(duì)城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)極其不利，對(duì)人才的流入與培養(yǎng)也會(huì)產(chǎn)生巨大影響。新時(shí)期以來(lái)，尤其是2018年后，我國(guó)制造業(yè)行業(yè)內(nèi)憂外患，而房地產(chǎn)行業(yè)的投資高回報(bào)性，使得越來(lái)越多的投資者涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，想要“分一杯羹”，房地產(chǎn)住宅投資高達(dá)9.7萬(wàn)億元，比去年增加了1.2萬(wàn)億元，競(jìng)爭(zhēng)者的增多也使相關(guān)生產(chǎn)要素成本增加，導(dǎo)致實(shí)體行業(yè)中低效率生產(chǎn)者的淘汰或轉(zhuǎn)行，抑制了城市的繁榮發(fā)展。

（四）過(guò)度追求高端結(jié)構(gòu)

在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過(guò)程中，平均利潤(rùn)規(guī)律的作用影響著企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變動(dòng)，現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)定位處于盲目性和合理性的特殊情況下，政府應(yīng)肯定市場(chǎng)的合理性，調(diào)整市場(chǎng)的盲目性，利用批租權(quán)來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的目的，然而部分政府在進(jìn)行規(guī)劃的過(guò)程中沒(méi)有充分發(fā)揮其城市聚集經(jīng)濟(jì)的功能，要么直接下命令定指標(biāo)，誰(shuí)的出價(jià)更高就批租給誰(shuí);要么忽略房地產(chǎn)投資者的自身經(jīng)營(yíng)傾向，一味追求高新技術(shù)、高度消費(fèi)的高層次產(chǎn)業(yè)。

（五）房產(chǎn)空置率不斷增長(zhǎng)

房地產(chǎn)市場(chǎng)本身復(fù)雜性強(qiáng)，投資不穩(wěn)定，以及現(xiàn)有互聯(lián)網(wǎng)環(huán)境下各種信息的膨脹爆發(fā)，擾亂了人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)做出準(zhǔn)確客觀的評(píng)價(jià)和選擇，人口、經(jīng)濟(jì)、區(qū)域等因素也會(huì)影響房產(chǎn)的最終成交價(jià)格。新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，我國(guó)政府相繼出臺(tái)的限購(gòu)令、限售令等相關(guān)政策，短期內(nèi)控制了一、二線城市的購(gòu)房熱現(xiàn)象，然而，對(duì)于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)城市的房產(chǎn)銷售問(wèn)題并未解決。大量的房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告顯示，我國(guó)的房產(chǎn)空置率正在不斷上升。究其原因，是因?yàn)橄M(fèi)者的購(gòu)買力不足，一方面，我國(guó)房地產(chǎn)的層次結(jié)構(gòu)不合理;另一方面，現(xiàn)有人群貧富差距較大，空置率上升的同時(shí)，開發(fā)商為獲取更多盈利而保持高房?jī)r(jià)，日積月累，就形成了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫現(xiàn)象。

四、 促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的具體措施

（一）改善銷售疲軟態(tài)勢(shì)

在新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，為了提高房地產(chǎn)行業(yè)的銷售情況，首先，我們需要打破固有的宣傳方式，提供給群眾看得見(jiàn)、摸得著、感覺(jué)得到的真實(shí)體驗(yàn)，結(jié)合線上線下的渠道，利用巨型活動(dòng)或節(jié)日進(jìn)行宣傳推廣，增加企業(yè)品牌的關(guān)注度;其次，我們應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)服務(wù)方面的重視程度，提高服務(wù)意識(shí)，新增服務(wù)功能，同時(shí)提供給潛在消費(fèi)者全面、真實(shí)的信息，使其更加信賴品牌，進(jìn)而提高房地產(chǎn)銷售量;最后，好的營(yíng)銷應(yīng)當(dāng)以用戶為核心，分析消費(fèi)者的偏好、習(xí)慣和消費(fèi)能力進(jìn)而大數(shù)據(jù)整合，再配以營(yíng)銷專業(yè)人員的集體合作，發(fā)揮出最大效益。

（二）多方式進(jìn)行融資

現(xiàn)如今，我國(guó)房地產(chǎn)融資困難，方式單一，所以，創(chuàng)新房地產(chǎn)融資方式是刻不容緩的。首先，在新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，我們可以通過(guò)上市來(lái)募集資金，規(guī)范運(yùn)營(yíng);也可以通過(guò)設(shè)立房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金來(lái)充足現(xiàn)金流，尋求多方合作;也可以選擇債權(quán)融資與股權(quán)融資相結(jié)合的方式來(lái)募集資金，實(shí)現(xiàn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)。其次，我們應(yīng)當(dāng)改變?nèi)谫Y觀念，需要與當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)政策相結(jié)合，探索最佳融資方式和規(guī)模。同時(shí)也需要對(duì)企業(yè)的融資人員進(jìn)行培訓(xùn)，提升其業(yè)務(wù)水平，增加其知識(shí)儲(chǔ)備，更好地為企業(yè)服務(wù)。最后，在進(jìn)行募集資金的同時(shí)，我們也需要根據(jù)企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)情況，對(duì)其做出合理的規(guī)劃，以降低融資成本。

（三）避免盲目投資

黨的十九大以來(lái)，中央提出的“房住不炒”“穩(wěn)地價(jià)，穩(wěn)房?jī)r(jià)，穩(wěn)預(yù)期”等政策確定了未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，也由此可見(jiàn)中央堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的”基本定位不動(dòng)搖，所以我們要通過(guò)合理的方式對(duì)房產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行嚴(yán)格控制和規(guī)劃，使企業(yè)的資金有效運(yùn)轉(zhuǎn)，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健發(fā)展。與此同時(shí)，呼吁房地產(chǎn)行業(yè)投資者理性決策，不要頭腦發(fā)熱，也是十分必要的，無(wú)論是熱點(diǎn)城市還是非熱點(diǎn)城市，都應(yīng)當(dāng)基于現(xiàn)有房?jī)r(jià)的漲幅、相關(guān)行業(yè)的發(fā)展和我國(guó)未來(lái)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策進(jìn)行預(yù)測(cè)總結(jié)分析，減少做出錯(cuò)誤判斷的可能性，從而影響個(gè)人或企業(yè)的盈利。

（四）客觀理性進(jìn)行城市建設(shè)規(guī)劃

縱觀全局，城市的土地經(jīng)營(yíng)不是單純地通過(guò)開采地皮出售來(lái)提高財(cái)政資金、增加國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值，理智的做法是在開展項(xiàng)目之初，工作人員不僅需要考慮短期內(nèi)房產(chǎn)所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)收益，與此同時(shí)，我們也應(yīng)當(dāng)把目光放得更長(zhǎng)遠(yuǎn)些，用長(zhǎng)期獲得的利益多少來(lái)權(quán)衡決策的正確性，各類建筑應(yīng)有的規(guī)模大小、建設(shè)地點(diǎn)以及能否促進(jìn)城市整體經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展等問(wèn)題都是在進(jìn)行城市土地規(guī)劃時(shí)需要重點(diǎn)考慮的方面。政府提高城市規(guī)劃的杠桿水平，對(duì)開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行高效率的監(jiān)督管理措施，既能提高城市整體的形象品味，優(yōu)化市民日常的生活環(huán)境水平，又能取得應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)收益，也促進(jìn)了政府職能的實(shí)現(xiàn)。對(duì)于與居民密切相關(guān)的保障性安居工程建設(shè)，政府需要加大財(cái)政投入，確保居民生活質(zhì)量和舒適度，以及附近公共安全設(shè)施的建設(shè)。

（五）結(jié)合相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行調(diào)整

房地產(chǎn)市場(chǎng)具有范圍廣、關(guān)聯(lián)度高的特點(diǎn)，相關(guān)產(chǎn)業(yè)聯(lián)系緊密，環(huán)環(huán)相扣，我們可以通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行監(jiān)督管理來(lái)達(dá)到對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管控，削減高端住宅的研發(fā)，增加經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)來(lái)為更多的人群需求而服務(wù)，相應(yīng)地，我們也可以把房地產(chǎn)市場(chǎng)分為各色各樣的板塊，針對(duì)需求不同、階段差異的人群提供完整周密的服務(wù)，增加房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)品的種類，使其越發(fā)豐富，更為多元。而在房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈中，鋼筋混凝土、門窗、油漆等下游產(chǎn)業(yè)也是產(chǎn)業(yè)鏈中的重要環(huán)節(jié)，所以我們應(yīng)當(dāng)對(duì)這些產(chǎn)業(yè)就行資源最優(yōu)配置，使其在一定程度上能夠抑制房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，促使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康成長(zhǎng)。

五、 結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中有著舉足輕重的地位，而在網(wǎng)絡(luò)化、信息化的新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)受到了來(lái)自科技、經(jīng)濟(jì)等飛速發(fā)展行業(yè)的影響，獲得了一系列突飛猛進(jìn)的發(fā)展，但市場(chǎng)內(nèi)仍然存在著一定程度的問(wèn)題需要解決，我們也需要通過(guò)社會(huì)、政府及個(gè)人的作為來(lái)為房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)步、持續(xù)永久的發(fā)展提供一份保障。總之，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，在新經(jīng)濟(jì)的潮流下，既是前所未有的機(jī)遇，也是聞所未聞的挑戰(zhàn)。相信未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)也將克服重重難關(guān)，與其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)一起，在新經(jīng)濟(jì)時(shí)代下齊頭并進(jìn)，共同發(fā)展。

（指導(dǎo)教師：包進(jìn)）

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作者簡(jiǎn)介：

馬悅，重慶師范大學(xué)涉外商貿(mào)學(xué)院財(cái)務(wù)管理。