S市房地產(chǎn)養(yǎng)老項目管理研究

摘要：為了保障老年人的生活質(zhì)量，我國頒布了很多與養(yǎng)老相關(guān)的制度?，F(xiàn)階段國內(nèi)面臨著人口老齡化的系列問題，國家為了解決這一系列的問題采取了相應(yīng)的措施。養(yǎng)老地產(chǎn)也從房地產(chǎn)行業(yè)中脫穎而出，成了一個新興的行業(yè)。一個新興的行業(yè)在發(fā)展期間一定會面臨著許多難題，本文以研究養(yǎng)老房地產(chǎn)為契機(jī)，然后分析了人口老齡化的發(fā)展現(xiàn)狀以及存在的問題，結(jié)合實際情況和我國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展情況提出了具有針對性的建議，希望對人口老齡化的發(fā)展研究提供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)養(yǎng)老;人口老齡化;新興行業(yè)

1.養(yǎng)老地產(chǎn)項目的內(nèi)涵

養(yǎng)老地產(chǎn)是國家機(jī)關(guān)以及房地長企業(yè)推出的，為了滿足老年人的居住需求而建立的，可以提供老年人良好的基礎(chǔ)設(shè)施并保障老年人的健康和安全的住宅。養(yǎng)老地產(chǎn)是一項為老年人服務(wù)的房地產(chǎn)事業(yè)，一切以老年人的需求為最核心的要求，為他們晚年提供心靈的慰藉，醫(yī)療保健以及各種生活服務(wù)項目?！袄嫌兴B(yǎng)”是我國人民最關(guān)心的問題，直接關(guān)系到他們的利益，也是我國政府一直努力的方向。而住房問題是社會保障的一個部分，不僅關(guān)系到老年人基本的生存問題，也關(guān)系到社會的穩(wěn)定和發(fā)展。養(yǎng)老地產(chǎn)的良性發(fā)展不僅可以滿足老年化的人口的基本住房需要，緩解社會養(yǎng)老壓力，還可以帶動養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，平衡我國的社會需求，促進(jìn)我國的穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

社會學(xué)專家預(yù)計，2020年，我國65歲以上的老年人大約能夠達(dá)到24800萬人;到2050年，我國65歲以上的老年人大約能夠達(dá)到43700萬人，屆時我國將步入嚴(yán)重老齡化社會結(jié)構(gòu)。基于老年人人口的數(shù)量在不斷上升的情況，2015年，我國采取生育二胎的制度。并且我國將全力發(fā)展和完善養(yǎng)老服務(wù)，完善養(yǎng)老服務(wù)政策，促進(jìn)我國養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展來保障我國社會的穩(wěn)定和發(fā)展。所以，在面臨巨大難題的同時，對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，也是養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的機(jī)遇。

2.S市人口老齡化存在的問題

我國養(yǎng)老地產(chǎn)的計劃已經(jīng)啟動了一段時間，國內(nèi)外的房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、保險機(jī)構(gòu)、理財公司以及國外的企業(yè)都進(jìn)行了項目投資，而且提出了不同標(biāo)準(zhǔn)的養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)計劃，在全國各地開始建立養(yǎng)老地產(chǎn)。在S市，因為項目規(guī)劃需要，當(dāng)?shù)胤浅Ｖ匾曢_發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項目。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)的項目S市的中心地區(qū)。中心地區(qū)具有土地價格和人工成本低廉，消費水平在我國平均消費水平的特點，這解決了中心地區(qū)的平均消費水平過高，房價過高難以支付的問題。但是，也正是因為這些特點，為S養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展帶來了一定的問題。

2.1 相關(guān)法律制度不完善

目前，我國已經(jīng)頒布了很多關(guān)于養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的相關(guān)政策，包括《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的意見》《社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（2011-2015）》《老年人建筑設(shè)計規(guī)范》等，這些政策為我國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展提供了法律上的支持，為養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展指出了明確的方向。但同時，由于我國老年房地產(chǎn)的發(fā)展還處于起步階段，許多問題尚未暴露出來。雖然現(xiàn)行的政策為老年房地產(chǎn)的發(fā)展提供了總體的方向，但是，關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的項目審批的相關(guān)法律以及針對養(yǎng)老地產(chǎn)的驗收、監(jiān)督管理方面的制度還沒有明確的指出。很多的開發(fā)商將養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)與普通地產(chǎn)開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計要求混在一起，這也是目前還沒有一個明確的、正規(guī)的養(yǎng)老地產(chǎn)的具體的監(jiān)督和管理制度造成的。而且由于房地產(chǎn)項目的周期長、項目復(fù)雜、風(fēng)險大，各部門之間的信息共享系統(tǒng)不完善，在沒有進(jìn)行系統(tǒng)的市場調(diào)查和成本核算的情況下做出的決定，無形之中降低了一個項目可以獲得的利潤。

2.2市場不健全

作為一個相對來說還是新生的房地產(chǎn)行業(yè)，養(yǎng)老地產(chǎn)有很多不同于普通地產(chǎn)的方面，而這些規(guī)劃的落實需要我國的土地管理方面和金融體系的支持。因為養(yǎng)老地產(chǎn)目前還沒有形成較穩(wěn)定的市場規(guī)模，養(yǎng)老地產(chǎn)的市場還處于不規(guī)范的階段，很多的開發(fā)商都是“各自為政”的局面，不利于養(yǎng)老地產(chǎn)的監(jiān)督和管理。雖然社會各界對于養(yǎng)老地產(chǎn)都持有樂觀的態(tài)度，但是養(yǎng)老地產(chǎn)項目的銀行貸款、企業(yè)融資等市場渠道相對來說還是比較狹窄的。而且，在項目的具體運(yùn)行過程中，投資商、開發(fā)商的角色定位不明確，沒有發(fā)揮出各自的能力和職責(zé)。還有一些在養(yǎng)老地產(chǎn)項目的銷售方面的問題，沒有進(jìn)行深入的市場調(diào)查，直接使用普通地產(chǎn)項目的銷售方案，不足以吸引顧客等。還有一些房企由于房屋的支付設(shè)施與合同要求的嚴(yán)重不符，去找當(dāng)?shù)氐恼嚓P(guān)組織部門卻遭到了推脫甚至拒絕審理。尋找開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，卻遭到了對方的人身攻擊，場面混亂，擾亂了公共秩序與市場經(jīng)濟(jì)。

2.3缺乏有效的運(yùn)營模式

S市養(yǎng)老地產(chǎn)目前缺乏有效的運(yùn)營管理機(jī)制。房地產(chǎn)項目的周期長，每一個細(xì)節(jié)都要管理到位，謹(jǐn)防因為疏忽造成的損失，導(dǎo)致項目的成本增加、質(zhì)量問題、工期延誤等各種糾紛問題。養(yǎng)老地產(chǎn)項目往往都是一個大項目，涉及的資金數(shù)量比較大，他是一個高風(fēng)險，同時高回報的行業(yè)。其中包括很多幾千萬元、幾億元的相對來說資金龐大的項目，增加了管理難度，在眾多的環(huán)節(jié)中出現(xiàn)了差錯都會總成不可挽回的巨大損失。所以，對于養(yǎng)老地產(chǎn)而言，與普通地產(chǎn)一樣具有很高的風(fēng)險，而如果缺乏有效的運(yùn)營管理機(jī)制，資金回籠困難，企業(yè)的資金鏈出現(xiàn)斷裂，不利于企業(yè)的發(fā)展，會對其造成嚴(yán)重的影響。

3.養(yǎng)老地產(chǎn)項目的對策研究

3.1完善相關(guān)法律制度體系

首先，S市要制定一套養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和養(yǎng)老地產(chǎn)的配套設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)，制定出完善的養(yǎng)老地產(chǎn)與一般地產(chǎn)項目的區(qū)別標(biāo)準(zhǔn)，營造一個公平、公正、公開的交易平臺。其次，S市在法律層面加強(qiáng)項目審批的相關(guān)法律以及針對養(yǎng)老地產(chǎn)的驗收、監(jiān)督管理方面的制度，規(guī)范養(yǎng)老地產(chǎn)的監(jiān)督和管理。還需要加強(qiáng)監(jiān)督和管理力度，養(yǎng)老地產(chǎn)項目的管理需要貫穿在項目的整個過程中，所以在地產(chǎn)項目流程的不同階段進(jìn)行實時監(jiān)控。在關(guān)鍵環(huán)節(jié)按照一定的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置考核機(jī)制，考核要客觀、合理。養(yǎng)老地產(chǎn)也屬于房地產(chǎn)的一種，具有房地產(chǎn)項目的特點，具有周期長、項目復(fù)雜、風(fēng)險大，涉及的單位和部門較多，不利于管理。對于S市的房地產(chǎn)企業(yè)而言，房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)要制定完整的企業(yè)管理制度，設(shè)立獎懲機(jī)制，建立有效的成本管理制度，成立專門的監(jiān)督部門，對于項目的各個環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)督和管理。定期召開監(jiān)管會議，對于項目的控制和管理進(jìn)行監(jiān)督，保障公司的資源和利潤最優(yōu)化，提高養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)水平，促進(jìn)企業(yè)良性發(fā)展。

3.2規(guī)范養(yǎng)老地產(chǎn)市場行業(yè)規(guī)范

國家對養(yǎng)老房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控主要在兩方面，一是制定必要的法律制度和規(guī)定來監(jiān)管養(yǎng)老地產(chǎn)秩序，二是通過經(jīng)濟(jì)市場的發(fā)展規(guī)律來調(diào)整養(yǎng)老地產(chǎn)的市場規(guī)范。一個項目要想成功，前期的準(zhǔn)備工作尤為重要，首先，S市要有前期規(guī)劃和工程的可行性研究探索“規(guī)劃設(shè)計是建筑的龍頭”，所有的類目必須符合設(shè)計規(guī)劃的要求，按設(shè)計目的進(jìn)行建設(shè)完成。其次，政府應(yīng)該加強(qiáng)對養(yǎng)老房地產(chǎn)的扶持與正確領(lǐng)導(dǎo)，要對養(yǎng)老房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀有精確的認(rèn)識與把握，并且制定相應(yīng)的制度政策來規(guī)范其發(fā)展。再次，政府應(yīng)該樹立正確的養(yǎng)老房地產(chǎn)價值觀。養(yǎng)老地產(chǎn)的各個參與方要準(zhǔn)確的定位自己的角色并明確自己的責(zé)任。在養(yǎng)老地產(chǎn)項目的銷售方面的問題，要進(jìn)行深入的市場調(diào)查，制定出針對老年人養(yǎng)老為主題的銷售計劃。在簽訂土地使用和租賃合同的時候要嚴(yán)格按照法律規(guī)定來進(jìn)行，不能弄虛作假。

3.3建立健全S市養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營模式

總結(jié)國內(nèi)外的文獻(xiàn)資料和現(xiàn)行的人口老齡化現(xiàn)狀，基于價值鏈為聯(lián)系而建立的新型的養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營模式較為適合S市養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。在養(yǎng)老地產(chǎn)的整個開發(fā)和銷售等環(huán)節(jié)中，有不同的機(jī)構(gòu)和企業(yè)參與，而所有的企業(yè)和機(jī)構(gòu)都有一個共同的目標(biāo)。建立各個企業(yè)的協(xié)作關(guān)系，增加行業(yè)交流，較少貿(mào)易摩擦，實現(xiàn)資源、資金的行業(yè)間的優(yōu)勢互補(bǔ)，發(fā)揮出各個行業(yè)的特點和優(yōu)勢，共同促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。養(yǎng)老地產(chǎn)剛剛起步，養(yǎng)老地產(chǎn)的上下游企業(yè)利用各自在價值鏈中位置進(jìn)行合作，將各個行業(yè)的優(yōu)點附加到養(yǎng)老地產(chǎn)中，使得整個產(chǎn)業(yè)鏈的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合來提升養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平。

總結(jié)

綜上，為了緩解人口老齡化的問題，政府已經(jīng)逐漸頒布了一系列的應(yīng)對措施和方案，并且在當(dāng)?shù)芈鋵崱Ｍ晟埔责B(yǎng)老為目的的房地產(chǎn)項目是未來的一大趨勢，S市應(yīng)當(dāng)緊抓國家構(gòu)建粵港澳大灣區(qū)世界級城市群的契機(jī)，通過構(gòu)建養(yǎng)老地產(chǎn)項目，實施產(chǎn)業(yè)興市，最終實現(xiàn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)質(zhì)的飛躍。

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作者簡介：

劉莉莉（1984-? ），女，漢族，廣東肇慶人，桂林理工大學(xué)商學(xué)院碩士研究生，政工師，金融理財師，研究方向：產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)。