對(duì)營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃的研究

陳瑛

摘要：本文從營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃產(chǎn)生的影響展開(kāi)分析，并以此為依據(jù)，提出強(qiáng)化增值稅發(fā)票管理、合理的選擇合作單位、規(guī)范化會(huì)計(jì)核算與財(cái)務(wù)管理工作、強(qiáng)化稅金的風(fēng)險(xiǎn)管控、實(shí)行多元化發(fā)展策略的有效策略，旨在房地產(chǎn)企業(yè)基于營(yíng)改增背景下，緊跟時(shí)代的發(fā)展腳步，結(jié)合實(shí)際情況，開(kāi)展合理化科學(xué)化的納稅籌劃工作，逐步實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大化的發(fā)展目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增;房地產(chǎn)企業(yè);納稅籌劃;增值稅發(fā)票管理

目前，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了一定的發(fā)展機(jī)遇與挑戰(zhàn)。營(yíng)改增后，房地產(chǎn)企業(yè)全面實(shí)施增值稅，相關(guān)的工作人員要立足于實(shí)際情況，開(kāi)展適當(dāng)?shù)亩愂栈I劃工作，使企業(yè)能夠適應(yīng)相關(guān)政策?；谛滦蝿?shì)背景下，利用適當(dāng)?shù)亟鉀Q措施，降低企業(yè)的稅負(fù)。針對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，財(cái)務(wù)人員要把握營(yíng)改增稅收政策的重點(diǎn)，合理利用國(guó)家的稅收優(yōu)惠政策，進(jìn)而為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造出更高的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益，實(shí)現(xiàn)健康長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展目標(biāo)，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)有利地位。

一、營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃產(chǎn)生的影響

（一）增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

基于營(yíng)改增背景下，房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)管理工作受到了一定的影響。營(yíng)改增作為一項(xiàng)全新的稅制，在財(cái)務(wù)管理的過(guò)程中，相關(guān)的工作人員經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)錯(cuò)誤。由于房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，具有經(jīng)營(yíng)復(fù)雜的特性，其投資的金額較大，且建設(shè)周期較長(zhǎng)，經(jīng)常會(huì)受到施工工期，施工質(zhì)量等因素的影響。在營(yíng)改增背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)開(kāi)具出相應(yīng)的增值稅專用發(fā)票，進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣。但在此過(guò)程中，會(huì)有許多不具備開(kāi)具增值稅發(fā)票權(quán)利的企業(yè)，出現(xiàn)代開(kāi)發(fā)票的現(xiàn)象，進(jìn)而給房地產(chǎn)企業(yè)造成了一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，制約著企業(yè)的全面發(fā)展。

（二）增加了房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的風(fēng)險(xiǎn)

在企業(yè)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是以項(xiàng)目運(yùn)作的發(fā)展模式位置。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，一般需要消耗幾年的時(shí)間。因此，企業(yè)在進(jìn)行營(yíng)銷工作的過(guò)程中，大都會(huì)采取預(yù)售的方式，最后得到的收入，還要向政府進(jìn)行稅款的繳納。但就實(shí)際情況進(jìn)行分析，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本與建筑成本有著直接的關(guān)系，財(cái)務(wù)成本會(huì)受到工期的影響，逐漸增加[1]。因此，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)在前期進(jìn)行增值稅銷項(xiàng)稅額的墊付，這種現(xiàn)象導(dǎo)致企業(yè)的現(xiàn)金流被占用，甚至?xí)?dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的資金鏈?zhǔn)艿接绊懀瑢?duì)后續(xù)工作的開(kāi)展造成直接影響，無(wú)法保證房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的高效性與合理性。

二、營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展納稅籌劃的有效路徑

（一）強(qiáng)化增值稅發(fā)票管理

營(yíng)改增后，房地產(chǎn)企業(yè)務(wù)必要將增值稅的發(fā)票管理作為基礎(chǔ)目標(biāo)，相關(guān)的工作人員要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況，安排專門的工作人員進(jìn)行發(fā)票的保管工作。在企業(yè)內(nèi)部建立完善的內(nèi)控制度，加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員對(duì)稅務(wù)知識(shí)的學(xué)習(xí)。在實(shí)際的施工過(guò)程，針對(duì)于采購(gòu)等各個(gè)環(huán)節(jié)產(chǎn)生票據(jù)，要進(jìn)行統(tǒng)一的管理。就房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行分析，增值稅發(fā)票管理是開(kāi)展納稅申報(bào)工作的前提。企業(yè)只有完善增值稅發(fā)票管理工作，才能夠開(kāi)展合理的稅收籌劃。由于房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)特殊性，在各個(gè)節(jié)點(diǎn)都會(huì)產(chǎn)生增值稅發(fā)票。因此，在企業(yè)內(nèi)部開(kāi)展分類管理十分重要，不僅要對(duì)票據(jù)與數(shù)額進(jìn)行分類，還要將房地產(chǎn)企業(yè)的納稅狀態(tài)直觀的反映出來(lái)，進(jìn)而為企業(yè)的重大經(jīng)營(yíng)決策提供相應(yīng)的依據(jù)。

（二）合理的選擇合作單位

目前，我國(guó)的城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)企業(yè)迎來(lái)了全新的發(fā)展生機(jī)，但是也面臨許多問(wèn)題。建筑施工單位要想通過(guò)提高承包項(xiàng)目的價(jià)格，將營(yíng)改增的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)企業(yè)中，會(huì)面臨一定的困難?；谶@種情況下，會(huì)導(dǎo)致施工單位的施工質(zhì)量無(wú)法保障，會(huì)從材料及施工中進(jìn)行成本費(fèi)用的節(jié)約，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是十分不利的。在營(yíng)改增后，企業(yè)在選擇建筑施工單位的過(guò)程中，更應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)管控力度。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，最重要的部分就是土地使用成本及建造成本。因此，在實(shí)際的稅收籌劃過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)要考慮是否能夠進(jìn)行增值稅的抵扣[2]。在投標(biāo)的過(guò)程中，對(duì)于建筑單位是否具有一般納稅人的身份，展開(kāi)嚴(yán)格全面的核查。其次，在進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目簽訂的過(guò)程中，增加合作方提供增值稅發(fā)票的條款，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠享受到增值稅專用發(fā)票抵扣的權(quán)利。

（三）規(guī)范化會(huì)計(jì)核算與財(cái)務(wù)管理工作

目前，基于營(yíng)改增背景下，房地產(chǎn)企業(yè)務(wù)必要明確梳理進(jìn)項(xiàng)稅額與銷項(xiàng)稅額的重要性。房地產(chǎn)企業(yè)還可以將部分業(yè)務(wù)與進(jìn)行外包，逐步展開(kāi)合理化的稅務(wù)籌劃工作，還能夠促進(jìn)稅費(fèi)的轉(zhuǎn)移。在房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，要設(shè)置相應(yīng)的會(huì)計(jì)崗位，在內(nèi)部建立崗位不相容機(jī)制，優(yōu)化賬務(wù)處理的程序，針對(duì)于重要的稅務(wù)管理崗位不能由同一名員工進(jìn)行擔(dān)任。在會(huì)計(jì)人員上崗之前，房地產(chǎn)企業(yè)都要開(kāi)展業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，不僅能夠改善核算流程，還能夠有效提高業(yè)務(wù)能力。另外，在進(jìn)行納稅籌劃的過(guò)程中，務(wù)必要保證計(jì)劃的可行性，對(duì)國(guó)家頒布的稅收政策進(jìn)行合理的利用，對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的變化能夠及時(shí)洞察。利用多元化的籌劃方式，在一定程度上保證稅收籌劃方案的合理性，為房地產(chǎn)企業(yè)的健康長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展打下穩(wěn)固基礎(chǔ)[3]。

（四）強(qiáng)化稅金的風(fēng)險(xiǎn)管控

從房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)過(guò)程進(jìn)行分析，還存在許多稅務(wù)問(wèn)題，在營(yíng)改增的實(shí)行過(guò)程中給企業(yè)造成一定的阻礙。因此，房地產(chǎn)企業(yè)就要將納稅籌劃工作作為基礎(chǔ)內(nèi)容，在內(nèi)部建立稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制，定期對(duì)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行全面分析與探究，對(duì)于各種稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行提前預(yù)警[4]。另外，基于互聯(lián)網(wǎng)背景下，信息技術(shù)飛速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展稅務(wù)籌劃的過(guò)程中，就要逐步建立動(dòng)態(tài)化的稅費(fèi)管理機(jī)制，在內(nèi)部建立完善的監(jiān)督機(jī)制，并對(duì)各項(xiàng)稅務(wù)工作的開(kāi)展進(jìn)行動(dòng)態(tài)化監(jiān)督。在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展納稅籌劃的過(guò)程中，相關(guān)的工作人員務(wù)必要樹(shù)立良好的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，強(qiáng)化事前的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、事中的延伸管理與事后的監(jiān)督工作，在一定程度上避免稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，在發(fā)生問(wèn)題時(shí)，安排專門的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急人員，將房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失降到最低，還能夠保證納稅籌劃的高效性。

（五）實(shí)行多元化的發(fā)展策略

由于營(yíng)改增涉及到的范圍較廣，基于此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加速經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型，從傳統(tǒng)的住宅設(shè)計(jì)朝著不同的領(lǐng)域進(jìn)行發(fā)展。其中主要的發(fā)展目標(biāo)有園林綠化發(fā)展、廣告服務(wù)、裝飾建材等相關(guān)的技術(shù)。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用不僅能夠進(jìn)行部分發(fā)票費(fèi)用的抵扣，還能夠成為戰(zhàn)略性發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，并利用多元化的發(fā)展措施，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠占據(jù)更多的市場(chǎng)份額，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的全面發(fā)展。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，我國(guó)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，稅收政策也發(fā)生了一定的變化，在營(yíng)改增后，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展造成直接的影響?；诖耍康禺a(chǎn)企業(yè)的相關(guān)工作人員要將適應(yīng)營(yíng)改增政策為基礎(chǔ)目標(biāo)，利用合理的納稅籌劃工作，逐步實(shí)現(xiàn)企業(yè)降本增效的基礎(chǔ)目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)要及時(shí)發(fā)現(xiàn)內(nèi)部存在的風(fēng)險(xiǎn)因素，利用有效的管控措施，解決政府收入與社會(huì)負(fù)擔(dān)之間的矛盾，優(yōu)化工作流程，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造出更高的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略性發(fā)展。

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