房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅籌劃對(duì)策

李璐

摘要：隨著經(jīng)濟(jì)的不斷提高，使我國(guó)面臨的壓力也在逐漸的增加。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和土地之間具有密不可分的關(guān)系，土地增值稅屬于稅收籌劃中的主要稅種，然而土地增值稅稅種具有多樣化的特點(diǎn)，并憑借著其巨大的統(tǒng)籌規(guī)劃空間，能夠在一定程度上可以減少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收成本，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。本文首先論述了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃的意義，接著分析了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的不足之處，最后針對(duì)以上的不足提出了有效的應(yīng)對(duì)措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);土地增值稅;籌劃

近幾年，隨著時(shí)代的不斷進(jìn)步，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在我國(guó)得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，然而房地產(chǎn)行業(yè)是提高我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，因此就需要嚴(yán)格的控制房地產(chǎn)行業(yè)。根據(jù)國(guó)家針對(duì)金融和稅務(wù)方面出臺(tái)的一系列政策使我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。在這種調(diào)控政策下，就會(huì)使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用各種手段來(lái)應(yīng)對(duì)，比如納稅籌劃。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取科學(xué)合理的納稅統(tǒng)籌規(guī)劃有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化，既可以有效的避免房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在納稅風(fēng)險(xiǎn)，又可以降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃的意義

近幾年，我國(guó)頒布了很多的宏觀調(diào)控政策，有效的控制了急劇上升的房?jī)r(jià)，然而在這樣的發(fā)展背景下，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就會(huì)采取偷稅漏稅的方式降低稅收負(fù)擔(dān)，以期提高自身的經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有充分享受國(guó)家稅收的優(yōu)惠政策，合理的對(duì)土地增值稅進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，進(jìn)而減少稅收成本，提升自身的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，在一定程度上還可以避免企業(yè)出現(xiàn)偷稅漏稅的現(xiàn)象。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以結(jié)合國(guó)家稅收優(yōu)惠政策及時(shí)的繳納土地增值稅，這樣不僅可以使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在行業(yè)內(nèi)具有良好的聲譽(yù)，而且還可以有效的提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的不足之處

（一）稅收籌劃目標(biāo)不明確

就目前來(lái)看，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中，只有一少部分企業(yè)真正的開展土地增值稅收籌劃工作，大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還未真正的落實(shí)土地增值稅納稅籌劃。土地增值稅納稅籌劃工作在實(shí)施過(guò)程中和其他工作相比較來(lái)說(shuō)具有一定的復(fù)雜性，土地增值稅納稅籌劃工作要求有關(guān)工作人員具有極強(qiáng)的稅收籌劃能力，并且還需要熟練的掌握稅收籌劃相關(guān)的政策等。比如，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開展土地增值稅稅收籌劃工作時(shí)，如果沒有確定稅收籌劃目標(biāo)，缺乏仔細(xì)的籌劃思路，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃工作不能順利的開展。

（二）政府及相關(guān)稅務(wù)部門缺乏完善的相關(guān)措施

首先，由于國(guó)家政府實(shí)施的一系列土地增值稅的有關(guān)政策，致使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃發(fā)展落后，有些符合法律規(guī)定的納稅籌劃可能會(huì)因?yàn)橐豁?xiàng)政策的改變而違反法律規(guī)定。其次，有關(guān)稅務(wù)部門缺乏對(duì)土地增值稅納稅籌劃的宣傳，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏對(duì)納稅籌劃合法性的認(rèn)知。最后，政府部門未真正的落實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算政策，就會(huì)致使有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成不必要的損失，乃至?xí)?duì)其他有關(guān)企業(yè)產(chǎn)生直接的影響。

（三）企業(yè)缺乏對(duì)納稅籌劃理論認(rèn)識(shí)的認(rèn)知

根據(jù)相關(guān)的研究表明，我國(guó)很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都沒有真正的理解納稅籌劃的真正含義，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了最大化的實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值，在違反相關(guān)法律法規(guī)的前提下，采用不合理的納稅籌劃方法。然而一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理者甚至將納稅籌劃和偷稅漏稅混為一談?？傊?，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高層管理者缺乏對(duì)納稅籌劃理論知識(shí)的認(rèn)知，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未真正的開展土地增值稅納稅籌劃工作。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要健康穩(wěn)定的發(fā)展，就需要企業(yè)的管理工作人員全面的了解納稅籌劃的理論知識(shí)，充分的意識(shí)到納稅籌劃對(duì)企業(yè)的發(fā)展發(fā)揮的作用。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的有效措施

本文將甲房地產(chǎn)公司作為研究案例，該企業(yè)在2017年銷售商品房收入了8億元，包括普通住宅的銷售額5億元，豪華住宅銷售額是3億元。按照國(guó)家出臺(tái)的相關(guān)稅法規(guī)定，扣除稅前項(xiàng)目的金額為5.2億元，在這其中普通住宅扣除稅前金額大約是3.5億元，豪華住宅扣除的稅前金額為1.7億元，在這種情況下通過(guò)兩種方法對(duì)該企業(yè)的增值額進(jìn)行計(jì)算，具體如下：

方法一：將豪華住宅和普通住宅的增值額分別計(jì)算，普通住宅：增值率=（5000-3500）/3500*100%=42%，結(jié)果小于50%，適合使用30%的稅率，應(yīng)繳納土地增值稅額=（5000-3500）*30%=450萬(wàn)元;豪華住宅：增值率=（3000-1700）/1700 100%=76%，結(jié)果大于50%，適合使用40%的稅率，應(yīng)繳納土地增值稅額=（3000- 1700）*40%-1700*5%=435萬(wàn)元。應(yīng)納土地增值稅合計(jì)=450+435=885萬(wàn)元。

方法二：將普通住宅和豪華住宅共同計(jì)算增值額增值率=（8000-5200）/5200* 100%=53%，結(jié)果大于50%，適合使用40%的稅率，應(yīng)納土地增值稅=（8000-5200）*40%=1120萬(wàn)元。

通過(guò)以上兩種方案的對(duì)比，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身的實(shí)際情況選擇適合的土地增值稅收籌劃計(jì)算方法，最終使企業(yè)獲得更多的經(jīng)濟(jì)利益，在避免出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)又可以提升企業(yè)在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的具體策略如下：

（一）明確籌劃目標(biāo)

納稅籌劃具有很多個(gè)特點(diǎn)，比如綜合性、專業(yè)性以及政策性等特征。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想使土地增值稅納稅籌劃工作能夠順利的進(jìn)行，就需要明確納稅籌劃目標(biāo)。而土地增值稅納稅籌劃工作在開展過(guò)程中和其他工作相比具有一定的難度，所以要在符合相關(guān)法律法規(guī)的前提下開展土地增值稅納稅籌劃。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)明確籌劃目標(biāo)可以使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅收和經(jīng)濟(jì)的良好互動(dòng)，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（二）享受國(guó)家的優(yōu)惠政策

近年來(lái)，國(guó)家有關(guān)部門頒布了一系列關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的方針政策，由于政策經(jīng)常出現(xiàn)改變，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要在這樣的背景下及時(shí)調(diào)整納稅籌劃計(jì)劃，并隨時(shí)隨地的了解國(guó)家政策的動(dòng)態(tài)，抓住國(guó)家優(yōu)惠政策的機(jī)會(huì)。與此同時(shí)，有關(guān)籌劃工作人員還需要根據(jù)具體的狀況擬定土地增值稅納稅籌劃方案。在掌握國(guó)家政策不斷改變的同時(shí)需要提前判斷國(guó)家政策變化的方向。

比如，依據(jù)我國(guó)出臺(tái)的《土地增值稅暫行條例》的相關(guān)規(guī)定，將扣除項(xiàng)目金額的20%作為臨界點(diǎn)，在納稅人出售普通標(biāo)準(zhǔn)房屋時(shí)，假如增值額超出扣除項(xiàng)目的百分之二十，就需要將所有的增值額根據(jù)相關(guān)的規(guī)定進(jìn)行納稅;假如增值稅沒有超出扣除項(xiàng)目金額的百分之二十，就不需要繳納土地增值稅。與此同時(shí)，在《土地增值稅暫行條例》中還明確的規(guī)定，如果納稅人在建設(shè)普通標(biāo)準(zhǔn)房屋的同時(shí)又開發(fā)其他項(xiàng)目，就需要重新分別計(jì)算增值額。綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在充分享受以上優(yōu)惠政策的同時(shí)達(dá)到降低企業(yè)投入成本的目的，并科學(xué)有效的使用扣除項(xiàng)目開展稅收籌劃的工作。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以結(jié)合自身實(shí)際的經(jīng)營(yíng)情況，選擇合適的土地增值稅核算方法。

（三）增強(qiáng)企業(yè)對(duì)納稅統(tǒng)籌的認(rèn)知

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要順利的開展土地增值稅納稅籌劃工作，第一，在開展納稅籌劃工作時(shí)，要符合相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，避免出現(xiàn)違反法律法規(guī)的情況。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理者要全面了解避稅、偷稅漏稅之間的區(qū)別，保證企業(yè)具有良好的聲譽(yù)。與此同時(shí)，有關(guān)工作人員還需要通過(guò)培訓(xùn)等方式不斷的提升自身納稅籌劃的水平、綜合素質(zhì)和綜合能力。并通過(guò)對(duì)納稅籌劃方案進(jìn)行合理的規(guī)劃，順應(yīng)時(shí)代和市場(chǎng)不斷的變化，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)健康有序的發(fā)展。

四、結(jié)論

總體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在整體經(jīng)營(yíng)期間一定要根據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)繳納土地增值稅，有利于減少企業(yè)的納稅成本。通過(guò)明確籌劃目標(biāo)有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以順利的開展土地增值稅納稅籌劃工作，在符合相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定下開展土地增值稅納稅籌劃工作，可以有效的減少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)偷稅漏稅的行為，從而進(jìn)一步的推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

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