新稅制下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三大稅收分析

[摘 要]近年來，隨著市場經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也得到了較快地發(fā)展，房地產(chǎn)也已成為我國經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，擴大了內(nèi)需，進而拉動了經(jīng)濟的增長，是財政收入重要的來源，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做好三大稅收的有關(guān)工作，具有重要意義，但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有業(yè)務(wù)復(fù)雜、項目耗時長等特點，在征稅上有著一定難度，文章就此對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增值稅、企業(yè)所得稅及土地增值稅進行了細致分析，并提出了合理籌劃企業(yè)稅收的相關(guān)建議。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);增值稅;企業(yè)所得稅;土地增值稅

[中圖分類號]F812.42

1 引 言

與社會其他領(lǐng)域的企業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是稅收負擔較重的企業(yè)，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的日常運行中所涉及的稅收項目相對較多，在新的稅收制度下，企業(yè)原來的稅收管理機制已無法適應(yīng)當前的經(jīng)濟形勢，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營環(huán)節(jié)包括了投資、持有、轉(zhuǎn)讓及收益等，國家的相關(guān)部門在相應(yīng)的環(huán)節(jié)都出臺了所對應(yīng)的稅收政策，主要涉及企業(yè)所得稅、增值稅、土地增值稅、印花稅等，文章中主要從多種稅收里選取了主要的三大稅種，即企業(yè)所得稅、增值稅及土地增值稅進行了分析，作為企業(yè)經(jīng)營成本的重要構(gòu)成部分，稅收影響著企業(yè)的經(jīng)濟收益及戰(zhàn)略目標，減輕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收負擔，節(jié)約費用成本，增加其經(jīng)濟利潤。

2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的三大稅收分析

2.1 企業(yè)所得稅的相關(guān)分析

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是國家進行宏觀調(diào)控的重要對象，不過在企業(yè)所得稅上所給予的優(yōu)惠政策較少，在國家稅務(wù)總局最新下發(fā)的文件中，進一步明確了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)征繳的企業(yè)所得稅，企業(yè)所開發(fā)的產(chǎn)品在工程沒有結(jié)束前就采取了預(yù)銷售的方式進行銷售的，所取得的預(yù)銷售收入先按照預(yù)計的計稅毛利率分期進行計算，得出本期的毛利，在扣掉有關(guān)的費用之后計到本期所應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅，開發(fā)的產(chǎn)品工程結(jié)束之后，開發(fā)的企業(yè)要依據(jù)銷售的方式及收入性質(zhì)，遵循收入確認原則，將預(yù)售的收入合理化地確認成實際的銷售收入，再按照相關(guān)規(guī)定對所計算的稅收的成本進行結(jié)轉(zhuǎn)，所開發(fā)房屋的實際的銷售毛利與預(yù)銷售收入的毛利的相差金額，計入到工程結(jié)束年度的應(yīng)繳納企業(yè)所得稅額。

2.2 “營改增”之后增值稅的相關(guān)分析

近年來，我國推行了“營改增”的稅收政策，政策推行之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)原來所需要繳納的營業(yè)稅與增值稅統(tǒng)一歸納到了繳納增值稅上，比如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程中的裝修及安裝需要繳營業(yè)稅，工程完工之后在銷售時還需要再繳增值稅，這樣就存在重復(fù)繳納稅收的情況，在推行“營改增”政策之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有了7%～8%稅額的降低，而且增值稅屬于價外稅，其進項的稅額可以進行抵扣，有利于降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多數(shù)都采用未完工預(yù)售方式，在“營改增”的政策之后，政策要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售時以3%來預(yù)計，待完工交房時作為增值稅的納稅義務(wù)時間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程項目耗時較長，交房與收款有一定時間差，因而預(yù)繳銷項的稅額與建造期間進項的稅額就會有時間差，對企業(yè)來說，納稅的時間越晚，稅收負擔就越輕，也就越有利。

2.3 土地增值稅的相關(guān)分析

就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，土地增值稅是指，按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所讓渡房產(chǎn)獲得的增值金額與稅率進行計算之后的額度征繳，在計算的過程中，可以扣除土地開發(fā)的各項成本費用、獲得土地的使用權(quán)所付出的成本、讓渡房產(chǎn)有關(guān)的稅額、舊建筑或舊房所評估的價格以及按照規(guī)定所應(yīng)扣掉的其他項目，土地增值稅的繳納采用差別累進稅率，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在繳納土地增值稅時，按照商品房的銷售額及稅務(wù)部門規(guī)定的稅率，事先繳納一部分增值稅，等項目結(jié)束之后再進行結(jié)算、在完成全部的銷售之后再結(jié)算整個項目的土地增值稅，但是土地增值稅在稅收上有一定的優(yōu)惠，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所開發(fā)的普通標準的住宅在售出后，如果增值金額沒有超過所扣掉的項目金額的20%，那么就可以免于征收。

3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三大稅收存在的問題分析

3.1 企業(yè)所得稅存在的相關(guān)問題分析

許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用各種方式增加費用、支出及損失，從而減少應(yīng)當繳納的企業(yè)所得金額，以此來減少企業(yè)所得稅的繳納，具體來看，企業(yè)主要采取的措施有代開、虛開發(fā)票，甚至會購買虛假發(fā)票，并通過增加早期房地產(chǎn)開發(fā)的預(yù)算等手段來增加所耗費的開發(fā)費用成本，以減少應(yīng)繳納的企業(yè)所得額;在列支諸項費用時有意進行逾額列支，培訓費、招待費等各類支出沒有按照規(guī)定進行列支，利用房地產(chǎn)開發(fā)項目的賬目繁多特點重復(fù)列支各項費用;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的出租或私用房產(chǎn)未及時由開發(fā)的成本中結(jié)轉(zhuǎn)到固定資產(chǎn)，而是將其混到開發(fā)商品房的科目里，直接去轉(zhuǎn)移增加到了經(jīng)營的成本中。

3.2 “營改增”之后增值稅存在的相關(guān)問題分析

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果無法妥善處理好發(fā)票的抵扣問題，以將部分成本得以轉(zhuǎn)嫁，那么開發(fā)商成本就會有所增加，這樣一來，就壓縮了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盈利的空間，對于已經(jīng)開始的工程項目，建筑承包商是否能夠開具增值稅的專用發(fā)票以及提供的是適用于哪種稅率的專用發(fā)票，將會成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)考慮的問題，同時，建筑承包商也會將一部分稅收負擔轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上。

其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確認收入時，按照規(guī)定先計算需要扣掉收入中增值稅部分，與繳納營業(yè)稅時相比，在賬目上的收入就會有所下降，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤表會產(chǎn)生一些影響。

最后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程項目工期較長，如果在工程項目里采購的原料及相關(guān)設(shè)備是在新稅制的推行之前，企業(yè)缺少增值稅的發(fā)票，那么就無法抵扣進項的稅額，相應(yīng)地增加了企業(yè)的稅收負擔，并且新稅制下，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅款繳納的計算方法就產(chǎn)生了變化，會計的核算工作將更為復(fù)雜，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所面臨的風險也會增加。

3.3 土地增值稅存在的相關(guān)問題分析

在繳納土地增值稅時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般會采取多支少收的方式減少土地的增值額，進而適用于較低的土地增值稅稅率，在對土地增值稅進行稅收的籌劃時，方式比較單一，不能適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的要求，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理財務(wù)費用的方法不太科學，管理人員的財稅管理理念未能及時更新，對稅收的繳納工作不夠重視，對新的稅制理解不夠深入，企業(yè)對財務(wù)的管理方法依然是沿用傳統(tǒng)的方式，對于銷售形勢不好的新開發(fā)商品房沒有充分利用國家的相關(guān)優(yōu)惠政策進行稅務(wù)調(diào)整，從而加重了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅負擔。另外，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部缺少熟練掌握處理稅務(wù)各項業(yè)務(wù)的專業(yè)人才，在稅收的籌劃工作上不夠細致，直接影響著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)處理工作。

4 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做好稅收工作的相關(guān)策略

4.1 做好企業(yè)所得稅繳納工作的相關(guān)策略

（1）企業(yè)所得稅所存在的問題有些是因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的過多列支，因此，企業(yè)的財稅工作人員在匯總清算企業(yè)所得稅時，對已經(jīng)取得的發(fā)票進行仔細認真地核對，保證取得發(fā)票的客觀真實性，如果有異常情況，必要時可以檢查供貨商的賬目，防止發(fā)票的代開、虛開，對于企業(yè)超額度所列的支出與費用，要根據(jù)稅收政策的規(guī)定，按照相應(yīng)的比例進行扣除，對重復(fù)的列支現(xiàn)象，工作人員要仔細核驗原始的憑證，防范頂賬的隨意性。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在合規(guī)的前提下，可以通過推延確認收入的時間，企業(yè)銷售的結(jié)算方式?jīng)Q定了其確認收入的時間也有差別，一般來講，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一旦做了收入的確認，沒有及時收回全部資金，也需要計入到所應(yīng)繳納的稅款當中。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對資金的占用量大，單項的銷售額度較大，因此需要企業(yè)選擇合適的結(jié)算方法，盡量推延收入確認的時間，延遲繳稅，既避免了預(yù)先對稅款的墊付，也能提高資金的時間價值。

4.2 做好增值稅繳納工作的相關(guān)策略

（1）“營改增”的新稅制推行之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當參照應(yīng)交稅額的最小值來籌劃并選擇是作為一般的納稅人還是小規(guī)模的納稅人，納稅主體的性質(zhì)決定著計稅的方式，小規(guī)模的納稅人適用于5%的稅率，如果確定為一般的納稅人則適用于11%的稅率，并且其進項的稅額越多，能夠進行抵扣的銷項稅額也就越大，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要盤點合作方的資源情況，分析一下哪些可以開立增值稅的專用發(fā)票，如果合作方是小規(guī)模的納稅人，那么就需要分析購買小規(guī)模納稅人的勞務(wù)或商品能夠增加企業(yè)的凈利潤，如果可以增加就能抵銷一部分不能進行進項抵扣的損失，依然可以與其繼續(xù)合作，如果不能，那么就應(yīng)當重新選擇供應(yīng)商。

（2）“營改增”后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過經(jīng)營方式的調(diào)整增加在售樓盤數(shù)量，減少工程項目所涉及的周期，從而減輕稅收壓力，拓展多樣的經(jīng)營方式，通過精裝房的開發(fā)拓寬進項稅額的來源，發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)及銷售，購買商業(yè)房產(chǎn)的客戶在取得增值稅的發(fā)票之后能夠進行抵扣，這樣一來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就可以通過這些客戶將高額的稅負進行轉(zhuǎn)嫁，從而降低稅負，減少企業(yè)的運營成本。

4.3 做好土地增值稅繳納工作的相關(guān)策略

（1）土地增值稅存在的問題主要由于過多的列支及用途改變這兩種方式而產(chǎn)生的，在做好企業(yè)所得稅工作的基礎(chǔ)上，由過多列支引發(fā)的問題已基本能夠發(fā)現(xiàn)并加以解決，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)改變項目的用途情況，相關(guān)工作人員應(yīng)當在項目完成銷售環(huán)節(jié)之后進行持續(xù)地跟蹤，還可以由外圍渠道了解并隨時掌握情況，發(fā)現(xiàn)并及時糾正所存在的問題。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)展中需要大量的資金，這些資金多來自于貸款，不過對于貸款的利息，以不同的方法去扣除時計算出的土地增值稅是有一定差別的，一般來說，在項目施工階段的利息，是計入到開發(fā)的成本中去的，但是在實際的操作中，為了簡化計算的流程，一般會將這部分利息計入到費用中，這種差別讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有了可以選擇的余地，因而企業(yè)就可以提供金融機構(gòu)的利息單作為證明，對貸款利息按照項目進行分推，按照實際的數(shù)額扣掉利息，進而降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負。另外，無論是針對哪個稅種，都需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財稅工作人員提升自身的專業(yè)知識水平及綜合素養(yǎng)，又加上近年來國家陸續(xù)出臺了一系列的稅收新政策，相關(guān)工作人員更應(yīng)及時了解并掌握新的政策規(guī)定，定期組織開展學習與培訓活動，利用合理的稅收籌劃方式，最大限度減輕企業(yè)稅負，提升市場競爭力。

5 結(jié) 語

總之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為社會經(jīng)濟發(fā)展的重要推動力量，受稅制改革的影響比較大，新的稅制給企業(yè)帶來了機遇與挑戰(zhàn)，需要企業(yè)提升應(yīng)對能力，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在日常的運營中，必須對本行業(yè)的發(fā)展特點有深入的了解，分析與其發(fā)展有關(guān)的各項稅收政策，并及時關(guān)注政策的變化，在合法合規(guī)的基礎(chǔ)上合理進行稅收的籌劃，充分享受稅制改革的各項紅利，從而減輕企業(yè)的稅收負擔，實現(xiàn)經(jīng)濟收益最大化目標，讓自身得以持續(xù)健康發(fā)展。

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[作者簡介]侯風華，男，漢族，山東文登人，青島國清置業(yè)集團有限公司財務(wù)經(jīng)理，會計師，研究方向：財稅管理。