投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式變更對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)的影響

向穎華　初國(guó)清

[提要] 本文以茂業(yè)商業(yè)為例，對(duì)其投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式轉(zhuǎn)變對(duì)財(cái)務(wù)影響狀況進(jìn)行研究。通過對(duì)比茂業(yè)商業(yè)投資性房地產(chǎn)2013～2018年以公允價(jià)值計(jì)量模式和成本計(jì)量模式的結(jié)果，研究不同計(jì)量模式對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的影響。并且從資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、財(cái)務(wù)指標(biāo)等方面進(jìn)行分析。提出投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式改進(jìn)建議，包括政府監(jiān)管部門要完善相關(guān)的準(zhǔn)則和制度、投資者要掌握公允價(jià)值的性質(zhì)及對(duì)企業(yè)價(jià)值的影響，企業(yè)管理者要對(duì)披露的信息負(fù)責(zé)等。

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn);公允價(jià)值計(jì)量模式;茂業(yè)商業(yè)

中圖分類號(hào)：F23 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2019年7月23日

引言

目前，在我國(guó)現(xiàn)行的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中有兩種投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式：一個(gè)是成本模式計(jì)量，另一個(gè)是公允價(jià)值模式計(jì)量。近年來，我國(guó)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格基本上是要高于歷史成本的，采用不同的計(jì)量模式顯然對(duì)公司相關(guān)的財(cái)務(wù)指標(biāo)會(huì)產(chǎn)生影響。因此，有一些企業(yè)會(huì)通過更改投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的方法來進(jìn)行盈余管理粉飾業(yè)績(jī)，這對(duì)于企業(yè)本身以及投資者都會(huì)產(chǎn)生一定的影響。

一、投資性房地產(chǎn)及后續(xù)計(jì)量模式概述

（一）投資性房地產(chǎn)概述。投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的會(huì)計(jì)處理類似于固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)，按月計(jì)提折舊和攤銷，我國(guó)大部分的上市公司采用的都是成本模式。成本模式的實(shí)用性強(qiáng)，充分考慮了資產(chǎn)的各種消耗，但各種貶值增值難以進(jìn)行準(zhǔn)確的計(jì)算，導(dǎo)致數(shù)據(jù)的真實(shí)性不夠。在公允價(jià)值模式下，不計(jì)提折舊和攤銷，根據(jù)公允價(jià)值調(diào)整投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益，考慮了資產(chǎn)在未來的收益。

（二）現(xiàn)行準(zhǔn)則下投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理

1、變更時(shí)的處理。投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的轉(zhuǎn)變應(yīng)該作為會(huì)計(jì)政策變更處理，在計(jì)量模式變更之時(shí)，公允價(jià)值和賬面價(jià)值之間會(huì)有一定的差額，將差額調(diào)整期初留存收益。企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式做出變更，符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中有關(guān)投資性房地產(chǎn)的規(guī)定的，應(yīng)該根據(jù)變更日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值編制會(huì)計(jì)分錄：

借：投資性房地產(chǎn)-成本（轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值）

資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（或攤銷）

投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

貸：投資性房地產(chǎn)（轉(zhuǎn)換日原賬面余額）

盈余公積（也可能在借方）

利潤(rùn)分配-未分配利潤(rùn)（也可能在借方）

2、變更后投資性房地產(chǎn)以公允價(jià)值模式計(jì)量的會(huì)計(jì)處理。在公允價(jià)值模式下計(jì)量的投資性房地產(chǎn)不計(jì)提折舊攤銷以及資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，根據(jù)資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值對(duì)賬面價(jià)值進(jìn)行調(diào)整，公允價(jià)值和賬面價(jià)值之間會(huì)產(chǎn)生差額，進(jìn)入當(dāng)期損益，會(huì)計(jì)分錄如下：

（1）投資性房地產(chǎn)價(jià)格上漲

借：投資性房地產(chǎn)-公允價(jià)值變動(dòng)

貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益

（2）投資性房地產(chǎn)價(jià)格下跌

借：公允價(jià)值變動(dòng)損益

貸：投資性房地產(chǎn)-公允價(jià)值變動(dòng)

二、茂業(yè)商業(yè)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式轉(zhuǎn)變財(cái)務(wù)影響分析

茂業(yè)商業(yè)股份有限公司成立于1993年底，公司業(yè)務(wù)以商業(yè)零售為主，近年來，電商的不斷壯大和發(fā)展對(duì)實(shí)體零售業(yè)形成了巨大的沖擊，同樣對(duì)于茂業(yè)商業(yè)也產(chǎn)生了巨大的影響，茂業(yè)商業(yè)自2015年開啟外延式發(fā)展戰(zhàn)略，先后進(jìn)行4次并購重組，企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)在整合的過程中變差，茂業(yè)商業(yè)決定在2015年變更投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式，由成本模式變更為公允價(jià)值計(jì)量模式，改善相關(guān)的財(cái)務(wù)指標(biāo)。

（一）對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表的影響。投資性房地產(chǎn)屬于非流動(dòng)資產(chǎn)，企業(yè)總資產(chǎn)會(huì)隨著其賬面價(jià)值的改變而改變。近10多年以來，我國(guó)房地產(chǎn)持續(xù)增值，一般情況下，投資性房地產(chǎn)在公允價(jià)值模式下的賬面價(jià)值要遠(yuǎn)大于成本模式下的賬面價(jià)值，因此，計(jì)量模式變更以后，企業(yè)賬面的資產(chǎn)規(guī)模會(huì)大幅度的增加。另外，在變更計(jì)量模式的同時(shí)，投資性房地產(chǎn)在兩種模式下的賬面價(jià)值會(huì)產(chǎn)生一定的差額，影響企業(yè)的未分配利潤(rùn)等科目。2015年，茂業(yè)商業(yè)變更投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式為公允價(jià)值模式之后，投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值有很大程度的增加，在總資產(chǎn)中的占比也有所提高，如表1所示。根據(jù)表1中的數(shù)據(jù)可以得出，2013年-2015年，茂業(yè)商業(yè)的投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值一直在上升。2015年，投資性房地產(chǎn)在成本模式計(jì)量模式下賬面價(jià)值為27，097.76萬元，變更為公允價(jià)值計(jì)量模式之后，賬面價(jià)值達(dá)到了143，177.44萬元，是成本模式計(jì)量的5.28倍，在總資產(chǎn)中的占比了提高到了22.47%，2016年，房地產(chǎn)不景氣，公允價(jià)值有所降低，在總資產(chǎn)中的比重也有所下降。2017年，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，公允價(jià)值上升，到2018年，投資性房地產(chǎn)在總資產(chǎn)中的占比達(dá)到了31.65%。（表1）

根據(jù)表2中的各項(xiàng)數(shù)據(jù)可以得出，2015年，茂業(yè)商業(yè)變更投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式，兩種模式計(jì)量模式下賬面價(jià)值產(chǎn)生的差額增加企業(yè)的其他綜合收益87，566.98萬元。并且從2016年開始，企業(yè)的其他綜合收益一直處于上升的狀態(tài)，雖然未分配利潤(rùn)在2016年有所下降，但是對(duì)比于2015年成本模式下的未分配利潤(rùn)，也是有一定的上漲。因此總體來看公允價(jià)值模式對(duì)茂業(yè)商業(yè)投資性房地產(chǎn)的遞延所得稅負(fù)債增多了，但未分配的利潤(rùn)和其他綜合收益也有大幅度的增長(zhǎng)，綜合來說對(duì)企業(yè)的發(fā)展比起成本計(jì)量模式更好。（表2）

（二）對(duì)利潤(rùn)表的影響。從我國(guó)目前的房地產(chǎn)發(fā)展形式來看，總體還是呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，公允價(jià)值高于賬面余額，公允價(jià)值變動(dòng)損益提高，企業(yè)的利潤(rùn)隨之上升，增強(qiáng)企業(yè)的盈利能力。根據(jù)表3中的數(shù)據(jù)可以得出，在公允價(jià)值計(jì)量模式下，不計(jì)提折舊攤銷等和成本相關(guān)的項(xiàng)目。因此，如果房?jī)r(jià)不斷提高，成本計(jì)量模式中折舊攤銷的減少，企業(yè)的利潤(rùn)會(huì)大幅度的提高。2016年四川省房地產(chǎn)整體下降，茂業(yè)商業(yè)的投資性房地產(chǎn)在2016年出現(xiàn)一定的公允價(jià)值變動(dòng)損失，并沒有達(dá)到增加企業(yè)利潤(rùn)的效果。這說明在公允價(jià)值計(jì)量模式下，投資性房地產(chǎn)會(huì)造成利潤(rùn)的明顯波動(dòng)。2016年，投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值是減少的，但是公允價(jià)值變動(dòng)損益在營(yíng)業(yè)利潤(rùn)中的占比有所提高，從2017年開始，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損益為正，賬面價(jià)值增加，到2018年，公允價(jià)值變動(dòng)損益在營(yíng)業(yè)利潤(rùn)中的占比提高到了6.56%。由此可見，企業(yè)采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，可以起到增加企業(yè)利潤(rùn)的效果。企業(yè)的投資性房地產(chǎn)以及公允價(jià)值模式產(chǎn)生的波動(dòng)是無法預(yù)測(cè)的，主要原因在于企業(yè)投資性房地產(chǎn)在地區(qū)或者構(gòu)成上是有所不同的。（表3）

（三）對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響。上市公司的財(cái)務(wù)指標(biāo)主要包括三方面，分別為償債能力、盈利能力和營(yíng)運(yùn)能力，本文結(jié)合茂業(yè)商業(yè)的基本情況，主要計(jì)算并分析了企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率、凈資產(chǎn)收益率、銷售凈利率以及總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。根據(jù)表4中的各項(xiàng)數(shù)值可以得出，在茂業(yè)商業(yè)變更投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的當(dāng)年（2015年），企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)都有很明顯的改善，但是在后續(xù)幾年，財(cái)務(wù)指標(biāo)的改善幅度比較小。2015年變更時(shí)，資產(chǎn)負(fù)債率有明顯的下降，2016～2018年，資產(chǎn)負(fù)債率出現(xiàn)了波動(dòng)，由此可見，采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)不一定會(huì)持續(xù)的降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，房地產(chǎn)的公允價(jià)值也會(huì)出現(xiàn)下降的情況。在公允價(jià)值計(jì)量模式下，企業(yè)的賬面利潤(rùn)會(huì)增加，凈資產(chǎn)的收益率上升，另外，不再計(jì)提折舊攤銷，減少企業(yè)的費(fèi)用，從側(cè)面上對(duì)企業(yè)的盈利水平有所改善，增加銷售凈利率。從資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率來看，2015年變更的時(shí)候，公允價(jià)值模式下是成本模式下的兩倍，2016年，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率降低，2017年開始企業(yè)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率開始上升。這些數(shù)據(jù)的提升或者下降僅僅是財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的計(jì)量方式上的提升或者下降，其本身的經(jīng)營(yíng)方式?jīng)]有發(fā)生改變的話，本身的盈利是沒有實(shí)質(zhì)性的變化的，因此從數(shù)據(jù)上來說，只是將企業(yè)本身的數(shù)據(jù)擴(kuò)大化了，在市場(chǎng)中，企業(yè)可以得到更多的關(guān)注。（表4）

我國(guó)目前的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還是一直呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，我國(guó)政府為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，出臺(tái)了很多的措施，但房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展前景仍舊不容樂觀。如果以后房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)危機(jī)，那公允價(jià)值變動(dòng)損益也會(huì)對(duì)企業(yè)的利潤(rùn)產(chǎn)生不利的影響，會(huì)讓企業(yè)的利益相關(guān)者對(duì)企業(yè)本身的盈利能力產(chǎn)生質(zhì)疑，對(duì)企業(yè)的形象會(huì)有一些不利的影響，對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展是不利的。

三、基于茂業(yè)商業(yè)案例提出幾點(diǎn)建議

根據(jù)前文對(duì)茂業(yè)商業(yè)各項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的分析，茂業(yè)商業(yè)采用不同模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，數(shù)據(jù)出現(xiàn)了比較明顯的波動(dòng)，這也說明計(jì)量模式的改變對(duì)企業(yè)的資產(chǎn)計(jì)算有著很大的影響，能夠客觀的反映出企業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值，同時(shí)還能優(yōu)化財(cái)務(wù)報(bào)表的數(shù)據(jù)。財(cái)務(wù)報(bào)表中的各項(xiàng)數(shù)據(jù)越好，會(huì)提升企業(yè)在資本市場(chǎng)中的優(yōu)勢(shì)。但這種通過計(jì)量模式的改變，只是僅僅的把賬面的數(shù)據(jù)進(jìn)行改變了，對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)狀況并沒有實(shí)質(zhì)化的改變。因此，這些數(shù)據(jù)很有可能會(huì)對(duì)投資者的判斷產(chǎn)生一定的影響，為了科學(xué)合理的發(fā)揮公允價(jià)值計(jì)量模式的優(yōu)勢(shì)，提出以下參考意見：

（一）對(duì)政府監(jiān)管部門的建議。通過對(duì)茂業(yè)商業(yè)在投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式上的變更可以看出，在上市公司中仍然存在通過盈余管理來粉飾業(yè)績(jī)的現(xiàn)象。這種現(xiàn)象的出現(xiàn)和我國(guó)政府部門監(jiān)管不力有很大的關(guān)系，因此，政府監(jiān)管部門要定制專門的法律法規(guī)來規(guī)范公司的會(huì)計(jì)披露，要求企業(yè)披露的信息必須充分，防止一些公司把公允價(jià)值作為盈余管理的手段粉飾業(yè)績(jī)，把會(huì)計(jì)政策變更作為盈利手段的行為。從目前我國(guó)的情況來看，政府監(jiān)管部門主要對(duì)違規(guī)企業(yè)采取罰款的警告，但在力度上仍然不夠，得不到企業(yè)的重視，這就需要監(jiān)管部門要加大力度，堅(jiān)決打擊這些危害市場(chǎng)環(huán)境的企業(yè)，否則監(jiān)管部門就沒有存在的意義，不能發(fā)揮真正的監(jiān)管作用。同時(shí)完善準(zhǔn)則制度，將準(zhǔn)則中的一些要求模糊的概念加以肯定，防止企業(yè)利用這些模糊的定義操作利潤(rùn)。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的模糊性能夠給企業(yè)的會(huì)計(jì)人員帶來一定的操作利潤(rùn)的接口和機(jī)會(huì)。保證企業(yè)正確的計(jì)量和披露，就要完善準(zhǔn)則制度。

（二）對(duì)投資者的建議。投資者在進(jìn)行投資決策時(shí)，主要是根據(jù)企業(yè)提供的財(cái)務(wù)報(bào)表來了解企業(yè)的財(cái)務(wù)情況，信息來源也主要是財(cái)務(wù)報(bào)表中提供的信息，這就要求企業(yè)提供的所有財(cái)務(wù)報(bào)表信息是準(zhǔn)確可靠的。但是依然會(huì)有企業(yè)會(huì)利用會(huì)計(jì)政策變更進(jìn)行盈余管理，達(dá)到粉飾業(yè)績(jī)的目的。比如，在本文分析的案例中，2015年茂業(yè)商業(yè)變更了投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式為公允價(jià)值計(jì)量模式，變更之后，投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值的差額增加其他綜合收益87，566.98萬元，如果沒有進(jìn)行深入的調(diào)查和分析，就很容易忽略因?yàn)闀?huì)計(jì)政策變更帶來的收益，導(dǎo)致投資者做出錯(cuò)誤的判斷，投資很容易失敗。因此，投資者應(yīng)充分了解，在投資決策的時(shí)候分析政策的變更對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)信息的影響，特別是部分變動(dòng)損益不能給企業(yè)帶來凈現(xiàn)金流。在對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的分析中，要綜合考慮實(shí)際的情況，做出正確的投資行為。投資者要透過報(bào)表的本質(zhì)分析企業(yè)的償債能力。

在分析財(cái)務(wù)報(bào)表時(shí)，投資者要重視應(yīng)用公允價(jià)值對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)的影響，采用公允價(jià)值模式對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表信息的相關(guān)性有所提高，在某個(gè)時(shí)間點(diǎn)反映了企業(yè)資產(chǎn)及負(fù)債的價(jià)值，但另一方面，投資者還應(yīng)看到外部金融環(huán)境、行業(yè)政策和其他因素的變化，公允價(jià)值出現(xiàn)的波動(dòng)會(huì)影響財(cái)務(wù)報(bào)表信息的可靠性。投資者要掌握公允價(jià)值的性質(zhì)以及對(duì)企業(yè)價(jià)值產(chǎn)生的影響。

（三）對(duì)企業(yè)管理者的建議。在會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量要求中，有可比性的要求，因此，企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式確定之后就不可以隨意的變更。只有在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟的情況下，才可以將投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式變更為公允價(jià)值模式，如果以前就是按照公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量，則不能變更。

通過分析茂業(yè)商業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)，企業(yè)在對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式做出變更時(shí)，會(huì)改變企業(yè)的財(cái)務(wù)情況，因此，企業(yè)要立足于本身的情況，對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式科學(xué)合理的選擇。市場(chǎng)環(huán)境會(huì)嚴(yán)重的影響到公允價(jià)值獲取的真實(shí)性，需要對(duì)投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行完善，但是從目前我國(guó)的情況來看，市場(chǎng)環(huán)境還不夠成熟，缺乏公允性和客觀性，還需要不斷的進(jìn)行完善。為了使企業(yè)披露的會(huì)計(jì)信息能夠在經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中發(fā)揮一定的引導(dǎo)作用，企業(yè)管理者必須在披露信息的過程中，要對(duì)財(cái)務(wù)信息的重要性有正確的認(rèn)識(shí)，不應(yīng)該以粉飾報(bào)表為主要目的，應(yīng)客觀、恰當(dāng)?shù)膶⑺行畔⒍寂冻鰜?。由于?huì)計(jì)準(zhǔn)則的限制，不能做到在每個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)上都完全體現(xiàn)在財(cái)務(wù)報(bào)表上，所以企業(yè)一定會(huì)存在很多可以彈性處理的情況。很多的管理者會(huì)做美化報(bào)表對(duì)公司有利的處理方法，讓披露信息缺乏相關(guān)性，導(dǎo)致報(bào)表的真實(shí)性受到損害，因此，企業(yè)的管理者要對(duì)披露的信息負(fù)責(zé)。

四、總結(jié)

隨著經(jīng)濟(jì)不斷的發(fā)展，全球化的形式已經(jīng)非常明顯，房地產(chǎn)行業(yè)由于行業(yè)本身的特殊性，我國(guó)引入公允價(jià)值計(jì)量。從數(shù)據(jù)能夠看出公允價(jià)值下，房地產(chǎn)的各項(xiàng)利潤(rùn)以及負(fù)債能力都有明顯的增幅。目前，我國(guó)市場(chǎng)環(huán)境還不夠成熟，還不能廣泛的應(yīng)用公允價(jià)值。需要加強(qiáng)我國(guó)的投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)的建設(shè)和規(guī)范，讓計(jì)量模式的規(guī)范性能夠保證，需要企業(yè)內(nèi)部以及相關(guān)部門進(jìn)行監(jiān)督，提高信息披露的透明化，提供更有權(quán)威性的會(huì)計(jì)信息。

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