城市青年住房現(xiàn)狀、問題及對策研究

于淼 呂萍

摘要：文章通過對天津市青年住房狀況的問卷調(diào)查和實(shí)地調(diào)研發(fā)現(xiàn)：青年的居住現(xiàn)狀低于社會平均水平且承擔(dān)較重的住房經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，其住房模式選擇具有明顯的生命周期性，自有住房和租房青年的居住狀況呈分化趨勢。針對青年住房產(chǎn)權(quán)偏好與購房能力不足、住房高度市場化與青年住房保障不足、青年住房獲取的主觀能動弱化與家庭支持強(qiáng)化、租房品質(zhì)需求與租賃市場落后等方面的難題和矛盾，引導(dǎo)和建立青年住房租購并舉的梯度消費(fèi)體系;加快發(fā)展和規(guī)范住房租賃市場;并推動青年住房保障體系建設(shè)成為可行之策。

關(guān)鍵詞：青年住房;自有;租賃;住房市場;住房保障

一、 青年住房問題的研究背景和現(xiàn)實(shí)意義

我國青年群體有著自身獨(dú)特的特點(diǎn)，青年群體的平均受教育程度較高，發(fā)展?jié)摿^大，但一般起薪較低、財富積累較少。青年的流動性較強(qiáng)，大部分青年都傾向于在城市工作和生活，作為過渡時期的群體，由于其自身的異質(zhì)性特征，住房問題具有相當(dāng)?shù)闹匾院蛷?fù)雜性，解決青年住房困難，改善青年住房條件，對于城鎮(zhèn)化有序推進(jìn)、城市經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展、社會和諧穩(wěn)定具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

1. 青年是經(jīng)濟(jì)增長的人力資本保障，住房影響青年人力資本提升。我國的“人口紅利”正在逐漸消失，而“人才紅利”將成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的重要驅(qū)動力。青年是我國勞動力人口和高質(zhì)量勞動力人口最重要的組成部分，青年人口的數(shù)量與質(zhì)量是衡量城市吸引力及未來發(fā)展前景的重要指標(biāo)，近年來全國從一線、準(zhǔn)一線到二三線城市，都掀起了“人才爭奪戰(zhàn)”，吸引青年人口及人才的流入，對城市建設(shè)至關(guān)重要。而住房是青年群體非常關(guān)注的主題，不僅與青年的居住、工作和生活息息相關(guān)，同時影響青年的婚姻、家庭和社會認(rèn)同，緩解青年的住房壓力，提高青年的住房穩(wěn)定性，對促進(jìn)青年人力資本投資具有重要作用。

2. 青年是推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的重要支撐，住房影響青年市民化意愿。我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快，城鎮(zhèn)化質(zhì)量的提升至關(guān)重要。2016年國務(wù)院提出要優(yōu)先解決“農(nóng)村學(xué)生”升學(xué)和參軍進(jìn)入城鎮(zhèn)的人口以及“新生代農(nóng)民工”落戶問題。因此青年群體是農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的重要組成部分，其城市定居意愿與家庭定居決策和公共服務(wù)供給密切相關(guān)，而城鎮(zhèn)住房不僅體現(xiàn)居住質(zhì)量，更捆綁了教育等重要的公共服務(wù)，成為青年市民化意愿的重要影響因素。由此可見，青年住房問題對于人口流動、新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程具有重要的意義和影響。

3. 青年是社會穩(wěn)定發(fā)展的有生力量，住房影響青年的公平認(rèn)知。青年是社會的核心，在國家穩(wěn)定、社會和諧發(fā)展中發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。而青年在住房所帶來的婚戀、比較及身份標(biāo)識等社會結(jié)構(gòu)性因素的外部壓力下，因住房而產(chǎn)生的群體性焦慮以及社會階層壁壘的強(qiáng)化，嚴(yán)重影響社會關(guān)系，造成矛盾沖突。住房作為一種滿足民生需求的準(zhǔn)公共物品，解決青年的住房問題，維護(hù)社會公平機(jī)制的完善，能夠提高青年對社會公平的認(rèn)知度，對青年的獲得感也有正向驅(qū)動作用。

二、 青年住房現(xiàn)狀分析

本研究選擇天津作為調(diào)研地點(diǎn)，原因在于天津作為新一線城市，人口增長數(shù)量、凈流入人口數(shù)量較大，同時又不同于北上廣深四個特大城市的特殊性，天津青年群體住房問題更具代表性和多樣性。對于研究對象的界定，采用中國國家統(tǒng)計局的標(biāo)準(zhǔn)，15歲～34歲的人為青年。其中，在校學(xué)生群體基本未面臨住房問題，不對這一群體進(jìn)行研究。因此，研究對象為年齡在15歲～34周歲，在城市中居住和工作的青年人口。2016年11月～12月，采用多階段、分層、隨機(jī)抽樣方式，對在天津市各區(qū)重點(diǎn)商圈從事第三產(chǎn)業(yè)和濱海新區(qū)的8家制造業(yè)企業(yè)從事第二產(chǎn)業(yè)的青年群體進(jìn)行問卷調(diào)研。調(diào)查內(nèi)容包括個體特征、住房現(xiàn)狀、理想居住情況等各個方面，共收回有效問卷914份。調(diào)研數(shù)據(jù)的統(tǒng)計分析結(jié)果顯示，從性別、婚姻狀況、是否獨(dú)生子女、戶籍情況來看，樣本分布較為均勻。

1. 青年居住現(xiàn)狀低于整體水平，與理想居住條件存在明顯差距。青年群體中認(rèn)為居住現(xiàn)狀與居住理想存在較大差距的占比高達(dá)75.6%，對原因的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房屋不是自有產(chǎn)權(quán)、住房面積小、周邊配套設(shè)施不足是主要因素。天津青年住房的調(diào)研情況表明，青年群體住房來源主要有四種，分別為自有住房，占比38%;租賃住房，占比34%;與父母同住，占比19%;單位提供宿舍，占比9%。根據(jù)CGSS2013數(shù)據(jù)，各年齡階段總體樣本住房自有率為64%。比較發(fā)現(xiàn)青年的住房自有率是偏低的。其次，人均住房面積方面，調(diào)研表明65%的青年群體人均住房面積不足30平方米，2016年我國城鎮(zhèn)居民人均居住面積36.6平方米，農(nóng)村居民人均居住面積45.8平方米①。由此可見，在住房自有率和住房面積等方面都表明青年低于整體水平，居住現(xiàn)狀與理想居住條件存在明顯差距。

2. 青年群體的住房類型具有明顯的生命周期性。依據(jù)天津調(diào)研數(shù)據(jù)對青年的不同住房方式進(jìn)行細(xì)分發(fā)現(xiàn)：購房群體年齡在25歲以下的最低，僅占17%，而且74%的購房青年為已婚青年，說明年齡較大的已婚青年更傾向于購買住房，此部分購房需求即為剛性需求。租房群體中已婚比例為28%，本市戶籍比例為22%，均較低;且有一半以上的租房群體共同居住人數(shù)在3人以上;說明外地未婚青年以租賃住房為主。與父母同住的青年群體本市戶籍的占比達(dá)79%，半數(shù)年齡在25歲以下，且75%未婚，因此本市年齡較小的未婚青年與父母同住是其住房主要方式。最后，單位提供的免費(fèi)宿舍面向的主要群體是外地年齡較小的未婚青年群體，并以3人以上的合住方式為主。由此可見，青年的住房方式選擇具有明顯的生命周期性，年齡較小的未婚青年更多地通過合?。òㄅc父母或者同事）、合租的方式解決住房問題;而年齡較大的已婚青年更傾向于購買住房。

3. 青年自有住房和租賃住房群體居住水平和住房滿意度呈現(xiàn)分化趨勢。居住房屋的室內(nèi)設(shè)施完備程度情況方面，租賃住房和單位提供宿舍的，管道煤氣、集中供暖、電訊及網(wǎng)絡(luò)、廚房、獨(dú)立衛(wèi)生間、淋浴設(shè)施缺失率分別為43%、20%、43%、44%、41%、40%;自有住房和與父母同住的，以上室內(nèi)設(shè)施缺失率分別為：25%、15%、21%、17%、20%、23%。可見租房或住在單位宿舍的青年群體室內(nèi)設(shè)施欠缺較為嚴(yán)重，比自有住房或與父母同住的住房居住條件差。同時調(diào)查發(fā)現(xiàn)，青年租住在平房、簡易房或活動板房、地下室和閣樓等居住環(huán)境較差地方的比例達(dá)到18.4%。對青年群體居住滿意度的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，自有住房群體中61%對居住現(xiàn)狀滿意，與父母同住青年群體中56%表示滿意，租賃住房或單位提供宿舍的僅有32%對居住現(xiàn)狀滿意，青年群體租房的居住滿意度是最低的。

4. 青年群體承受較重的住房經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。青年受教育程度在大專及以上占比達(dá)到63%，整體受教育水平較高。其收入來源基本全部來自工資性收入，月收入在5 000元以下的占比達(dá)72.8%。而對35歲時預(yù)期預(yù)期收入在5 000元以上的達(dá)到75.6%。因此，青年群體發(fā)展?jié)摿Υ?，現(xiàn)狀收入不高，但預(yù)期收入較高。

青年群體的住房經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)用住房支出-收入比來衡量，對于購房者而言，其住房支出主要指貸款購房者每月償還貸款金額，在貸款購房的購房者中，住房支出占收入比重超過30%的占比達(dá)83%;對于租房者而言，其住房支出主要指房屋租金，租房群體中，住房支出占收入超過30%的比重為43%。自有住房和租賃住房的青年群體認(rèn)為住房負(fù)擔(dān)重的比例都達(dá)到48%，單位提供宿舍和與父母同住的青年認(rèn)為住房負(fù)擔(dān)重的比分別為46%和35%。由此可見，不論是購房青年還是租房青年都承受較大的住房經(jīng)濟(jì)壓力和負(fù)擔(dān)。

三、 青年群體住房存在的問題分析

1. 青年住房產(chǎn)權(quán)偏好與購房能力不足之間的矛盾。青年群體對住房產(chǎn)權(quán)的偏好十分明顯，73.5%的受訪者明確表示不愿意長期租房。而青年群體不愿意長期租房的最主要原因是自我認(rèn)同差，沒有安全感和歸屬感;其他主要因素是居住穩(wěn)定性和舒適性差、無法繼承、無法享受房屋增值收益。由此可見，主要是由于住房多重屬性致使青年傾向購買住房。首先，住房居住屬性體現(xiàn)了住房的使用功能，相較于租賃住房，自有住房的居住穩(wěn)定性、設(shè)施完備程度等具有比較優(yōu)勢。其次，住房的投資屬性體現(xiàn)了住房的資產(chǎn)功能，公眾對房價上漲的預(yù)期普遍存在，因此從資金成本、資產(chǎn)增值以及產(chǎn)權(quán)繼承等角度，青年更希望擁有住房。最后，住房的社會屬性體現(xiàn)了其符號功能，現(xiàn)實(shí)生活中住房是青年婚戀決策和婚姻市場擠壓程度的重要影響因素，同時，住房逐漸演化成代表社會認(rèn)同、身份地位、成功標(biāo)識的符號，擁有房產(chǎn)的等級一定程度上應(yīng)和了階層地位。然而，總體上而言，青年購房能力不足造成居住理想與現(xiàn)實(shí)的落差。

2. 住房高度市場化與青年住房保障不足之間的矛盾。改革開放以后，住房分配貨幣化改革標(biāo)志著城鎮(zhèn)住房市場化時代的開啟，然而此后住房高度市場化導(dǎo)致房價過快上漲成為市場運(yùn)行中的突出矛盾。目前，絕大多數(shù)城市為城鎮(zhèn)低收入家庭提供住房保障，以及各地推行人才引進(jìn)政策以住房保障吸引人才進(jìn)駐，對大部分青年群體的住房保障和住房支持是缺失的。天津青年住房的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，租賃保障性住房或者購買保障性住房的僅占3.2%，了解住房保障政策的青年僅占15.3%，說明絕大多數(shù)青年群體幾乎完全被排除在住房保障范圍之外，56.7%的青年認(rèn)為如果政府不提供額外支持，難以實(shí)現(xiàn)理想居住條件。由此可見，青年群體承擔(dān)住房高度市場化帶來的住房負(fù)擔(dān)，但未有青年住房保障或住房支持的針對性政策，導(dǎo)致部分青年成為市場與保障之間的“夾心層”群體，造成青年住房困境。

3. 青年住房獲取的主觀能動弱化與家庭支持強(qiáng)化之間的矛盾。對購房者資金來源渠道的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，有67%購房青年在購買住房時有父母資助，完全依靠青年個人或夫妻買房的僅占24%。由此可見，青年群體的購房能力很大程度取決于父代的經(jīng)濟(jì)支持，家庭作為先賦因素對青年住房獲得的作用力在不斷加強(qiáng)。這種現(xiàn)象的原因可能有兩方面，其一，面對較高的購房條件和要求，青年的財富自致能力無法滿足購房所需的資金累積、貸款償還;其二，現(xiàn)今，“結(jié)婚買房”很大程度上成為了婚姻的必要條件，父代為提升子女的婚戀競爭力，將幫助子女購房作為己任，“住房啃老”已經(jīng)成為當(dāng)代較為普遍的社會現(xiàn)象。然而，不論是由于青年致富能力有限的現(xiàn)實(shí)情況還是住房資源代際依賴增強(qiáng)的社會趨勢，都會削弱青年通過自身努力實(shí)現(xiàn)住房夢的積極性和主動性，青年住房獲取的主觀能動弱化與家庭支持強(qiáng)化，都不利于社會階層的公平合理流動，加劇階層分化與固化。

4. 租房品質(zhì)需求與租賃市場落后之間的矛盾。從對青年租賃住房的調(diào)研情況來看，租賃住房的居住質(zhì)量相對較低，居住的穩(wěn)定性和舒適性差是青年不愿長期租房的重要原因。租房住房存在的較大問題一方面是房屋租賃權(quán)利缺乏有效的保障，租賃權(quán)益經(jīng)常受到損害，如遷移受損、租金隨意上漲、中介克扣、臨時清退等，這種出租人和承租人權(quán)利的嚴(yán)重不對等，使得承租人一般處于劣勢;另一方面，出租房屋的室內(nèi)裝修、配套設(shè)施、維修養(yǎng)護(hù)等普遍較為敷衍，承租人的居住舒適度較低。長期重購輕租的住房發(fā)展傾向?qū)е伦》孔赓U市場不健全、不規(guī)范，對于租房者的保護(hù)力度不夠，導(dǎo)致租房者對住房租賃產(chǎn)生擔(dān)憂。租賃市場的發(fā)展滯后導(dǎo)致青年對于租房的居住品質(zhì)需求難以得到滿足，限制了租賃市場對解決青年住房問題發(fā)揮高效的作用。

四、 對策和建議

1. 引導(dǎo)和建立青年住房租購并舉的梯度消費(fèi)體系。根據(jù)青年的年齡、婚姻狀況以及收入狀況，引導(dǎo)和建立適應(yīng)不同階段青年群體的住房梯度消費(fèi)體系。對于年齡較小、收入較低的未婚青年，在此階段其對居住空間的要求可適當(dāng)降低，通過合租住房，居住單位宿舍，租賃廉租住房等滿足居住需求，本市戶籍青年也可選擇與父母同住。對于年齡較大，收入提高，對居住條件有了一定的改善能力的青年，可以通過實(shí)物保障、貨幣補(bǔ)貼等政策支持實(shí)現(xiàn)住房升級。對于中高收入、年齡較大的已婚或未婚青年，住房可支付能力提升，住房的改善性需求也明顯增加，更多地通過住房市場，購買或租賃商品住房，滿足其住房需求，提升住房品質(zhì)。因此，依據(jù)收入、年齡、婚姻的梯度層級，建立從“一張床”—“一間房”—“改善房”的青年住房梯度消費(fèi)體系，一方面符合青年自身生命周期的住房消費(fèi)軌跡，另一方面也符合整個社會的青年人群結(jié)構(gòu)。同時，住房的梯度消費(fèi)強(qiáng)調(diào)不同住房梯度，即不論是改善型、保障型或基本型住房，均應(yīng)注重租賃和購買兩種消費(fèi)模式并舉。

2. 發(fā)展和規(guī)范住房租賃市場，使得租賃住房成為解決青年住房問題的高效、可持續(xù)性途徑。第一，多主體供給不同層次、不同標(biāo)準(zhǔn)的租賃住房。首先，市場為租賃住房的主要供給主體，包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新建、配建、自持租賃住房以及房企轉(zhuǎn)型開展租賃服務(wù);房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)整合拓展租賃服務(wù)等。其次，農(nóng)村集體為供給主體，集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房已得到有效推廣，中央明確13個城市進(jìn)行試點(diǎn)探索，減少了土地征收及拍賣環(huán)節(jié)，降低了租賃住房的開發(fā)建設(shè)成本，拓寬了租賃住房來源渠道。第二，統(tǒng)一租賃住房管理，規(guī)范租賃市場秩序。建設(shè)并完善租賃監(jiān)管平臺和網(wǎng)絡(luò)交易平臺，將租賃住房統(tǒng)一管理，實(shí)現(xiàn)租賃住房建設(shè)規(guī)范、監(jiān)管到位和服務(wù)高效。首先，對于新增建設(shè)的租賃住房應(yīng)遵循統(tǒng)一的規(guī)劃管制、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、建筑規(guī)范、建筑質(zhì)量以及居住設(shè)計與配套設(shè)施。其次，建立住房租賃登記備案制度，推動各類租賃房源納入統(tǒng)一的租賃監(jiān)管平臺，實(shí)施統(tǒng)一的監(jiān)督檢查和管理，對租賃雙方的權(quán)利、義務(wù)統(tǒng)一明確規(guī)定，并建立相應(yīng)的獎懲措施。

3. 因城施策，推動青年住房保障體系建設(shè)。各地收入水平、住房供求矛盾、青年住房問題的嚴(yán)重程度具有較大差別，因此要因地制宜，因城施策，適度拓寬青年住房的保障范圍，制定明確的青年住房保障準(zhǔn)入條件和退出機(jī)制，提高青年住房保障的精準(zhǔn)化程度，使得需要保障的青年得到保障，避免福利倒掛。同時，推動青年住房保障方式多元化，堅持實(shí)物保障和貨幣補(bǔ)貼相結(jié)合，租賃保障和產(chǎn)權(quán)保障相結(jié)合。實(shí)物保障可以通過廉租、公租住房、青年公寓、人才公寓、共有產(chǎn)權(quán)住房等，并促進(jìn)房源籌集的多元化路徑;貨幣補(bǔ)貼則包括購房補(bǔ)貼和租房補(bǔ)貼，通過稅收、信貸、公積金、補(bǔ)貼等多種直接或間接方式;對于租房青年群體，可以擴(kuò)大公積金的租賃保障范圍，落實(shí)公積金的房屋租金支付，支持符合保障條件的青年群體利用多種補(bǔ)貼形式通過市場租賃住房。

注釋：

①國家統(tǒng)計局網(wǎng)站公布數(shù)據(jù)http：//www.stats.gov.cn/tjsj/sjjd/201701/t20170120_1456174.html.

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基金項目：研究闡釋黨的十九大精神國家社科基金專項課題“新時代我國城鄉(xiāng)住房制度變革與創(chuàng)新”（項目號：18VSJ097）;國家自然科學(xué)基金項目“城鎮(zhèn)化演進(jìn)中的城鄉(xiāng)住房融合研究：機(jī)理剖析、分析框架與現(xiàn)實(shí)路徑”（項目號：71673285）;住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部項目“城市青年住房狀況及對策研究”。

作者簡介：于淼（1991-），女，滿族，內(nèi)蒙古自治區(qū)赤峰市人，中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院博士生，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理;呂萍（1962-），女，漢族，內(nèi)蒙古自治區(qū)呼和浩特市人，中國人民大學(xué)住房發(fā)展研究中心主任、教授、博士生導(dǎo)師，研究方向：住房政策、土地經(jīng)濟(jì)與管理。

收稿日期：2019-07-14。