基于計(jì)量模型的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格影響因素研究

山西財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院 宋璇

不動(dòng)產(chǎn)在人們生活和社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的重要地位，不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展有舉足輕重的作用。但是近年來(lái)部分地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格持續(xù)增長(zhǎng)，增長(zhǎng)幅度甚至超過(guò)經(jīng)濟(jì)總體水平與其他大多數(shù)行業(yè)的產(chǎn)品及服務(wù)的增長(zhǎng)。不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的如此劇烈增長(zhǎng)給社會(huì)普通工薪階層造成了巨大的住房壓力，很多普通老百姓根本沒(méi)有能力支付昂貴的房?jī)r(jià)，這對(duì)社會(huì)穩(wěn)定和諧發(fā)展產(chǎn)生了不利影響。當(dāng)前，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格問(wèn)題也成為了一個(gè)人們廣泛關(guān)注的經(jīng)濟(jì)及社會(huì)問(wèn)題。

本文從以計(jì)量模型為基礎(chǔ)，選出影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素，通過(guò)建立模型分析其相關(guān)影響程度，并提出適當(dāng)?shù)恼呓ㄗh。

1 數(shù)據(jù)分析

本文通過(guò)參考統(tǒng)計(jì)年鑒，選取1992—2016年的各個(gè)變量相關(guān)數(shù)據(jù)，如表1所示，其中，price為商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格(元/平方米）；income為城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）；cpi為居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)；supply為狹義貨幣供應(yīng)量M1（億元）；pgdp為人均實(shí)際GDP（元）。

表1 1992—2016年房屋銷(xiāo)售價(jià)格、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)等數(shù)據(jù)

運(yùn)用EVIEWS分別做解釋變量price與被解釋變量income、cpi、supply、pgdp的散點(diǎn)分布。根據(jù)散點(diǎn)可以看出，各變量隨時(shí)間變化均呈上升趨勢(shì)，各影響因素都隨著房屋價(jià)格price上升而增加，且近似具有線性關(guān)系。

2 模型建立

2.1 平穩(wěn)性檢驗(yàn)

基于各因素與房屋銷(xiāo)售價(jià)格的散點(diǎn)圖，為了分析所選取的變量對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的影響，本文選擇利用最小二乘法（OLS）建立多元線性回歸模型。首先，應(yīng)對(duì)各變量數(shù)據(jù)進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)。

本文使用unit root檢驗(yàn)法對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)。unit root是表示序列非平穩(wěn)的一種方式，即一種具有高度持續(xù)性的時(shí)間序列，unit root是對(duì)變量序列平穩(wěn)性檢驗(yàn)的一種轉(zhuǎn)化形式。unit root檢驗(yàn)通常用DF檢驗(yàn)法，它的模型為：

不含常數(shù)項(xiàng)和時(shí)間趨勢(shì)項(xiàng)：

僅包含常數(shù)項(xiàng)：

既包含常數(shù)項(xiàng)又包含時(shí)間趨勢(shì)：

結(jié)果表明，四個(gè)解釋變量與被解釋變量的0階差分在5%的顯著性水平下都不能拒絕存在單位根的假設(shè)，因此均為非平穩(wěn)序列。其中，price的一階差分t值在1%的顯著性水平下可拒絕原假設(shè)，即price序列數(shù)據(jù)為一階單整的。同理，由上表數(shù)據(jù)可得知income、cpi、pgdp、supply的二階差分的t值在1%的顯著性水平下可拒絕原假設(shè)，即其余序列數(shù)據(jù)都為二階單整的。

2.2 協(xié)整模型及其檢驗(yàn)

根據(jù)協(xié)整模型理論，如果兩個(gè)序列存在協(xié)整關(guān)系，那么這兩個(gè)序列必須具有相同的單整階數(shù)。由分析數(shù)據(jù)可知，對(duì)原變量進(jìn)行形式變化后，price、Δlogincome、Δcpi、Δlogpgdp、logsupply的一階差分在1%的顯著性水平下小于臨界值，可拒絕原假設(shè)，即它們同為一階單整序列，因此可建立協(xié)整模型。

設(shè)關(guān)于房屋價(jià)格price的協(xié)整模型為：

用EVIEWS軟件最小二乘法（OLS）估計(jì)模型參數(shù)，方程估計(jì)的結(jié)果寫(xiě)為：

四個(gè)自變量的相關(guān)系數(shù)可以進(jìn)行計(jì)算。由此可知，Δlogincome與Δcpi和Δlogpgdp的相關(guān)程度較高，存在著多重共線性問(wèn)題，需要剔除一些變量。由于Δcpi與被解釋變量相關(guān)程度不高，我們選擇將其剔除。剔除后再進(jìn)行回歸，結(jié)果如表2所示。

表2 解釋變量的相關(guān)程度

對(duì)估計(jì)的殘差進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)。在不包含常數(shù)項(xiàng)和時(shí)間趨勢(shì)項(xiàng)，滯后期數(shù)為5的檢驗(yàn)形式下，得到該殘差序列的t值為-2.46618，存在單位根的p值為0.0162，表明在5%的顯著性水平下拒絕原假設(shè)，回歸模型的殘差為平穩(wěn)序列。

對(duì)協(xié)整模型建立誤差修正模型如下，進(jìn)一步檢驗(yàn)其真實(shí)性。

根據(jù)得到的回歸結(jié)果可知，協(xié)整模型的殘差滯后一期項(xiàng)在誤差修正模型中的系數(shù)為負(fù)值，這表明上述所建模型為真實(shí)的協(xié)整模型，反映了被解釋變量price與解釋變量Δlogincome、Δlogpgdp以及l(fā)ogsupply的長(zhǎng)期均衡關(guān)系。

3 結(jié)語(yǔ)

不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格與城鎮(zhèn)居民可支配收入、貨幣供應(yīng)量、人均實(shí)際gdp有關(guān)。其中，城鎮(zhèn)居民可支配收入的增長(zhǎng)率及貨幣供應(yīng)量對(duì)房?jī)r(jià)有正向的影響，而人均實(shí)際gdp的增長(zhǎng)率對(duì)房?jī)r(jià)有負(fù)向的影響。

針對(duì)影響房屋價(jià)格的三個(gè)影響因素及所建模型給出以下政策建議。

國(guó)家調(diào)控不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的手段之一是貨幣政策工具，通過(guò)改變貨幣供應(yīng)量是實(shí)現(xiàn)貨幣政策目標(biāo)的重要手段之一。狹義貨幣供應(yīng)量的增加，通過(guò)居民的財(cái)富效應(yīng)，銀行的信貸渠道效應(yīng)等都會(huì)促進(jìn)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的投資，從而影響房?jī)r(jià)。因此，國(guó)家可以通過(guò)宏觀調(diào)控貨幣供給量來(lái)進(jìn)一步調(diào)控房?jī)r(jià)。

人均個(gè)人可支配收入是人均收入去掉個(gè)人所得稅之后，剩余的可用于個(gè)人消費(fèi)和儲(chǔ)蓄的資金量。對(duì)于居民生活購(gòu)房的需求，國(guó)家可以加大社會(huì)保障力度，通過(guò)各種補(bǔ)貼及優(yōu)惠政策滿足人們的住房需求。對(duì)于人們對(duì)住房投資的需求，一方面可以通過(guò)限購(gòu)等相關(guān)政策抑制房?jī)r(jià)上漲；另一方面加強(qiáng)金融理財(cái)產(chǎn)品的發(fā)展與推廣，引導(dǎo)擁有閑置資本的人們投資于其他領(lǐng)域從而緩解“炒房熱”。

經(jīng)濟(jì)的發(fā)展意味著生產(chǎn)投資等社會(huì)生產(chǎn)活動(dòng)的良好發(fā)展以及對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品數(shù)量及種類(lèi)的需求量的擴(kuò)大，在不追求經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的情況下，保持經(jīng)濟(jì)緩慢增長(zhǎng)有利于穩(wěn)定房?jī)r(jià)。國(guó)家可以從宏觀角度制定相關(guān)政策控制經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，以穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

4 研究意義

本文選取的樣本數(shù)據(jù)量較少，導(dǎo)致模型的代表性降低；另外模型在建立過(guò)程中有很多其他影響因素尚未考慮，如利率、房屋的購(gòu)置價(jià)格、國(guó)家的財(cái)政政策等，在這樣的情況下，模型的可靠性與穩(wěn)健性降低。

協(xié)整模型表示，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長(zhǎng)率提高一個(gè)百分點(diǎn)，商品房屋平均銷(xiāo)售價(jià)格提高0.2213857元/平方米。由于房屋具有一般商品的特性，其價(jià)格受供求相互的影響，當(dāng)居民可支配收入提高時(shí)，不論是出于對(duì)生活水平的需求還是對(duì)固定資產(chǎn)投資的需求，都會(huì)增加對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的需求，即居民可支配收入與房?jī)r(jià)正相關(guān)。模型中的變量為居民可支配收入的增長(zhǎng)率，說(shuō)明居民可支配收入增長(zhǎng)的幅度較大時(shí)房?jī)r(jià)的上漲幅度也較大。

從模型中還可以看出，貨幣供應(yīng)量變動(dòng)一個(gè)百分點(diǎn)，商品房屋平均銷(xiāo)售價(jià)格提高18.2674元/平方米。根據(jù)貨幣數(shù)量論，貨幣供給量與貨幣流通速度的乘積等于名義收入，而名義收入等于價(jià)格水平與實(shí)際產(chǎn)出量的乘積，當(dāng)貨幣流通速度不變時(shí)，貨幣供給量的增加會(huì)引起價(jià)格水平的升高。而房?jī)r(jià)也會(huì)受到這種機(jī)制的影響，但是不動(dòng)產(chǎn)不同于其他普通的商品，其價(jià)格還受到很多其他因素的影響，貨幣供應(yīng)量在小幅變動(dòng)的情況下對(duì)房?jī)r(jià)的影響不大如果一個(gè)國(guó)家貨幣超發(fā)，引起通貨膨脹，房?jī)r(jià)便會(huì)同普通商品一樣劇烈上漲。

模型中值得注意的是第三個(gè)變量，回歸結(jié)果表明人均實(shí)際gdp增長(zhǎng)率下降一個(gè)百分點(diǎn)，商品房屋價(jià)格提高218.9508元/平方米。gdp是一國(guó)在一段時(shí)期內(nèi)所生產(chǎn)的全部最終產(chǎn)品及勞務(wù)的市場(chǎng)價(jià)值。從總產(chǎn)出的角度來(lái)說(shuō)，實(shí)際產(chǎn)出增長(zhǎng)，對(duì)房屋的供給就會(huì)增加，那么實(shí)際產(chǎn)出增長(zhǎng)的速度緩慢時(shí)，房屋供給增加的速度就會(huì)減緩，從而促使房?jī)r(jià)的上升。從總收入的角度來(lái)說(shuō)，當(dāng)收入提高時(shí)，人們對(duì)消費(fèi)投資的需求會(huì)增加，但收入增速到一定程度時(shí)，人們已經(jīng)滿足了生活住房的需求，在投資方面，人們可能會(huì)追求其他收益更高的產(chǎn)品而非不動(dòng)產(chǎn)。兩方面都說(shuō)明了人均實(shí)際gdp的增速對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格由負(fù)向的影響。