湄潭“收、分、騰、轉(zhuǎn)”四步盤活閑置宅基地

陶通艾 王家乾

2017年12月，中央全面深化改革領導小組決定將宅基地制度改革拓展到全部33個試點縣（市、區(qū)），貴州省湄潭縣成為宅基地制度改革拓展試點單位。近兩年來，湄潭縣在收回、分置、騰退、轉(zhuǎn)讓使用方面探索盤活閑置農(nóng)村宅基地的路徑和方法，取得了一定成效。

收回閑置宅基地，解決一戶多宅問題。村集體經(jīng)濟組織收回宅基地是解決宅基地閑置問題的重要方式，湄潭縣研究出臺了多個文件，明確“一戶多宅”的農(nóng)戶只能認定一處合法宅基地準予登記，多出的宅基地按規(guī)定由村股份經(jīng)濟合作社收回。龍鳳村已收回宅基地15宗3.6畝。針對已在集鎮(zhèn)購房、只有一處農(nóng)村宅基地的農(nóng)戶，實行有償退出宅基地，由農(nóng)戶自愿提出申請，經(jīng)與村股份經(jīng)濟合作社協(xié)商一致，并給予合理補償后，由村股份經(jīng)濟合作社收回。

分置閑置宅基地，增加農(nóng)民財產(chǎn)收入。湄潭縣研究出臺了《探索宅基地“三權(quán)分置”助推鄉(xiāng)村振興的實施意見》。魚泉街道新石居由于良好的自然生態(tài)環(huán)境，陸續(xù)有本地村民利用宅基地辦農(nóng)家樂，外來投資者也租用部分村民宅基地開設鄉(xiāng)村民宿，鄉(xiāng)村旅游發(fā)展勢頭良好。根據(jù)實施意見，偏巖塘組豐富宅基地“三權(quán)分置”思路，在原有宅基地租賃關(guān)系涉及的投資者與村民兩方基礎上，增加宅基地所有人村股份經(jīng)濟合作社作為租賃關(guān)系的第三方，履行對出租農(nóng)戶和投資者的監(jiān)督管理權(quán)利。在完成頒發(fā)了全組104本房地一體不動產(chǎn)權(quán)證后，通過“三權(quán)分置”改革，偏巖塘組“戶曉民宿”投資者張曉獲得湄潭縣不動產(chǎn)登記部門頒發(fā)的首本湄潭縣宅基地經(jīng)營權(quán)證，其經(jīng)營宅基地的權(quán)利得到更好的保障。在“戶曉民宿”帶動下，目前已發(fā)出宅基地經(jīng)營權(quán)證3本，全居已有農(nóng)家樂57家、民宿20余家，床位達到400多個，有力促進了鄉(xiāng)村旅游健康發(fā)展，也為當?shù)厝罕娫黾恿素敭a(chǎn)性收入來源。

房屋墻面上畫著漂亮的圖案

騰退閑置宅基地，盤活存量集體建設用地。湄潭縣研究制定了《農(nóng)村宅基地騰退及節(jié)余建設用地使用暫行辦法》《農(nóng)村閑置宅基地整治復墾實施細則》。天城鎮(zhèn)德榮村根據(jù)辦法和細則組織召開村民代表大會，制定了《宅基地管理公約》，出臺激勵措施，鼓勵農(nóng)民騰退多余宅基地。在胡家寨村民組開展閑置宅基地騰退，實施村莊綜合整治復墾項目。通過聘請專業(yè)的作業(yè)單位，實地測量、入戶調(diào)查，編制村莊規(guī)劃和村莊綜合整治方案，由村股份經(jīng)濟合作社申報，天城鎮(zhèn)人民政府審查，報縣自然資源局批準實施。項目區(qū)總面積24.81畝，其中集體建設用地10.93畝，涉及13戶，原有宅基地9.16畝（戶均469.74平方米）。德榮村股份經(jīng)濟合作社根據(jù)縣批準的項目實施方案，組織開展胡家寨村莊綜合整治復墾，對“一戶一宅”超面積、“一戶多宅”多宅部分和低效閑置的集體建設用地進行整治復墾，共騰退復墾閑置、低效的集體建設用地5.62畝，其中0.26畝用于修建村莊內(nèi)串戶路，預留1畝用于后期村民建房和基礎設施建設，可節(jié)余指標4.36畝。騰退的集體建設用地指標由村股份經(jīng)濟合作社統(tǒng)一收儲、利用，通過調(diào)劑使用獲得收益。按每畝8萬元調(diào)劑使用，獲得指標交易收益34.88萬元，與村莊整治復墾成本基本持平。整治后，村莊面貌煥然一新，農(nóng)戶原有閑置、零散的廢棄豬牛圈變成了菜地和花園，節(jié)余用地指標，不僅有效緩解了集體經(jīng)營性建設用地入市的指標需求，而且指標交易收益還解決了村莊綜合整治資金需求，實現(xiàn)了宅基地的節(jié)約集約利用。目前，全縣騰退閑置宅基地737.06畝。

轉(zhuǎn)讓使用宅基地，提高土地利用效率。湄潭縣研究制定了《農(nóng)村宅基地有償使用管理暫行辦法》，興隆鎮(zhèn)龍鳳村根據(jù)《辦法》召開村民代表大會，審議并通過了《龍鳳村宅基地管理公約（試行）》?！豆s》規(guī)定，在本村從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)三年以上的外來農(nóng)業(yè)人口，可以通過繳納有償使用費的方式，獲得有償使用宅基地的資格權(quán)。今年7月，來自務川自治縣農(nóng)村已在龍鳳村居住從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)長達10年的王安武、駱金花夫婦，依申請并經(jīng)村股份經(jīng)濟合作社同意，以220元/平方米價格，獲得了200平方米50年的宅基地使用權(quán)，成為貴州省首位在非戶籍地有償取得存量農(nóng)村宅基地的農(nóng)民。據(jù)統(tǒng)計，龍鳳村僅有存量宅基地10多畝，而在該村像王安武這樣外來的茶產(chǎn)業(yè)工人有近200人，目前已有5戶向村股份經(jīng)濟合作社提交了申請書，存量宅基地處于供不應求狀況。通過轉(zhuǎn)讓方式，存量宅基地實現(xiàn)有償使用，不僅有效盤活了閑置宅基地，提高土地利用效率，增加了集體經(jīng)濟收入，而且促進了外來群眾安居樂業(yè)，成功實現(xiàn)了“走，到湄潭當農(nóng)民去！”的目標。