溫州市閑置農(nóng)房盤活利用模式及推進(jìn)策略

葉蘇達(dá)

浙江省溫州市于2018年將閑置農(nóng)房盤活工作列入鄉(xiāng)村振興“六千六萬”行動(dòng)部署。一年來，溫州市共完成農(nóng)房盤活3131幢，完成盤活面積80.85萬平方米，帶動(dòng)農(nóng)戶就業(yè)10825人，增加村集體收入3842.66萬元，增加農(nóng)戶收入2.08億元，并涌現(xiàn)了大量的典型。

一、盤活利用主要模式

（一）宅基地改革推動(dòng)型。以瑞安市北麂鄉(xiāng)立公村為代表，該村位于北麂本島中心位置，遠(yuǎn)離塵囂，全村186戶623人大多數(shù)遷居瑞安市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，村內(nèi)僅十余老人留守。而村里閑置的200來間石頭房子挨挨擠擠，富有特色，成就了海島獨(dú)特的民居建筑藝術(shù)，具備整村開發(fā)為旅游目的地的潛質(zhì)，同時(shí)老百姓盼發(fā)展、求發(fā)展的愿景十分強(qiáng)烈。北麂鄉(xiāng)有序推進(jìn)農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”改革試點(diǎn)工作。在“三權(quán)分置”政策下，首批31戶農(nóng)戶49間農(nóng)房成功辦理不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證。在此基礎(chǔ)上，村里探索創(chuàng)新，引入立公村鄉(xiāng)賢謝作永及他的團(tuán)隊(duì)，將整村打包開發(fā)民宿項(xiàng)目，建設(shè)“中國北麂一帶一路國際漁村文旅小鎮(zhèn)”。目前已直接增加村集體經(jīng)濟(jì)收入20萬元，帶動(dòng)村民增收328萬元。

（二）社會(huì)資金眾籌型。以洞頭區(qū)隔頭村凸壟底自然村為代表，該村三面環(huán)山，南側(cè)面海，村內(nèi)有27棟保存完好具有海島特色的石屋。工商資本通過租金與分紅的方式將村民閑置石屋統(tǒng)一收租，并出讓一定比例股權(quán)給有投資意向的村民。利用石屋及元寶山建設(shè)客房、餐廳、室外海景平臺(tái)、游泳池、兒童游玩區(qū)、淡水垂釣區(qū)、生態(tài)采摘園、森林游步道等設(shè)施，打造成為一站式鄉(xiāng)村野奢休假綜合體。該項(xiàng)目采用了開放的眾籌方式，作為溫州市首家民宿類眾籌項(xiàng)目在國內(nèi)民宿眾籌平臺(tái)，開放一期5幢石屋，上線僅48小時(shí)，認(rèn)籌總額達(dá)495萬元，超額完成認(rèn)籌額。成功吸引了建筑行業(yè)、旅游行業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)相關(guān)背景的共建人參與到項(xiàng)目中來，項(xiàng)目從設(shè)計(jì)規(guī)劃到建成運(yùn)營都有較為專業(yè)力量的支持。

用柴火堆成的院門和圍欄讓閑置農(nóng)房獨(dú)具一格

（三）扶貧資金入股型。以蒼南縣莒溪鎮(zhèn)溪東村為代表，該村原為經(jīng)濟(jì)薄弱村，畬族人口占全村人口的97%，保留有完整的畬語、畬歌、畬舞及畬族風(fēng)俗習(xí)慣，環(huán)境優(yōu)美、民風(fēng)淳樸，具備發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)的先天優(yōu)勢。以“畬族風(fēng)情民宿”項(xiàng)目為依托，開展財(cái)政扶貧資金“折股量化”試點(diǎn)。該項(xiàng)目盤活一棟約1500平方米閑置三合院古宅開發(fā)建設(shè)，設(shè)施包括風(fēng)情民宿、鄉(xiāng)村旅體驗(yàn)館、農(nóng)家樂餐廳等，承包方為村股份經(jīng)濟(jì)合作社，經(jīng)營方為縣旅游投資集團(tuán)，合作期限為20年。項(xiàng)目總投資505萬元，縣財(cái)政安排150萬元以折股量化方式全部注入村集體并入股到企業(yè)用于項(xiàng)目經(jīng)營。村經(jīng)社占股45.9%，按持股比例參與收益分配。項(xiàng)目運(yùn)營后，預(yù)計(jì)年收益50萬元，每年可取得分紅收益23萬元，在保證40%歸村、10%歸村民業(yè)主的前提下，其余50%由鄉(xiāng)鎮(zhèn)統(tǒng)籌幫扶全鎮(zhèn)范圍內(nèi)低收入農(nóng)戶，預(yù)計(jì)每戶每年可增收2000元到3000元。

（四）農(nóng)房山林全面盤活型。以平陽縣懷溪鎮(zhèn)水口村為代表，在村“兩委”帶領(lǐng)下，進(jìn)行全村土地流轉(zhuǎn)，盤活村里閑置農(nóng)房，新建民宿、游客服務(wù)中心、天然泳池、水下餐廳等配套設(shè)施，主推鄉(xiāng)村旅游，整治村莊環(huán)境，實(shí)現(xiàn)了從“最臟村”到“最美村”、從后進(jìn)村到先進(jìn)村、從貧困村到小康村的華麗轉(zhuǎn)型。發(fā)動(dòng)全村鄉(xiāng)賢籌資2000萬元成立公司，村集體以自然資源和爭取的政策項(xiàng)目資金2000多萬元入股，召集15名村民，確保村集體是最大的受益方，提高村集體造血能力。整合資源，打造森林康養(yǎng)基地，挖掘農(nóng)耕文化、發(fā)展鄉(xiāng)村旅游，創(chuàng)成穹嶺國家AAA級(jí)景區(qū)，打造懷溪番鴨美食特色街，建成戶外拓展旅游基地，種植110畝桃花林梯田景觀。年客流量超20萬人次，旅游產(chǎn)值達(dá)800多萬元，村民人均收入從2014年的0.8萬元提高到2018年2萬元，村集體總收入較2017年同比增長86%，經(jīng)營性收入較2017年同比增長100%。

（五）異地安置盤活型。以文成縣西坑畬族鎮(zhèn)讓川村為代表，通過在村落外圍劃出安置用地，對(duì)村內(nèi)有意新建房屋的農(nóng)民，以土地置換的方式引導(dǎo)到村外安置，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)保護(hù)古建和村民過上現(xiàn)代生活的“雙贏”，也為實(shí)現(xiàn)游覽區(qū)和服務(wù)區(qū)分離打下基礎(chǔ)。同時(shí)村里實(shí)行保護(hù)為先、有效利用的原則，將始建于乾隆年間的葉氏祠堂以及有淳樸鄉(xiāng)土人情的四合院、節(jié)孝牌坊、老門臺(tái)等古跡打造成節(jié)點(diǎn)景觀。走進(jìn)讓川，只見由農(nóng)房、古民居等改造的11家特色民宿依山而建，錯(cuò)落分明，背靠千年古樟，毗鄰紅楓林，形成了讓川村獨(dú)具特色的民宿群。

（六）文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)型。以鹿城區(qū)七都街道為代表，七都島位于甌江之中，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，極具生態(tài)特色的七都花海成了不少市民舉家郊游、年輕人拍婚紗照的首選地。七都通過村民代表大會(huì)、村規(guī)民約等方式，鼓勵(lì)村民把村里閑置的土地、空置的民居出租給文創(chuàng)企業(yè)。同時(shí)，對(duì)花海周邊各村進(jìn)行有計(jì)劃的整治，讓這里逐漸成為文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)的集聚地。菜菜頭動(dòng)漫藝術(shù)中心、陳太家茶室、瓜瓦民宿等文創(chuàng)工作室，讓眾多原本因出國空置的民房一下子變得有了“腔調(diào)”。樟里村、前沙村也因文創(chuàng)企業(yè)的集聚成了為人熟知的“文創(chuàng)村”，藝術(shù)攝影、動(dòng)漫設(shè)計(jì)、咖啡茶座、文化創(chuàng)意等產(chǎn)業(yè)紛紛借花海經(jīng)濟(jì)東風(fēng)在當(dāng)?shù)嘏d起。如今，七都街道風(fēng)景宜人，老涂村的旖旎荷塘邊、前沙村文藝氣息濃郁的院落里、樟里村甌式民居的壁畫前游人如織。旅游開發(fā)為農(nóng)戶和村集體創(chuàng)收20%以上。

二、存在的主要問題

（一）農(nóng)房確權(quán)難度大。許多農(nóng)房建設(shè)年代久遠(yuǎn)，因種種歷史原因，房屋存在權(quán)屬爭議。部分農(nóng)民物權(quán)意識(shí)淡薄，對(duì)“產(chǎn)權(quán)證”價(jià)值和作用認(rèn)識(shí)不到位，對(duì)確權(quán)認(rèn)證工作態(tài)度不積極，主動(dòng)申請(qǐng)意識(shí)不強(qiáng)。農(nóng)房（宅基地）確權(quán)率低，為今后的流轉(zhuǎn)、盤活利用埋下了隱患。

（二）農(nóng)戶意愿有待加強(qiáng)。閑置農(nóng)房盤活多以租賃形式，總體溢價(jià)不高，部分村民認(rèn)為流轉(zhuǎn)期限較長，考慮到通貨膨脹等因素，后期僅僅從租金上取得的收益太小，但第三方一般不太傾向讓村民入股。工商資本在投資閑置農(nóng)房的合作洽談中，存在著投資商租賃意向價(jià)格與個(gè)別村民租賃期望價(jià)格差距較大的矛盾。

（三）盤活用途較為同質(zhì)化。在目前盤活的1612幢農(nóng)房中，鄉(xiāng)村民宿426幢，占26.4%；餐飲娛樂（含農(nóng)家樂）454幢，占28.1%，因缺乏頂層設(shè)計(jì)和統(tǒng)一規(guī)劃，風(fēng)格樣式和發(fā)展定位存在同質(zhì)化問題，特色不明顯，在有限的休閑旅游需求下，會(huì)造成無序競爭，難以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展。

（四）配套政策有待完善。部分縣（市、區(qū)）在閑置農(nóng)房盤活方面還未形成政策體系。農(nóng)房（宅基地）的流轉(zhuǎn)渠道還不夠通暢；對(duì)流轉(zhuǎn)后農(nóng)房的改建審批方面還存在諸多限制；民宿開發(fā)等項(xiàng)目在消防審核上還存在不少困難；部分新興業(yè)態(tài)，如短租公寓，還處于不合法經(jīng)營狀態(tài)。

三、推進(jìn)思路及策略

（一）搭建流轉(zhuǎn)平臺(tái)，強(qiáng)化服務(wù)引導(dǎo)。指導(dǎo)各縣（市、區(qū)）探索組建多種形式的公益性的閑置農(nóng)房流轉(zhuǎn)平臺(tái)，完善現(xiàn)有農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)，充分利用農(nóng)合聯(lián)平臺(tái)、鄉(xiāng)賢群體、涉農(nóng)企事業(yè)單位，構(gòu)建市、縣、鄉(xiāng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)，確保流轉(zhuǎn)雙方的合法權(quán)益。簡化審批流程，對(duì)閑置農(nóng)房盤活利用過程中遇到的農(nóng)房確權(quán)登記、流轉(zhuǎn)、利用等環(huán)節(jié)，推行“最多跑一次”和一站式服務(wù)。將閑置農(nóng)房盤活利用與鄉(xiāng)村振興示范帶和西部休閑產(chǎn)業(yè)帶建設(shè)緊密結(jié)合，為其提供產(chǎn)業(yè)支撐、規(guī)劃引領(lǐng)、基礎(chǔ)保障。充分發(fā)揮農(nóng)合聯(lián)生產(chǎn)、供銷、信用等服務(wù)功能，開展鄉(xiāng)村閑置農(nóng)房、資產(chǎn)、資源調(diào)查登記和咨詢服務(wù)、示范引路工作。

（二）總結(jié)經(jīng)驗(yàn)做法，強(qiáng)化示范引領(lǐng)。適時(shí)對(duì)目前全市的農(nóng)房盤活進(jìn)行階段性總結(jié)，做好數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，找出適用做法，分析問題瓶頸，為下步政策提供依循。針對(duì)不同的盤活方式、用途需求等設(shè)立分類試點(diǎn)，允許試點(diǎn)地區(qū)在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，打破“壇壇罐罐”，突破習(xí)慣思維，加快試點(diǎn)項(xiàng)目推進(jìn)，建立常態(tài)化工作機(jī)制和標(biāo)準(zhǔn)化工作流程，打造可供復(fù)制推廣的先進(jìn)典型。

（三）立足本地實(shí)際，出臺(tái)政策細(xì)則。及時(shí)與浙江省農(nóng)業(yè)農(nóng)村廳保持密切溝通聯(lián)系，將工作的進(jìn)展情況、遇到的困難問題、潛在的風(fēng)險(xiǎn)矛盾、群眾的呼聲需求等及時(shí)向上級(jí)反應(yīng)，協(xié)助其出臺(tái)關(guān)于閑置農(nóng)房盤活利用的政策。待全省有關(guān)政策文件下發(fā)后，及時(shí)出臺(tái)有針對(duì)性的政策實(shí)施意見。