淺談房地產(chǎn)成本核算與成本控制措施

劉艷閣

摘 要：近幾年，我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展突飛猛進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)也隨之得到了較大的發(fā)展。成本核算與成本控制是房地產(chǎn)行業(yè)工作的重要組成部分，對房地產(chǎn)的發(fā)展有著極大的影響。但是值得注意的是，目前我國房地產(chǎn)行業(yè)成本核算與成本控制工作開展并不理想，工作中還存在較多的問題，對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成了一定的阻礙。本文對現(xiàn)階段房地產(chǎn)成本核算與成本控制中存在的不足進(jìn)行細(xì)致的梳理，并提出一些不成熟的建議，以期能夠為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供些許幫助。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);成本核算;成本控制;措施

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)成本核算與成本控制過程中問題較為突出，對房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益造成了一定的損害，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的長久穩(wěn)定發(fā)展。目前，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)認(rèn)識到了成本核算與成本控制中存在的問題，并積極采取措施進(jìn)行應(yīng)對，取得了一些成績，在一定程度上提高了成本核算與成本控制的水平。但是受到多方面因素的影響，房地產(chǎn)成本核算與成本控制中仍舊存在一些不足，工作還有一定的提升空間，仍需進(jìn)一步改進(jìn)。

一、房地產(chǎn)成本核算與成本控制中存在的不足

房地產(chǎn)成本核算與成本控制中的不足主要表現(xiàn)在開發(fā)階段和銷售階段，這些問題的存在對房地產(chǎn)成本預(yù)算與成本控制工作的效率和質(zhì)量有著較大的負(fù)面影響，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)給予足夠的重視。本文歸納了開發(fā)階段和銷售階段存在的問題，并總結(jié)如下。

（一）開發(fā)階段

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)行業(yè)在開發(fā)階段對核算對象的認(rèn)識不夠充分，不能科學(xué)合理的選擇土地成本分配方案，工作開展的質(zhì)量較差。相比其他行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品具有一定的特殊性，其成本構(gòu)成較為復(fù)雜，在實際工作中缺乏科學(xué)合理的標(biāo)準(zhǔn)，人員在開展工作時缺乏可靠的依據(jù)，工作中存在較大的隨意性。而且在開發(fā)階段存在間接費用，歸集和分配工作必須借助成本會計手段進(jìn)行。建筑工程施工工作存在不可預(yù)測性，這在一定程度上加大了成本核算的難度，會對成本核算的質(zhì)量造成一定的負(fù)面影響。目前，開發(fā)階段預(yù)算有待完善，并不能發(fā)揮出自身應(yīng)有的作用，成本核算與成本控制的質(zhì)量得不到必要的保障。房地產(chǎn)企業(yè)為保障自身的穩(wěn)定往往會故意提高預(yù)算，進(jìn)而減少自身需要承受的風(fēng)險，但是這也在一定程度上影響了后續(xù)工作的正常開展。

（二）銷售階段

在預(yù)售階段，房地產(chǎn)企業(yè)能夠回籠部分資金，自身的資金壓力得到了一些緩解，但是這并沒有從根本上解決房地產(chǎn)企業(yè)面臨的困境，房地產(chǎn)企業(yè)仍舊需要承受較大的風(fēng)險。因此，房地產(chǎn)企業(yè)往往會大幅提高銷售費用，以提高自身的收入，規(guī)避風(fēng)險。目前，我國部分地區(qū)稅收政策不夠科學(xué)合理，并不能依據(jù)準(zhǔn)確的房地產(chǎn)企業(yè)的收支進(jìn)行征收，并沒有發(fā)揮出自身應(yīng)有的作用。而且在實際工作中，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展會受到借款費的影響，在銷售階段借款費不再資本化，而其狀態(tài)的辨別還存在一些困難。房地產(chǎn)行業(yè)和其他行業(yè)有著明顯的不同，其產(chǎn)品收入確認(rèn)與項目開發(fā)之間存在一定的時間差，企業(yè)在成本預(yù)算與成本控制的過程中存在一定的盲目性，這種情況的存在導(dǎo)致房地產(chǎn)項目的具體情況得不到及時準(zhǔn)確的呈現(xiàn)。

二、改進(jìn)房地產(chǎn)成本核算與成本控制的建議

（一）成本項目的設(shè)立

在實際工作中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)高度重視成本項目的設(shè)立，保證成本項目設(shè)立的科學(xué)性和合理性，確保成本項目能夠充分發(fā)揮出自身應(yīng)有的作用，進(jìn)而實現(xiàn)對房地產(chǎn)產(chǎn)品的準(zhǔn)確呈現(xiàn)，為成本預(yù)算及成本控制工作打下堅實的基礎(chǔ)。現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在工作中充分考慮到自身實際情況，以開發(fā)成本為基礎(chǔ)進(jìn)行成本項目的選擇。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對成本項目數(shù)量的控制，適當(dāng)對成本項目進(jìn)行合并，進(jìn)而避免不必要的資源浪費。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)實際情況對工作進(jìn)行調(diào)整，確保成本核算工作的有序開展。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按照合同規(guī)定開展工作，確保充分掌握建筑施工情況和成本預(yù)算與控制情況，進(jìn)而為后續(xù)工作的開展做好鋪墊。

（二）核算間接費用

房地產(chǎn)企業(yè)間接費用較多，但是現(xiàn)有制度對間接費用的劃分不夠科學(xué)，不符合配比性的要求，會導(dǎo)致財務(wù)成果的不合理，進(jìn)而影響房地產(chǎn)企業(yè)真實情況的呈現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對間接費用核算工作進(jìn)行改進(jìn)，切實提高間接費用核算工作開展水平。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行間接費用核算時，應(yīng)對費用受益對象進(jìn)行分析，根據(jù)實際情況開展核算工作，通過明細(xì)賬戶核算對銷售費用核算，并將貸款利息費用劃分到開發(fā)成本中去，進(jìn)而實現(xiàn)成本核算與成本控制工作開展質(zhì)量的大幅提升。

（三）項目竣工決算

房地產(chǎn)成本核算與成本控制的目的是為建筑施工提供依據(jù)，減少資金的不必要浪費，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的最大化，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的長久發(fā)展?，F(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)企業(yè)在工作中對工程決算的關(guān)注度較高，并沒有認(rèn)識到項目決算的重要性，項目竣工決算工作的開展得不到必要的保障。相比工程決算，項目決算的難度較大，工程決算有著時間和資金的限制，而項目決算缺乏嚴(yán)格的規(guī)范和管理，任何一個項目出現(xiàn)問題都會對建筑工程整體造成一定的負(fù)面影響。

結(jié)束語：

綜上所述，成本核算與成本控制在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中發(fā)揮著不容忽視的作用，能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的最大化。但是，目前我國房地產(chǎn)成本核算與成本控制工作在開發(fā)階段和銷售階段存在一些不足，進(jìn)而導(dǎo)致成本核算與成本控制工作開展進(jìn)度較慢、效果較差，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。新形勢下，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)積極對成本核算與成本控制工作進(jìn)行改進(jìn)，正視工作中存在的不足，通過設(shè)立成本項目、核算間接費用及項目竣工決算等手段提高成本核算與成本控制水平，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的長久穩(wěn)定發(fā)展。

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