呼和浩特市新農(nóng)村物業(yè)管理問題與對策研究

[摘要]隨著呼和浩特市農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和基礎(chǔ)設(shè)施的完善，原有的農(nóng)村環(huán)境管理模式已不再適應(yīng)農(nóng)民對良好人居環(huán)境的要求，政府及村組織開始嘗試推進(jìn)農(nóng)村物業(yè)管理。分析目前呼和浩特市新農(nóng)村物業(yè)管理存在的問題，得出問題產(chǎn)生的原因，結(jié)合農(nóng)村實(shí)際情況，因地制宜的提出推動呼和浩特市新農(nóng)村物業(yè)管理發(fā)展的建議，促使農(nóng)村物業(yè)管理向?qū)I(yè)化、規(guī)范化方向發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]新農(nóng)村;物業(yè)管理;問題;對策

[中圖分類號]F326.6[文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A

近年來，隨著呼和浩特市“十個全覆蓋”和“美麗鄉(xiāng)村”項(xiàng)目實(shí)施，農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施得到全面改善，人居環(huán)境得到全面提升，農(nóng)村危房改造及民生工程成效顯著。目前，全市農(nóng)村硬化街道7549.52km，608個行政村建設(shè)垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站788個、公廁1248個、垃圾池（箱）1944個，封閉式垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)車6臺，污水處理站4個，安裝健身器材1807套，栽植各類苗木217.11萬株。在農(nóng)村人居環(huán)境改善的同時，后期環(huán)境的維護(hù)管理問題逐漸凸顯。2018年，呼和浩特市制定了《呼和浩特市農(nóng)村人居環(huán)境整治三年行動方案（2018-2020年）》，提出到2020年實(shí)現(xiàn)農(nóng)村人居環(huán)境明顯改善，村莊環(huán)境基本干凈整潔有序。為實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)，各級政府和村民組織嘗試通過委托專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理、政府購買服務(wù)、村民自我管理等三種模式，引入現(xiàn)代化物業(yè)管理模式，提升農(nóng)村人居環(huán)境。

1 呼和浩特新農(nóng)村物業(yè)管理存在的問題

1.1 物業(yè)管理資金來源不足

長期以來物業(yè)管理發(fā)展區(qū)域一直局限于城區(qū)，農(nóng)村地區(qū)物業(yè)管理的職責(zé)，實(shí)際是由村民委員會代為行使。村民思想意識還沒有完成轉(zhuǎn)變，還沒有形成購買物業(yè)管理服務(wù)的習(xí)慣，因此對有償物業(yè)管理服務(wù)存在不滿和抵觸心理。同時大部分農(nóng)民主要的收入來源是農(nóng)作物種植，收入水平不高，經(jīng)濟(jì)承受能力較低，因此以村民作為繳費(fèi)主體的物業(yè)管理模式下，物業(yè)費(fèi)收繳較為困難，收繳率低，造成物業(yè)企業(yè)資金困難。在以村民集體作為繳費(fèi)主體的情況下，部分經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的行政村，村民集體依靠村鎮(zhèn)企業(yè)利潤等收入可以承擔(dān)部分或全部物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，但是對于一些經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的村莊來說，村集體很難承擔(dān)這部分費(fèi)用。物業(yè)費(fèi)收繳率不高，則物業(yè)管理企業(yè)在不降低服務(wù)質(zhì)量的前提下所得到的利潤是很低的，而物業(yè)管理企業(yè)的流動資金有限，必會打擊其開展農(nóng)村物業(yè)管理的積極性。

1.2 農(nóng)村物業(yè)管理服務(wù)水平有待提高

目前的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理制度、服務(wù)方案、服務(wù)規(guī)程往往是針對城市住宅小區(qū)的需求制定的，對農(nóng)村居民的物業(yè)管理需求沒有進(jìn)行因地制宜的改革。例如城市住宅小區(qū)往往沒有公共衛(wèi)生間，而農(nóng)村社區(qū)還存在著大量的公共廁所甚至是簡易的公共廁所，物業(yè)企業(yè)沒有農(nóng)村廁所衛(wèi)生管理的經(jīng)驗(yàn)，農(nóng)村廁所糞污治理問題無法解決，會造成村民滿意度的下降。物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有針對農(nóng)村實(shí)際情況的物業(yè)服務(wù)方案，村民的部分物業(yè)服務(wù)需求無法滿足，導(dǎo)致矛盾產(chǎn)生。

1.3 農(nóng)村物業(yè)服務(wù)專業(yè)人才缺乏

呼和浩特市大部分農(nóng)村社區(qū)由政府安排環(huán)衛(wèi)工人負(fù)責(zé)清掃或是由當(dāng)?shù)卮迕窠M成的物業(yè)企業(yè)實(shí)施物業(yè)自主管理，物業(yè)從業(yè)人員中具有專業(yè)物業(yè)管理知識、受過專業(yè)培訓(xùn)的物業(yè)專業(yè)人才所占比例非常小。很多從業(yè)人員對物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容認(rèn)識不清，沒有明確的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，多數(shù)只停留在清掃與倒垃圾這一層次，缺乏服務(wù)意識。對于水管堵塞、房屋與設(shè)備設(shè)施的管理等專業(yè)工作無法開展。隨著農(nóng)村社區(qū)居民對物業(yè)管理要求的不斷提高，有效提高新農(nóng)村物業(yè)管理從業(yè)人員的專業(yè)能力顯得尤為重要。

1.4 農(nóng)村社區(qū)垃圾體量大，成分復(fù)雜

農(nóng)村垃圾量大、種類多、面廣，據(jù)統(tǒng)計(jì)2017年我國農(nóng)村生活垃圾產(chǎn)生量約為1.8億t，人均垃圾產(chǎn)生量為0.8kg/天，其中至少有0.7億t以上未作任何處理。且依照農(nóng)民的生活習(xí)慣，垃圾被隨意傾倒在河道、農(nóng)田、池塘周邊，未經(jīng)處理的這些垃圾，極易傳播疾病、污染飲用水源。而且堆放在村頭、路口的垃圾會占用土地，殘留的有害物質(zhì)滲透到土壤中，直接影響土地資源質(zhì)量。同時，農(nóng)村垃圾分類難見實(shí)效，許多村民垃圾分類習(xí)慣尚未養(yǎng)成，垃圾桶里廚余垃圾、殘磚瓦片、秸稈、牲畜糞便、農(nóng)藥瓶子等混在一起，集中、轉(zhuǎn)運(yùn)難，后續(xù)處理也難，處理難度大，運(yùn)輸處理成本高，造成農(nóng)村垃圾處理困難。

2 提高新農(nóng)村物業(yè)管理發(fā)展水平的對策

2.1 加強(qiáng)農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理的宣傳

物業(yè)管理在農(nóng)村地區(qū)起步較晚，開展的范圍也較小，農(nóng)村居民對物業(yè)管理的概念還很陌生。因此如何改變村民的已有認(rèn)識，幫助他們了解物業(yè)管理的工作內(nèi)容，了解物業(yè)管理對農(nóng)村人居環(huán)境管理的重要性，使村民樹立物業(yè)管理的消費(fèi)理念，制定并遵守《管理規(guī)約》，配合農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理工作成為首要問題。這就需要政府、村集體組織、物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同開展物業(yè)管理基本問題的宣傳活動。例如在村中心廣場或公告欄張貼物業(yè)管理知識的宣傳海報(bào)，幫助村民了解物業(yè)管理基本知識;定期組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)與村民的見面會，了解村民的服務(wù)需求，不斷改進(jìn)服務(wù)方式，建立良好的溝通反饋機(jī)制，使村民了解物業(yè)管理，接受物業(yè)管理。

2.2 拓寬物業(yè)管理資金來源

物業(yè)服務(wù)費(fèi)是物業(yè)企業(yè)的主要收入來源。目前，由于村民的傳統(tǒng)意識短期無法改變，部分村民收入較低等原因，農(nóng)村社區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳較為困難，導(dǎo)致一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能依靠村農(nóng)民集體的補(bǔ)貼才能開展保潔、垃圾清運(yùn)等基本服務(wù)。秩序維護(hù)、綠化等城市物業(yè)管理日常運(yùn)營的工作內(nèi)容的開展則缺乏資金支持。由于農(nóng)村社區(qū)并未展開住宅專項(xiàng)資金的收繳工作，后期公共設(shè)施、公用設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、更新改造資金也沒有保障。因此，為保障物業(yè)管理工作的正常運(yùn)行，需要政府給予物業(yè)企業(yè)一定的優(yōu)惠政策及必要補(bǔ)貼，村委會可將村集體的部分收入用于補(bǔ)充全體村民的物業(yè)支出，同時物業(yè)企業(yè)也要通過開展上門或特約服務(wù)等多種經(jīng)營進(jìn)行物業(yè)經(jīng)費(fèi)自籌，拓寬物業(yè)服務(wù)收入來源，農(nóng)村的物業(yè)管理經(jīng)營才能可持續(xù)的開展。

2.3 提升物業(yè)管理服務(wù)水平

為節(jié)約人力成本，為本村居民提供就業(yè)崗位，物業(yè)從業(yè)人員往往是就地聘用，缺乏相關(guān)物業(yè)管理專業(yè)知識。因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)要對物業(yè)從業(yè)人員開展崗前培訓(xùn)、定期培訓(xùn)，提升專業(yè)服務(wù)能力，加強(qiáng)從業(yè)人員思想意識的轉(zhuǎn)變，增強(qiáng)員工服務(wù)意識和創(chuàng)新意識。同時學(xué)習(xí)和先進(jìn)的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，逐步推動服務(wù)管理水平向更高、更好的方向發(fā)展。建立完善的物業(yè)管理制度，制定安全管理、環(huán)境綠化、保潔管理、設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理等四項(xiàng)基本業(yè)務(wù)運(yùn)作流程和考核標(biāo)準(zhǔn)。同時通過定期考核、評比等手段，提高員工自身的素質(zhì)，規(guī)范服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，提升農(nóng)村物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。同時要加強(qiáng)與村民的有效溝通，進(jìn)一步提升村民的服務(wù)滿意度。

2.4 健全農(nóng)村生活垃圾收運(yùn)處置體系

通過政府推動、全民參與，建立科學(xué)的垃圾分類制度，不斷擴(kuò)大垃圾分類制度覆蓋范圍。加快建立分類投放、分類收集、分類運(yùn)輸、分類處理的垃圾處理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)垃圾就地分類減量和資源回收利用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)做好村街巷道清掃保潔工作，確保村內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生管理達(dá)到“三凈兩無一有”質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（即路面凈，門前屋后凈，受水口凈;村內(nèi)無積存垃圾，垃圾傾倒點(diǎn)無暴露垃圾，公共衛(wèi)生間有專人管理）。政府統(tǒng)一購置環(huán)衛(wèi)收運(yùn)車輛等設(shè)備，建設(shè)垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站點(diǎn);按村民居住密度統(tǒng)一配置生活垃圾收集箱，通過制定和實(shí)施村民管理規(guī)約，指導(dǎo)村民將垃圾裝袋后統(tǒng)一投入垃圾收集箱，嚴(yán)禁隨地丟棄，或隨意放置在農(nóng)田、道路、河道內(nèi)，實(shí)現(xiàn)生活垃圾專業(yè)化收運(yùn)管理，做到日產(chǎn)日清。村鎮(zhèn)生活垃圾、廁所糞污、畜禽養(yǎng)殖廢棄物一并處理并資源化利用，實(shí)現(xiàn)規(guī)范化、無害化處理。

3 結(jié)語

呼和浩特市新農(nóng)村建設(shè)過程中，需要現(xiàn)代物業(yè)管理制度來提升農(nóng)村社區(qū)人居環(huán)境，維修和養(yǎng)護(hù)農(nóng)村公共設(shè)施，逐步縮小城鄉(xiāng)差距，提高農(nóng)民的生活質(zhì)量。由于農(nóng)村物業(yè)管理開展時間短、范圍小，因此存在資金來源不足、專業(yè)服務(wù)水平不高、專業(yè)人員缺乏以及配套設(shè)施落后等問題。推進(jìn)農(nóng)村物業(yè)管理服務(wù)需要各級政府部門提供必要的政策和資金支持，推進(jìn)垃圾收集、分類處理等設(shè)施建設(shè)，營造農(nóng)村物業(yè)管理發(fā)展的良好空間。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要從農(nóng)村生活和社區(qū)環(huán)境的特點(diǎn)出發(fā)，因地制宜制地定服務(wù)方案，提升服務(wù)人員素質(zhì)和專業(yè)水平，使農(nóng)村物業(yè)服務(wù)向?qū)I(yè)化、規(guī)范化方向發(fā)展，進(jìn)一步提升農(nóng)村居民的滿意度，為進(jìn)一步拓寬物業(yè)服務(wù)市場打下基礎(chǔ)。

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