摩天高樓高處不勝寒

◎ 文 《法人》特約撰稿 周軍

隨著我國經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的快速發(fā)展，一座座摩天大樓在很多城市“拔地而起”，大樓的高度不斷刷新。中西部省份的不少城市，在各種綜合因素作用下，摩天大樓建設(shè)正如火如荼。然而，我們發(fā)現(xiàn)，這些城市在展示經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展成果、刷新城市天際線的同時(shí)，也存在摩天大樓高度與地方財(cái)力、經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)支撐不匹配等問題，暗藏著經(jīng)濟(jì)和金融風(fēng)險(xiǎn)。

摩天大樓越建越多

摩天大樓，又稱為超高層建筑。隨著高層建筑不斷發(fā)展，摩天大樓的定義在各國存在一些差異。根據(jù)我國《民用建筑設(shè)計(jì)通則》有關(guān)規(guī)定，建筑高度大于100米的民用建筑為超高層建筑。摩天大樓作為現(xiàn)代建筑技術(shù)的結(jié)晶，是展示經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展成果的有效手段，可以明顯提升城市形象。由于摩天大樓所處的位置顯要、造型獨(dú)特、視覺效果強(qiáng)烈，往往會(huì)成為所在城市的“名片”。

有關(guān)城建專家認(rèn)為，摩天大樓具有節(jié)約城市用地，縮短公用設(shè)施和市政管網(wǎng)開發(fā)周期、加快城市建設(shè)的特點(diǎn)。一些摩天大樓建成后成為當(dāng)?shù)氐牡貥?biāo)性建筑景觀，對(duì)完善城市功能、創(chuàng)造新的產(chǎn)業(yè)帶和新的投資熱點(diǎn)起到一定作用。

每年，世界高層建筑與都市人居學(xué)會(huì)（CTBUH）都會(huì)發(fā)布一份研究報(bào)告，對(duì)上一年竣工的所有200米及以上建筑進(jìn)行分析。數(shù)據(jù)顯示，中國在建造高層建筑方面仍保持著最高產(chǎn)的地位，2018年建造完成了88棟。按城市分，全世界竣工摩天大樓數(shù)量最多的前10名城市中，中國6個(gè)城市上榜，其中3個(gè)城市地處中西部。在第11到第18名中，也有多個(gè)中國城市。

隨著城鎮(zhèn)化步伐的加快，摩天大樓的建設(shè)成為一些城市相互比拼的重要參照。不少二三線城市之所以熱衷于建設(shè)摩天大樓，在于摩天大樓能在一定程度上提高城市的土地集約利用水平，豐富城市景觀和天際輪廓線，推動(dòng)固定資產(chǎn)投資增長，有助于向外界展現(xiàn)一個(gè)地方經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的成就和欣欣向榮的城市形象。

空置率居高不下

在摩天大樓拔地而起的同時(shí)，超高的大樓空置率帶來的風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。在長沙的一個(gè)新興商務(wù)區(qū)，目前當(dāng)?shù)丶准?jí)寫字樓市場供過于求，仍為租方市場。2018年末，這個(gè)片區(qū)又迎來數(shù)個(gè)甲級(jí)寫字樓入市，其甲級(jí)寫字樓空置率高達(dá)81.3%。

在西部某城市，一棟318米高的大廈已于2018年一季度竣工，分為酒店、商業(yè)和寫字樓三個(gè)部分。項(xiàng)目業(yè)主方有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前酒店和商業(yè)部分沒有資金投入，沒辦法按計(jì)劃開拓市場。而寫字樓總建筑面積9.3萬平方米，商家入駐僅3.5萬平方米，空置率約為62%。走量不理想，來看的人很多，但是真正下手的不多，50層以上的基本都沒有租出去； 另一棟380米高的摩天大樓是當(dāng)?shù)氐诙邩?，業(yè)主單位一位項(xiàng)目主管表示，B塔已經(jīng)建成運(yùn)營2年了，但受經(jīng)濟(jì)下行等因素影響，近來商戶退租、退鋪現(xiàn)象明顯，人流量也在下降，公司面臨不小壓力。在西部地區(qū)的另一座城市，隨著經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，不少摩天大樓業(yè)主方正面臨銀行政策收緊的困局。

多位摩天大樓的業(yè)主單位負(fù)責(zé)人表示，高樓建成交付后，在運(yùn)營上都會(huì)不可避免地面臨較大壓力，空置率短時(shí)間內(nèi)很難下降。有分析指出，摩天大樓出租率的高低往往與所在城市第三產(chǎn)業(yè)在GDP中的比重密切相關(guān)，一旦摩天大樓的數(shù)量超出了城市的經(jīng)濟(jì)承載力，就會(huì)出現(xiàn)供給過剩的局面，而摩天大樓建成后能否獲得收益，關(guān)鍵取決于出租率。目前，空置率成為困擾摩天大樓的一大難題。

火災(zāi)隱患不容忽視

值得注意的是，摩天大樓還存在極大的消防安全隱患大。隨著摩天大樓體量越來越大、高度越來越高、構(gòu)造越來越復(fù)雜，再加上大量新材料、新工藝、新技術(shù)的廣泛應(yīng)用，其潛在的火災(zāi)危險(xiǎn)性日益攀升，已逐漸成為消防安全的“短板”，給消防工作帶來了更為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。一旦此類摩天大樓發(fā)生火災(zāi)，極易形成強(qiáng)烈的“煙囪效應(yīng)”，人員疏散、逃生、滅火工作將會(huì)相當(dāng)困難。

當(dāng)前，許多城市的消防滅火救援能力尚不足以全面應(yīng)對(duì)超高層建筑火災(zāi)。比如，我國消防登高車的最高作業(yè)高度才到100米，且受地理環(huán)境和自然環(huán)境的影響，消防登高車實(shí)際最高只能升至極限值80%左右。更糟糕的是，許多城市只有一臺(tái)這樣的消防登高車，有的城市甚至一臺(tái)也沒有。

此外，超高層建筑對(duì)環(huán)境會(huì)造成一定負(fù)面影響。在城市中心區(qū)集中建設(shè)超高層建筑，會(huì)對(duì)周邊自然環(huán)境造成負(fù)面影響，如影響采光、空氣流通不暢、光污染，還容易產(chǎn)生“熱島效應(yīng)”。

摩天大樓的建設(shè)體現(xiàn)了城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，其建設(shè)應(yīng)符合所在地的城市建設(shè)目標(biāo)。同時(shí)，應(yīng)該科學(xué)規(guī)劃，不應(yīng)盲目追求“世界之最”、“世界最高”的建筑高度。 更加難以理解的是，一些著名的文化古城核心區(qū)，不斷冒出一座座“聳入云端”的摩天大樓，有的甚至就在世界文化遺產(chǎn)的附近建起了高樓，影響古城風(fēng)貌。

因此，在建設(shè)摩天大樓過程中，一定要遵循市場規(guī)律和經(jīng)濟(jì)規(guī)律，防止行政之手打造政績工程、形象工程。同時(shí)，在決定建設(shè)摩天大樓前需要綜合考慮各方面的因素，從安全、環(huán)境、實(shí)用性等方面全面考慮。應(yīng)充分考慮城市總體開發(fā)強(qiáng)度，使其符合城市規(guī)劃布局和分區(qū)要求。在摩天大樓的開發(fā)建設(shè)中，應(yīng)完善總體城市設(shè)計(jì)、建筑密度分區(qū)、區(qū)域人口規(guī)模特征、區(qū)域交通（環(huán)境）影響評(píng)價(jià)等研究工作，有效加強(qiáng)城市規(guī)劃的控制和引導(dǎo)作用，尤其二三線城市要根據(jù)城市本身的地質(zhì)、商業(yè)配套、地方財(cái)力等條件，以謹(jǐn)慎的態(tài)度冷靜面對(duì)摩天大樓的建設(shè)熱潮，避免盲目開發(fā)。此外，建設(shè)摩天大樓也要綜合考慮消防安全、節(jié)能環(huán)保和運(yùn)營維護(hù)負(fù)擔(dān)等問題，防止過度開發(fā)。