房地產企業(yè)稅務風險特征與防控措施

毛睿

摘 要：企業(yè)稅務風險通常表現為納稅行為不符合或違反了稅法管理要求，或者企業(yè)的經營行為因對稅制的理解誤差導致稅款計算繳納產生不必要的損失。本文就房地產企業(yè)在當前環(huán)境中的稅務風險特性作出分析，提出幾點防控措施，以期有助于房地產企業(yè)強化稅務管理，降低稅務風險。

關鍵詞：房地產企業(yè);稅務風險;防控措施

一、房地產企業(yè)稅務風險特征

（一）稅務風險發(fā)生頻率高

房地產企業(yè)投資規(guī)模較大，時間跨度長，資金流龐大，導致其生產經營活動中的資金壓力大。在傳統(tǒng)稅制下，房地產企業(yè)存在延遲納稅、規(guī)避稅負等以降低資金壓力和資金成本的現象，這也導致房地產企業(yè)的稅務問題層出不窮，甚至引發(fā)企業(yè)的財務危機。

房地產企業(yè)的生產周期長，自取得土地使用權、開發(fā)建設、項目預售到竣工交付，涉稅項目過于復雜，加之我國不同地區(qū)對房地產市場的不同政策調整導致稅收政策差異，使得不同地域稅務機關的管理模式不一致，這就給房地產企業(yè)財稅人員帶來較大的挑戰(zhàn)，而當前房地產企業(yè)單一地依賴財務部門作稅務核算，就導致房地產企業(yè)稅務風險發(fā)生頻率高。

（二）項目產生的稅務風險伴隨企業(yè)全生命周期

房地產企業(yè)的生產經營活動特性使得其企業(yè)集團所在地與項目所在地往往是分離的，為提高工程管理質量和生產銷售效率，房地產企業(yè)往往以項目部為單位進行管理，項目經理部、財務、人事等關鍵崗位由企業(yè)集團委派人員擔任，通過項目經理部的運營實現項目工程的施工和后期的銷售。房地產企業(yè)在其生命周期內，會開發(fā)較多的工程項目，不同項目所涉及的地域性稅務因素具有較大的差異性，加之不同項目部內部的人員管理模式、財務管理理念均有差異，導致企業(yè)集團的稅務風險可能會逐步累加，以某一工程項目為例，為降低還貸壓力，企業(yè)以開發(fā)的房屋抵償債務，未確認收入，在房地產企業(yè)項目交付后，工程項目伴隨交付活動而終止，但稅務風險會伴隨企業(yè)全部生命周期，房地產企業(yè)自獲得土地使用權開始至項目竣工交付所產生的稅務風險，均無法通過時間消磨掉。

二、房地產企業(yè)稅收風險點

（一）征管系統(tǒng)收入核算與稅制存在差異

一方面，為達到延期繳稅的目的，企業(yè)在對所開發(fā)產品進行預售時，往往將客戶繳納的預售款項做訂金或往來款項記賬，在傳統(tǒng)的稅務系統(tǒng)中，房地產企業(yè)的這種處理方式確實能夠延期繳稅，降低企業(yè)的資金成本。但是，在金稅三期及相關稅務系統(tǒng)上線后，征管部門能夠就房地產企業(yè)在房管部門的產權交易系統(tǒng)的鏈接對房地產企業(yè)的預售活動進行管控，征管系統(tǒng)中與產權交易系統(tǒng)中的差異會成為稅務審計重點，一旦稅務部門確認申報誤差為企業(yè)故意操作所致，會對企業(yè)作出較為嚴厲的處罰，并且企業(yè)需要支付較高額的滯納金。

另一方面，視同銷售的稅務處理不規(guī)范。因為我國部分房地產企業(yè)在項目開發(fā)活動中的資金流較為緊張，多以銀行等金融機構融資所帶來的資金流維系生產經營活動，但在銀行額度不足以支持企業(yè)生產經營所需的情況下，房地產企業(yè)便會在所涉及的關聯(lián)方中尋求資金支持，無論是原材料的供應商、提供建筑服務的施工隊伍還是有資金儲備的社會投資者，均會成為房地產企業(yè)的資金來源，在房產建成后，房地產企業(yè)為降低自身銷售壓力和各方對資金的催收壓力，會將部分房屋分給債權人或投資者，而這部分房屋也就是我們所稱的“工抵房”。雖然該部分房屋的處置活動并未給企業(yè)帶來實質上的經濟流入，但確實降低了企業(yè)的負債，在稅法上該項為視同銷售，應依據我國稅法繳納增值稅，可部分房地產企業(yè)極力規(guī)避對應增值稅的繳納，易引發(fā)稅務風險。

（二）成本核算不準確

房地產企業(yè)的生產經營活動具有工期長、工程步驟繁瑣、成本材料種類多等特征，導致生產活動成本核算較為復雜，雖然在財務核算工作中能按會計科目作較清晰的成本劃分，但從稅務征管角度來看，依然難以對房地產企業(yè)的成本作出準確的審計。正因如此，在傳統(tǒng)的房地產核算過程中，存在故意虛增成本來規(guī)避所得稅的問題，以隱蔽工程的成本核算為例，隱蔽工程無法作出成本的后期審計核算，只能通過破壞的形式才能夠對隱蔽工程內部的材料作出成本核算，但此種操作各方均不會實施，房地產企業(yè)能夠在該范疇內虛增成本，人為降低利潤空間，規(guī)避所得稅。但是，在金稅三期上線后，稅務系統(tǒng)能通過房地產企業(yè)的發(fā)票內容作進銷存統(tǒng)計，以此從原材料角度推導企業(yè)的成本核算，使得房地產企業(yè)在虛增成本時面臨的稅務風險更大，而且容易滋生內部貪腐問題。

（三）稅務管理體系不健全

我國房地產行業(yè)在營改增之后稅務管理逐漸開始步入正軌，但是，房地產企業(yè)自身的稅務管理機制并未得到良好的重建，傳統(tǒng)的管理機制仍然是房地產企業(yè)稅務管理的中心。首先，部分房地產企業(yè)在稅務管理層面未作人力資源的調整，稅務管理人員仍以原財務人員為主，而在房地產企業(yè)中稅務與財務核算又存在較大的差異，難以達到稅務籌劃和風險管控對人員專業(yè)素質的要求;其次，房地產行業(yè)自營改增后開始重視稅務管理工作，但稅制改革尚未到五年，行業(yè)內經驗不足，房地產企業(yè)要做好自身稅務籌劃更多依賴自身探索，而探索過程就是在風險邊緣行走。

三、房地產企業(yè)稅務風險防控措施

（一）完善稅務管理工作機制

首先，強化對稅務人才隊伍的管理建設。因房地產企業(yè)跨地域的生產經營活動，財務人員往往全部由企業(yè)集團外派，以達到財務管控的目的，但企業(yè)難以就施工所在地的稅務因素作出有效的分析，稅務核算上存在一定的風險。因此，筆者建議，工程項目財務管理人員可以企業(yè)集團的財務人員為核心，另招聘施工所在地的財務關聯(lián)和稅務核算人才，在短時間內構建有效的稅務核算體系;或者外聘當地稅務師作咨詢指導，強化稅務核算工作，規(guī)避稅務核算與申報風險。同時，集團財稅中心可以組建稅務專家團隊，研究稅務政策，建立完善的培訓機制和有效的溝通網絡。

其次，梳理業(yè)務流程，編制稅務工作操作指引。房地產的稅務風險發(fā)生頻率較高的原因就在于其生產經營活動的特性，即項目周期長，業(yè)務復雜，且一般無可借鑒的稅務管理案例，這才導致梳理業(yè)務流程的必要性。建議從項目取得土地使用權到竣工交付全過程進行業(yè)務梳理，對涉及的稅種、稅率、稅務、納稅義務時間、稅務核算與申報等作出詳細的操作規(guī)范，降低因項目復雜性、人員能力不足等帶來的風險概率。

最后，梳理稅務風險高發(fā)地，設置關鍵性控制。對于頻發(fā)的風險點和風險事故重地，提前建立內部控制措施或方案，加強過程管理和事后檢查，降低企業(yè)風險。

（二）加強發(fā)票管理

發(fā)票是企業(yè)與關聯(lián)方交易的直觀體現，在稅務核算和申報活動中也是主要的依據，房地產企業(yè)要強化自身稅務風險關聯(lián)，需要對發(fā)票的關聯(lián)作出強化。首先，發(fā)票應由財務部門設專人申領、開具和作廢，空白發(fā)票專人保管，但發(fā)票的開具必須由開具人和復核人兩個崗位共同負責，確保開具與復核工作崗位分離，保障發(fā)票與交易行為的一致性;其次，企業(yè)取得的供應商所開具的發(fā)票，應在第一時間到國家發(fā)票真?zhèn)涡ｒ炂脚_中查驗，規(guī)避假發(fā)票流入企業(yè)造成成本虛增，在規(guī)避虛假發(fā)票的范疇內，房地產企業(yè)財務部門可以將原材料等計入成本的發(fā)票的核銷流程拉長，所有成本發(fā)票必須由采購人員依次讓直屬領導復核、使用部門領導確認、成本副總同意才能入賬，最大化保障發(fā)票與實際經營業(yè)務一致。

（三）建立有效的房地產稅務風險分析評估機制

房地產企業(yè)所面臨的稅務風險由主動和被動兩個方面構成，主動的可以歸屬為稅務籌劃層次，之所以出現風險，是因為籌劃失當;被動的一般為外部環(huán)境影響，之所以出現稅務風險，是因為企業(yè)的某些操作不符合我國稅務制度，并且被我國稅務征管機關查證，需要企業(yè)繳納違約金，降低了企業(yè)稅務信用。在金稅三期稅務征管系統(tǒng)上線后，房地產企業(yè)要對稅務風險進行有效分析和建立抵御機制，必須要對企業(yè)生產經營活動的經濟核算作出規(guī)范，對涉稅事項的真實性、合理性、合法性、準確性建立有效的評估機制，及時發(fā)現并矯正涉稅錯誤，實現全面稅務管控。

在建立稅務風險評估機制的工作中，首先，要在企業(yè)集團內部建設稅務風險評估團隊及審計團隊，強化集團對各項目部核算的復核，并能夠在發(fā)現問題的第一時間派遣內部審計部門入場做專項審計工作，發(fā)現問題并及時進行整改。其次，各工程項目的財務部門在稅務核算過程中要對稅務材料作出有效整合，做到稅務核算與申報有據可依。房地產企業(yè)受宏觀調控影響較大，稅務因素又是宏觀調控的重要措施之一，導致房地產企業(yè)所面臨的外部環(huán)境變化較快，房地產企業(yè)財務部門有必要通過拓展信息渠道的方式獲取更多、更可靠的稅務信息，做好稅務材料的整合保管，能夠在后期與稅務征管機構溝通時有據可依，降低企業(yè)的涉稅風險。最后，房地產企業(yè)有必要就子公司或項目部傳遞的報表作出二次、三次甚至四次的復核，完善稅務風險預警機制，對企業(yè)生產經營過程中自立項到銷售的各個層面經濟活動中的風險點制定完善的復核制度，設立對應的預警機制，在不同活動中一旦出現風險及時彌補，特別是在視同銷售活動、成本的核算等方面，強化對增值稅、契稅、土地房產稅、所得稅等稅種的管理，便于集團有效控制整體稅務風險。

四、結語

房地產行業(yè)面臨著稅務工作相對復雜、稅務政策變化快、風險頻發(fā)等現象，需要熟悉稅務風險特征，在稅務管理體系及風險管控上做更多的工作，提升應對風險的能力，降低風險發(fā)生頻次，減少稅款損失。

參考文獻

[1]王靜波.房地產企業(yè)稅務風險管理的對策研究[J].時代金融，2018（10）.

[2]張玲.房地產企業(yè)在城市更新過程中的稅務管理問題探討[J].納稅，2018（5）.