中美房產(chǎn)稅與房價關(guān)系的比較研究

張哲敏

摘要：美國一直都在實行房產(chǎn)稅政策，并且人民享受交稅帶來的好處，但是中國對于房產(chǎn)稅有很多不同看法，目前為止沒能統(tǒng)一政策，無法全面推行房產(chǎn)稅。本文對比了中美四個城市（北京、深圳、紐約、芝加哥）的房價，通過量化人均GDP與房價的關(guān)系，得出房產(chǎn)稅對房價關(guān)系的不同影響，最終發(fā)現(xiàn)：在實施房產(chǎn)稅的城市，房價較低，人們買房相對容易;不實施房產(chǎn)稅的城市，房價較高，人們買房相對困難，這說明房價與房產(chǎn)稅之間可能存在一定的關(guān)聯(lián)，因此如果中國想要控制房價的上升趨勢，可以從征收房產(chǎn)稅方面得到一些啟示，但實行的同時也要對不同的城市狀況因地制宜，防止一刀切政策使得結(jié)果適得其反。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅;房價;中美對比

一、文獻綜述

目前，房產(chǎn)稅對房價影響的新進展：有學者認為，房產(chǎn)稅的征收有利于地方政府提高收人，促使地方政府在提供公共服務(wù)方面能進行更大的投入，部分學者則持有不同的觀點，即房地產(chǎn)稅收具有轉(zhuǎn)嫁效應(yīng)，其對房價產(chǎn)生的影響程度將由房地產(chǎn)市場供求價格彈性的相對大小決定。劉斌（2011）在《中美房產(chǎn)稅比較分析研究》一文中指出，我國應(yīng)當實施房產(chǎn)稅政策，征收房地產(chǎn)稅能夠起到調(diào)節(jié)收入分配的作用，有利于完善財政稅收體制，有利于發(fā)展社會公平，同時培養(yǎng)城鎮(zhèn)居民產(chǎn)生合理住房消費觀念。況偉大（2012）在《房產(chǎn)稅、地價與房價》一文通過相關(guān)研究調(diào)查提出，提高房產(chǎn)稅將有利于房價下降，房產(chǎn)稅每增加1%，房價將降低0. 19%。因此，若對住房征收房產(chǎn)稅，將對降低房價起到一定的作用。司瑞祺（2018）在《淺析中國 “房產(chǎn)稅”改革 ——以中美“房產(chǎn)稅”相比較為例》一文中指出，如果想要推動開征房地產(chǎn)稅，應(yīng)該減少重復(fù)征稅，經(jīng)濟發(fā)達的地區(qū)稅負大，經(jīng)濟滯后的地區(qū)稅收壓力小，這樣能才起到稅收調(diào)節(jié)的作用。劉鳳娟，司言武（2018）在《房產(chǎn)稅調(diào)控政策對商品房價的影響研究 ———基于合成控制法的分析》一文中指出，房產(chǎn)稅調(diào)控政策在不同區(qū)域?qū)φ{(diào)節(jié)房價的作用效果是不同的，例如政策對上海市的房價受政策調(diào)控效果明顯，敏感度高，但一輪調(diào)控結(jié)束后，房價又將步入上升周期;而重慶市的房價對房產(chǎn)稅政策的敏感度低，所受影響較小。所以房產(chǎn)稅的實行要因地制宜。

二、中美房產(chǎn)稅收的差異

（一）房產(chǎn)稅基本概念

美國的房產(chǎn)稅是一種統(tǒng)稱，其范圍包含了對房地產(chǎn)占有、處置、收益等多個環(huán)節(jié)各自單獨征收的各類稅，而目前我國的房產(chǎn)稅特指在房屋保有環(huán)節(jié)上征收的稅款。

在中國，房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。

（二）房產(chǎn)稅在中國的處境

在1986年《房產(chǎn)稅暫行條例》出臺實行25年后，重慶、上海于2011年開始分別開展了房產(chǎn)稅試點改革，隨后中共十八屆三中全會決議推進房地產(chǎn)稅法改革，中國房產(chǎn)稅由政策試點開始轉(zhuǎn)變?yōu)槎愂樟⒎ㄋ悸贰?/p>

如今，由于我國GDP增速的很大比重得益于房地產(chǎn)市場的發(fā)展，國家支持房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，但是我國資本市場上的監(jiān)管不力、投資者對房產(chǎn)需求與日俱增、貪婪的地產(chǎn)開發(fā)商也趁機斂財壟斷等，合力導(dǎo)致我國房價逐年高速增漲。這種畸形的市場狀態(tài)表明房產(chǎn)稅改革勢在必行，政府應(yīng)提出相應(yīng)政策，穩(wěn)定房價的超速增長。

1、在中國，房產(chǎn)稅征收標準分為從價或從租兩種：

（1）從價計征的，是以房產(chǎn)原價值進行一次性扣除10%-30%后所得余值作為計稅依據(jù);具體的減幅由當?shù)卣鶕?jù)當?shù)厍闆r的不同而實行相應(yīng)的減幅決定;

（2）從租計征的（即房產(chǎn)出租的），以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)。

2、在中國，房產(chǎn)稅稅率采用比例稅率。從租計征的年稅率為從價計征的10倍，分別為12%及 1.2%。

但是，目前在中國實行的房產(chǎn)稅與美國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅相比有很大的區(qū)別，我國曾經(jīng)在上海，重慶進行試點的房產(chǎn)稅稅收政策并不完善，有待商榷，我國的房產(chǎn)稅也一直處在很尷尬的境況下，并沒有全面的推行。

（三）房產(chǎn)稅在美國的現(xiàn)狀

在美國，房屋及土地的產(chǎn)權(quán)是永久性產(chǎn)權(quán)，即沒有年限限制。美國的房產(chǎn)稅政策歷史悠久，已經(jīng)實行了200多年。在美國，房產(chǎn)稅政策一方面是權(quán)利，是房屋永久產(chǎn)權(quán)的基本保障，另一方面也是義務(wù)，若房主不繳納房產(chǎn)稅，其所有的房屋可能會被美國政府沒收并進行拍賣。房產(chǎn)稅的稅率由當?shù)卣疀Q定，按年繳納，是地方政府進行公共設(shè)施建設(shè)及維護的重要收入來源。

美國自獨立以來就制定并實行房產(chǎn)稅政策?，F(xiàn)今美國51個州和哥倫比亞特區(qū)所下轄地方政府都開征了房地產(chǎn)稅。目前美國房產(chǎn)稅的主要特點是：地方政府為主要征稅主體;房屋所有者為納稅主體;稅率由各地地方政府確定;房產(chǎn)稅用途為地方支出;各州有各自完善的納稅獎懲措施。

美國的房產(chǎn)稅有也有兩種情況：一種作為財產(chǎn)稅，依據(jù)房屋本身的價值進行征收;另外一種則屬于交易稅，是對房屋買賣整個流程要繳納的各種稅項的統(tǒng)稱。目前美國比較重要的幾個城市所在州的房產(chǎn)稅稅率情況為：加利福尼亞，0.81%;佛羅里達，1.06%;華盛頓，1.08%;紐約，1.62%;德克薩斯，1.90%;新澤西，2.35%。（數(shù)據(jù)來源：居外網(wǎng)）

三、中美四個城市房價的差異

由于中國與美國是世界上兩個比較大國家，GDP發(fā)展水平分別居于世界第一、第二，但是美國的房產(chǎn)稅政策具有長久的歷史，而中國還沒有全面實行房產(chǎn)稅。本文在此處將中國首都北京和改革開放以來，收益最大發(fā)展最好的深圳與美國的第一大城市紐約，和美國的首都芝加哥進行比較研究，將北京、深圳等中國經(jīng)濟發(fā)展重要城市近5年的平均房價與紐約、芝加哥近5年的平均房價進行比較，得出房價的具體差別，分析原因，探討房產(chǎn)稅對房價是否具有影響。

（一）北京、深圳等中國一線城市近5年的平均房價分析

1、北京

本文選取近5年來的北京房價平均值（數(shù)據(jù)來源：房天下），將5年中每個月的房價進行匯總求和，最終求出2014年到2018年的年房價平均值。2018年平均房價57，968.63元;2017年平均房價56，321.42元;2016年平均房價47，167.83元;2015年平均房價39，163.58元;2014年平均房價38，614.17元。近5年來北京的房價呈現(xiàn)了陡坡式的增長。（數(shù)據(jù)來源：房天下）

通過計算得出，北京近5年年平均房價是47，847.13 元/m2。

本文通過國家統(tǒng)計局的資料，整理得出2014年-2018年北京市人均GDP的數(shù)據(jù)，將其與之前已經(jīng)算出來的平均房價進行計算，可以得出北京市的平均房價占人均GDP的比重是36.69%到46.93%之間，匯總分析得出下表：

所以，目前的市場價格下，房價占我國GDP的比重很高，北京市近年來每平方米房價的數(shù)額甚至接近年人均GDP數(shù)額的一半，這樣的結(jié)果使得人民買房越來越困難，并且還有越演越烈的趨勢。

造成北京房價過高的主要原因有以下幾點：

1）北京自身的原因。是中國的行政中心，在中國快速發(fā)展的同時，北京市人口劇增超過了北京自身的承受能力，供不應(yīng)求，導(dǎo)致房價快速增長。

2）居民收入水平。近幾年，隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，我國居民的收入水平有了很大的提升。收入的提高使得人們除了滿足日常生活的需要還能有一定的積蓄用于購房，即購買能力提高;同時，居民收入的不斷提高使人們生活條件改善很多，從而產(chǎn)生了改善居住條件的欲望。 因此，收入的提高會使市場需求增加，造成房價上漲。

3）投機者炒房。由于我國人民貧富差距依然較大，有很多投機者想要通過買房進行投資，導(dǎo)致房子被炒的很多，產(chǎn)生了許多的泡沫，實際上，我國人民的收入增長速度相對于房價的增長速度還差很多，并且這種現(xiàn)狀在世界范圍內(nèi)都是畸形的發(fā)展。

4）北京沒有實行房產(chǎn)稅政策。當炒房的成本小于炒房所獲得的收益，人們就會找機會賺取差價，這就是為什么很多人反對我國進行房產(chǎn)稅改革的原因，因為一旦制定了較高的房產(chǎn)稅，很多投機者將會減少收益，房價就會下降。

2、深圳

深圳， 是我國的一線城市，在中國屬于超大城市，是全國經(jīng)濟中心城市和國際化城市以及中國三大全國性金融中心之一。

深圳的發(fā)展始終處于國家的前列，所以有必要對其房價進行探討。通過房天下的數(shù)據(jù)得知，深圳市2014年-2018年平均房價的數(shù)據(jù)為2018年平均房價52，865.50元;2017年平均房價49，444.67元;2016年平均房價45，664.42元;2015年平均房價35，803.42元;2014年平均房價26，419.75元。近5年來深圳的房價也呈現(xiàn)了陡坡式的增長。該數(shù)據(jù)反映了所屬于深圳市的全部房產(chǎn)的平均價格，可以直觀的反映該城市的經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀。

通過計算得出，深圳市近5年的年平均房價是42，039.55元/m2。相比于全國的其他省市，可以看出深圳市的房價也屬于較高的。

通過查找國家統(tǒng)計局的人均GDP數(shù)據(jù)，將其與之前已經(jīng)算出來的平均房價進行計算，可以得出深圳市的平均房價占人均GDP的比重是17.04%到25.48%之間。

深圳的房價受到各方面因素的影響，其中最為重要的是消費者的收入水平、房地產(chǎn)商成本和市場競爭情況以及來自政府金融體系的支持。和北京一樣，深圳同樣沒有實行房產(chǎn)稅政策，所以房價得不到控制，一直在上升，并且未來還有繼續(xù)上升的趨勢。

（二）紐約、芝加哥等美國重要城市近4年的平均房價分析

1、紐約

紐約的轄區(qū)面積為789平方千米，人口數(shù)為851萬，預(yù)測2018年人均GDP將達到9007億美元。

紐約屬于國際化大都市，其GDP于2013年超過東京登頂世界第一大經(jīng)濟中心，紐約市的發(fā)展對全球的金融、媒體、政治、娛樂以及時尚界都有重大影響。

通過資料統(tǒng)計，北京目前的豪宅價格與紐約還相差甚遠，但是頂級豪宅畢竟離普通人的生活太遠。在紐約，有知識有高薪的階層會選擇住高端公寓，這種樓又名奢華公寓 ，是一種樓齡比較新，樓里有僅對住戶開放的健身房、有露臺、游泳池，具有嚴格的安保措施。

本文通過房天下的信息，查找到美國紐約公寓的房價，將近4年的成交價格匯總成表，紐約的獨棟別墅占地面積通常超過500平方米，與北京寸土寸金的情況不成比較，所以沒有可比性則不考慮在內(nèi)，紐約市內(nèi)，上班族居住的房子大多是公寓式住房，且使用面積多在50到200平方米之間，所以以公寓的房價來考慮是有可比性的。紐約 2014年-2018年平均房價（單位：美元/每棟）為：2017年$774，670.00;2016年$701，245.45;2015年$797，333.33;2014年$759，440.00?？梢钥闯?，紐約的房價并沒有像北京和深圳的一樣一直上升的趨勢，而是有升有降，整套公寓的房價保持在700000美元到800000美元之間。

由于本文要將美國的典型城市房價與中國典型城市的房價進行對比研究，所以需要計算出紐約和芝加哥的平均每平方米的房價。本文假設(shè)一棟公寓的使用面積是100平方米或者200平方米，分別進行計算房子的單價。2017年，假設(shè)面積為200平方米，平均房價為$3，873.35，100平方米時為$7，746.70;2016年，假設(shè)面積為200平方米，平均房價為$3，506.23，100平方米時為$7，012.45;2015年，假設(shè)面積為200平方米，平均房價為$3，986.67，100平方米時為$7，973.33;2014年，假設(shè)面積為200平方米，平均房價為$3，797.20，100平方米時為$7，594.40。

同上文的計算方法，本文將紐約市每平方米的平均房價，和紐約市的人均GDP進行計算，得出房價占據(jù)GDP的比重，當假設(shè)面積為100平方米時，比重在9.31%到13.2%之間，當假設(shè)面積為200平方米時，比重為4.65%到6.6%之間，由此可以看出紐約的房價對于人均GDP而言，要比北京和深圳少了許多，從一定程度上可以得出，紐約人民買房的成本要相對于北京，深圳買房的成本小很多。匯總情況如下表所示：

2、芝加哥

芝加哥作為美國最大的商業(yè)中心區(qū)和最大的期貨市場之一，被譽為美國發(fā)展最均衡的經(jīng)濟體。截至2017年，芝加哥人口約為988萬。本文通過對房天下披露的芝加哥平均房價（單位：美元/每棟）作一個總結(jié)（由于2018年的信息尚未披露出來，所以此處僅對2014年到2017年數(shù)據(jù)進行分析）：2017年$232，490.91;2016年$223，336.36;2015年$209，533.33;2014年$204，020.00。芝加哥的房價在2014年到2017年由一個巨幅增長，但是我們另外一方面也要看到芝加哥城市GDP的增長也是很快的，經(jīng)濟發(fā)展躋身世界前列，所以這樣的城市和深圳相比，人民的買房成本哪個更高呢？

根據(jù)資料可得，芝加哥市2014年-2017年人均GDP分別是，2017年$66，599.19;2016年$67，084.40;2015年$68，806.28;2014年$49，725.65。

本文通過同一個方法將房價與人均GDP進行計算，得出芝加哥的平均房價占據(jù)人均GDP的比重，當假設(shè)面積為100平方米時，比重在2.97%到4.49%之間，當假設(shè)面積為200平方米時，比重在1.48%到 2.25%之間。也就是說明，芝加哥的房價和GDP比起來，尚且能夠讓人們接受。和深圳市讓人民背負沉重的買房負擔不同，芝加哥市的買房成本要遠遠小于深圳。

綜上所述，可看出四個城市的平均房價占GDP的比重差異較大，芝加哥和紐約比率較低，北京、深圳比率較高。

四、造成差異的原因

（一）房產(chǎn)稅本身的作用

稅收作為能夠?qū){稅人生產(chǎn)、經(jīng)營、消費乃至收入和財富分配產(chǎn)生重要影響的政策工具，能夠?qū)κ袌龀杀竞褪袌龉┬桕P(guān)系產(chǎn)生影響，必然是影響市場價格的重要因素之一。如果設(shè)計得當，房產(chǎn)稅將可作為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的一種有效的政策工具。

張學博在《中國房產(chǎn)稅改革立法的歷史考察》一文中指出，房產(chǎn)稅具有三個方面的功能，分別為完善地方稅制、組織財政收入、收入再分配。

所以，房產(chǎn)稅和其他種類的稅收的作用一樣，都能夠成為“取之于民，用之于民”的重要手段。如果由于加征了房產(chǎn)稅，導(dǎo)致我國人民稅賦過重，我們也可以通過調(diào)解其他稅收的比率，如個稅等來平衡人民的收入和指出。我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，投機炒房者眾多，他們的存在使得對房子具有剛需性要求的人民反而買不起房。房產(chǎn)稅在美國達到了實施它所要帶來的目的，但是在中國，進行試點的房產(chǎn)稅由于很多原因還沒有帶來讓人們看得到摸得到的實惠，所以人們感受不到它的作用。

（二）不同地區(qū)人民對房產(chǎn)稅認識的偏差

美國的房產(chǎn)稅是傳統(tǒng)的地方稅收，它的理發(fā)權(quán)集中于各地方州政府，聯(lián)邦政府規(guī)定一個最高限額，不超過這個限額，全部歸屬于地方政府，炒貨限額的部分則上交給聯(lián)邦政府。地方政府將這部分收入用于地方的財政支出，完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，保護人民的房屋財產(chǎn)安全，提高人民的生活質(zhì)量要求，增加了公民的公共福利，人民會依法納稅來換取更好的權(quán)利。

在美國，房產(chǎn)稅較高的地區(qū)，說明人均收入水平較高，生活質(zhì)量較好，人民素質(zhì)越高，所以上繳的房產(chǎn)稅會用于教育，醫(yī)療等公共基礎(chǔ)設(shè)施的改善，從而人民生活質(zhì)量會更高，也因為如此，會對這個地區(qū)的發(fā)展形成良性循環(huán)。人民對于征收房產(chǎn)稅沒有強烈的抵觸心理，就像是日常便飯一樣合理。

在中國，反對實行房產(chǎn)稅的人民最重要的理由是：目前我國房價一路高升不降，已經(jīng)導(dǎo)致人民苦不堪言，如果再在房價的基礎(chǔ)上加征一道房產(chǎn)稅，就會讓我們的生活更加的艱難，人民將會買不起房，或者即使買得起房，每年都要進行交稅也是一筆不小的支出，人民不愿意承擔這份從天而降的多余支出。

同時，我國由于歷史原因，和美國等發(fā)達國家相比，具有人口眾多，房屋規(guī)劃不一，統(tǒng)計工作很難進行的特點，導(dǎo)致我國在2011年進行試點的重慶和上海等地并沒有交出一個讓人放心滿意的結(jié)果。試點城市存在很多的問題，比如：征稅范圍過窄，稅基逐年縮小，稅率設(shè)計僵化，稅收不夠公平等，使得人們沒有看到征收房產(chǎn)稅的任何好處，只能現(xiàn)實的看到在高昂的房價基礎(chǔ)之上，政府又雪上加霜，加收了房產(chǎn)稅這個可惡的稅種，稅率又采取的不夠公平合理，低稅率無法起到打擊投機者的作用，由于房價沒有下降反而因政府過于關(guān)注的政策，導(dǎo)致人民投機心理加強，認為不買房子以后還會再漲價，最終房價進一步上升，加征房產(chǎn)稅的原意已經(jīng)被曲解，失去了我國推行其的初衷。

真實的案例擺在眼前，這也是我國人民很難接受房產(chǎn)稅的一個重要原因。

另外，還有很多國人，分不清楚我們所討論的房產(chǎn)稅與現(xiàn)行的在房屋保有環(huán)節(jié)上征稅的關(guān)系。這也加大了在中國推廣房產(chǎn)稅的難度。

五、啟示

1、房產(chǎn)稅與房價有關(guān)，提高人民生活水平，需要控制房價的上升，也就需要房產(chǎn)稅在其中發(fā)揮作用。房產(chǎn)稅高的地區(qū)，房價較低，房產(chǎn)稅較低的地區(qū)，房價較高。

2、合理設(shè)計稅基，稅率，完善稅法體制，促進納稅公平。由于我國目前所進行的試點城市在操作過程中存在很多的問題，導(dǎo)致我國房產(chǎn)稅試點已經(jīng)過去了7年時間，還沒有見到顯著成效，我們應(yīng)該總結(jié)經(jīng)驗，重新定價，使其發(fā)揮打擊投機者，保護所有者財產(chǎn)安全的作用。

3、推行房產(chǎn)稅政策，有利有弊。一方面有利于降低中國房價，但另一方面，在短期看來，如果利用不當，就會增加投機者的投機心理，哄抬房價，也會加重人民生活成本

4、 給當?shù)卣鲃訖?quán)，中央政府加大監(jiān)管力度。在中國，想要效仿發(fā)達國家進行房產(chǎn)稅改革政策，不能一蹴而就，這是一個長期問題，由于我國歷史悠久，和美國等發(fā)達國家存在很大的差別，且在本國內(nèi)，各個城市的發(fā)展水平都不一樣，對政策的理解能力不不盡相同，我們不能按照一刀切的辦法進行改革，而應(yīng)該因地制宜，對待不同的城市采用不同的辦法，最好是把主動權(quán)交給當?shù)卣?，但同時也要加強中央監(jiān)管，防止地頭蛇和官商勾結(jié)，產(chǎn)生腐敗，總之，房產(chǎn)稅在我國的實施需要慢慢推進，權(quán)衡利弊，從長遠的角度看待問題

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