房地產(chǎn)評(píng)估中存在的主要問題及應(yīng)對(duì)策略研究

王施超 陳欣欣 向梅

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)不僅關(guān)乎人民群眾的基本生活保障，同時(shí)也直接影響到國民經(jīng)濟(jì)的漲幅。近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)也迎來了全新的發(fā)展契機(jī)。而房地產(chǎn)評(píng)估作為新興的行業(yè)類型，借助于國家政策的扶持，已逐步呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，為房地產(chǎn)交易的順利進(jìn)行提供了高效、便捷服務(wù)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評(píng)估;主要問題;應(yīng)對(duì)策略;研究

與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款、買賣、投資決策等事項(xiàng)都與房地產(chǎn)評(píng)估有著直接關(guān)聯(lián)，而房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)在快速發(fā)展進(jìn)程當(dāng)中，雖然得到社會(huì)各界的廣泛認(rèn)可，但是也暴露出諸多問題亟待解決。

一、房地產(chǎn)評(píng)估存在的主要問題

（一）法律體系不健全，行業(yè)法規(guī)不完善

改革開放四十年來，我國的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)從無到有，逐步輻射到房地產(chǎn)交易、租賃、抵押、擔(dān)保、商品房開發(fā)與銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)。而與之相匹配的法律法規(guī)卻少之又少，最早頒布的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》于1995年生效，雖然這部法律的相關(guān)條款也提及了房地產(chǎn)評(píng)估方面的內(nèi)容，但是由于年代久遠(yuǎn)，加之房地產(chǎn)在交易過程中所衍生的問題越來越多，進(jìn)而使房地產(chǎn)估價(jià)出現(xiàn)諸多盲點(diǎn)，還出現(xiàn)了因?yàn)楣纼r(jià)不合理引發(fā)的各種法律糾紛[1]。

（二）房地產(chǎn)評(píng)估專業(yè)水平與綜合素質(zhì)良莠不齊

近年來，隨著房地產(chǎn)評(píng)估師考試如火如荼的進(jìn)行，我國的房地產(chǎn)評(píng)估師數(shù)量也呈逐年上升趨勢(shì)，執(zhí)業(yè)人數(shù)增多，反而使執(zhí)業(yè)水平下降，究其原因，主要是因?yàn)槲覈膱?zhí)業(yè)資格考試準(zhǔn)入門檻較低，考取房地產(chǎn)評(píng)估師的最低學(xué)歷要求是中等專業(yè)學(xué)歷，而國外的學(xué)歷準(zhǔn)入門檻則是本科畢業(yè)，無形成就拉大了我國與國際間執(zhí)業(yè)差距?？荚嚋?zhǔn)入機(jī)制的寬松為很多人提供了考試或者就業(yè)機(jī)會(huì)，但是由于執(zhí)業(yè)人員的綜合素養(yǎng)參差不齊，導(dǎo)致在執(zhí)業(yè)過程中，專業(yè)水平欠缺、理論聯(lián)系實(shí)際能力差、服務(wù)態(tài)度惡劣、臨場(chǎng)應(yīng)變能力弱。

（三）執(zhí)業(yè)考試科目覆蓋范圍小

我國房地產(chǎn)評(píng)估師的考試內(nèi)容主要包括：《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》、《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》、《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》等科目，這些科目大多與房地產(chǎn)行業(yè)息息相關(guān)，而執(zhí)業(yè)人員在實(shí)際工作當(dāng)中，受到專業(yè)科目的制約，在應(yīng)對(duì)突發(fā)事件或者其他領(lǐng)域的專業(yè)問題時(shí)，往往一頭霧水，不能根據(jù)所學(xué)內(nèi)容解決實(shí)際問題。

（四）評(píng)估技術(shù)較為落后，評(píng)估軟件更新升級(jí)緩慢

由于我國房地產(chǎn)評(píng)估軟件的開發(fā)時(shí)間較晚，軟件類型單一，軟件缺少大量的房地產(chǎn)評(píng)估案例，對(duì)于評(píng)估機(jī)構(gòu)而言，在開展評(píng)估工作時(shí)，往往要花費(fèi)大量的時(shí)間，投入大量的人力、財(cái)力去搜集整理相關(guān)的數(shù)據(jù)信息，工作進(jìn)程緩慢，工作效率低下，工作過程繁瑣。因此，多數(shù)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)僅僅憑借從業(yè)經(jīng)驗(yàn)與主觀判斷，技術(shù)含量嚴(yán)重缺失。

（五）評(píng)估機(jī)構(gòu)在抵押貸款業(yè)務(wù)中所處位置尷尬

評(píng)估機(jī)構(gòu)、銀行與貸款客戶是抵押貸款業(yè)務(wù)中不可缺少的三個(gè)重要角色，三者之間關(guān)系微妙，相互制約又相互依賴。而銀行作為金融機(jī)構(gòu)，相對(duì)而言處在較為有利的位置，因?yàn)殂y行授權(quán)給房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，要求其對(duì)客戶的相關(guān)貸款信息進(jìn)行審查，以確保資金的安全性，因此，銀行為客戶提供了資金，而評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)僅僅是提供了審查服務(wù)，一方面要兼顧客戶的需求，另一方面還要兼顧銀行的基本利益，如果評(píng)估報(bào)告不合格，銀行就會(huì)無情拒絕，甚至對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)失去信任，在這一過程當(dāng)中，房地房評(píng)估公司所處的位置極其尷尬[2]。

（六）評(píng)估方法守舊，缺乏創(chuàng)新能力

在評(píng)估過程中，評(píng)估人員往往針對(duì)現(xiàn)有的評(píng)估方法進(jìn)行生搬硬套，由于評(píng)估人員專業(yè)學(xué)識(shí)欠缺、創(chuàng)新能力受限，在實(shí)際應(yīng)用時(shí)，這些方法的實(shí)用價(jià)值無法得到體現(xiàn)。比如采用成本法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，其基本思路是以當(dāng)前條件下重新網(wǎng)建相同的被評(píng)估房地產(chǎn)所需的成本扣減掉已經(jīng)耗損的價(jià)值的方法。這當(dāng)中的土地價(jià)格則包含了土地的開發(fā)費(fèi)用、利息利潤(rùn)計(jì)算以及土地的增值收益等，評(píng)估人員如果不能從專業(yè)的角度進(jìn)行準(zhǔn)確判斷，就容易忽視其中的某一個(gè)重要環(huán)節(jié)，而使估價(jià)區(qū)間產(chǎn)生較大的誤差，給用戶帶來經(jīng)濟(jì)損失。

二、針對(duì)主要問題采取的應(yīng)對(duì)策略

（一）完善法律體系，健全行業(yè)法規(guī)

針對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的工作內(nèi)容，相關(guān)部門應(yīng)制訂滿足于評(píng)估執(zhí)業(yè)要求的《房地產(chǎn)評(píng)估法》，在《評(píng)估法》中進(jìn)一步明確評(píng)估內(nèi)容、評(píng)估過程、評(píng)估方法、人員準(zhǔn)入機(jī)制、法律糾紛等重要元素，使執(zhí)業(yè)人員在開展工作時(shí)有法可依、有章可循。此外，各級(jí)地方政府也應(yīng)制訂出臺(tái)相關(guān)的評(píng)估行業(yè)政策、法規(guī)，使房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)真正納入法制化的發(fā)展軌道。根據(jù)地區(qū)性差異，每一個(gè)地區(qū)的城市發(fā)展與經(jīng)濟(jì)發(fā)展不盡相同，因而拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)也各有不同，因此，各個(gè)地區(qū)在原有法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，建立符合本地區(qū)拆遷補(bǔ)償?shù)姆康禺a(chǎn)評(píng)估制度，以減少由此產(chǎn)生的法律糾紛。

（二）完善執(zhí)業(yè)考試制度，提高考試準(zhǔn)入門檻

隨著我國教育體系的日趨完善，接受高等教育的青少年人群也呈現(xiàn)出逐年遞增態(tài)勢(shì)，因此，我國的房地產(chǎn)評(píng)估師考試也應(yīng)當(dāng)提高準(zhǔn)入門檻，由原來的中等學(xué)歷修改為大學(xué)?？茖W(xué)歷，這樣一來，不但可以提升執(zhí)業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)，而且還能有效推動(dòng)我國房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的良性發(fā)展。此外，目前，我國的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)歷經(jīng)萌芽期，正處在黃金發(fā)展期，而這一時(shí)期恰恰亟需專業(yè)估價(jià)師的補(bǔ)給，為了徹底解決這一嚴(yán)峻形勢(shì)，房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)采取注冊(cè)制度與分級(jí)管理，即分為初級(jí)助理估價(jià)師、中級(jí)估價(jià)師以及高級(jí)估價(jià)師，而考取初級(jí)與中級(jí)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)為大專學(xué)歷，考取高級(jí)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)為本科學(xué)歷。此外，考試制度應(yīng)分為三個(gè)階段，第一階段主要集中在房地產(chǎn)評(píng)估方面，第二階段應(yīng)拓展知識(shí)面，涵蓋法律、經(jīng)濟(jì)、管理等諸多方面，第三階段實(shí)行專家介入評(píng)審制度，通過這種改革措施，房地產(chǎn)估價(jià)師的含金量也會(huì)大幅度提高。而對(duì)于已經(jīng)考取估價(jià)師的人員來說，應(yīng)注重后續(xù)教育工作的開展，使從業(yè)人員及時(shí)更新觀念，跟上時(shí)代發(fā)展步伐，有效應(yīng)對(duì)新時(shí)代、新背景下的房地產(chǎn)行業(yè)新形勢(shì)[3]。

（三）采取科學(xué)化的評(píng)估方法

在房地產(chǎn)評(píng)估過程中，評(píng)估機(jī)構(gòu)往往普遍應(yīng)用市場(chǎng)法開展評(píng)估工作，這種方法的核心內(nèi)容就是參照房產(chǎn)數(shù)據(jù)的真實(shí)性，只有這樣，才能確保房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)論的精確性。而成本法則是沒有真實(shí)的參照案例，同時(shí)也不能根據(jù)收益對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，比如學(xué)校以及一些公用基礎(chǔ)設(shè)施，采用成本法的關(guān)鍵點(diǎn)在于調(diào)整房產(chǎn)成本因素，根據(jù)市場(chǎng)上的材料價(jià)格、人工的漲幅比例進(jìn)行調(diào)整。因此，在評(píng)估過程中，從業(yè)人員應(yīng)根據(jù)評(píng)估內(nèi)容科學(xué)合理的選擇適合的評(píng)估方法，這樣可以提升工作效率。

（四）進(jìn)一步提升執(zhí)業(yè)人員的職業(yè)道德素養(yǎng)

在房地產(chǎn)評(píng)估過程中，由于執(zhí)業(yè)人員的個(gè)人素質(zhì)與專業(yè)素養(yǎng)層次不均衡，導(dǎo)致出現(xiàn)執(zhí)業(yè)過程不公平、不公正。作為職業(yè)估價(jià)師而言，對(duì)于每一個(gè)待估項(xiàng)目都應(yīng)遵循基本的技術(shù)原則與工作原則，即客觀、獨(dú)立、公平、公正的原則，工作中，不能為了滿足客戶需求，而無限制的迎合對(duì)方的不合理要求，必須按照正常的評(píng)估程序開展評(píng)估工作。此外，由于部分評(píng)估師為了個(gè)人利益，私下里收取客戶的回扣、紅包，導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果有所偏差，進(jìn)而增大了執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)?；诖?，房地產(chǎn)評(píng)估人員應(yīng)恪守職業(yè)道德，進(jìn)一步提升自身的專業(yè)知識(shí)水平與職業(yè)道德素養(yǎng)，以高質(zhì)量的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)作為準(zhǔn)繩，時(shí)時(shí)鞭策自己，借助于外界的監(jiān)督機(jī)制，使其為客戶提供更加優(yōu)質(zhì)滿意的服務(wù)，確保房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的良性發(fā)展[4]。

三、結(jié)語：

相信通過房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員的共同努力，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在的問題點(diǎn)也將逐一被攻克和解決。隨著社會(huì)的不斷進(jìn)步和發(fā)展，房地產(chǎn)評(píng)估所輻射的領(lǐng)域也將逐步擴(kuò)展，所惠及的人群數(shù)量也將進(jìn)一步增多，我國的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)與國際間的行業(yè)差距也必將大大縮短。

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