投資性房地產(chǎn)評(píng)估及其方法研究

摘要：本文首先闡述了投資性房地產(chǎn)的含義，然后基于《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》規(guī)定，重點(diǎn)介紹了市場(chǎng)評(píng)估法和收益評(píng)估法在投資性房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)的應(yīng)用，以及兩種方法存在缺陷和對(duì)應(yīng)的解決措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評(píng)估;投資性房地產(chǎn);市場(chǎng)法;收益法

隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與社會(huì)福利制度的完善，我國(guó)城鄉(xiāng)人民的整體生活水平快速提升，對(duì)居住房屋等建筑的要求越來(lái)越高。隨之而發(fā)展商品住房迎來(lái)了黃金期。，甚至影響著我國(guó)經(jīng)濟(jì)命脈。為了促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)步的發(fā)展以及向國(guó)國(guó)際企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則接軌，我國(guó)出臺(tái)了一系列關(guān)于投資性房地產(chǎn)評(píng)估性質(zhì)政策。在2009年12月18日，中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)下發(fā)了《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》，在此文件中，不僅采用市場(chǎng)法和收益法對(duì)市場(chǎng)的房地產(chǎn)評(píng)估，而且對(duì)物業(yè)稅的評(píng)估也起到了示范作用。

一、投資性房地產(chǎn)含義

（一）投資性房地產(chǎn)定義與特征

房地產(chǎn)是土地、房屋以及而二者所屬權(quán)的統(tǒng)稱。企業(yè)、個(gè)人和政府交易的是土地的使用權(quán)。居民、企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的使用不再局限于生活領(lǐng)域，房地產(chǎn)市場(chǎng)也進(jìn)入了多元化發(fā)展的格局。由此產(chǎn)生了投資性房地產(chǎn)，其不再局限于企業(yè)自用而存在，更多的是被用來(lái)提高投資價(jià)值使用。不同的投資性房地產(chǎn)受到市場(chǎng)因素影響很多，因此在進(jìn)行投資性房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估時(shí)，要深度挖掘影響因素，從而更精準(zhǔn)的對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。

（二）投資性房地產(chǎn)范圍

一般意義上，投資性房地產(chǎn)分為以下三類：

（1）企業(yè)購(gòu)買已經(jīng)出租掛牌的土地使用權(quán)，然后再以經(jīng)營(yíng)租賃的方式對(duì)外出租，這時(shí)企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)最常見的一種方式。

（2）企業(yè)持有土地使用權(quán)后在其市場(chǎng)增值后進(jìn)行使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式，不過(guò)，國(guó)家規(guī)定對(duì)于限制的土地，起不再屬于投資性房地產(chǎn)，原因是因?yàn)殚e置土地的增值率不高，因此對(duì)投資從房地產(chǎn)的另一個(gè)要求就是要求土地使用權(quán)能夠帶來(lái)資本增值效益。

（3）企業(yè)早所屬土地上自建或購(gòu)買的房屋，建設(shè)過(guò)程或建成后將其出租的此類建筑物也屬于投資從房地產(chǎn)，但是企業(yè)的酒店或招待所等不屬于此范疇。

此外，自用房地產(chǎn)、存貨房地產(chǎn)等企業(yè)生產(chǎn)自用或存貨用地不屬于投資性房地產(chǎn)。

二、投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估方法

（一）市場(chǎng)評(píng)估方法

1、市場(chǎng)評(píng)估方法

在進(jìn)行市場(chǎng)法評(píng)估投資性房地產(chǎn)時(shí)，要進(jìn)行大數(shù)據(jù)收集，收集足夠的交易案例，避免個(gè)別特殊案例對(duì)評(píng)估過(guò)程中的偏差影響。市場(chǎng)評(píng)估法主要圍繞投資性房地產(chǎn)的所屬權(quán)、實(shí)物、交易合同、租約合同以及地位等進(jìn)行分析。其中投資性房地產(chǎn)的容積率、土地使用年限、地理位置、小區(qū)環(huán)境、周邊配套產(chǎn)業(yè)、開發(fā)商產(chǎn)權(quán)等因素，還要確保支撐資料的信息準(zhǔn)確性。市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估時(shí)使用的計(jì)算方法主要為加權(quán)算數(shù)平均法，不僅能夠確?？捎^的反應(yīng)投資性房地產(chǎn)的真是市場(chǎng)價(jià)格，還能從市場(chǎng)調(diào)研中獲取各項(xiàng)因素指標(biāo)。

2、市場(chǎng)評(píng)估法缺陷

市場(chǎng)法進(jìn)行投資性房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)核心思想時(shí)參照市場(chǎng)其他房地產(chǎn)資源價(jià)值，在對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行評(píng)估，得到投資性房地產(chǎn)的價(jià)值。但是由于參照對(duì)象受到影響因素很多，無(wú)法找到與評(píng)估對(duì)象因素影響指標(biāo)相類似的參照對(duì)象。主要影響因素為時(shí)間和區(qū)域，從區(qū)域角度來(lái)看，不同區(qū)域不同位置對(duì)房產(chǎn)價(jià)值有很大影響;從時(shí)間角度來(lái)看，同一區(qū)域或位置的房產(chǎn)，在不同的時(shí)間段內(nèi)有不同的市場(chǎng)價(jià)值。這對(duì)評(píng)估師的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)要求就很嚴(yán)格，而且主觀評(píng)估性較多。

（二）收益評(píng)估法

1、收益評(píng)估法

收益法評(píng)估要分析投資性房地產(chǎn)的收益與費(fèi)用的匹伍性，明確投資性房地產(chǎn)的凈收益與收益年份，再結(jié)合折現(xiàn)率因子在進(jìn)行投資性房地產(chǎn)評(píng)估。適用于成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下的土地、公寓、商鋪等投資性房地產(chǎn)的批量評(píng)估。

2、收益評(píng)估法缺陷

使用收益評(píng)估法時(shí)，要確保投資性房地產(chǎn)的凈收益、收益年份以及折現(xiàn)率三個(gè)重要影響參數(shù)。在確定收益關(guān)鍵參數(shù)時(shí)，都要依據(jù)現(xiàn)有的租金條約、土地使用年限等，還要評(píng)估師能夠預(yù)測(cè)未來(lái)的潛在信息，受到主觀因素影響很大。增加了評(píng)估投資性房地產(chǎn)的不確定性。

（三）解決措施

1、合理選擇評(píng)估方法。

在進(jìn)行投資性房地產(chǎn)評(píng)估的工作之前，要對(duì)評(píng)估對(duì)象企業(yè)進(jìn)行分析，了解企業(yè)自身的因素，在針對(duì)企業(yè)客戶對(duì)其所屬的投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)目標(biāo)導(dǎo)向進(jìn)行劃分，有針對(duì)的選擇評(píng)估體系，確保評(píng)估結(jié)果客觀性和客戶的認(rèn)可度。在選擇方法時(shí)要充分考慮投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟性，如果評(píng)估師能夠輕松的從市場(chǎng)獲取信息，則優(yōu)先選擇市場(chǎng)評(píng)估法，反之則是用收益評(píng)估法。此外，評(píng)估師在獲取大量的市場(chǎng)信息后，可以借助計(jì)算機(jī)建來(lái)更精準(zhǔn)、更快速的進(jìn)行評(píng)估工作。

2、兩種方法互相檢驗(yàn)

出了在在評(píng)估方法的選擇上應(yīng)當(dāng)慎重，還應(yīng)該對(duì)兩種評(píng)估方法進(jìn)行互相檢驗(yàn)，并在最終的評(píng)估結(jié)果中各占一定比例。這種互相檢驗(yàn)的方法，能夠提高投資性房地產(chǎn)評(píng)估值的可靠性，可以作為企業(yè)計(jì)量的重要參考數(shù)值，給投資者提供參考依據(jù)。特別適用于評(píng)估上市公司設(shè)計(jì)的投資性房地產(chǎn)。

3、修正參考系數(shù)

進(jìn)行市場(chǎng)法評(píng)估時(shí)，參考了大量的房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)，但是無(wú)論多全面的市場(chǎng)都不可能擁有兩套完全相同的房產(chǎn)，由于評(píng)估時(shí)參考的因素?cái)?shù)據(jù)很多，因此如果進(jìn)行市場(chǎng)法評(píng)估投資性房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)該對(duì)市場(chǎng)獲取的數(shù)據(jù)進(jìn)行篩選和修正。參考對(duì)象應(yīng)該多于三個(gè)，修正因素的參考指標(biāo)有財(cái)務(wù)指標(biāo)、資產(chǎn)盈利情況、潛在成長(zhǎng)價(jià)值等。

4、提高評(píng)估師專業(yè)水平

從上述分析中可以發(fā)現(xiàn)，評(píng)估師在對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，所需要參考的市場(chǎng)信息以及企業(yè)自身因素有很多，隨著市場(chǎng)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，數(shù)據(jù)信息呈幾何倍數(shù)的形式增加，如果不借助大數(shù)據(jù)電腦分析平臺(tái)，很難快速精準(zhǔn)的掌握這些市場(chǎng)信息。此外，由于市場(chǎng)和企業(yè)所反饋處的各種信息經(jīng)過(guò)評(píng)估師匯總后會(huì)附加以評(píng)估師的個(gè)人主觀意見，這對(duì)評(píng)估師的房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)要求就很豐富。因此，投資性房地產(chǎn)評(píng)估師不僅要放眼于評(píng)估工作，更要不斷加強(qiáng)自身理論知識(shí)、知識(shí)學(xué)科范圍，更要深入市場(chǎng)提高市場(chǎng)敏感度和經(jīng)驗(yàn)。

三、結(jié)語(yǔ)：

總而言之，在進(jìn)行投資性房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)，首先要嚴(yán)格遵循《評(píng)估意見》中的各個(gè)條例，再此框架下依據(jù)評(píng)估對(duì)象特征選擇評(píng)估方法，并做出評(píng)估方法相互驗(yàn)證、修正市場(chǎng)參考系數(shù)等評(píng)估調(diào)整，確保投資性房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的公平性、客觀性。

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作者簡(jiǎn)介：姓名：韓磊（1982.08--）;性別：男，籍貫：天津，學(xué)歷：本科，畢業(yè)于天津城市建設(shè)學(xué)院;現(xiàn)有職稱：初級(jí)工程師;研究方向：建筑工程。