關(guān)于公積金中心承接個人住房貸款工作的探討

蔣朋江

摘 要：受各種因素的限制，公積金中心個人住房貸款的多個業(yè)務環(huán)節(jié)一直由合作的商業(yè)銀行代理。長期固定的委托代理關(guān)系中，不僅代理成本高，貸款的服務質(zhì)量、各環(huán)節(jié)風險監(jiān)控都難以保障。這與公積金中心當前對服務的高質(zhì)量，風險的高度可控性的矛盾日益突出。隨著電子業(yè)務的推廣，公積金中心柜臺業(yè)務每月都在下降，而個人住房貸款由銀行委托代理部分的業(yè)務操作門檻不高，為管理部承接個人住房貸款工作提供了條件。

關(guān)鍵詞：承接;個人住房貸款;工作;探討

1為公積金中心承接個人住房貸款提供了條件

1.1 委托代理理論中委托代理問題固有問題描述

委托代理理論是二十世紀60年代末70年代初提出的經(jīng)濟學理論，其實質(zhì)是研究在委托人不得不對代理人的行為后果承擔風險的前提下，委托人和代理人之間關(guān)系和相互作用的結(jié)果及其調(diào)整。在公積金（組合）貸款業(yè)務中，公積金中心把公積金（組合）貸款的一些業(yè)務環(huán)節(jié)委托給商業(yè)銀行。在這種關(guān)系里面，公積金中心是委托人，各商業(yè)銀行是代理人。

更為典型的委托代理的例子存在于現(xiàn)代公司當中，一個公司擁有很多股東，公司的經(jīng)營決策由雇傭的職業(yè)經(jīng)理人團隊來做。在這里股東擁有公司的控制權(quán)，而管理團隊擁有經(jīng)營權(quán)，這樣經(jīng)營權(quán)和所有權(quán)就分離了。它們分離之后，股東面臨的最大問題是就是怎么能夠使得管理層和股東之間同心同德，尤其是股東和管理層之間碰到利益不一致情況的時候，怎么能夠使管理層仍替股東著想，保證股東利益的最大化。同樣的，在公積金中心與各商業(yè)銀行之間的委托代理關(guān)系中，當出現(xiàn)公積金中心與商業(yè)銀行利益不一致的時候怎么使商業(yè)銀行為公積金中心著想，保證公積金中心利益最大化，這種道德風險是委托代理關(guān)系的核心問題。

1.2 委托代理關(guān)系導致的實際問題

公積金中心希望通過委托代理利用銀行的專業(yè)化能力壓縮成本、提高收益、控制風險，同時提供高質(zhì)量的服務。但從實際效果來看，委托代理所帶來的問題很多。

1.2.1 服務問題

無法實現(xiàn)一站式辦理，從公積金（組合）貸款的預約到打印查詢單、個人征信再到公積金（組合）貸款還貸和提取咨詢問題等都無法在商業(yè)銀行貸款辦理處完成。實際調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，客戶比較典型的公積金（組合）貸款辦理方式是：

到銀行房金部咨詢公積金（組合）貸款事宜→到管理部打印查詢單、到人民銀行或某些商業(yè)銀行打印個人征信→返回房金部進一步咨詢貸款辦理事宜→到管理部預約排號→到號后返回房金部辦理貸款→放款后到貸款房金部領(lǐng)取貸款資料→到管理部咨詢還貸和提取等問題

1.2.2 風險問題

委托代理關(guān)系中很多相對核心的業(yè)務由銀行承接，長此以往，公積金中心實質(zhì)上喪失了這部分的業(yè)務能力，失去了對業(yè)務控制的主動權(quán)，而這些業(yè)務中蘊藏了很多不可控的風險。比如合作機構(gòu)風險，在當前市場競爭相當激烈的情況下，各家合作銀行為了取得客戶資源，提高市場份額，紛紛通過降低保證金標準等手段去爭取更多的合作伙伴，卻容易忽視對合作機構(gòu)資質(zhì)水平的考察以及對其權(quán)責的約束。在委托代理模式下，公積金中心無法深入調(diào)查分析合作機構(gòu)資質(zhì)情況、領(lǐng)導層素質(zhì)、業(yè)界聲譽、歷史信用記錄、管理規(guī)范程度、經(jīng)營成果、償債能力從而存在大量合作機構(gòu)風險。

2 承接后公積金貸款風險的種類

2.1 合作機構(gòu)風險

與外部機構(gòu)合作是當前和今后一段時間公積金貸款業(yè)務開展的而主要方式。合作機構(gòu)除了為公積金中心提供客源之外，大多數(shù)還承擔一定的擔保責任。同時，專業(yè)從事?lián)I(yè)務的中介擔保公司也是公積金中心公積金貸款業(yè)務的重要合作機構(gòu)?，F(xiàn)階段，公積金中心委托商業(yè)銀行的貸款受理的公積金貸款業(yè)務主要依賴于合作機構(gòu)所提供的擔保方式來規(guī)避風險。因此，合作機構(gòu)的資金實力、管理水平、資信狀況、往往對住房公積金貸款的風險管理水平有著重要的影響。

2.2 信用風險

從信用風險的角度來看，還款能力體現(xiàn)的是個人住房貸款借款人客觀的財務狀況，即在客觀情況下能夠按時足額還款的能力。個人住房貸款的順利回收與借款人的家庭、工作、收入、健康等因素的變化息息相關(guān)，借款人經(jīng)濟狀況嚴重惡化導致不能按期或無力償還貸款，或者因借款人死亡、喪失行為能力，借款人的繼承人放棄所購房屋，從而給公積金中心利益帶來損失的違約風險。對公積金中心而言，把握住借款人的還款能力，就基本把握住了第一還款來源，就能保證個人住房貸款的安全。

3 風險防范

3.1 合作機構(gòu)風險的防范措施

公積金中心要發(fā)展個人住房貸款業(yè)務，離不開合作機構(gòu)。公積金中心要深入了解合作機構(gòu)的運作，在充分利用合作機構(gòu)的同時，采取多種措施有效控制由合作機構(gòu)帶來的風險，推動公積金貸款業(yè)務的健康發(fā)展。

（1）深入調(diào)查分析合作機構(gòu)資質(zhì)情況

在通過合作開發(fā)商和項目批量獲取個人住房貸款的情況下，合作機構(gòu)和項目發(fā)生風險，極易給銀行個人住房貸款帶來批量風險，因此，為防范“假個貸”風險，應深入調(diào)查分析合作機構(gòu)資質(zhì)情況，具體包括：

（2）分析合作機構(gòu)領(lǐng)導層素質(zhì)

要了解一個企業(yè)是否講誠信，首先要從了解企業(yè)領(lǐng)導層著手。企業(yè)領(lǐng)導的素質(zhì)及信譽往往在一定程度上代表了企業(yè)的素質(zhì)和信譽。企業(yè)領(lǐng)導的鞠策能力往往決定企業(yè)的發(fā)展命運，左右企業(yè)的未來。對企業(yè)領(lǐng)導人做出評價時，主要要看領(lǐng)導層的身份、學歷、履歷、個人信用情況、以往經(jīng)營業(yè)績、對團隊的影響力、決策能力、經(jīng)營水平等，可以采用面談、在企業(yè)職工中訪談、在網(wǎng)上查找相關(guān)資料等多種途徑，收集企業(yè)領(lǐng)導層的信息，并進行分析。

3.2 信用風險防范措施

防范個人住房貸款違約風險需特別重視把握借款人的還款能力，改變以往“重抵押物、輕還款能力”的貸款審批思路。因此，公積金中心應該進一步嚴格個人住房貸款的調(diào)查和審查，尤其是關(guān)注和評估借款人的還款能力，準確把握第一還款來源，從而有效控制個人住房貸款業(yè)務的信用風險。

在審核個人住房貸款時，必須對借款人的收入證明嚴格把關(guān)，尤其是自雇人士或自由職業(yè)者。除了向借款人的工作單位、工商管理部門、稅務部門以及征信機構(gòu)等獨立的第三方進行查證外，還應審核其納稅證明、資產(chǎn)證明、財務報表、銀行賬單等，確保第一還款來源真實、準確、充足。具體的措施將從驗證借款人的工資收入、租金收入、投資收入和經(jīng)營收入四個方面來介紹。