房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險控制現(xiàn)狀

牛鴻斌

【摘要】當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展速度逐漸放緩，房地產(chǎn)企業(yè)的競爭壓力不斷加大，企業(yè)要想獲得可持續(xù)發(fā)展的競爭優(yōu)勢，必須加強(qiáng)內(nèi)部風(fēng)險控制，不斷減小企業(yè)面臨的風(fēng)險，提升企業(yè)的競爭力。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部風(fēng)險主要來自投資、融資、施工、成本、內(nèi)部控制等方面，因此，加強(qiáng)風(fēng)險控制的主要對策也應(yīng)該從這些具體方面入手，在詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，提出有針對性的風(fēng)險控制對策。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè);內(nèi)部風(fēng)險;控制;對策

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險控制現(xiàn)狀

（一）投資風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)主要經(jīng)營方式就是投資開發(fā)房地產(chǎn)，這是房地產(chǎn)企業(yè)盈利的主要方式，但是，房地產(chǎn)投資存在操盤方式多、開發(fā)周期長、資金需求密集、容易受到宏觀政策調(diào)控影響、涉及業(yè)務(wù)比較廣等特點，這些特點的存在增加了企業(yè)的投資風(fēng)險。當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)在投資時沒有經(jīng)過科學(xué)合理的分析，導(dǎo)致企業(yè)在投資過程中存在盲從的行為，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險。同時，房地產(chǎn)市場上的供需情況、投資規(guī)模、投資回報率等具體情況也對房地產(chǎn)企業(yè)的投資收益產(chǎn)生影響。如果房地產(chǎn)企業(yè)對這些信息的收集、整理、分析等重視不足，就會影響到企業(yè)的投資決策，如果投資不合理，企業(yè)的投資風(fēng)險就會增加，企業(yè)受到的不利影響就會加大。

（二）融資風(fēng)險

當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式還是銀行貸款，而且房地產(chǎn)所需要的資金量比較大，在銀行貸款容易受到政策導(dǎo)向的影響下，很多企業(yè)的融資風(fēng)險就會增加。銀行貸款發(fā)放額度較大，發(fā)放速度較快，利率較低，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險相對就比較低;如果銀行貸款審批條件收緊，放款條件限制較多，放款額度較低，利率升高，房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本就會增加，企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險就會增加。另外，如果房地產(chǎn)市場對購房者進(jìn)行限制，房貸政策、購房數(shù)量受限，房地產(chǎn)市場的購房需求就會下降，房產(chǎn)的預(yù)售金額也會減少，企業(yè)的發(fā)展就會受到影響。房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，一旦融資失敗，企業(yè)的正常經(jīng)營管理，項目投資等都會受到影響，企業(yè)的資金無法正常高效的周轉(zhuǎn)，可能出現(xiàn)資金鏈斷裂的風(fēng)險。如果企業(yè)的融資失敗問題不能得到及時解決，企業(yè)的經(jīng)營狀況將會持續(xù)惡化，企業(yè)可能無法償還到期本息，這也會進(jìn)一步阻礙企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展。

（三）成本控制風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)建設(shè)到銷售完成是一個長期復(fù)雜的過程，在這一過程中會涉及到很多環(huán)節(jié)，而這眾多環(huán)節(jié)的成本控制比較復(fù)雜，房地產(chǎn)企業(yè)要想加強(qiáng)成本控制就必須從設(shè)計階段人手，加強(qiáng)每個環(huán)節(jié)的成本控制工作。在一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)在完成項目設(shè)計構(gòu)思方案后要進(jìn)行工程預(yù)算，這樣成本控制工作的開展才能更加有序高效。

（四）內(nèi)部控制不到位

內(nèi)部控制是房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部管理，降低企業(yè)面臨風(fēng)險的主要方式，當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制機(jī)制不完善，內(nèi)部控制制度不合理，導(dǎo)致內(nèi)部控制落實不到位，增加了房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險。還有一些房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部監(jiān)管機(jī)制建設(shè)不健全，內(nèi)部監(jiān)管方式不合理，導(dǎo)致企業(yè)在經(jīng)營管理過程中的各種問題沒有被及時發(fā)現(xiàn)，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險。還有一些房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立獨立的內(nèi)部審計部門，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計受到高層的制約，無法對奇特的內(nèi)部控制工作進(jìn)行客觀有效的評價，導(dǎo)致內(nèi)部審計工作流于形式，無法發(fā)揮真正的作用。

二、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部風(fēng)險控制的主要對策

（一）加強(qiáng)內(nèi)部投資控制

房地產(chǎn)投資開發(fā)是房地產(chǎn)企業(yè)的主要經(jīng)營活動，在投資過程中如果企業(yè)的決策控制工作不到位，就會增加企業(yè)的投資風(fēng)險，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)對其內(nèi)部投資工作的風(fēng)險控制。首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)對投資拓展人員的教育與培訓(xùn)，提高投資拓展人員的風(fēng)險控制意識與專業(yè)能力。不僅指導(dǎo)工作人員積極利用各種先進(jìn)技術(shù)與手段提高企業(yè)的項目投資測算分析能力，增強(qiáng)企業(yè)投資決策的科學(xué)性，減少企業(yè)面臨的投資風(fēng)險，還要針對不同項日追加特殊的風(fēng)險控制指標(biāo)，特別是企業(yè)通過股權(quán)收購老的開發(fā)項目時，更應(yīng)全面考慮可能存在的風(fēng)險點并做好盡職調(diào)查工作，常見的風(fēng)險點有文物勘探風(fēng)險、環(huán)保報批風(fēng)險、政府道路及管網(wǎng)風(fēng)險、軍事管理區(qū)風(fēng)險、易燃易爆生產(chǎn)及倉儲風(fēng)險等。同時，企業(yè)還要對國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策與內(nèi)外部經(jīng)濟(jì)形勢進(jìn)行科學(xué)有效的分析，對人口的變化、結(jié)構(gòu)與居民的收入水平進(jìn)行科學(xué)解讀，這樣才能從具體層面不斷提升房地產(chǎn)企業(yè)投資的科學(xué)性。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還要對開發(fā)項目周邊的交通情況、氣候特點、周邊的配套設(shè)施等進(jìn)行詳細(xì)了解，這也是提高企業(yè)投資決策科學(xué)性的有效手段。

（二）加強(qiáng)內(nèi)部融資控制

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行外部融資時，需要依據(jù)融資戰(zhàn)略搭建、管理、優(yōu)化好企業(yè)自身的融資平臺，一個良好的融資平臺可以幫助企業(yè)增加融資的成功性并提高與金融機(jī)構(gòu)的議價能力;同時，企業(yè)要不斷運用新的融資方式拓寬企業(yè)的融資渠道，當(dāng)前房地產(chǎn)可以選擇的主要融資渠道有銀行、信托、基金、證券等：實際融資工作中，首先要能夠融到資，然后才是需要一個相對低成本的融資。因此企業(yè)對每個融資項目，要做出不低于三種可行的融資方案，以減少融資失敗的風(fēng)險。企業(yè)還可以積極尋找新的合作伙伴，與其他企業(yè)合作共同開發(fā)項目，這樣不僅可以保證資金供應(yīng)到位，也可以減少企業(yè)的風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)還可以進(jìn)行內(nèi)部融資，在內(nèi)部融資方面，各部門之間需要進(jìn)行充分的合作，項目的開盤預(yù)售工作盡早開始，并不斷提高開盤預(yù)售的工作效率，使項目早日開始，不斷提升項目開展的進(jìn)度。企業(yè)的財務(wù)人員還要對銷售回款情況進(jìn)行跟蹤，設(shè)定回款周期，使銷售回款在回款期限內(nèi)及時收回。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還要促使企業(yè)的內(nèi)外部融資結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整優(yōu)化，促使企業(yè)的資金使用效率不斷得到提升，有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本與融資風(fēng)險。

（三）加強(qiáng)成本風(fēng)險控制

成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)開展房產(chǎn)開發(fā)工作的主要內(nèi)容，也是企業(yè)降低成本的有效手段。一般來說，房地產(chǎn)80%以上的建安成本都控制在設(shè)計階段，余下的招投標(biāo)、后期施工和工程變更階段占比不超過20%。為了加強(qiáng)成本控制，在設(shè)計階段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在設(shè)計合同中明確項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，對設(shè)計單位做出明確的要求，對一些單項設(shè)計（例如景觀設(shè)計）要做成限額設(shè)計，從而在設(shè)計階段有效控制成本。房地產(chǎn)企業(yè)需要在項目開始前進(jìn)行詳細(xì)科學(xué)的成本預(yù)算，形成合理、完善、可行的項目目標(biāo)成本，在目標(biāo)成本的框架體系下進(jìn)行招投標(biāo)管理和資金預(yù)算管理。在施工過程中，企業(yè)需要層層管理，嚴(yán)格控制，由項目目標(biāo)成本控制項目年度預(yù)算，由年度預(yù)算控制月度資金計劃，盡而對目標(biāo)成本的執(zhí)行情況進(jìn)行全面有效的執(zhí)行和過程控制。針對現(xiàn)場施工中出現(xiàn)的現(xiàn)場工程簽證，企業(yè)要制定相應(yīng)的管理辦法，對現(xiàn)場簽證的管理要形成事前報告、先議后做、完工確認(rèn)、一單一議的原則進(jìn)行成本控制。另外，企業(yè)還可以根據(jù)實際工作的不同階段制定不同階段的成本控制工作體系，使成本控制工作更加具體，提高成本控制方案的可操作性。

（四）加強(qiáng)施工風(fēng)險控制

項目施工階段是工程項目的風(fēng)險多發(fā)階段。在具體的項目施工過程中，企業(yè)需要根據(jù)施工不同階段的不同要求以及具體環(huán)節(jié)的工作內(nèi)容制定科學(xué)合理的控制方案，加強(qiáng)對施工過程的監(jiān)督，有效提升成本控制方案的執(zhí)行效率，使施工風(fēng)險得到有效控制。在設(shè)計階段企業(yè)要對設(shè)計方案進(jìn)行嚴(yán)格審查，減少設(shè)計缺陷、設(shè)計不合理等問題引發(fā)的工程變更風(fēng)險。同時，企業(yè)還要加強(qiáng)對施工現(xiàn)場的管理與監(jiān)督，降低施工過程中出現(xiàn)的質(zhì)量、安全、延期等問題。需要注意的是，南方施工要注意臺風(fēng)、雨季對施工的影響，在北方要注意揚(yáng)塵控制和霧霾防治對施工工期的影響，要對施工所在地的天氣、政府政策等外部影響做出合理評估并做出應(yīng)急預(yù)案，以減少此類事件對房地產(chǎn)企業(yè)施工的影響。還需要重點關(guān)注施工安全問題，加強(qiáng)安全施工宣傳教育工作，使安全意識落實到每個工作人員，降低施工安全風(fēng)險。

（五）加強(qiáng)內(nèi)部控制監(jiān)督

房地產(chǎn)企業(yè)還需要建立健全的內(nèi)部控制制度，并加強(qiáng)內(nèi)部控制監(jiān)督工作。房地產(chǎn)企業(yè)涉及的資金數(shù)額比較大，企業(yè)要對資金的使用進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督與管理，并通過完善的審計制度提高對資金的監(jiān)管力度，降低企業(yè)的資金管理與使用風(fēng)險。同時，企業(yè)還要積極與金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)交流合作，掌握好資金動向。另外，企業(yè)還需要利用信息技術(shù)手段建立完善的信息資源共享渠道，提高企業(yè)的信息使用效率。

三、結(jié)束語

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的內(nèi)部風(fēng)險復(fù)雜多樣，企業(yè)要想加強(qiáng)內(nèi)部風(fēng)險控制，需要加強(qiáng)內(nèi)部風(fēng)險分析，建立健全的內(nèi)部控制機(jī)制，不斷完善內(nèi)部控制分析體系，既有通用的內(nèi)控機(jī)制，又有針對不同項目的特殊重點內(nèi)控機(jī)制。并建立完善的內(nèi)部審計機(jī)制，從投資、融資、施工、成本等具體方面加強(qiáng)風(fēng)險控制工作，不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部風(fēng)險控制水平。

（緯業(yè)地產(chǎn)控股（深圳）有限公司，廣東 深圳 518000）

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