房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收風(fēng)險(xiǎn)及籌劃

夏新燕

摘要：土地增值稅作為我國重要稅收模式之一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在整個(gè)運(yùn)營過程當(dāng)中都會涉及到。本文主要針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收風(fēng)險(xiǎn)開展分析，并且提出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃方法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);土地增值稅;稅收籌劃

由于我國房地產(chǎn)開發(fā)具有工程建設(shè)時(shí)間長、前期投入資金較多以及稅收政策變動頻繁等因素，從而給我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在稅收籌劃方面帶來了很大的挑戰(zhàn)，這就需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠合理進(jìn)行稅收籌劃，減輕納稅負(fù)擔(dān)，有效規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)，促使我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)收益最大化發(fā)展，不斷促進(jìn)企業(yè)快速發(fā)展。

一、開展土地增值稅納稅籌劃的重要性

（一）有效減輕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)

在我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅種當(dāng)中，土地增值稅作為重要稅種之一，根據(jù)近幾年我國一些機(jī)構(gòu)所發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，隨著我國房價(jià)的不斷上漲，促使土地增值稅的增長速度也不斷加快，由于我國對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤率也逐漸下降，為了能夠有效提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在激烈市場競爭當(dāng)中的競爭力，這就需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠針對納稅籌劃加大重視。

（二）加大企業(yè)財(cái)務(wù)管理

有效減少稅負(fù)風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行開展財(cái)務(wù)管理的時(shí)候，是需要依照相關(guān)財(cái)務(wù)制度規(guī)定進(jìn)行開展的，針對一些偷逃稅等相關(guān)違法行為都需要進(jìn)行明令禁止。雖然目前我國已經(jīng)針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的價(jià)格上漲、投資過熱以及土地價(jià)格等內(nèi)容進(jìn)行創(chuàng)設(shè)了相關(guān)規(guī)定，促使相關(guān)部門加大了對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管，但是由于近幾年我國受到外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷影響，所以，有效開展土地增值稅納稅籌劃對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有著重要作用。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅稅收風(fēng)險(xiǎn)

（一）宏觀政策變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)問題

隨著近幾年我國房價(jià)的不斷上漲，我國為了能夠有效穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格，從而構(gòu)建出了一系列的相關(guān)政策，那么由于宏觀經(jīng)濟(jì)政策的不斷變化，嚴(yán)重影響了我國房地產(chǎn)企業(yè)的利潤估計(jì)，所以這就需要我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠及時(shí)整改方案，以此來有效降低自身風(fēng)險(xiǎn)。但是目前大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都沒有擁有及時(shí)應(yīng)對政策變化的能力，從而導(dǎo)致自身對宏觀政策把握產(chǎn)生偏差，甚至還有部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理人員都沒有完全了解宏觀政策的主要含義，從而提出了錯(cuò)誤的整改方法。由于在我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅款構(gòu)成當(dāng)中，土地增值稅占有著重大比例，所以假設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒能針對土地增值稅政策有著確切的把握，那么就會嚴(yán)重影響我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的正常發(fā)展。

（二）企業(yè)針對土地增值稅缺乏高度重視

根據(jù)當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運(yùn)營現(xiàn)狀來看，由于土地增值稅是屬于企業(yè)運(yùn)營過程當(dāng)中必定會接觸到的一項(xiàng)稅種，但是目前大部分企業(yè)的工作人員還有財(cái)務(wù)人員都沒有針對土地增值稅有著較為充分的了解，同時(shí)也沒有高度重視土地增值稅對企業(yè)的重要性。甚至還有大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，都沒有把土地增值稅的稅收籌劃工作當(dāng)作自身企業(yè)整體稅務(wù)籌劃當(dāng)中的重要工作進(jìn)行對待，從而導(dǎo)致在實(shí)踐操作的過程當(dāng)中頻繁出現(xiàn)問題，與此同時(shí)，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者沒有針對土地增值稅給予高度重視，更是沒有為財(cái)務(wù)人員營造良好的土地增值稅稅收籌劃環(huán)境，最終促使稅收籌劃活動始終得不到開展。

（三）相關(guān)土地增值稅稅收政策落實(shí)不到位

現(xiàn)如今導(dǎo)致土地增值稅稅收政策落實(shí)不到位的主要原因可以劃分成為兩個(gè)方面，第一個(gè)，就是由于相關(guān)部門之間沒能進(jìn)行有效的溝通，尤其是工商和稅務(wù)部門之間的溝通，因?yàn)闇贤ú豁槙常瑥亩鴮?dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒能及時(shí)針對各項(xiàng)稅收政策有著充分了解，沒能及時(shí)得知稅收在土地增值稅方面的優(yōu)惠政策，或者有的財(cái)務(wù)人員已經(jīng)及時(shí)了解了相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，但是因?yàn)樽陨砥髽I(yè)運(yùn)營實(shí)際情況和優(yōu)惠政策條件產(chǎn)生偏差，從而促使企業(yè)和優(yōu)惠政策出現(xiàn)擦身而過的現(xiàn)象;第二方面就是稅收籌劃和逃稅之間只有一步之遙，那么也就是說一旦我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理人員沒能真正把握稅務(wù)籌劃的尺度，那么就會導(dǎo)致自身出現(xiàn)違法行為，從而造成稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題。

三、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅收籌劃策略

（一）項(xiàng)目前期的籌劃

1.開發(fā)主體經(jīng)營組織形式的選擇。由于每一家企業(yè)的運(yùn)營形式都有所不同，所以所需要進(jìn)行承擔(dān)和執(zhí)行的法律義務(wù)和責(zé)任都有所不同，那么第一步就需要我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠選擇出適合自身企業(yè)運(yùn)營的主要形式，并且還要在選擇的過程當(dāng)中全方面考慮不同地區(qū)的稅率差異以及優(yōu)惠政策等，以此來選擇出最優(yōu)的開發(fā)項(xiàng)目。

2.開發(fā)方式的選擇。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)選擇出最優(yōu)開發(fā)項(xiàng)目之后，還需要進(jìn)行考慮運(yùn)用哪一種形式進(jìn)行開發(fā)，而目前我國的主要開發(fā)形式包含：自建、代建以及合作建房這三種形式。其中的合作建房指的則是一起合作的雙方，一方進(jìn)行提供資金，而另一方則是提供土地，以此形式達(dá)成雙方合作建房，而且在合作建房的相關(guān)法律規(guī)定當(dāng)中，還明確了當(dāng)項(xiàng)目已經(jīng)建成之后則是需要依照相關(guān)比例進(jìn)行分房，并且雙方在自己使用的時(shí)候，是暫時(shí)免收土地增值稅，但是若是出現(xiàn)轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)賣等形式，就需要嚴(yán)格依照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行繳納土地增值稅，是屬于實(shí)現(xiàn)雙贏的主要形式;而代建房所指的則是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)替代顧客進(jìn)行開發(fā)房地產(chǎn)，并且在開發(fā)之后，需要客戶向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行支出相對應(yīng)的代建費(fèi)用。

（二）建設(shè)階段的籌劃

當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)通過投標(biāo)需要進(jìn)行正式建設(shè)的時(shí)候，還需要針對建設(shè)項(xiàng)目的成本開展稅務(wù)籌劃。需要計(jì)算在進(jìn)行土地增值稅的時(shí)候會涉及到哪一些扣除項(xiàng)目，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則是將運(yùn)用稅務(wù)籌劃的形式進(jìn)行有效扣除項(xiàng)目金額，以此方式實(shí)現(xiàn)減稅的目的，并且還需要在進(jìn)行獲取土地使用權(quán)支付資金和每一項(xiàng)費(fèi)用的時(shí)候，一定要獲取到相關(guān)的費(fèi)用憑證，從而確保每一項(xiàng)支出都能得到記錄。合理運(yùn)用開發(fā)成本在計(jì)算當(dāng)中加入20%的稅收規(guī)定，還要按照120%的比例計(jì)算扣除。在進(jìn)行計(jì)算成本的時(shí)候，也可以把相似開發(fā)項(xiàng)目作為整體，進(jìn)行合并計(jì)算成本，以此來減少在工作當(dāng)中所需要使用的費(fèi)用。最后在進(jìn)行融資的時(shí)候，針對房地產(chǎn)的利息，進(jìn)行大約5%和10%這兩種扣除率，而企業(yè)則是運(yùn)用差異，以負(fù)債的形式進(jìn)行籌集資金，運(yùn)用10%的較高扣除率。

（三）銷售階段的籌劃

現(xiàn)如今我國銷售階段的籌劃主要劃分成為銷售方式和銷售價(jià)格進(jìn)行合理籌劃。在面對銷售方式的時(shí)候，就可以把房屋的銷售進(jìn)行劃分成為直接銷售和設(shè)立銷售公司的形式開展銷售，那么這就需要我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠根據(jù)實(shí)際情況，從而選擇出合適的銷售方式。當(dāng)前大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都會選擇一些設(shè)立獨(dú)立銷售公司的方式開展銷售，并且還在這一期間加大銷售環(huán)節(jié)，運(yùn)用更低的累進(jìn)稅率，還可以銷售免征土地增值稅的待遇，以此來達(dá)到減少稅負(fù)的主要目的。

綜上，稅收籌劃作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要財(cái)務(wù)活動之一，直接導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的高度，所以這就需要我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠針對土地增值稅的籌劃工作加大重視，從而真正的實(shí)現(xiàn)籌劃工作，以此來有效減少企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，促使我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠獲取到更多的經(jīng)濟(jì)效益，做好稅收風(fēng)險(xiǎn)防范措施。

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