常州市行政區(qū)域調(diào)整對房價的影響分析

王鑫

摘要：金壇撤市設(shè)區(qū)并入常州市區(qū)。旨在推進城市化進程、解決后備土地資源不足等問題，這一舉措可能會對常州市房地產(chǎn)市場產(chǎn)生較大的影響。本文基于2012-2017年常州市房價數(shù)據(jù)，采用OLS擬合其房價的變化率。研究發(fā)現(xiàn)：常州行政區(qū)域調(diào)整對常州市主城區(qū)有一定的影響，但其影響具有滯后性，而對金壇房價有正向影響。本文的研究結(jié)論對地方政府房價政策制定有一定的推動作用。

關(guān)鍵詞：行政區(qū)域調(diào)整;撤市設(shè)區(qū);房地產(chǎn)市場

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1008-4428（2019）09-13058-03

一、引言

（一）研究背景

改革開放以前，國內(nèi)行政區(qū)劃調(diào)整基于政治方面考慮，如為了協(xié)調(diào)過渡時期各項工作，在1949～1954年間中國設(shè)立了6個大行政區(qū)，而后為加強中央集權(quán)又撤銷了這些大行政區(qū)。改革開放后，行政區(qū)劃調(diào)整越來越多考慮經(jīng)濟發(fā)展需要，為了調(diào)動地方發(fā)展經(jīng)濟的積極性和適應(yīng)快速城鎮(zhèn)化的趨勢，撤縣設(shè)市成為主流行政區(qū)劃調(diào)整形式。1997年以后，行政區(qū)劃調(diào)整主要包括撤縣設(shè)區(qū)和區(qū)界重組兩大類。

2015年，常州市行政區(qū)劃作了較大的調(diào)整，金壇撤市設(shè)區(qū)這一舉措目的在于在優(yōu)化資源配置。首先，由于金壇區(qū)土地出讓價格多低于常州市的土地出讓價格，因此土地整合后，金壇區(qū)的土地價格會增加，從而帶動金壇區(qū)房價的上漲。其次，由于金壇撤市設(shè)區(qū)后，出于協(xié)同地方區(qū)域發(fā)展考慮，基礎(chǔ)設(shè)施以及公共服務(wù)投資往往會增加，例如萬達廣場以及區(qū)域圖書館的建設(shè)、小學(xué)初中基礎(chǔ)教育資源的投入，改善了房地產(chǎn)區(qū)位條件，帶動了房價上漲。最后，金壇撤市設(shè)區(qū)后，由于房地產(chǎn)本身存在“易漲難跌”的剛性，且新開發(fā)住房的規(guī)格往往較已有住房不斷提高，因此撤市設(shè)區(qū)后房價也可能提高，相應(yīng)帶動房地產(chǎn)需求增加。

（二）研究現(xiàn)狀

2010年，李開宇等人在研究廣州市番禺區(qū)時發(fā)現(xiàn)，番禺區(qū)并入廣州市有利于工業(yè)化、房地產(chǎn)開發(fā)、大項目建設(shè)和城市規(guī)劃修編帶動土地、景觀和設(shè)施等的非農(nóng)化和建設(shè)用地擴張。201 1年，石憶邵、徐妍菲等人研究了南匯并入浦東新區(qū)房價的變化。他們發(fā)現(xiàn)，行政區(qū)劃調(diào)整后，浦東新區(qū)各板塊的住宅均價呈現(xiàn)上漲趨勢，且前階段的漲幅較之后要大。2012年，李恕宏等人通過合肥蕪湖雙核空間整合分析了行政區(qū)劃調(diào)整對城鎮(zhèn)體系和城市群結(jié)構(gòu)的影響。研究發(fā)現(xiàn)，區(qū)劃調(diào)整往往增強了中心城市的影響力和城市群的向心性，推進了區(qū)域空間的整合。并且受基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后的影響。2014年，劉云剛、靳杰等人在研究中山市發(fā)現(xiàn)，撤縣設(shè)市有利于擴大中心城市的發(fā)展，推動人口集聚，加快產(chǎn)業(yè)和生活方式的城市化進程。2015年，金中坤、徐偉等人利用擬合實驗法對蘇州、常州兩市進行比較研究中發(fā)現(xiàn)。區(qū)劃調(diào)整具有長期效應(yīng)，并且認為拆縣設(shè)區(qū)優(yōu)于整縣設(shè)區(qū)。2017年，王豐龍、張傳勇等人基于1999-2013年280多個地級市和2009～2016年上海市19個區(qū)的房價面板數(shù)據(jù)，采用合成控制法檢驗撤縣設(shè)區(qū)和城區(qū)合并對房價的影響，發(fā)現(xiàn)對于特大城市。撤縣設(shè)區(qū)對城市房價有正向影響;對于一般的地級市，撤縣設(shè)區(qū)短期內(nèi)會減緩城市房價的增速。此外，城區(qū)合并對被合并城區(qū)的房價往往具有推動作用。

（三）研究意義

常州城市化進程的加快，常住人口對住宅需求的不斷增長，有力推進了常州市房地產(chǎn)的開發(fā)。金壇自2015年撤市設(shè)區(qū)后，一方面直接帶動金壇區(qū)房價的提高，另一方面由于行政區(qū)域調(diào)整不徹底，存在土地利用浪費等問題，從而造成常州市房地產(chǎn)發(fā)展不平衡現(xiàn)狀。本文研究基于金壇撤市設(shè)區(qū)并入常州市對金壇區(qū)、溧陽市以及常州市區(qū)房地產(chǎn)市場的影響，旨在對推進區(qū)域融合，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展有重大意義。

二、區(qū)域調(diào)整前后常州市房地產(chǎn)市場概況

（一）土地市場

2015年，常州市房屋建筑施工面積10299萬平方米，同比上升6.63%。全年房屋建筑竣工面積3540萬平方米。同比上升4.74%。累計房屋建筑竣工面積超過15萬平方米的建筑企業(yè)46個，其竣工面積之和占全市建筑業(yè)企業(yè)房屋建筑竣工面積總和的75%。

2015年金壇撤市設(shè)區(qū)后，其全年建筑總面積約2536萬平方米，新開工建筑面積1194萬平方米，竣工面積1342萬平方米。與2014年相比，其主要經(jīng)濟指標均實現(xiàn)兩位數(shù)以上的增長。由此可見，金壇撤市設(shè)區(qū)后經(jīng)濟有了一個顯著的增長，房地產(chǎn)開發(fā)有了顯著的提升。

（二）住宅市場

根據(jù)2015年常州年鑒，全年全市商品住宅登記銷售面積690.31萬平方米，同比下降3.87%，其中市區(qū)商品住宅登記銷售面積551.37萬平方米，同比下降6.44%，前三季度市場成交較為低迷，從第四季度開始，受央行放松限貸和降息的提振，市場成交有所回升。商品住宅成交量有所下降。二手住宅成交觸底回升。2014年，常州市區(qū)二手住宅登記銷售面積147.78萬平方米，同比下降14%，成交均價5270元/平方米，同比增長了5%。

2015年，常州樓市去庫存成效明顯，市區(qū)商品住房可售余量去化周期11.79個月，跨入6-12個月的合理區(qū)間。商品房成交量穩(wěn)中有升。常州市區(qū)商品房銷售備案面積696.68萬平方米，商品住房成交均價同比企穩(wěn)回升。市區(qū)商品房成交均價6711元/平方米，其中商品住宅成交均價6736元/平方米，比上年分別上漲3.42%、6.1%。2015年。市區(qū)基本無全新盤上市，開發(fā)企業(yè)也一再放緩開發(fā)節(jié)奏，商品房新增供應(yīng)大幅減少。市區(qū)商品房批準預(yù)售面積498.52萬平方米，其中商品住宅批準預(yù)售面積321.68萬平方米，比上年分別減少36.89%、42.42%。

行政區(qū)域調(diào)整后，金壇區(qū)房地產(chǎn)銷售價格有了明顯的增長。根據(jù)全國歷史房價數(shù)據(jù)調(diào)查顯示，2015年金壇撤市設(shè)區(qū)后房屋銷售價格同比增長20.8%，商品房均價為6193.33元。2016年金壇商品房均價為7383.67元，同比增長19.2%。拉動常州市房價同比增長5.7%。根據(jù)金壇年鑒，2015年房地產(chǎn)開發(fā)完成實際投資21.76億元，商品房新開工面積107.71萬平方米，竣工面積115.46萬平方米，商品房批準預(yù)售面積89.5萬平方米，備案銷售面積69.17萬平方米，均較2014年撤市設(shè)區(qū)前有了顯著的提高。

（三）數(shù)據(jù)分析

實驗一：2009-2014年金壇撤市設(shè)區(qū)前年份與房價的對應(yīng)關(guān)系

作出2009～2014年金壇撤市設(shè)區(qū)前年份與房價關(guān)系的散點圖，如圖1所示。

根據(jù)圖2初步觀察得出，金壇撤市設(shè)區(qū)前年份與房價具有線性關(guān)系。不妨假設(shè)金壇市房價與年份具有如下的一次函數(shù)關(guān)系：

Y1=β01+β11^t+u

式中，Y1為金壇撤市設(shè)區(qū)前的房價，t為年份（t=9.10…14），β01與β11分別為常數(shù)項與年份t前面的系數(shù)，u為隨機擾動項。根據(jù)2009～2014年金壇市撤市前房價平均值的數(shù)據(jù)，利用普通最小二乘法進行擬合，得到如下函數(shù)關(guān)系：

Y1=377.94t-488.95

對時間t前面的系數(shù)β11做變量的顯著性檢驗以及方程的顯著性檢驗。根據(jù)運算結(jié)果，得到t=5.55.p=0.005<0.01.故變量時間￡對金壇撤市設(shè)區(qū)前房價影響在0.01的統(tǒng)計水平下顯著。在F檢驗中，p=0.0052<0.01。故該方程在0.01的統(tǒng)計水平下通過了方程的顯著性檢驗。擬合優(yōu)度R²=0.8850.調(diào)整后的擬合優(yōu)度為0.8563。擬合結(jié)果見圖2。將15、16、17這三個數(shù)據(jù)帶人上述方程，得到2015年金壇未撤市設(shè)區(qū)房價的預(yù)期為5180.15元/平方米，2016年金壇未撤市設(shè)區(qū)房價的預(yù)期為5558.09元/平方米，2017年金壇未撤市設(shè)區(qū)房價的預(yù)期為5963.03元/平方米。這與2015年金壇撤市設(shè)區(qū)后的實際觀察值6193.33元/平方米、2016年金壇撤市設(shè)區(qū)后的實際觀察值6328.75元/平方米、2017年金壇撤市設(shè)區(qū)后的實際觀察值7457.33元/平方米有顯著的差異且撤市設(shè)區(qū)后的觀察值要明顯的比撤市設(shè)區(qū)前的期望值高。因此，我們可以初步認為金壇撤市設(shè)區(qū)后對該地區(qū)房價有顯著的正向作用。

實驗二：2009-2017年常州市區(qū)平均房價與年份的對應(yīng)關(guān)系

作出2009-2017年常州市房價與年份關(guān)系的散點圖，如圖3所示。

根據(jù)圖3初步觀察，發(fā)現(xiàn)其中有一個明顯的離群值，即2017年常州市區(qū)的平均房價為9897.17元/平方米這一觀察值。對以上9組年份與房價的數(shù)據(jù)進行線性擬合，得到的擬合優(yōu)度R²只有0.5722.調(diào)整后的擬合優(yōu)度更是只有0.5111.并且系數(shù)的￡值只有3.06.在0.01的統(tǒng)計水平上并不顯著，擬合效果較差。故剔除2017年這一離群值后，根據(jù)圖4初步觀察得出常州市年份與房價具有明顯的線性關(guān)系。故不妨假設(shè)常州市房價與年份具有如下的一次函數(shù)關(guān)系：

Y2=β02+β12^t+u

其中，y2為常州市的房價，t為年份（t=9.10.，，17），β02與β12分別為常數(shù)項與年份t前面的系數(shù)，u為隨機擾動項。根據(jù)2009.2016年常州市房價平均值的數(shù)據(jù)，利用普通最小二乘法進行擬合。得到如下函數(shù)關(guān)系：

Y2=136.87t+4920.5

對時間t前面的系數(shù)β12做變量的顯著性檢驗以及方程的顯著性檢驗。

根據(jù)運行結(jié)果，得出t=10.75.p=0.000<0.01.故變量時間t在0.01的統(tǒng)計水平下對常州市房價影響顯著，且F檢驗的p值為0.000<0.01.故該方程在0.01的水平上通過了方程的顯著性檢驗。經(jīng)過觀察與計算，擬合優(yōu)度R²=0.9507.調(diào)整后的擬合優(yōu)度為0.9424。從這些模型指標中均能體現(xiàn)出該方程能較好地擬合了2009～2017年常州市區(qū)年份與房價的對應(yīng)關(guān)系。

觀察實驗一與實驗二，其年份t前面的系數(shù)β11與盧β12相差較大，且利用回歸擬合β11-β12可以得出盧。在0.05統(tǒng)計水平下顯著的大于β12擬合優(yōu)度為0.715。故可以支持“金壇撤市設(shè)區(qū)對常州市區(qū)總體房價影響不大”這一結(jié)論。

三、行政區(qū)劃調(diào)整前后常州市房地產(chǎn)價格差異的深層次原因

（一）供給方面

根據(jù)常州國土資源網(wǎng)顯示，2015年前常州市區(qū)面積僅為2520.47公頃，可開發(fā)的土地較少。一方面，自金壇撤市設(shè)區(qū)并入常州市區(qū)后，常州市土地供應(yīng)量大幅度增加。與此同時，隨著各住宅小區(qū)各種配套設(shè)施逐步完善以及建筑材料的更新?lián)Q代，使得房屋的建造成本提高。另一方面，撤市設(shè)區(qū)后，人們往往預(yù)期被撤市房價將走高，這種預(yù)期往往帶動房價增長。例如，自金壇并入常州后，許多常州知名度較好開發(fā)商紛紛投資開發(fā)樓盤。其中以碧桂園為首的開發(fā)商進人土地市場，儲備開發(fā)樓盤。這些開發(fā)商的進入，一方面拉動金壇區(qū)房地產(chǎn)投資的增加，另一方面拉動常州市開發(fā)商的開發(fā)熱情，使得房價大幅度上漲。

（二）需求方面

近年來，隨著常州市經(jīng)濟水平的不斷上漲，城鎮(zhèn)居民收入因此不斷增加。一方面，住房消費占據(jù)常州居民消費的大部分，他們的高收入能力已成為常州市住房消費的有力保障。根據(jù)數(shù)據(jù)調(diào)查顯示。常州市區(qū)、金壇區(qū)以及溧陽市的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入每年都在持續(xù)增長。另一方面，隨著常州市區(qū)房價上漲，收入水平較低的居民買房較為困難，因此，相對低廉的房產(chǎn)容易受到消費者搶購。所以很多人將關(guān)注轉(zhuǎn)向設(shè)區(qū)后的金壇。與此同時，金壇區(qū)周邊學(xué)校等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提升了房屋的價值，逐步改善的交通環(huán)境等一系列有利因素，這些都將推動房價上漲。

（三）行政區(qū)域調(diào)整不徹底

行政區(qū)域調(diào)整對金壇區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展影響較大，但是對于常州市影響較為緩慢，房價仍然居高不下，且具有滯后性。這主要源于常州的行政區(qū)域調(diào)整不徹底，具體表現(xiàn)為以下有幾個方面：

1.基礎(chǔ)設(shè)施共享難

由于地方管理權(quán)限存在障礙，市中心與地方區(qū)域工作較難統(tǒng)一。根據(jù)現(xiàn)狀可以看出，常州市一些老城區(qū)與金壇無法從整體發(fā)展利益考慮，在一定程度上延續(xù)以自身利益為核心的發(fā)展模式，從而造成公共基礎(chǔ)設(shè)施工作無法順利開展。

2.教育資源不平衡

常州市優(yōu)質(zhì)教育資源大多分布在新北、武進等城區(qū)，相比之下，金壇區(qū)教育資源較為落后。金壇區(qū)并入常州市區(qū)以后，當?shù)鼐用翊蠖嘞Ｍ优匠Ｖ葜鞒菂^(qū)接受更好的資源教育。但是由于現(xiàn)行戶籍制度管制及教育資源的短缺。造成金壇新區(qū)居民日益增長的教育需求無法得到滿足。

由于存在上述問題，常州市區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展并沒有預(yù)期的好，從而對于居民購買房屋時造成一定影響。由于常州市政府無法統(tǒng)一調(diào)控及規(guī)劃，從一定程度上帶來了金壇撤市設(shè)區(qū)對常州市區(qū)房價影響具有一定的滯后性。

四、結(jié)論與政策建議

（一）結(jié)論

常州市行政區(qū)域調(diào)整對于常州老城區(qū)、溧陽市及撤市設(shè)區(qū)后的金壇區(qū)均產(chǎn)生一定的影響，然而這種影響是不均勻的。行政區(qū)域調(diào)整對常州市老城區(qū)影響較小且具有一定的滯后性，而對于金壇區(qū)房價影響較為顯著。主要原因在于行政區(qū)域調(diào)整不徹底，常州市政府希望通過行政區(qū)域調(diào)整來增加土地供應(yīng)目標尚未完全實現(xiàn)，與此同時緩解住宅需求目標也未完全實現(xiàn)。

（二）政策建議

1.創(chuàng)新行政管理

要解決本質(zhì)問題，必須從管理體制上進行轉(zhuǎn)變。要實現(xiàn)區(qū)域的平衡發(fā)展，保持房價的均勻發(fā)展，實質(zhì)上就要不斷尋求一種更為公平且有效率的都市治理，使各個區(qū)市更好地融合，實現(xiàn)各個區(qū)市的優(yōu)劣互補，力求更加全面、平衡的發(fā)展，而不是只考慮自身的利益去損害其他區(qū)市的正當權(quán)益。

2.規(guī)劃設(shè)施管理一體化

按照規(guī)劃空間布局，實施基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施的建設(shè)計劃。例如：由市及區(qū)聯(lián)合編制城市重大基礎(chǔ)設(shè)施項目的建設(shè)計劃，按階段、城區(qū)實施。與此同時，加強市區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的對接，實現(xiàn)資源共享，加大被并入?yún)^(qū)縣的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，力求跟上原有老城區(qū)的步伐，這也有利于各個區(qū)市平衡與協(xié)調(diào)發(fā)展，促進整體區(qū)域經(jīng)濟水平的提升。

3.落實市區(qū)社會保障制度

通過落實社會保障制度，促使常州市各區(qū)教育資源分布均衡、就業(yè)機會平等，促進各區(qū)市一體化發(fā)展。由于金壇區(qū)生活成本的相對降低。居民購買住宅的需求也會不斷增加，那么交易量的增加使得金壇區(qū)與常州市老城區(qū)交易價格較為接近，這也有利于促進常州市房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。

五、結(jié)語

本文的研究結(jié)果說明行政區(qū)域調(diào)整一定程度上有助于推動房價的上漲。本文對行政區(qū)劃調(diào)整與房價變化問題的探索只是拋磚引玉，仍然有很多問題有待后續(xù)研究補充。本文中心在于分析行政區(qū)劃對房價有無影響，解釋影響房價的深層次原因并提出相關(guān)政策建議，而對于具體影響路徑和機制沒有深入分析。后續(xù)研究可以通過詳細考察行政區(qū)劃調(diào)整后的地價、人口因素等變化揭示行政區(qū)劃調(diào)整如何影響房價。有研究指出，行政邊界對城市擴張的影響存在階段性。因此，隨著不同區(qū)市一體化程度深化，有理由相信區(qū)劃調(diào)整的效應(yīng)會逐漸減弱。

雖然本文存在上述的不足，但本文的政策建議可供相關(guān)機構(gòu)研究參考。加大學(xué)校、醫(yī)院等硬性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)?？梢詾榘l(fā)展積蓄能量、增添后勁，而建設(shè)滯后則可能成為制約發(fā)展的瓶頸。將政府基本建設(shè)的增量主要用于新城區(qū)建設(shè)，逐步把基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重點轉(zhuǎn)向新城區(qū)，有利于加快新城區(qū)城市建設(shè)的步伐，使其能夠趕上老城區(qū)的腳步。平衡發(fā)展一個城市下的各個區(qū)縣，全面、平衡的發(fā)展，實現(xiàn)各個區(qū)市的優(yōu)劣互補，同時也有利于各個區(qū)市更好地融合。本文希望通過提出上述的政策建議，能夠促進整個房地產(chǎn)市場更加平穩(wěn)有序的發(fā)展，同時為未來的政策制定提供一個切實可行的方案。