關(guān)于我國物業(yè)管理模式的反思與再造

許苗

摘 要：由于物業(yè)在業(yè)主的生活中起著非常重要的作用，加之近年來人們生活質(zhì)量的不斷提高，一系列因素使得人們對(duì)物業(yè)服務(wù)的要求越來越高。但在目前的背景下，我國的大多數(shù)物業(yè)管理，物業(yè)管理管理模式仍然存在許多問題，這些問題的存在并不是有利于中國房地產(chǎn)發(fā)展在未來，所以，為了有效地解決這些問題，并滿足業(yè)主的需求的情況下，創(chuàng)建一個(gè)良好的業(yè)主與物業(yè)之間的聯(lián)系，需要根據(jù)目前我國物業(yè)管理模式中存在的問題，給出相應(yīng)的解決方案。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理模式；反思；再造

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷進(jìn)步，人們的生活質(zhì)量得到了提高?？茖W(xué)的物業(yè)管理模式有利于促進(jìn)社會(huì)的穩(wěn)定運(yùn)行。然而，與發(fā)達(dá)國家相比，我國現(xiàn)有的物業(yè)管理已經(jīng)形成了一定的模式，但還沒有在發(fā)展完善的制度、市場經(jīng)濟(jì)的運(yùn)作過程中在物業(yè)管理市場缺乏發(fā)展。

一、我國物業(yè)特點(diǎn)

1.產(chǎn)權(quán)物質(zhì)復(fù)雜化特點(diǎn)。居民住宅建造形式具有集體性，所以有居民享有居住權(quán)的區(qū)域，也有公共的區(qū)域，不同區(qū)域所有權(quán)不同，就導(dǎo)致了物業(yè)管理的復(fù)雜化。

2.產(chǎn)權(quán)制度復(fù)雜特點(diǎn)。房屋售出之前的產(chǎn)權(quán)歸政府或者單位，出售之后的產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主，所以在一個(gè)小區(qū)在售卻沒有完全售出的時(shí)候，小區(qū)產(chǎn)權(quán)歸屬就相當(dāng)?shù)膹?fù)雜，政府、單位和個(gè)人的需求不同也就造成了物業(yè)管理的難度。

3.產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)化時(shí)期復(fù)雜特點(diǎn)。在住房建造以后，出售過程中不免要經(jīng)歷開發(fā)商到業(yè)主之間的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)換，這個(gè)過程中在選擇物業(yè)時(shí)候經(jīng)常會(huì)有矛盾出現(xiàn)。在物業(yè)費(fèi)交付、物業(yè)企業(yè)選擇中都會(huì)出現(xiàn)爭議，這種情況下，往往會(huì)造成物業(yè)管理企業(yè)的替換，以及物業(yè)管理的麻煩。

二、我國物業(yè)管理存在的問題

1.物業(yè)管理人員良好的服務(wù)理念。對(duì)于物業(yè)而言，物業(yè)本身是屬于服務(wù)類的行業(yè)，在實(shí)際的工作中應(yīng)該秉持著誠懇的服務(wù)態(tài)度對(duì)待業(yè)主。但大部分物業(yè)人員在實(shí)際的工作中，都沒有針對(duì)業(yè)主的需求給出實(shí)質(zhì)性的回應(yīng)，這不僅會(huì)給業(yè)主一種服務(wù)態(tài)度差的感覺，而且會(huì)讓物業(yè)后續(xù)的管理工作很難進(jìn)行。另外，大部分物業(yè)在管理的過程中都剝奪了業(yè)主對(duì)小區(qū)的管理權(quán)，且會(huì)自作主張地代替業(yè)主決定某些事情，這一現(xiàn)象的存在則會(huì)嚴(yán)重激起業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的不滿，久而久之，我國物業(yè)的管理質(zhì)量自然會(huì)下降。

2.物業(yè)制度不夠完善。物業(yè)服務(wù)制度不夠完善主要可體現(xiàn)在兩個(gè)方面。第一，管理規(guī)定當(dāng)中的定位不夠清晰。為了讓物業(yè)管理更具合理性，大部分物業(yè)管理企業(yè)都會(huì)對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行規(guī)定，但從部分物業(yè)規(guī)定的管理模式來看，其中對(duì)于細(xì)節(jié)的管理并沒有明確指出該如何做，而且對(duì)于物業(yè)人員的職責(zé)也沒有明確指出。這使得發(fā)生問題時(shí)，每個(gè)人都只會(huì)站在自己的角度去描述事件的經(jīng)過，長此以往，物業(yè)人員不但會(huì)失去合理處理事情的能力，而且會(huì)讓業(yè)主感到不愉快。第二，物業(yè)服務(wù)的市場制度不夠完善。自物業(yè)一行應(yīng)運(yùn)而生，人們就認(rèn)為物業(yè)管理已經(jīng)趨向市場化，但事實(shí)上，物業(yè)服務(wù)的市場制度并不完善，這種情況的存在，也使得物業(yè)管理在市場的占據(jù)上存在著很大的限制。

3.物業(yè)管理人員的素質(zhì)普遍偏低。就目前社會(huì)的發(fā)展來看，物業(yè)與業(yè)主之間存在的矛盾正在隨著時(shí)間的不斷推移而不斷擴(kuò)大，造成這一現(xiàn)象的原因大都是因?yàn)槲飿I(yè)管理人員素質(zhì)偏低。所以，在物業(yè)管理人員的選擇上，相關(guān)人員一定要加以重視。

三、我國物業(yè)管理模式的反思

1.物業(yè)管理主體錯(cuò)位。從本質(zhì)上來看，物業(yè)管理指的是管理的權(quán)利由業(yè)主共同行駛，物業(yè)歸業(yè)主所有，業(yè)主應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理中充當(dāng)消費(fèi)者以及主導(dǎo)者的角色，而在對(duì)物業(yè)管理權(quán)利進(jìn)行行駛的過程中，需要對(duì)業(yè)主大會(huì)這一媒介進(jìn)行應(yīng)用。然而，長久以來，我國的物業(yè)管理模式當(dāng)中，業(yè)主的主導(dǎo)者地位并沒有體現(xiàn)出來，相關(guān)權(quán)利被物業(yè)服務(wù)企業(yè)所剝奪?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》充分表明物業(yè)服務(wù)企業(yè)受業(yè)主委托行駛物業(yè)管理權(quán)利，而國家相關(guān)規(guī)定中也肯定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的這一地位。這種物業(yè)管理主體發(fā)生錯(cuò)位的現(xiàn)象，誤導(dǎo)了社會(huì)大眾對(duì)物業(yè)管理的正確認(rèn)知，而業(yè)主自身參與物業(yè)管理的權(quán)利也受到了侵犯。

2.不健全的物業(yè)服務(wù)市場制度。長久以來，人們對(duì)物業(yè)向市場化方向發(fā)展已經(jīng)產(chǎn)生了一定了解。然而，從經(jīng)濟(jì)學(xué)層面來看，市場的存在必須同時(shí)擁有買方和賣方兩種因素，從這一角度來看，我國所謂的物業(yè)市場在運(yùn)行過程中并沒有買方。《物權(quán)法》指出，業(yè)主是物業(yè)管理權(quán)利的行駛者，那么買方應(yīng)當(dāng)為業(yè)主大會(huì)。然而，現(xiàn)階段業(yè)主大會(huì)的存在并沒有在我國全國范圍內(nèi)普及，現(xiàn)有的業(yè)主大會(huì)在運(yùn)行過程中，也并沒有得到法律的保護(hù)。由此可見，不僅業(yè)主無法正確行駛自身的管理權(quán)利，同時(shí)在物業(yè)管理市場當(dāng)中，業(yè)主大會(huì)并沒有作為一個(gè)重要的主體而存在。因此，我國物業(yè)管理市場當(dāng)中并沒有買方，這充分說明我國現(xiàn)階段擁有不健全的物業(yè)管理體制。

四、物業(yè)管理模式的再造方法

1.進(jìn)一步轉(zhuǎn)變思想觀念，深化對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)。對(duì)物業(yè)管理問題定位要有一個(gè)新的認(rèn)識(shí)，物業(yè)管理不僅是一個(gè)新型產(chǎn)業(yè)，更重要的是把它納入社會(huì)管理的內(nèi)容，要納入綜治工作中“社會(huì)矛盾化解”、“社會(huì)管理創(chuàng)新”等加以研究、探索。全社會(huì)都應(yīng)加大對(duì)物業(yè)管理工作的重視和支持，推進(jìn)物業(yè)管理工作的不斷深入、規(guī)范和完善。

2.加強(qiáng)政府監(jiān)管力度，明確各方權(quán)利和責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須要對(duì)新接管項(xiàng)目和物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)，對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗(yàn)。物業(yè)承接查驗(yàn)是物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)前，為了厘清建設(shè)單位、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間責(zé)、權(quán)、利的關(guān)系；是為了維護(hù)各方的正當(dāng)權(quán)益，避免日后矛盾糾紛發(fā)生而必不可少的驗(yàn)收環(huán)節(jié)，物業(yè)承接查驗(yàn)工作質(zhì)量的好壞，對(duì)以后的物業(yè)管理服務(wù)至關(guān)重要，因此，相關(guān)各方以及政府職能部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)制度落入的監(jiān)管，加大對(duì)未認(rèn)真落入物業(yè)承接查驗(yàn)工作的處罰，同時(shí)，也應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)管力度。

3.健全物業(yè)管理法律法規(guī)體系，提升物業(yè)管理規(guī)范化水平物業(yè)管理企業(yè)既涉及與政府、物業(yè)管理行政主管部門、上級(jí)管理部門的關(guān)系，又涉及與供水、供電、供暖、煤氣、物價(jià)、工商、稅務(wù)、市政、環(huán)衛(wèi)、綠化、郵政、電信、交通、公安、管委會(huì)、派出所、居委會(huì)等關(guān)系。這些關(guān)系需要法律、法規(guī)進(jìn)行規(guī)范和調(diào)整。因此，政府要通過自己的權(quán)威加速建立物業(yè)管理法規(guī)體系，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展保駕護(hù)航。例如：現(xiàn)行的法律法規(guī)已給予物業(yè)服務(wù)企業(yè)相應(yīng)的權(quán)利。

總之，物業(yè)管理作為一種專業(yè)化社會(huì)化企業(yè)化的不動(dòng)產(chǎn)管理模式，伴隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，并顯示出其巨大的社會(huì)作用強(qiáng)大的生命力和廣闊的發(fā)展前景。我們應(yīng)當(dāng)根據(jù)國內(nèi)外成熟經(jīng)驗(yàn)，深入剖析我國物業(yè)管理領(lǐng)域存在的問題，并再造我國特色的物業(yè)管理新模式，從而更好地服務(wù)于業(yè)主。

參考文獻(xiàn)

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