尖崗山豪宅地塊從流標(biāo)到重新掛牌成功的思考

唐劍波 劉燦華 唐建軍

中圖分類(lèi)號(hào)：F301 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)：A 文章編號(hào)：1674-1145（2019）8-150-03

摘 要 尖崗山豪宅地塊從無(wú)人問(wèn)津流標(biāo)，到重新包裝掛牌成功，才短短半年時(shí)間。估價(jià)師比較分析兩宗地的異同，思考市場(chǎng)環(huán)境變化和土地重新規(guī)劃對(duì)掛牌成功的影響。

關(guān)鍵詞 豪宅地塊 流標(biāo) 掛牌成功 思考

2019年6月24日，深圳市5宗住宅用地集中掛牌出讓?zhuān)渲袑毎?、龍華、坪山區(qū)各1宗，另外2宗位于光明區(qū)。土地總出讓面積17.03萬(wàn)平方米，總規(guī)劃建筑面積68.97萬(wàn)平方米。5宗地塊起始總價(jià)154.35億元，最終成交總金額達(dá)223.84億元，為深圳歷史上單日最高金額的居住用地掛牌，堪稱(chēng)深圳史上最強(qiáng)土拍。

其中有一塊2018年12月19日流標(biāo)的尖崗山豪宅地塊，這次重新包裝掛牌，新地塊土地面積增加，容積率略減，結(jié)果經(jīng)16輪競(jìng)價(jià)，成交樓面地價(jià)從起始價(jià)407400萬(wàn)元大幅提高45%至最高限價(jià)590800萬(wàn)元，無(wú)償移交政府的人才住房從初始配建面積10810平方米大幅提高81%至19610平方米（詳見(jiàn)下表），簡(jiǎn)直出乎大家意料之外！

曾經(jīng)無(wú)人問(wèn)津的流標(biāo)地，為什么短短半年便成了開(kāi)發(fā)商競(jìng)相爭(zhēng)搶的香餑餑？且看估價(jià)師的專(zhuān)業(yè)分析。

尖崗山自2003年12月30日以樓面地價(jià)5441元/平方米刷新深圳樓面價(jià)后，便以豪門(mén)形象出場(chǎng)，又在2004年11月26日、2009年9月10日、2012年11月28日、2015年12月25日，一路高歌猛進(jìn)，相繼刷新深圳樓面價(jià)，最后一次記錄由泰禾以樓面價(jià)近8萬(wàn)/平創(chuàng)下，登峰造極萬(wàn)峰仰視。而短短3年后的2018年12月19日，尖崗山A122-0357地塊出讓?zhuān)苓呉咽呛勒至?，中海九?hào)公館、招商華僑城曦城別墅、泰禾院子等，但誰(shuí)也沒(méi)想到，才4萬(wàn)/平近乎半價(jià)的出讓底價(jià)，卻無(wú)一個(gè)開(kāi)發(fā)商到場(chǎng)慘遭流標(biāo)。

那刻，萬(wàn)千寵愛(ài)在一身的尖崗山豪宅地，還沒(méi)登臺(tái)，就在歲末寒風(fēng)中遭遇滑鐵盧。

時(shí)隔半年，該地塊增加2萬(wàn)平方米的土地面積后重新包裝上市，人才房改為只租不售，因都是要無(wú)償移交給政府，對(duì)建設(shè)成本而言，影響不大。半年前流標(biāo)的A122-0357宗地及本次成功掛牌的A122-0360宗地情況比較，除了面積增加，可以說(shuō)其他地塊條件基本上沒(méi)有什么變化。

一、位置（如下圖1）

二、出讓條件（如下表1）

三、成功掛牌的思考

（一）市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生變化

2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控是主旋律，超過(guò)400次政策調(diào)控、土地頻頻流標(biāo)等一系列事件，流標(biāo)成了2018年土地市場(chǎng)的流行詞，買(mǎi)不起面包的人們，把抱怨都轉(zhuǎn)移到了面粉身上。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，2018年全國(guó)300城共推出各類(lèi)用地18468宗，流標(biāo)890宗地塊，約占推出土地宗數(shù)的5%，較2017年上升1.2%。

2018年從萬(wàn)達(dá)艱難騰挪，到萬(wàn)科高喊活下去，房企大規(guī)模裁員，中弘老板跑路，房地產(chǎn)似乎全行業(yè)陷入集體焦慮。

（二）增加用地面積，為開(kāi)發(fā)商提供發(fā)揮空間

尖崗山屬于“豪宅地”，尖崗山片區(qū)四周環(huán)山，有尖崗山、孖松山、企龍山、嶺下山、鐵崗水庫(kù)、西麗水庫(kù)等山景、水體自然資源，是深圳難得的適合于別墅用地的理想片區(qū)，在這里刷新了一個(gè)又一個(gè)地王，周邊也是豪宅林立，像中海九號(hào)公館、招商華僑城曦城等，價(jià)格都上10萬(wàn)。但你會(huì)發(fā)現(xiàn)，尖崗山豪宅地塊或地王地塊面積都較大，中海九號(hào)公館地塊，占地面積15萬(wàn)平方米，招商華僑城曦城地塊，占地面積21萬(wàn)平方米，泰禾地王地塊，當(dāng)年也是為了和相鄰地塊一并開(kāi)發(fā)，最終都由福建中維拿下，兩塊地合計(jì)4.8萬(wàn)平方米。

2018年拍出的A122-0357地塊只有1.8萬(wàn)平方米，這么小的面積留給開(kāi)發(fā)商的發(fā)揮空間實(shí)在太小，而本次掛牌，深圳市規(guī)劃國(guó)土部門(mén)重新包裝，將相鄰地塊一并納入出讓?zhuān)玫孛娣e調(diào)增2萬(wàn)平方米至3.8萬(wàn)平方米，并減少深茂鐵路規(guī)劃控制區(qū)1000平方米，為開(kāi)發(fā)商留足發(fā)揮空間。

（三）規(guī)劃微調(diào)，降低起始價(jià)吸引競(jìng)價(jià)資金

原規(guī)劃人才住房初始配建面積為7550平方米，占總建筑面積59040平方米的比率為12.8%，現(xiàn)規(guī)劃人才住房初始配建面積為10810，占總建筑面積121310平方米的比率為8.9%，比原占比降低30%，吸引競(jìng)價(jià)資金，最后無(wú)償移交的人才房增至19610平方米，占比提高至16.2%，反而比原占比提高26.5%；

取消自持商務(wù)公寓5490平方米，相應(yīng)增加住房銷(xiāo)售面積；

原掛牌起始單價(jià)4萬(wàn)元/平方米，現(xiàn)掛牌起始單價(jià)3.69萬(wàn)元/平方米（扣除無(wú)償移交的人才住房初始配建面積），降低7.8%，總金額以?xún)|為單位減少，有效吸引競(jìng)價(jià)資金。最終經(jīng)16輪競(jìng)房?jī)r(jià)至最高限價(jià)、競(jìng)?cè)瞬欧棵娣e大幅增加81%，達(dá)到成功出讓目的。

四、結(jié)語(yǔ)

A122-0357宗地項(xiàng)目出讓地塊面積，在豪宅區(qū)過(guò)小，缺少發(fā)揮空間，加上當(dāng)時(shí)正處市場(chǎng)嚴(yán)冬環(huán)境，流標(biāo)成了主旋律，不難理解尋求活下去的開(kāi)發(fā)商為何望而卻步。而將相鄰地塊一并納入出讓的A122-0360宗地，面積增大一倍有余，發(fā)揮出1+1>2的效力，一旦市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖，眾開(kāi)發(fā)商競(jìng)逐自不在話(huà)下。

由此可見(jiàn)，深圳市規(guī)劃國(guó)土部門(mén)在土地流標(biāo)后能冷靜反思，正確認(rèn)知地塊價(jià)值，準(zhǔn)確把握市場(chǎng)回暖時(shí)機(jī)，時(shí)隔短短半年，僅以增加面積、略減起始單價(jià)、其他規(guī)劃微調(diào)之舉重新上市，成交價(jià)遠(yuǎn)高于上次流標(biāo)底價(jià)45%，且無(wú)償獲得的人才住房面積大幅增加81%，創(chuàng)造非常好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，堪稱(chēng)土地掛牌出讓經(jīng)典。