不動產(chǎn)登記歷史遺留問題典型案例分析

陳利林

【摘要】已改制的工業(yè)企業(yè)，廠區(qū)土地經(jīng)多次分割、轉(zhuǎn)讓和開發(fā)建設(shè)，因種種歷史原因，現(xiàn)無法查清各宗土地的權(quán)屬來源、界線、面積，宗地是否存在抵押或查封等限制性權(quán)利，且大部分原始開發(fā)單位都無法聯(lián)系，導(dǎo)致難以落宗入庫，大部分業(yè)主無法辦理不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)。本文從真實案例出發(fā)，先介紹了問題的基本情況，然后分析了問題產(chǎn)生的原因，其后給出了具體的解決辦法及措施，最后提出了工作建議。

【關(guān)鍵詞】不動產(chǎn)登記;破產(chǎn)改制;歷史遺留問題

1、問題基本情況

1.1基本情況

2018年，黃岡市原已改制的甲廠部分職工代表到該市不動產(chǎn)登記中心反映原廠區(qū)內(nèi)的房屋多年來無法辦理土地證一事，請求予以解決。黃岡市不動產(chǎn)登記中心迅速成立工作專班處理此事。工作專班積極主動與職工代表取得聯(lián)系，多次聯(lián)合測繪機構(gòu)深入廠區(qū)和所在社區(qū)實地調(diào)查研究，并利用各種途徑多方查閱原始檔案資料。據(jù)查，上世紀(jì)90年代初，甲廠已改制成了若干個公司，原廠區(qū)內(nèi)土地也相應(yīng)被分割成若干宗地。此后，各宗土地又經(jīng)過了多次分割、轉(zhuǎn)讓和開發(fā)建設(shè)。原廠區(qū)內(nèi)現(xiàn)有幾十幢房屋，分別屬于不同的企業(yè)或單位開發(fā)、建設(shè)或購買，房屋性質(zhì)繁雜。各宗土地的權(quán)屬狀況已無法查清，部分業(yè)主原已辦理房產(chǎn)證。原廠區(qū)內(nèi)現(xiàn)有一條南北走向的道路，乙、丙兩個社區(qū)分別負(fù)責(zé)道路以西和以東的社區(qū)管理工作。

1.2存在的問題

1.2.1基本信息難以查清

（1）甲廠改制后分成的若干個公司更迭變換頻繁，有的已破產(chǎn)，有的已改制，有的已轉(zhuǎn)讓，有的私下與其他單位合作開發(fā)，等等，且大多已失去聯(lián)系，不僅無法核實情況，連申請主體都難以確定。

（2）原廠區(qū)內(nèi)土地經(jīng)過了多次分割、轉(zhuǎn)讓和開發(fā)，現(xiàn)究竟共有多少宗土地，無法查清。

（3）各宗土地的權(quán)屬界線在哪里？各宗土地面積分別是多少？

（4）土地是否存在被抵押或查封等限制性權(quán)利？

（5）土地證原件都在哪里？

（6）原廠區(qū)內(nèi)房屋性質(zhì)繁雜不一，可能既有房改房、還建房、經(jīng)濟(jì)適用房、集資房，還有商品房。

1.2.2土地批準(zhǔn)用途與實際用途、房屋登記用途等不一致

原廠區(qū)內(nèi)土地為工業(yè)用地，經(jīng)查閱房屋登記檔案和現(xiàn)場調(diào)查，現(xiàn)主要為居民住宅，部分為商鋪，但未查到有關(guān)部門用途變更的批準(zhǔn)文件。

1.2.3可能存在違法建筑

據(jù)某些業(yè)主反映，可能存在部分違法建筑，無規(guī)劃、住建等部門審批、驗收手續(xù)。部分人想借處置歷史遺留問題之機，解決違法建筑不動產(chǎn)登記問題。

2、產(chǎn)生問題原因

（1）由于年代久遠(yuǎn)、原始檔案資料殘缺不全、企業(yè)和土地變更頻繁、再加之知情人或經(jīng)辦人等多數(shù)已不知所蹤等原因，導(dǎo)致很多基本信息無法核查清楚。

（2）由于歷史原因，各部門信息不對稱、不共享，溝通不暢，辦事程序不規(guī)范，導(dǎo)致審批和登記信息不同步、不一致。

（3）基礎(chǔ)地理信息數(shù)據(jù)匱乏，信息化水平較低，不動產(chǎn)登記存量數(shù)據(jù)整合工作相對緩慢。

（4）早年有關(guān)部門對違法建筑巡查不及時，處理不到位。

3、具體的解決辦法及措施

黃岡市不動產(chǎn)登記中心 “急群眾之所急、想群眾之所想”，主動聯(lián)系社區(qū)和業(yè)主，積極協(xié)調(diào)有關(guān)部門，又好又快地解決了這個歷史遺留問題。

3.1針對申請主體的問題

按照國土資電發(fā)〔2017〕13號、黃政辦發(fā)〔2017〕41號、黃政辦發(fā)〔2018〕4號等文件精神，除已經(jīng)落宗入庫或仍能聯(lián)系到原開發(fā)單位的宗地外，對原廠區(qū)內(nèi)其余宗地，以原廠區(qū)內(nèi)現(xiàn)有一條南北走向的道路為界，以宗地所在社區(qū)作為申請主體代為申請。

3.2針對原廠區(qū)內(nèi)各宗土地的權(quán)屬來源、數(shù)量、界線、面積等問題

按照國土資發(fā)〔2015〕41號和國土資廳函〔2017〕1272號等文件精神，除已經(jīng)落宗入庫或仍能聯(lián)系到原開發(fā)單位的宗地外，對原廠區(qū)內(nèi)其余宗地，以宗地所在社區(qū)作為申請主體，以甲廠改制前的土地登記原始檔案作為土地權(quán)屬來源，按照“權(quán)屬清楚、界址清晰、面積準(zhǔn)確”的原則重新進(jìn)行權(quán)籍調(diào)查，同一個社區(qū)內(nèi)的宗地盡量融合成一宗地，宗地界線、面積以權(quán)籍調(diào)查結(jié)果為準(zhǔn)。

3.3針對土地是否存在限制性權(quán)利和原土地證原件無法收回的問題

參照《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》第二十三條的規(guī)定，同時在門戶網(wǎng)站和原廠區(qū)內(nèi)醒目位置發(fā)布公告（內(nèi)附宗地圖），一是公告宗地范圍內(nèi)原土地證作廢，二是提醒宗地范圍內(nèi)存有異議的相關(guān)權(quán)利人，在公告期內(nèi)提交有關(guān)書面證明材料。

3.4針對原廠區(qū)內(nèi)房屋性質(zhì)的問題

按照國土資電發(fā)〔2017〕13號文、黃政辦發(fā)〔2017〕41號文和黃政辦發(fā)〔2018〕4號文等文件精神，對原已辦理房屋登記并已明確房屋性質(zhì)的，繼續(xù)沿用;對原未辦理房屋登記且無法提供房屋性質(zhì)證明的，統(tǒng)一按“其他”入庫。

3.5針對土地批準(zhǔn)用途與實際用途、房屋登記用途等不一致的問題

按照國土資電發(fā)〔2017〕13號文、黃政辦發(fā)〔2017〕41號文和黃政辦發(fā)〔2018〕4號文等文件精神，按土地批準(zhǔn)用途入庫。如權(quán)利人申請按房屋登記用途或?qū)嶋H用途登記，必須經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土資源等部門批準(zhǔn)后，方可辦理。

3.6針對違法建筑

對違法建筑，在相關(guān)部門未處理到位前，暫不受理任何登記業(yè)務(wù)。

4、工作建議

4.1建議出臺統(tǒng)一的指導(dǎo)性政策文件

由自然資源部牽頭，組織相關(guān)部門，在不違背現(xiàn)行法律法規(guī)的前提下，借鑒吸收各地先進(jìn)經(jīng)驗做法，出臺統(tǒng)一的解決不動產(chǎn)登記歷史遺留問題指導(dǎo)性意見。一來，為基層處置歷史遺留問題提供政策依據(jù)，提高各地處遺積極性，加大處遺力度，加快處遺進(jìn)度;二來，避免各地處遺政策五花八門，同樣的問題“一城一策”、“一事一策”。

4.2建議設(shè)立處遺專職機構(gòu)

鑒于多年的分散登記導(dǎo)致各地都存在大量的不動產(chǎn)登記歷史遺留問題，部分問題非常棘手，而且牽涉很多部門很多方面，建議各級政府增設(shè)不動產(chǎn)登記歷史遺留問題處置工作機構(gòu)，賦予其專職專責(zé)。

參考文獻(xiàn)：

[1]《國土資源部辦公廳關(guān)于全面排查不動產(chǎn)登記“中梗阻”問題的通知》（國土資電發(fā)〔2017〕13號）

[2]《市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范黃岡市區(qū)不動產(chǎn)登記工作的意見》（黃政辦發(fā)〔2017〕41號）

[3]《市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)黃岡市處置市區(qū)不動產(chǎn)登記歷史遺留問題實施方案的通知》（黃政辦發(fā)〔2018〕4號）

[4]《國土資源部關(guān)于做好不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的通知》（國土資發(fā)〔2015〕41號）

[5] 《國土資源部辦公廳關(guān)于規(guī)范不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查有關(guān)工作的通知》（國土資廳函〔2017〕1272號）

[6]《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》（國土資源部令第63號）