旅游業(yè)發(fā)展會(huì)提高房?jī)r(jià)嗎？
——基于海南的實(shí)證分析*

馬成文，方 旭，胡星辰

(安徽財(cái)經(jīng)大學(xué) a.統(tǒng)計(jì)與應(yīng)用數(shù)學(xué)學(xué)院;b.金融學(xué)院;c.管理科學(xué)與工程學(xué)院，安徽 蚌埠 233030)

一、引言

自2009年國(guó)務(wù)院宣布將海南島建設(shè)成為“國(guó)際旅游島”戰(zhàn)略出臺(tái)以來，由于海南省豐富的自然資源和地理環(huán)境優(yōu)勢(shì)，國(guó)內(nèi)外游客紛紛涌入，海南省旅游產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展，旅游業(yè)已成為海南省的支柱產(chǎn)業(yè)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年至2017年，海南省接待過夜游客人數(shù)由1 896.92萬人次增加到5 591.44萬人次，年均增長(zhǎng)9.9%；旅游收入由253.91億元增長(zhǎng)到811.99億元，年均增長(zhǎng)11.9%。

在旅游業(yè)飛速發(fā)展的同時(shí)，海南省的房?jī)r(jià)也呈現(xiàn)較快上漲態(tài)勢(shì)。相關(guān)數(shù)據(jù)表明，海南省的商品房?jī)r(jià)格由2010年的8 735.06元/m2上漲到2017年的11 836.81元/m2,累計(jì)增長(zhǎng)35.51%。

房地產(chǎn)價(jià)格作為海南省房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的“晴雨表”，不僅是政府宏觀調(diào)控的重要指標(biāo)，同時(shí)也是社會(huì)各界關(guān)注的重要民生話題。那么，海南省旅游業(yè)的發(fā)展是否真正助推了房?jī)r(jià)的上漲？這是一個(gè)值得探究的問題。本文基于海南省各市縣2012年到2016年的相關(guān)指標(biāo)數(shù)據(jù)，并通過構(gòu)建回歸模型，測(cè)度分析旅游業(yè)發(fā)展對(duì)海南省房?jī)r(jià)的影響機(jī)制和影響效應(yīng)，并據(jù)此提出相關(guān)政策建議。

二、文獻(xiàn)綜述

關(guān)于旅游業(yè)與房?jī)r(jià)的關(guān)系，國(guó)內(nèi)外學(xué)者大致有以下三方面的觀點(diǎn)：

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，旅游業(yè)發(fā)展對(duì)房?jī)r(jià)有提升作用。劉嘉毅(2013)[1]考察了中國(guó)大陸2000 —2009 年30 個(gè)省區(qū)的數(shù)據(jù)，并綜合運(yùn)用混合回歸、sys -GMM等方法，認(rèn)為旅游業(yè)對(duì)房?jī)r(jià)上漲具有正向影響且在當(dāng)期作用最為明顯；李宇翔等(2010)[2]基于青島市相關(guān)數(shù)據(jù)并應(yīng)用單位根檢驗(yàn)、Granger因果檢驗(yàn)等方法，認(rèn)為旅游業(yè)的快速發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)具有一定的促進(jìn)作用，但作用力有限，不可因旅游業(yè)具有發(fā)展前景而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)盲目樂觀。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，旅游發(fā)展對(duì)房?jī)r(jià)影響較小。張亞利(2015)[3]通過建立面板模型和耦合協(xié)調(diào)模型，從空間角度研究海南房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)相互關(guān)系,結(jié)果發(fā)現(xiàn)海南省兩產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)的耦合協(xié)調(diào)程度較低。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，旅游發(fā)展對(duì)房?jī)r(jià)的影響在不同的控制條件下其影響方向和效應(yīng)存在差異。Constantine(2011)[4]采用DID方法并基于1984 年至 2000 年 6 個(gè)舉辦奧運(yùn)會(huì)城市的數(shù)據(jù)，分析認(rèn)為“奧運(yùn)會(huì)帶來的旅游發(fā)展并不是總能提高房?jī)r(jià)，商業(yè)化的不足可能會(huì)導(dǎo)致舉辦城市房?jī)r(jià)下跌”。

還有部分學(xué)者從其他方面解釋房?jī)r(jià)變化的原因。陸銘等(2014)[5]通過分析城市化、移民、房?jī)r(jià)三者間的關(guān)系，發(fā)現(xiàn)在控制其他因素后，城市化和移民帶來的住房需求都會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的提高；周懷康等(2019)[6]驗(yàn)證了移民對(duì)房?jī)r(jià)的推高作用；王云霞(2010)[7]認(rèn)為環(huán)境因素是提升房地產(chǎn)價(jià)值的關(guān)鍵；董志勇(2010)[8]從商品房市場(chǎng)供求視角分析研究了房?jī)r(jià)變動(dòng)的相關(guān)源動(dòng)力，并認(rèn)為商品房?jī)r(jià)格的變動(dòng)主要受需求方以及地方政府力量的推動(dòng)，而供給方與貨幣政策的制定對(duì)商品房實(shí)價(jià)的影響相對(duì)不顯著，但實(shí)際利率對(duì)住宅商品房?jī)r(jià)的影響程度較大。

縱觀近年來的相關(guān)研究文獻(xiàn)，國(guó)內(nèi)外在旅游業(yè)發(fā)展與房?jī)r(jià)關(guān)系上的研究相對(duì)缺乏，且由于樣本和研究方法選擇的不同，往往造成研究結(jié)論存在較大差異。海南省作為典型的旅游省份，分析旅游業(yè)發(fā)展對(duì)房?jī)r(jià)變動(dòng)是否有助推作用，可為政府部門制定調(diào)控房?jī)r(jià)政策提供參考依據(jù)。

三、理論模型

(一)作用機(jī)理

就理論分析而言，旅游業(yè)對(duì)房?jī)r(jià)的影響主要有兩種途徑：一是旅游消費(fèi)途徑，該途徑主要是通過作用于商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的價(jià)格來實(shí)現(xiàn)。旅游業(yè)的發(fā)展，將會(huì)增加人口流量，而這部分人流往往是旅游消費(fèi)者，從而會(huì)直接促進(jìn)住宿和餐飲業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、零售業(yè)等產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，進(jìn)而擴(kuò)大這些產(chǎn)業(yè)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的需求，當(dāng)需求超過供給時(shí)，就會(huì)導(dǎo)致商業(yè)營(yíng)業(yè)用房房?jī)r(jià)的上漲。二是資源環(huán)境途徑，這種途徑主要是通過作用于商品住房的價(jià)格來實(shí)現(xiàn)，并且在不同發(fā)展階段旅游業(yè)對(duì)商品住宅價(jià)格的影響效應(yīng)是不同的。在旅游業(yè)發(fā)展初期，基于旅游地豐富的自然資源和地理優(yōu)勢(shì)，為了提高生活質(zhì)量和獲得旅游資源的便利性，遷入旅游地居住的外來人員將會(huì)逐漸增多，從而增大對(duì)商品住宅的需求，引致商品住宅房?jī)r(jià)的提升。2009年國(guó)家宣布將海南定位于“國(guó)際旅游島”以后，內(nèi)地尤其是東北居民大量遷入海南購房置業(yè)，海南房?jī)r(jià)一度快速上漲與此不無關(guān)系。當(dāng)旅游業(yè)發(fā)展對(duì)旅游地資源和環(huán)境的影響超過其地所能承受的限度時(shí)，該旅游地的資源和環(huán)境優(yōu)勢(shì)將會(huì)被逐漸減弱，從而導(dǎo)致域外人們對(duì)商品住宅的需求增速減緩，加之前一階段房?jī)r(jià)上漲促進(jìn)了商品住宅投資和供應(yīng)數(shù)量的增加，進(jìn)而導(dǎo)致住房供需缺口逐漸縮小，直至兩者達(dá)到平衡，此時(shí)階段旅游業(yè)發(fā)展對(duì)房?jī)r(jià)提升的助推作用逐漸變小。當(dāng)旅游地資源進(jìn)入到過度開發(fā)和利用階段時(shí)，外地遷入人口到旅游地購房所獲得的便利感、愉悅感等逐步降低，進(jìn)而影響外地遷入人口到旅游地購房的熱情，旅游發(fā)展可能會(huì)對(duì)旅游地房?jī)r(jià)產(chǎn)生抑制影響。

(二)變量選擇

1.被解釋變量

為了從不同角度探究旅游業(yè)發(fā)展對(duì)房?jī)r(jià)的影響，本文分別以平均房?jī)r(jià)水平(lnHouseprice)、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率(Houseprice)、房?jī)r(jià)收入比(Houseprice-income)作為被解釋變量。

2.解釋變量

在代表旅游業(yè)發(fā)展的解釋變量的選擇方面，雖然旅游人數(shù)是體現(xiàn)旅游業(yè)發(fā)展最直接的指標(biāo)，但本文未直接采用旅游人數(shù)，而是采用旅游—常住人口比，并且將被研究年度的旅游—常住人口比分為基期旅游—常住人口比(lnTour-Dwell)和基期到被研究年度的旅游—常住人口比的增長(zhǎng)率(Tour-Dwell’)共同作為解釋變量，原因在于：首先，旅游—常住人口比是一個(gè)相對(duì)量，相對(duì)于旅游人數(shù)而言，更能反映出在海南省人口不斷流入的情況下旅游業(yè)的相對(duì)發(fā)展?fàn)顩r；其次，可以減輕旅游業(yè)發(fā)展和房?jī)r(jià)之間較為嚴(yán)重的內(nèi)生性問題；最后，旅游—常住人口比的增長(zhǎng)率在一定程度上可以體現(xiàn)出對(duì)未來旅游業(yè)發(fā)展的預(yù)期，因此采用這種做法可以將旅游—常住人口比及其增長(zhǎng)率的不同影響區(qū)分開[5]。

3.控制變量

除了以上兩個(gè)解釋變量之外，本文還從房屋的供給、需求量方面設(shè)置控制變量。供給方面，將房地產(chǎn)投資額(HI)和房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率(HI′)等影響房屋供給的因素作為控制變量，房地產(chǎn)投資額和投資增長(zhǎng)率越高，供給也就越多，房?jī)r(jià)越低。需求方面，將常住人口(Dwell)和人均GDP兩個(gè)因素作為控制變量，常住人口數(shù)越多，則表明城市規(guī)模越大，對(duì)房屋的需求也越多；人均GDP越大，勞動(dòng)生產(chǎn)率就越高，個(gè)人獲得的收入也越多，因而對(duì)房屋的購買力也越大，從而提高對(duì)房屋的需求，促使房?jī)r(jià)上升。

同時(shí)，考慮到環(huán)境和地理因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響，本文還將城區(qū)面積(ln城區(qū)面積)和PM10濃度(lnPM10)兩因素作為控制變量。城區(qū)面積的大小代表著城市化水平的高低，PM10濃度反映城市空氣質(zhì)量的好壞，其都會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生一定程度的影響。

根據(jù)以上選取的各變量，本文構(gòu)建回歸模型來驗(yàn)證海南旅游業(yè)的發(fā)展對(duì)房?jī)r(jià)的影響：

lnHousepricei=α0+β1lnTour-Dwelli+β2Tour-Dwelli′+β3X3i+...+βjXji+ui

其中，下標(biāo)i表示第i個(gè)市(縣)，下標(biāo)j表示第j個(gè)解釋變量，α0和ui分別為截距項(xiàng)和隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)。Xji為控制變量，β1～βj是待估參數(shù)。

四、實(shí)證分析

(一)樣本選取

本文選擇海南省2012—2016年各市縣數(shù)據(jù)作為樣本，商品房銷售額和銷售面積、旅游人數(shù)、房地產(chǎn)投資額、常住人口數(shù)、人均GDP、PM10等變量數(shù)據(jù)來源于EPS數(shù)據(jù)平臺(tái)中的“海南縣市統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫”，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)來自“中國(guó)金融數(shù)據(jù)庫”。利用各地級(jí)市商品房銷售額除以對(duì)應(yīng)的銷售面積得到商品房的名義房?jī)r(jià)。由于部分地區(qū)的數(shù)據(jù)存在缺失或房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出明顯的異常波動(dòng)，將其剔除，實(shí)證分析時(shí)僅利用12個(gè)市縣的名義房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，再利用各年各市縣居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)平減消除通貨膨脹的影響從而得到實(shí)際住房?jī)r(jià)格。

表2 各變量的描述性統(tǒng)計(jì)

(二)估計(jì)結(jié)果分析

1.平均房?jī)r(jià)水平與旅游業(yè)發(fā)展的關(guān)系

表3是以房?jī)r(jià)(各類房屋的均價(jià))作為被解釋變量，旅游—常住人口比lnTour-Dwell和旅游—常住人口比的增長(zhǎng)率Tour-Dwell′作為解釋變量的回歸模型估計(jì)結(jié)果。

表3 平均房?jī)r(jià)水平為被解釋變量的模型估計(jì)結(jié)果

說明：括號(hào)中的數(shù)值表示t統(tǒng)計(jì)量，***、**、*分別表示系數(shù)在1%、5%、10%的統(tǒng)計(jì)水平上顯著。

在表3第(1)列中，我們僅引入旅游—常住人口比作為解釋變量，回歸系數(shù)估計(jì)值為0.291，判定系數(shù)為0.75，這表明在不考慮其他因素的情況下，旅游業(yè)發(fā)展對(duì)商品房房?jī)r(jià)提升具有正向影響且推高效應(yīng)較為明顯，旅游—常住人口比每提高1%，海南省商品房?jī)r(jià)格將平均提高0.291%，房?jī)r(jià)變動(dòng)的75% 可由旅游—常住人口比變量來解釋,旅游—常住人口比越高的城市，房?jī)r(jià)水平也越高。但在回歸模型(1)—(6)中，隨著引入控制變量的增加，旅游—常住人口比的回歸系數(shù)在逐漸減小，在回歸模型(6)中降為0.056，在10%的統(tǒng)計(jì)水平上顯著，即旅游—常住人口每增加1%，將導(dǎo)致平均房?jī)r(jià)增加0.056%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于回歸模型(1)中的數(shù)值，由此可見，旅游業(yè)發(fā)展雖然會(huì)推高房?jī)r(jià)，但如果忽略其他因素而單獨(dú)研究?jī)烧咧g的關(guān)系，往往可能會(huì)高估旅游業(yè)發(fā)展對(duì)房?jī)r(jià)的推高效應(yīng)。

旅游業(yè)發(fā)展預(yù)期對(duì)房?jī)r(jià)的影響效應(yīng)。在回歸模型(6)中添加了控制其他變量后，Tour-Dwell′顯著為負(fù)，這說明對(duì)海南省旅游業(yè)發(fā)展的預(yù)期會(huì)起到降低房?jī)r(jià)的作用，對(duì)海南省旅游業(yè)發(fā)展的預(yù)期會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資泛濫，導(dǎo)致商品房的供給嚴(yán)重超過需求，從而降低房?jī)r(jià)。

本文還驗(yàn)證了其他因素對(duì)海南省房?jī)r(jià)水平的影響。在回歸(3)—(4)中，我們逐步引入房地產(chǎn)投資額(HI)和房地產(chǎn)投資額的增長(zhǎng)率(HI′)，回歸模型(4)顯示，在控制Tour-Dwell和Tour-Dwelli′的情況下，HI和HI′的系數(shù)分別在5%、10%的統(tǒng)計(jì)水平上顯著為正，即意味著房地產(chǎn)投資額的增加和投資額增速的加快推高了房?jī)r(jià)。但這與我們通常的認(rèn)知相違背，因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資額和房地產(chǎn)投資額的增長(zhǎng)率都是供給層面的因素，供給增加應(yīng)該會(huì)降低房?jī)r(jià)，但為何會(huì)推高房?jī)r(jià)呢？我們的猜想是在房地產(chǎn)投資額增加和房地產(chǎn)投資額增速加快的同時(shí)，人們對(duì)海南房屋的需求也在增加，且需求仍處于大于供給的狀態(tài)，因此房?jī)r(jià)仍在上漲。在回歸模型(5)中，我們引入需求層面的兩個(gè)因素常住人口Dwell和人均GDP，結(jié)果表明，HI和HI′的系數(shù)不再顯著，這驗(yàn)證了我們的上述猜想，即HI和HI′是一種供給相對(duì)于需求的指標(biāo)，房地產(chǎn)投資額等因素主要通過影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況來影響房?jī)r(jià)，與有關(guān)學(xué)者的研究結(jié)論基本一致[9][10]。

在回歸模型(6)中，我們將城區(qū)面積和PM10濃度兩個(gè)環(huán)境地理變量引入模型，其系數(shù)分別為0.225和-0.629，且在1%和5%的統(tǒng)計(jì)水平下顯著，這說明在控制其他變量的情況下，城區(qū)面積每擴(kuò)大1%，將導(dǎo)致房?jī)r(jià)平均上漲0.225%，城市化進(jìn)程提高了海南的房?jī)r(jià)；PM10濃度每增加1%，將導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降0.629%，即環(huán)境質(zhì)量的惡化會(huì)降低海南的平均房?jī)r(jià)。

2.房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率、房?jī)r(jià)—收入比與旅游業(yè)發(fā)展的關(guān)系

為了研究旅游業(yè)發(fā)展對(duì)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率的影響，現(xiàn)用房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率Houseprice′作為被解釋變量，同時(shí)分別引入Tour-Dwell、Tour-Dwelli′、HI、HI′、Dwell、Dwell′、人均GDP′等作為解釋變量和控制變量，回歸估計(jì)結(jié)果見表4?；貧w模型(7)—(8)顯示，Tour-Dwell和Tour-Dwelli′的系數(shù)不顯著，故旅游業(yè)發(fā)展對(duì)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率的影響缺乏顯著性。

在回歸模型(9)—(11)中，以房?jī)r(jià)—收入比Houseprice-Income替代回歸(1)—(6)中的Houseprice作為被解釋變量，由回歸結(jié)果可知，變量Tour-Dwell和Tour-Dwelli′回歸系數(shù)均為負(fù)數(shù)，意味著它們均對(duì)房?jī)r(jià)—收入比lnHouseprice-Income產(chǎn)生負(fù)向影響，在控制其他變量不變的情況下，旅游—常住人口比每增加1%，或者旅游業(yè)發(fā)展的預(yù)期每增加1個(gè)單位，將導(dǎo)致房?jī)r(jià)—收入比下降0.114%。這說明，旅游業(yè)發(fā)展雖然在一定程度上推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲，但其對(duì)當(dāng)?shù)鼐用袷杖朐黾拥拇龠M(jìn)效應(yīng)更大，從而導(dǎo)致了房?jī)r(jià)—收入比的降低，因此，海南省旅游業(yè)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響是健康穩(wěn)定的，其雖然提高了房?jī)r(jià)，但不會(huì)助長(zhǎng)房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生[11]。

表4 房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率和房?jī)r(jià)收入比作為被解釋變量的回歸估計(jì)結(jié)果

3.不同類型房?jī)r(jià)與旅游業(yè)發(fā)展的關(guān)系

上述分析表明，海南省旅游業(yè)的發(fā)展對(duì)其平均房?jī)r(jià)具有推高作用。商品房包括辦公用房、商業(yè)用房、商品住宅等類型，旅游業(yè)發(fā)展對(duì)不同種類商品房?jī)r(jià)格的影響機(jī)制和作用程度可能會(huì)存在差異?，F(xiàn)測(cè)度分析旅游業(yè)發(fā)展對(duì)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和商品住宅價(jià)格的影響效應(yīng)，且用旅游人數(shù)(Tour)和旅游人數(shù)增長(zhǎng)率(Tour′)替代上述模型中的旅游—常住人口比和旅游—常住人口比的增長(zhǎng)率，逐步引入其他變量后，回歸估計(jì)結(jié)果見表5。

表5 各因素對(duì)不同類型房?jī)r(jià)的回歸估計(jì)結(jié)果

根據(jù)回歸(12)—(13)的結(jié)果，Tour的系數(shù)均在5%的統(tǒng)計(jì)水平下顯著為正，且在控制其他變量的情況下，旅游人數(shù)每增加1%，將會(huì)導(dǎo)致商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的價(jià)格上升0.363%，這說明旅游人數(shù)的增加顯著提高了商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的價(jià)格。由于海南省旅游人數(shù)的增加，促進(jìn)了海南商業(yè)的發(fā)展，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的需求量也隨之?dāng)U大，因此商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的價(jià)格也隨之上升。而Tour′的系數(shù)不顯著，說明旅游業(yè)發(fā)展的預(yù)期對(duì)海南省商業(yè)營(yíng)業(yè)用房?jī)r(jià)格無顯著影響，即商業(yè)營(yíng)業(yè)用房?jī)r(jià)格上漲不是由于對(duì)旅游業(yè)發(fā)展的預(yù)期所導(dǎo)致的，這驗(yàn)證了上文“海南省旅游業(yè)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)的影響是健康穩(wěn)定的，其雖然提高了房?jī)r(jià)，但不會(huì)助長(zhǎng)房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生”的結(jié)論。

在回歸(14)—(15)中，用住宅商品房?jī)r(jià)格作為被解釋變量。由回歸估計(jì)結(jié)果可知，旅游人數(shù)的增加和對(duì)旅游人數(shù)增加的預(yù)期都會(huì)顯著降低海南住宅商品房的價(jià)格。自2009年海南建設(shè)國(guó)際旅游島以來，隨著旅游人口的大量涌入，海南省豐富的自然資源和生態(tài)環(huán)境慢慢趨于飽和，當(dāng)達(dá)到一定程度時(shí)，會(huì)顯著降低有定居海南意愿的外界人士對(duì)海南住宅商品房的需求。為了更深入探究住宅商品房?jī)r(jià)格上漲的原因，根據(jù)回歸(15)的結(jié)果可知，常住人口數(shù)與商品住宅房的價(jià)格有正向相關(guān)關(guān)系，且常住人口數(shù)每增加1人，將會(huì)導(dǎo)致住宅商品房?jī)r(jià)格上升0.003%。同時(shí)，人均GDP的增加也顯著提高了海南商品住宅房的價(jià)格。

五、結(jié)論和政策建議

基于海南省各市縣2012—2016年的數(shù)據(jù)，通過構(gòu)建回歸模型來研究“國(guó)際旅游島”背景下海南省旅游業(yè)發(fā)展對(duì)房?jī)r(jià)的影響。實(shí)證結(jié)果表明：(1)旅游業(yè)發(fā)展和對(duì)旅游業(yè)的預(yù)期會(huì)對(duì)平均房?jī)r(jià)水平產(chǎn)生不同的影響。旅游業(yè)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)平均房?jī)r(jià)水平具有推高效應(yīng)，但如果忽略其他因素而單獨(dú)研究?jī)烧咧g的關(guān)系，往往會(huì)高估這種效應(yīng)。對(duì)旅游業(yè)的預(yù)期會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資泛濫，造成商品房的供給嚴(yán)重超過需求，從而降低平均房?jī)r(jià)。(2)旅游業(yè)發(fā)展和預(yù)期對(duì)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率無顯著影響。(3)旅游業(yè)發(fā)展對(duì)當(dāng)?shù)鼐用袷杖氲脑黾有?yīng)高于對(duì)房?jī)r(jià)的推高作用，導(dǎo)致房?jī)r(jià)—收入比的降低，因此，海南省旅游業(yè)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)的影響是健康穩(wěn)定的，其雖然提高了房?jī)r(jià)，但不會(huì)助長(zhǎng)房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。(4)就不同類型的商品房的房?jī)r(jià)而言，海南省旅游業(yè)的發(fā)展顯著提高了商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的價(jià)格，降低了商品住宅房的價(jià)格，但旅游發(fā)展對(duì)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房?jī)r(jià)格的影響效應(yīng)高于商品住宅房。而旅游業(yè)發(fā)展預(yù)期對(duì)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房?jī)r(jià)格無顯著影響，其會(huì)通過降低商品住宅房的價(jià)格而對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平均房?jī)r(jià)產(chǎn)生抑制效應(yīng)。(5)房地產(chǎn)投資額主要通過影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況來影響房?jī)r(jià)。

根據(jù)以上結(jié)論，本文提出以下政策建議：(1)海南省應(yīng)充分認(rèn)識(shí)旅游發(fā)展對(duì)房?jī)r(jià)的影響效應(yīng)，完善旅游業(yè)發(fā)展的相關(guān)設(shè)施建設(shè)，為旅游業(yè)發(fā)展帶來的商業(yè)化提供經(jīng)營(yíng)商業(yè)用房等固定場(chǎng)所，實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展；(2)應(yīng)充分發(fā)揮政策對(duì)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)資金的導(dǎo)向作用，對(duì)不同種類商品房市場(chǎng)進(jìn)行分類管理，適當(dāng)減少住宅性商品房的建設(shè)，使海南房地產(chǎn)資金更多地經(jīng)營(yíng)商業(yè)用房和其他商品房領(lǐng)域，這有利于促進(jìn)不同種類商品房的供需平衡，維持海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩(wěn)發(fā)展，同時(shí)有利于促進(jìn)海南的產(chǎn)業(yè)多樣化；(3)在旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)，應(yīng)注意保護(hù)海南省的自然資源和環(huán)境，實(shí)現(xiàn)綠色發(fā)展。