淺談管理會計融入物業(yè)企業(yè)經(jīng)營的經(jīng)驗和思考

張希

【摘要】在社會經(jīng)濟高速發(fā)展過程中，現(xiàn)有的經(jīng)濟管理手段呈現(xiàn)多樣化和成熟化的特征，企業(yè)管理者對于業(yè)務(wù)的預(yù)測、控制的要求越來越嚴格。隨著管理會計工具及方法的不斷創(chuàng)新，在實踐中的應(yīng)用也越來越廣泛。將管理會計融入到物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營管理過程中，可以解決企業(yè)存在的各種問題與不足，并對企業(yè)的持續(xù)發(fā)展有積極的推動作用?；诖?，文章主要針對管理會計在物業(yè)企業(yè)經(jīng)營中的經(jīng)驗與思考，進行簡單的論述分析。

【關(guān)鍵詞】管理會計;物業(yè)企業(yè);經(jīng)驗;思考

管理會計是在追求企業(yè)目標時確認、計量、分析、解釋和傳遞信息的過程，是管理過程中不可分割的一部分。管理會計人員，也是企業(yè)管理體系中重要的戰(zhàn)略參與者。對于傳統(tǒng)財務(wù)會計提供的數(shù)據(jù)資料進行加工整理，結(jié)合企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃及業(yè)務(wù)現(xiàn)狀，為企業(yè)各項經(jīng)濟活動提供事前規(guī)劃、事中控制、事后分析，為企業(yè)經(jīng)營管理活動提供支持與參考。

一、管理會計定義與作用

（一）管理會計的定義

對于管理會計的定義，可以分為狹義與廣義兩個階段。現(xiàn)階段，我國對于管理會計定義屬于狹義的管理會計階段。相關(guān)學(xué)者認為，管理會計是靈活應(yīng)用一些專門的方式與方法，對財務(wù)會計提供的信息資料，進行確認、計量分析、歸集處理、編制解釋、傳遞信息等操作，為管理者提供信息預(yù)測與決策，制定計劃內(nèi)容，加強對經(jīng)營業(yè)務(wù)的控制與管理，評價業(yè)績內(nèi)容，將提升經(jīng)濟效益作為主要目的一種會計信息處理系統(tǒng)。

（二）管理會計的發(fā)展

管理會計的形成及發(fā)展一共經(jīng)歷了三個階段。第一階段，是以成本控制為基礎(chǔ)特征的管理會計階段。此階段以基于提高企業(yè)生產(chǎn)效率和工作效率為主要目的。第二階段，是以預(yù)測、決策為基本特征的管理會計階段。在整個階段中基于標準成本制度為基礎(chǔ)，強化管理控制。第三階段，是以重視環(huán)境適應(yīng)性為基本特征的戰(zhàn)略管理會計階段。

（三）管理會計在物業(yè)企業(yè)經(jīng)營中的重要作用

現(xiàn)代管理會計，主要是通過分析性的方式進行處理，對企業(yè)經(jīng)營過程中的資金流動進行動態(tài)的監(jiān)督管理。在實踐中其具有支持決策方面、監(jiān)控風(fēng)險管理方面、落實經(jīng)營目標方面的作用。

1、支持決策方面的作用

物業(yè)企業(yè)想要發(fā)展，接管新的物業(yè)項目，不失為一個選擇。管理者對企業(yè)各項活動的制定離不開決策。在眾多的物業(yè)項目中，選擇出最適合本企業(yè)發(fā)展的項目方案，就需要管理會計的決策支持。管理會計分析現(xiàn)有的項目業(yè)務(wù)，結(jié)合企業(yè)的實際狀況，通過分析、歸納整理出來的財務(wù)信息數(shù)據(jù)與資料，對備選項目方案進行評估與選擇，為管理者提供必要的信息決策支持。而這些支持，在決策中有著較為關(guān)鍵的價值與作用，可以推動企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

2、監(jiān)控風(fēng)險管理方面的作用

在經(jīng)濟環(huán)境中，風(fēng)險具有兩面性，既可能給企業(yè)帶來一定的經(jīng)濟效益，也可能給企業(yè)帶來較為嚴重的風(fēng)險問題。管理會計在物業(yè)企業(yè)中，基于企業(yè)的戰(zhàn)略目標，發(fā)現(xiàn)其存在的風(fēng)險因素，進而為企業(yè)提供有效的參考，探究最為科學(xué)合理的選擇與應(yīng)用，進而降低風(fēng)險，獲得最大的經(jīng)濟效益。

3、落實經(jīng)營目標方面的作用

管理會計可以對企業(yè)的經(jīng)營目標進行科學(xué)規(guī)劃分析，編制全面的經(jīng)營預(yù)算。而在企業(yè)的經(jīng)營過程中，投資預(yù)算可以合理的控制現(xiàn)有的生產(chǎn)以及經(jīng)營、管理方案，資金預(yù)算是管理會計活動的重要職能。在實踐中通過管理會計活動、彈性預(yù)算分析、既有概率以及滾動預(yù)算，可以加強對各項活動的控制。而在物業(yè)企業(yè)中，通過管理會計對企業(yè)治理結(jié)構(gòu)進行優(yōu)化分析，對各個部門進行控制與管理，對考核業(yè)績進行合理的評價，推動企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

二、管理會計融入物業(yè)企業(yè)經(jīng)營的經(jīng)驗

物業(yè)企業(yè)在發(fā)展過程中面臨的最為突出的財務(wù)問題，是如何合理的運用有效的管理工具，分析處理傳統(tǒng)經(jīng)營模式之下形成的歷史數(shù)據(jù)與信息，對其進行深入研究、分析，合理預(yù)測，分析收入以及成本費用狀況。并結(jié)合企業(yè)實際狀況設(shè)計出合理的業(yè)務(wù)盈利機制、風(fēng)險分擔機制，在根本上實現(xiàn)企業(yè)整體的盈利目標，進而完成企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略。下面淺談一下管理會計工具方法，在物業(yè)企業(yè)的具體應(yīng)用。

（一）通過全面預(yù)算管理，融合業(yè)務(wù)與財務(wù)內(nèi)容

全面預(yù)算管理，是物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理控制的重要方式與手段。落實全面預(yù)算管理，需要企業(yè)員工要明確自己的崗位職能，確定自己在業(yè)務(wù)流程中的作用，積極主動參與公司的經(jīng)營與財務(wù)預(yù)算。預(yù)算在批復(fù)下達之后，預(yù)算執(zhí)行的各個環(huán)節(jié)都要將其作為組織協(xié)調(diào)經(jīng)營活動的重要參考與依據(jù)。將預(yù)算細化處理，劃分為季度甚至月度目標，實現(xiàn)分期控制管理。將預(yù)算分解到各個部門之中，作為執(zhí)行部門的工作目標，實現(xiàn)橫向、縱向的落實管理，形成全方位的預(yù)算執(zhí)行責任系統(tǒng)，進而實現(xiàn)預(yù)算目標。

物業(yè)管理企業(yè)實施全面預(yù)算管理，要與企業(yè)的經(jīng)營目標有效結(jié)合。將全面預(yù)算理念，貫徹執(zhí)行到業(yè)務(wù)的審批、合同管理、費用控制、資金支付等流程中，做到預(yù)算與核算的系統(tǒng)化管理。通過閉環(huán)管理，保障預(yù)算支出的透明化，業(yè)務(wù)流程的顯性化，進而掌握預(yù)算管理的執(zhí)行狀況，在根本上提升預(yù)算管理的實時性、精準性。全面預(yù)算管理做到了全員參與，可以對企業(yè)的經(jīng)營管理進行事前、事中和事后的全面監(jiān)督，并在根本上提升企業(yè)的經(jīng)營管理效率，增強其核心競爭能力。

（二）應(yīng)用平衡計分卡實現(xiàn)共贏發(fā)展

平衡記分卡是應(yīng)用較為廣泛的管理會計工具。它基于企業(yè)的戰(zhàn)略目標，通過企業(yè)戰(zhàn)略目標逐層分解，逐漸轉(zhuǎn)化形成相互平衡的一種績效考核指標體系。基于不同時段進行考核分析，為目標的實現(xiàn)提供參考與支持，進而提升企業(yè)的運營與管控能力。

在物業(yè)企業(yè)的不同發(fā)展階段應(yīng)用平衡計分卡，通過四個維度的設(shè)計，分析財務(wù)回報、內(nèi)部流程優(yōu)化、參與市場競爭能力以及員工自身等因素?；诮Y(jié)果到過程對其進行系統(tǒng)分析，找出差異，探究成因，優(yōu)化企業(yè)流程，實現(xiàn)企業(yè)與員工的共同發(fā)展。

（三）重視成本管理，凸顯企業(yè)優(yōu)勢

物業(yè)企業(yè)在接管新項目前期，會投入大量的資源，價格與成本是企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展的關(guān)鍵因素。在前期維護成本，人力調(diào)研，新項目網(wǎng)點建立的管理與控制中，運用有針對性的管理會計工具，對可比成本、運營歷史信息數(shù)據(jù)等進行分析整理，構(gòu)建系統(tǒng)、標準的成本管理監(jiān)督系統(tǒng)、控制系統(tǒng)及考核系統(tǒng)?；谝?guī)范依據(jù)標準，進而在根本上降低成本費用。在進行信息與數(shù)據(jù)的采集過程中，重視數(shù)據(jù)信息的可對比性，根據(jù)統(tǒng)一的口徑集中的進行數(shù)據(jù)采集及整理，進而為管理會計工具應(yīng)用奠定基礎(chǔ)。

（四）通過資金管理，提升應(yīng)用效率

物業(yè)企業(yè)具有項目網(wǎng)點多，跨地區(qū)廣的行業(yè)特點，這就增加了資金管理的難度。需構(gòu)建完善的資金管理平臺，基于企業(yè)總體戰(zhàn)略目標，制定完善的決策，制定統(tǒng)一科學(xué)的財務(wù)管理體系。構(gòu)建基于現(xiàn)金流、資金平衡計劃管理等可量化的業(yè)績考核指標。通過全面預(yù)算管理、成本定額管理等方法，對經(jīng)營『生現(xiàn)金流量進行預(yù)測分析。通過資金管理與預(yù)算控制，實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標，構(gòu)建經(jīng)營性現(xiàn)金流量預(yù)測系統(tǒng)，及時、精準、全面的了解各項目網(wǎng)點的資金信息。對各項資金進行系統(tǒng)的管理，強化對資金的監(jiān)督與控制?？茖W(xué)管理資金，結(jié)合企業(yè)決策信息，提升資金利用效率，創(chuàng)造經(jīng)濟效益。

（五）構(gòu)建共享平臺，踐行財務(wù)業(yè)務(wù)一體化

社會信息化發(fā)展過程中，企業(yè)管理在不斷的進步發(fā)展，通過信息軟件了解企業(yè)的經(jīng)營活動，利用整合流程對相關(guān)經(jīng)濟數(shù)據(jù)及成本進行分配管理，通過業(yè)務(wù)經(jīng)辦人員通過業(yè)務(wù)手段進行信息整合、傳輸以及核算，形成記賬憑證，實現(xiàn)財務(wù)信息共享，對各項費用進行統(tǒng)一處理，節(jié)省內(nèi)部流程時間，減少內(nèi)部管理損耗等問題。財務(wù)共享平臺的構(gòu)建，充分凸顯稅務(wù)籌劃作用，做到合理規(guī)避，降低風(fēng)險;而電子憑證的管理實現(xiàn)統(tǒng)一化、集中化及電子化管理，為企業(yè)內(nèi)外部的審核與查閱奠定基礎(chǔ)，也可以延長保存期限。實現(xiàn)信息資源共享，簡化設(shè)計流程，保障業(yè)務(wù)操作的標準化、規(guī)范化，進而提升工作質(zhì)量與效率，降低運營成本，這也是管理會計在物業(yè)企業(yè)實踐中的重要職能。

三、管理會計在物業(yè)企業(yè)中應(yīng)用的問題與不足

（一）管理意識有待提升

物業(yè)企業(yè)的管理者，普遍認為企業(yè)的經(jīng)營決策與會計并沒有直接的關(guān)系，會計的主要職能就是記賬報賬，進行財務(wù)管理。并沒有充分的意識到企業(yè)經(jīng)營活動與會計計量活動之間的聯(lián)系與作用，缺乏對管理會計的重視，進而無法凸顯管理會計的職能作用。

（二）管理會計理論與實踐脫節(jié)

管理會計的發(fā)展與應(yīng)用會受到經(jīng)濟環(huán)境和社會環(huán)境的影響，而社會環(huán)境的變化會在一定程度上影響企業(yè)的組織形式。企業(yè)組織形式的變化，會造成管理會計實務(wù)受到一定的影響，這就會造成管理會計目的、內(nèi)容及方法受到影響。在物業(yè)企業(yè)中，各項目網(wǎng)點都是個性化的存在，每個項目網(wǎng)點都有自身的特點。管理會計理論是指引，針對具體的項目，需要管理會計師融入各項目網(wǎng)點的實際工作中。只坐在辦公室里的財務(wù)人員，是不合格的，需要理論與實踐相結(jié)合，也就是我們常談的業(yè)財融合。

（三）管理會計在實務(wù)中應(yīng)用的局限性

傳統(tǒng)管理會計的理論，是基于特定的經(jīng)濟環(huán)境構(gòu)建的。有些技術(shù)和方法僅屬于純理論的探討。一些數(shù)學(xué)模型本身較難理解，并且數(shù)據(jù)資料獲取成本也相對較高，因而缺乏實際的應(yīng)用價值。無法合理的應(yīng)用這些理論與模型，處理、解決在實踐中出現(xiàn)的問題，這也是現(xiàn)階段管理會計必須要解決的問題。隨著社會經(jīng)濟環(huán)境的發(fā)展與完善，管理會計的職能也在不斷的拓展，在今后管理會計在會計實務(wù)中的應(yīng)用勢必會越來越廣泛。

四、管理會計在物業(yè)企業(yè)經(jīng)營的應(yīng)用思考和建議

在物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營管理中，結(jié)合物業(yè)企業(yè)經(jīng)營管理現(xiàn)狀和管理會計的理念與作用，應(yīng)用管理會計具有一定的價值。為了充分凸顯管理會計的價值，需要綜合經(jīng)驗，在實踐中不斷總結(jié)探索，明確重點內(nèi)容。這主要基于以下五點。

（一）提升思想意識是基礎(chǔ)

管理會計的工具方式與傳統(tǒng)的企業(yè)管理工具方式，具有一定的差別。在一定程度上改變了企業(yè)經(jīng)營、管理的流程，明確了管理人員的責任，正確的評判了價值標準，轉(zhuǎn)變了傳統(tǒng)的經(jīng)營規(guī)則、環(huán)境以及氛圍。員工在適應(yīng)過程中會存在一定的抵觸心理。在這個時候，領(lǐng)導(dǎo)層要具有正確的思想觀念、堅定的態(tài)度，通過科學(xué)的方式、制度的約束，合理踐行管理會計工具方式，進而獲得預(yù)期的效果。

（二）歷史數(shù)據(jù)是工作開展的關(guān)鍵

將管理會計與物業(yè)企業(yè)經(jīng)營管理進行融合，最為關(guān)鍵的就是合理、全面的采集歷史信息數(shù)據(jù)。管理會計的主要任務(wù)就是對財務(wù)會計提供的資料信息進行加工整理，對數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計分析，通過采集與運用可以對比的歷史數(shù)據(jù)進行分析。準確的經(jīng)營數(shù)據(jù)采集系統(tǒng)，重視信息的可比性是關(guān)鍵內(nèi)容，在實踐中保障數(shù)據(jù)統(tǒng)計口徑和方法的一致性，對其進行統(tǒng)一的采集和整理分析。

（三）轉(zhuǎn)變管理和業(yè)務(wù)思維是核心

在市場經(jīng)濟背景之下，要求企業(yè)實現(xiàn)精細化的財務(wù)管理，財務(wù)管理要基于歷史、目前及未來合理籌劃，為企業(yè)的決策提供信息支持與參考。這對于企業(yè)的經(jīng)濟效益的增長，管理水平的創(chuàng)新有著直接的影響。管理會計是財務(wù)與業(yè)務(wù)的有效集合與交匯。對此，財務(wù)人員要基于管理的角度分析業(yè)務(wù)、在此案無數(shù)據(jù)中分析運行規(guī)律與特征，基于成本的角度重視收益風(fēng)險管控，增強企業(yè)的適應(yīng)能力。企業(yè)管理人員要創(chuàng)新管理模式，加速資金回流，優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)目標利潤的最大化。要凸顯管理會計在企業(yè)經(jīng)營發(fā)展中的重要作用，進而為企業(yè)的持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

（四）提升人員專業(yè)素養(yǎng)與能力是重點

企業(yè)管理會計意識的素質(zhì)能力高低取決于企業(yè)管理者和從業(yè)人員自身的素質(zhì)能力。這直接的決定了企業(yè)管理會計，在日常經(jīng)營管理中的應(yīng)用能力和水平。全面深入的推廣管理會計，提升管理者專業(yè)能力，充分的凸顯管理會計在企業(yè)經(jīng)營管理過程中的重要價值與作用，進而在根本上推動企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展中，實現(xiàn)企業(yè)目標的利潤的最大化。

提升會計從業(yè)人員專業(yè)知識與能力，提升對管理會計基礎(chǔ)工作的重視，強化對從業(yè)人員的學(xué)習(xí)，組織專業(yè)的管理會計機構(gòu)，重視在職人員的教育，在根本上提升從業(yè)人員的綜合素質(zhì)能力。

（五）完善法律規(guī)范是要求

法律是約束的重要手段，制定完善的、科學(xué)的法律規(guī)范與手段，在根本上約束管理會計的行為，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟效益的最大化，為企業(yè)的各項經(jīng)營活動開展奠定基礎(chǔ)。

五、結(jié)束語

管理會計理論在物業(yè)企業(yè)經(jīng)營中有效融合，將推動管理會計價值思維和理論體系的更新發(fā)展。在社會經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展過程中，管理會計在企業(yè)經(jīng)營管理中的地位逐漸凸顯。加強對管理會計的研究分析，結(jié)合物業(yè)企業(yè)經(jīng)營管理的實際狀況，重視實踐應(yīng)用分析，實現(xiàn)信息化管理與應(yīng)用，在根本上提升企業(yè)經(jīng)營管理能力與水平，這對于物業(yè)企業(yè)和社會經(jīng)濟的發(fā)展，都有著積極的推動作用。