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    芻議國內(nèi)物流地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀、機(jī)遇及建議

    2019-09-20 04:48吳俊東
    時代經(jīng)貿(mào) 2019年9期
    關(guān)鍵詞:機(jī)遇發(fā)展現(xiàn)狀

    吳俊東

    【摘要】本文主要針對現(xiàn)階段我國物流產(chǎn)現(xiàn)狀發(fā)展趨勢進(jìn)行分析,并結(jié)合具體情況,提出物流園區(qū)在發(fā)展過程中建議。以期能夠推動國內(nèi)物流可持續(xù)發(fā)展,滿足社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求。

    【關(guān)鍵詞】物流地產(chǎn);發(fā)展現(xiàn)狀;機(jī)遇

    隨著近幾年我國社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,推動互聯(lián)網(wǎng)時代的到來。在此環(huán)境下,商業(yè)物流行業(yè)獲得更好的發(fā)展。但是當(dāng)前我國物流產(chǎn)業(yè)在發(fā)展中還存在一定的問題需要解決,為此,相關(guān)企業(yè)需針對當(dāng)前物流地產(chǎn)發(fā)展情況,實施相應(yīng)的發(fā)展策略。

    一、物流產(chǎn)業(yè)概述及發(fā)展現(xiàn)狀

    現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè),主要就是指原材料、產(chǎn)成品等相關(guān)信息流動的整個過程。而在此過程中,通過對運輸、加工、整理以及信息等方面進(jìn)行有效結(jié)合后,逐漸形成新的供應(yīng)鏈。近幾年我國社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及內(nèi)需增長速度的不斷提升,促使物流業(yè)處于不斷發(fā)展的趨勢中。

    將物流地產(chǎn)與其他類型地產(chǎn)相比,其不僅具有風(fēng)險低的優(yōu)勢,還具有高回報且收入穩(wěn)定的特點。房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展給國民經(jīng)濟(jì)帶來繁榮的同時也在不斷累積經(jīng)濟(jì)風(fēng)險,近年來我國政府開始加大對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的力度,降低房地產(chǎn)風(fēng)險。實踐證明,對住宅、商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控在一定程度上推動各類型房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型,為物流地產(chǎn)等新興產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)I造出良好的市場環(huán)境,在此背景下物流地產(chǎn)投資者明顯增加,促使國內(nèi)物流地產(chǎn)獲得更好的發(fā)展,進(jìn)一步滿足現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)自身發(fā)展的需求。

    結(jié)合對當(dāng)前物流產(chǎn)業(yè)主要發(fā)展方向的了解,其表現(xiàn)在三個方面:一是,不斷降低物流成本,同時還需根據(jù)具體情況適當(dāng)?shù)臏p少行政干預(yù);二是,注重對物流企業(yè)規(guī)?;图s化水平的提升。簡單來說就是通過規(guī)?;慕?jīng)營,不斷提高物流服務(wù)水平。三是加強(qiáng)物流基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)建設(shè)。在此環(huán)節(jié)中,通過對綜合交通運輸和物流倉儲等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè),構(gòu)建出具有高效性且便捷性的供應(yīng)鏈服務(wù)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)。這種方式在提高我國物流體系綜合能力上起到重要的作用,進(jìn)一步滿足現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求。

    而在企業(yè)發(fā)展整體格局上,我國當(dāng)前物流市場主要為“三分天下”格局。具體有三個方面:一是,較為規(guī)?;拿駹I物流企業(yè)。該類企業(yè)在物流工作中主要涉及快遞、零擔(dān)和綜合物流等:二是,大型國有物流企業(yè)。國有物流企業(yè)在自身發(fā)展過程中主要以綜合物流、快遞領(lǐng)域為主。針對此類企業(yè),借助其所具有的國有背景,能夠更好的發(fā)揮網(wǎng)絡(luò)擴(kuò)展等方面的優(yōu)勢;三是,規(guī)?;耐赓Y物流企業(yè)。具體指聯(lián)邦快遞等跨國物流企業(yè)。

    二、物流地產(chǎn)的發(fā)展分析

    關(guān)于物流園區(qū),主要是由不同的物流設(shè)施與相關(guān)物流企業(yè)在空間布局中所逐漸形成的產(chǎn)業(yè)聚集場地。簡單來說,其不僅具有較為全面功能的特點區(qū)域,同時還可借助相關(guān)物流服務(wù)設(shè)施進(jìn)行成本降低。

    結(jié)合實際調(diào)查可知,現(xiàn)代物流園基本是將物流和供應(yīng)鏈作為管理核心,且多功能集為一體。比如,倉儲配送功能,則涉及到倉儲、配送設(shè)施等環(huán)節(jié)。經(jīng)過長期發(fā)展,物流園區(qū)已經(jīng)有現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)的自動化倉庫。再如,采購交易功能。該功能則是為國際和國內(nèi)貨物交易所提供的重要交易平臺,不僅能夠開展大型的貨物展示交易活動,同時還在推動商品流通上起到重要的作用。

    三、國內(nèi)物流地產(chǎn)所具有的特點

    國內(nèi)物流地產(chǎn)主要具有以下三個特點:

    (一)投入高,且回收周期長

    眾所周知,物流地產(chǎn)投資的規(guī)模比較大,一般是在10萬平方米左右的投資規(guī)模。在這其中,拋開所需要的土地成本后,以國際化單層倉庫建設(shè)為例,其成本每平方米約為1800-2400元,按10萬平方米計,僅倉庫建造成本就高達(dá)1.8-2.4億元,建設(shè)現(xiàn)代化多層倉庫的成本更高。同時,雖然物流地產(chǎn)開發(fā)周期比較短,但由于多數(shù)物流地產(chǎn)項目的經(jīng)營模式主要以租賃為主,所以投資回收周期相對比較長。

    (二)優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施回報比較高

    相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,我國優(yōu)質(zhì)倉儲物業(yè)平均租金處于不斷上漲的趨勢,且有關(guān)倉儲物業(yè)投資的回報率處在7%-8%左右的區(qū)間,明顯高于寫字樓和高檔住宅,在物業(yè)市場中具有比較優(yōu)勢。

    (三)進(jìn)入門檻明顯提高

    隨著近幾年我國社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,物流地產(chǎn)已經(jīng)逐漸形成壟斷競爭的格局。而在此環(huán)境下,物流市場也已具備整合效應(yīng)的網(wǎng)絡(luò)功能。在具體發(fā)展中,因受到多方因素的影響,特別是土地獲取、招商困難等,導(dǎo)致國內(nèi)物流行業(yè)進(jìn)入門檻顯著提高。

    四、關(guān)于國內(nèi)物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展的對策以及建議

    物流業(yè)不僅是推動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè),同時還是實現(xiàn)社會商業(yè)發(fā)展的重要基礎(chǔ)。結(jié)合實際調(diào)查發(fā)現(xiàn),近年來國內(nèi)增長引擎開始將投資和進(jìn)出口逐漸轉(zhuǎn)向為內(nèi)需。根據(jù)當(dāng)前我國內(nèi)需市場蓬勃發(fā)展的趨勢,國內(nèi)商品快速流通對傳統(tǒng)物流運營模式提出了更高的要求。

    現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,使許多原來專注于商業(yè)和住宅類地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)看到了物流地產(chǎn)未來良好的發(fā)展前景,紛紛開始進(jìn)入這一細(xì)分市場。對于多數(shù)企業(yè)來說,在發(fā)展過程中進(jìn)入物流地產(chǎn)領(lǐng)域需考慮到多個方面,包括金融、土地、招商和技術(shù)等。由于物流地產(chǎn)具有鮮明的特點,也就是投資大且回收期長。因而需要企業(yè)有一定的金融支持。只有這樣才能夠確??焖贁U(kuò)張和收回投資目的得以實現(xiàn)。在現(xiàn)階段,國際物流地產(chǎn)經(jīng)過長期發(fā)展,都具備較為成熟的融資渠道,其資本后盾主要為房地產(chǎn)信托基金。因受到各方面因素的影響,特別是政策,造成融資渠道不夠成熟。這種情況的出現(xiàn),直接導(dǎo)致國內(nèi)多個物流地產(chǎn)投資商無法利用現(xiàn)有的渠道開展前期融資。對于這些物流地產(chǎn)企業(yè)來說,主要面臨的問題就是如何獲得穩(wěn)定有效的金融支持來解決資金難問題。只有解決好此問題,才能夠順利在物流地產(chǎn)領(lǐng)域中殺出一條血路,從而獲得更好的發(fā)展。

    五、結(jié)語

    綜上所述,社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為物流地產(chǎn)發(fā)展創(chuàng)造出極大的空間。在現(xiàn)階段中,因物流地產(chǎn)對各方面要求比較高,越來越趨向于專業(yè)化、網(wǎng)絡(luò)化以及智慧化的發(fā)展。需要政府在引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面給予更多的關(guān)注和支持,相關(guān)企業(yè)也應(yīng)結(jié)合自身發(fā)展戰(zhàn)略,充分利用互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)所帶來的新契機(jī),創(chuàng)新融資和商業(yè)模式,從兩方面著手進(jìn)行深入研究,一是創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)招商渠道和模式以適應(yīng)現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化、集約化和規(guī)?;l(fā)展需求:二是創(chuàng)新發(fā)展新的投融資模式以支撐物流地產(chǎn)可持續(xù)且具備可復(fù)制性的擴(kuò)張式發(fā)展。

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