宏觀經(jīng)濟視域下住房保障與房地產(chǎn)市場調(diào)控

謝越云

【摘要】房地產(chǎn)行業(yè)是支撐實體經(jīng)濟發(fā)展的重要組成部分，是公民住房的基本保障。如何在市場調(diào)控下令房地產(chǎn)行業(yè)得到平穩(wěn)發(fā)展，對社會經(jīng)濟穩(wěn)定意義重要。從宏觀經(jīng)濟視角來分析房地產(chǎn)市場調(diào)控，以保障居民住房不僅僅符合了法治社會的時代精神，同時也滿足了社會整體利益需求。站在宏觀經(jīng)濟的層面上分析房地產(chǎn)調(diào)控目標與原則，分析房地產(chǎn)調(diào)控政策，對住房保障與房地產(chǎn)市場經(jīng)濟地位以及作用進行重新認識和定位，令住房保障與房地產(chǎn)調(diào)控之間能夠協(xié)調(diào)發(fā)展，為社會主義經(jīng)濟發(fā)展提供服務(wù)。

【關(guān)鍵詞】住房保障;房地產(chǎn)市場調(diào)控;宏觀經(jīng)濟;政策

我國房地產(chǎn)市場從計劃經(jīng)濟進入到市場經(jīng)濟體制已經(jīng)走過了幾十年，房地產(chǎn)政策以及體制正逐步健全和完善。在2008年全球金融危機之后，國際與國內(nèi)市場經(jīng)濟均受到嚴重沖擊，令城市房價出現(xiàn)了井噴式的上漲。房價的居高不下與較少的人均可支配收入之間的矛盾沖突增大，導(dǎo)致城市蝸居以及蟻族人群涌現(xiàn)。如何通過房地產(chǎn)市場調(diào)控，保障居民住房，切實解決人們買房住房難的問題，保障居民的合法權(quán)益，是國家以及房管部門需要思考的問題。在房價居高不下的情況下，國務(wù)院連續(xù)多年不斷修改房地產(chǎn)調(diào)控政策，多舉并措，運用各類經(jīng)濟手段來對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控，已經(jīng)取得了一定的效果。但是相較預(yù)期的目標而言，我國的房地產(chǎn)市場宏觀經(jīng)濟調(diào)控仍然困難重重。為此，在宏觀經(jīng)濟視域下，分析我國住房保障與房地產(chǎn)市場調(diào)控之間的關(guān)系，并企圖從中獲得房地產(chǎn)調(diào)控新思路勢在必行。

一、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟調(diào)控的必要性與緊迫性

一般而言，國家針對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控目的是令市場供需結(jié)構(gòu)趨于平衡，能夠借助房地產(chǎn)這一實體產(chǎn)業(yè)促進經(jīng)濟平穩(wěn)增長，為國家的財政收入提供堅實的后備力量，促進社會主義市場經(jīng)濟的和諧發(fā)展。但是進入2l世紀以來，我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟行業(yè)發(fā)展的不穩(wěn)定以及不和諧因素增加，促使房地產(chǎn)經(jīng)濟的失衡發(fā)展。為了令房地產(chǎn)市場經(jīng)濟秩序化以及均衡化發(fā)展，國家頒布了宏觀經(jīng)濟調(diào)控辦法，希望能夠運用經(jīng)濟調(diào)控手段，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場進入正常發(fā)展階段。為此房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟調(diào)控的必要性以及緊迫性表現(xiàn)在如下幾大方面。

（一）利于資源優(yōu)化配置

當前，我國市場經(jīng)濟發(fā)展進入了穩(wěn)步階段，但是在房地產(chǎn)市場資源配置中受到了市場經(jīng)濟的影響，導(dǎo)致資源分配出現(xiàn)失衡，同時信息也存在不對稱，并且出現(xiàn)了滯后性。政府期望能夠借助法律的方法對房地產(chǎn)進行調(diào)控與約束，如此來規(guī)范房地產(chǎn)的正常運行。

（二）利于市場經(jīng)濟效益提升

房地產(chǎn)是實體經(jīng)濟核心產(chǎn)業(yè)，也是衡量居民生活水平的一大重要指標，更是政府財政收入的主要來源之一，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展還帶動了其他產(chǎn)業(yè)的繁榮。為此，政府站在宏觀經(jīng)濟的角度上對房地產(chǎn)進行調(diào)控意義非凡。

（三）利于房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展

鑒于當前房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)出周期大、投資大、風險大等特征，為此政府出面均衡房地產(chǎn)開發(fā)的各種主題關(guān)系，采用宏觀政策予以疏導(dǎo)和指引，才能引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，為房產(chǎn)市場注入活力。

二、房地產(chǎn)市場調(diào)控與住房保障之間的關(guān)系

（一）住房保障是改善民生減少房地產(chǎn)市場不均衡發(fā)展的減震器

住房問題是民生問題，這點毋庸置疑。在經(jīng)過多年的房地產(chǎn)市場調(diào)控后，我國已經(jīng)提升了住房生產(chǎn)、分配、消費的管制效率，但是各大城市仍然存在住房資源傾向于少數(shù)人、低收入家庭住房困難等問題。在當今社會經(jīng)濟中，處于平均收入下的低收入家庭，無法通過自己的經(jīng)濟能力實現(xiàn)基本居住水平，倘若政府不予以解決和完善住房問題，容易演化發(fā)展成為了社會問題，成為市場經(jīng)濟體制下的新型矛盾。住房保障正是一項由政府以及社會發(fā)力以改善城鎮(zhèn)低收入水平家庭解決住房問題的手段，能夠提升居民幸福指數(shù)，促進社會資源公平配置。當前社會經(jīng)濟發(fā)展腳步放緩，能源緊缺，在該情況下需要政府出面進行住房保障資本投入，解決多數(shù)人住房問題，通過住房保障制度提升房屋供給，進而提高社會經(jīng)濟動蕩防御能力。

（二）刺激消費促進經(jīng)濟增長

當前經(jīng)濟增長形式比較單一，主要的方式依然是出口以及投資，居民的消費水平較為低下，尤其是在經(jīng)濟萎靡狀態(tài)下，居民可支配收入縮緊。究其原因是住房保障在內(nèi)的社會保障制度發(fā)展遠遠跟不上市場經(jīng)濟發(fā)展的步伐。經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，中低收入的家庭為了解決住房問題唯有削減消費，增加資金儲備，降低消費標準才能完成，導(dǎo)致收入的邊際消費傾向偏低，但是為了繼續(xù)保障經(jīng)濟的增長，必然令經(jīng)濟平衡打亂。為此，必須要通過住房保障制度，解決長期以來低收入家庭的住房問題，進而增加可支配的家庭收入，提升消費能力，減少預(yù)防性存款，令居民消費需求得以釋放，進而增加邊際消費比重。

（三）調(diào)整住房投資結(jié)構(gòu)增強經(jīng)濟發(fā)展的穩(wěn)定勢態(tài)

市場經(jīng)濟令房地產(chǎn)成為了我國的實體經(jīng)濟核心產(chǎn)業(yè)，雖然住房成為了普通民眾的一項重大經(jīng)濟負擔，令部分家庭的百分之四十或者是更高的收入消費在了房產(chǎn)購置上。但是不可以偏概全的是，房地產(chǎn)的上下游產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性較強，憑借房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展，能夠快速拉動經(jīng)濟上升。但是在2008年的金融危機過后，房價急速上升令經(jīng)濟過度依賴住房投資導(dǎo)致社會談房色變。為保障經(jīng)濟增長穩(wěn)定性，避免再次受到金融危機后出現(xiàn)經(jīng)濟衰退，保障性住房投資代替商品住宅則能夠改善住房投資結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)是一項趨利避害的政策方式。一方面能夠減少經(jīng)濟動蕩周期，避免因為房地產(chǎn)投資熱引發(fā)經(jīng)濟泡沫，另一方面還能夠在經(jīng)濟蕭條時彌補因為企業(yè)投資勁頭下降時的市場空缺。住房投資的改善以及結(jié)構(gòu)的調(diào)整，能夠減少過敏經(jīng)濟對房地產(chǎn)開發(fā)的依賴，令經(jīng)濟發(fā)展更加趨于平穩(wěn)。

三、如何發(fā)揮住房保障與房地產(chǎn)市場調(diào)控協(xié)同作用

（一）找準市場定位

住房保障是一種不同于商品房的住房資源配置方式，其為提升住房資源配置效率、解決住房問題的有效途徑。住房保障則是通過政府計劃資源配置、針對市場經(jīng)濟增長不足提出一種補償性方式，目的是解決大多數(shù)家庭的住房問題，尤其是低收入家庭，并非是取代商品房市場。兩者相輔相成，目的是為了維持市場穩(wěn)定發(fā)展。為此可以從如下幾個方面著手。

第一，推進住房保障，解決部分低收入人群的住房問題。政府配置住房資源的比重現(xiàn)在還處于過低的狀態(tài)，需要加大住房保障的投入方能夠解決房地產(chǎn)市場經(jīng)濟體制下一直存在的分配傾斜問題，方能夠促進社會資源公平配置。第二，強化房地產(chǎn)市場控制能力，將住房價格下調(diào)，令中等收入水平的群眾能夠通過商品房購買來解決住房問題。中等收入水平的人群并非是政府社會的保障范圍，政府所供給的非公共產(chǎn)品效率一般是低于市場商品供給的。若將市場提供的大部分的住房資源的調(diào)配權(quán)利完全交與政府進行統(tǒng)一配置，是住房市場化改革的回頭發(fā)展，是市場化發(fā)展的退步。房地產(chǎn)市場調(diào)控降低住房價格，是拉動需求合理化增長，令其與國民收入增長協(xié)調(diào)，令房地產(chǎn)滿足中等收入家庭住房需求的有效方式。

（二）將住房保障與房地產(chǎn)市場調(diào)控統(tǒng)一納入到宏觀經(jīng)濟調(diào)控目標體系中

為了保障經(jīng)濟的持續(xù)健康增加，一方面需要發(fā)揮保障房穩(wěn)定經(jīng)濟、保障民生的作用，還需要發(fā)揮其資源配置以實現(xiàn)經(jīng)濟增長發(fā)展的作用。為此必須要在防止經(jīng)濟波動過大的情況下，通過改善房地產(chǎn)調(diào)控方式，引導(dǎo)房地產(chǎn)與其他產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，保證經(jīng)濟持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展。

住房保障制度需要根據(jù)宏觀經(jīng)濟的發(fā)展態(tài)勢進行考量，謹慎投入。在宏觀經(jīng)濟進入到了蕭條時代，而房地產(chǎn)事業(yè)持續(xù)萎靡，便需要加大住房保障的財政投入。此舉能夠動用公共投資來填補企業(yè)投資的力量不足，啟動政府投資的乘數(shù)效應(yīng)，令住房投資帶動建材行業(yè)以及家裝行業(yè)的經(jīng)濟復(fù)蘇。在宏觀經(jīng)濟發(fā)展勢頭可觀的情況下，應(yīng)該減少住房保障的政府投入，將住房保障的財政補貼以租賃補助的方式投入，減少政府與企業(yè)的市場競爭，避免宏觀經(jīng)濟過快發(fā)展。于此同時，政府經(jīng)濟信號的釋放，也是促進市場積極發(fā)展的有效推手。通過各種經(jīng)濟調(diào)控方式、譬如信貸、利率、稅收等，調(diào)整市場的短期需求，令政府在市場發(fā)展中起到控制房價、平衡供需的作用。