“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃

陳友紅

【摘要】稅收是我國財(cái)政的主要來源形式，是國家能夠發(fā)揮職能的重要保障，任何市場(chǎng)主體在參與市場(chǎng)活動(dòng)過程中，都需要繳納相應(yīng)的稅金，為了能夠使稅收活動(dòng)更加適應(yīng)實(shí)際發(fā)展需要，國家也在稅收方面針對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不斷在調(diào)整相關(guān)政策，從2011年開始，面對(duì)長期以來生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)企業(yè)增值稅和營業(yè)稅并行的稅收形式，國家開始推行“營改增”措施，來為一些生產(chǎn)性服務(wù)企業(yè)切實(shí)減輕稅收。而房地產(chǎn)企業(yè)也于2016年被納入到“營改增”范圍，必然會(huì)受到“營改增”帶來的影響，因此，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，做好“營改增”背景下自身的稅務(wù)籌劃工作，對(duì)于自身有效利用政策推動(dòng)自身發(fā)展有著重要意義。

【關(guān)鍵詞】營改增;房地產(chǎn)企業(yè);稅務(wù)籌劃

從2011年開始，國家開始在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域著手推進(jìn)“營改增”稅收政策調(diào)整措施，其目的是為了改變長期以來很多生產(chǎn)性服務(wù)企業(yè)營業(yè)稅和增值稅并行，從而自身稅負(fù)負(fù)擔(dān)較重的情形，并且推行至今，已經(jīng)在全國得到了運(yùn)用。房地產(chǎn)企業(yè)雖然并不屬于典型的生產(chǎn)性服務(wù)企業(yè)，但是由于房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點(diǎn)，在經(jīng)營發(fā)展過程中，其所涉及的開發(fā)、銷售、物業(yè)管理等一系列環(huán)節(jié)，均會(huì)和上下游企業(yè)、各行各業(yè)產(chǎn)生千絲萬縷的聯(lián)系，由于房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)我國的財(cái)政收入的貢獻(xiàn)非常大，宏觀上影響我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和國民收入，微觀上直接關(guān)系百姓的生活水平的提高和生活質(zhì)量的改善。商品房供求關(guān)系失衡，房價(jià)水漲船高的局面，使得政府必須盡快從多方面下手，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行資源整合配置。也因此，國家在2016年將房地產(chǎn)企業(yè)納入到了“營改增”范圍，使得房地產(chǎn)企業(yè)也受到了“營改增”帶來的影響。在此背景下，如果房地產(chǎn)企業(yè)能夠在“營改增”背景下做好自身稅務(wù)籌劃，將能夠使自身在有效利用政策的同時(shí)，推動(dòng)繳稅活動(dòng)更加規(guī)范化、合理化，降低稅負(fù)，降低成本，進(jìn)而促進(jìn)自身更加穩(wěn)健發(fā)展。

一、“營改增”相關(guān)背景

近年來，由于我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，以及對(duì)外貿(mào)易活動(dòng)的日趨頻繁，市場(chǎng)主體的競爭壓力日趨加大，在此背景下，企業(yè)要能夠獲得良好的市場(chǎng)競爭力，以及行業(yè)要能夠更加健康發(fā)展，不僅需要使經(jīng)營效益能夠得到合理保障，同時(shí)還需要更多的資金投向技術(shù)升級(jí)、市場(chǎng)拓展能力提升上，適當(dāng)減輕企業(yè)稅負(fù)是實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的重要途徑之一。而“十二五”規(guī)劃期間，國家啟動(dòng)“營改增”項(xiàng)目，其中很大一部分原因就是基于這個(gè)考慮，而且從實(shí)際情況來看，“營改增”確實(shí)給企業(yè)帶來了切切實(shí)實(shí)的減稅效應(yīng)，以波司登為例，“營改增”實(shí)施初期，該企業(yè)2013年相較2012年繳稅減少了6000萬元，很大一部分是“營改增”帶來的效應(yīng)。

因此，“營改增”讓企業(yè)能夠擁有更多的流動(dòng)資金用于創(chuàng)新研發(fā)、技術(shù)升級(jí)和產(chǎn)能擴(kuò)充，對(duì)我國企業(yè)的發(fā)展形成了良性的推動(dòng)作用。當(dāng)前，“營改增”推行和房地產(chǎn)調(diào)控是社會(huì)的兩大熱點(diǎn)問題。

二、“營改增”給房地產(chǎn)企業(yè)涉稅活動(dòng)帶來的影響

在“營改增”實(shí)施初期，由于主要針對(duì)的是生產(chǎn)性服務(wù)行業(yè)，因此受“營改增”直接影響的行業(yè)包括信息技術(shù)服務(wù)業(yè)、不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)、物流運(yùn)輸業(yè)、電信通訊業(yè)等行業(yè)，到了2016年5月，國家又出臺(tái)相關(guān)規(guī)定，正式將包括房地產(chǎn)在內(nèi)的一系列行業(yè)都納入到“營改增”范圍內(nèi)，這也使得房地產(chǎn)企業(yè)在繳納的稅種、計(jì)稅方法和稅率、應(yīng)納稅額以及納稅人認(rèn)定等都發(fā)生了變化。具體而言，其影響主要包括以下幾點(diǎn)：

首先是營改增以后，無論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)推向市場(chǎng)的產(chǎn)品會(huì)經(jīng)過多少環(huán)節(jié)，但是只會(huì)針對(duì)其在具體的流通環(huán)節(jié)征收一定的增值稅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場(chǎng)交易過程中得到的增值稅專用發(fā)票，可以用作稅額抵扣，使得原先營業(yè)稅重復(fù)征稅的問題得到了解決，因此，房地產(chǎn)整體稅負(fù)減輕了，成本也降低了。

其次，正如前文所述，房地產(chǎn)企業(yè)獲得的增值稅專用發(fā)票可以用于抵扣稅額，但是如果企業(yè)無法從交易對(duì)手處按期獲得相應(yīng)的增值稅專用發(fā)票，則房地產(chǎn)企業(yè)需要自己承擔(dān)這部分稅額，這就使得雖然看似稅率得到了降低，但是實(shí)際上稅負(fù)負(fù)擔(dān)反而加重了。而從房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際運(yùn)行過程來看，由于房地產(chǎn)企業(yè)是典型的重資產(chǎn)企業(yè)，在運(yùn)營過程中往往會(huì)遇到不同程度的資金拖欠，就難以按時(shí)獲得增值稅專用發(fā)票，再加上很多房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目上通常采取分包形式進(jìn)行外包，由于一些不規(guī)范的承包方本身不具有納稅人資質(zhì)或具有納稅人資質(zhì)而沒有開增值稅專票，也會(huì)影響到稅款的抵扣。

第三，營改增以后，由于稅收政策、相關(guān)的稅負(fù)計(jì)算相較以前都發(fā)生了較大變化，房地產(chǎn)企業(yè)原有的財(cái)務(wù)人員面對(duì)新的政策，在工作思維和工作方式上都需要調(diào)整，但是其中一些財(cái)務(wù)人員可能因?yàn)樽陨磉m應(yīng)能力不足，所以對(duì)于新政策背景下的財(cái)務(wù)核算工作可能難以做到位，再加上如果對(duì)于相關(guān)票據(jù)的管理不嚴(yán)格，都有可能造成房地產(chǎn)企業(yè)涉稅活動(dòng)出現(xiàn)較大問題。

三、“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃設(shè)想

（一）在參與市場(chǎng)活動(dòng)過程中提高增值稅可抵扣比例

一是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目過程中如果涉及到和相關(guān)建筑企業(yè)簽訂外包合同的行為，應(yīng)當(dāng)要做好相應(yīng)的稅務(wù)籌劃工作，首先是一定要選擇具有納稅資質(zhì)的企業(yè)進(jìn)行發(fā)包，以免承擔(dān)不必要的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，其次，如果房地產(chǎn)企業(yè)將施工和材料統(tǒng)一交由承包商負(fù)責(zé)，那么只能夠獲得稅率為10%的抵扣票，而如果選擇施工外包，材料不外包，那么房地產(chǎn)企業(yè)則可以從建材銷售商處獲得16%稅率的增值稅進(jìn)項(xiàng)票，可以有更多的可抵扣額，因此，選擇后者顯然更為合適。二在相關(guān)采購方面，也要圍繞提高增值稅可抵扣額和降低公司負(fù)擔(dān)的成本的目標(biāo)做好稅務(wù)籌劃工作。如果從小規(guī)模納稅人處進(jìn)行采購，總價(jià)款較低，通常獲得可用于抵扣的增值稅額少，而如果從一般納稅人處進(jìn)行采購，則總價(jià)款高，卻可以獲得用于抵扣的增值稅額大，選擇哪種采購形式，在采購的時(shí)候應(yīng)當(dāng)進(jìn)行計(jì)算，看采取哪種采購渠道可以使企業(yè)除去可抵扣的增值稅后的成本更低，選擇剔除可抵扣增值稅后成本低的。三是在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)和樓盤銷售過程中，也要做好相應(yīng)的稅收籌劃，比如在市場(chǎng)認(rèn)可的情況下盡可能推出精裝房，利用精裝房項(xiàng)目開發(fā)過程中和相關(guān)行業(yè)的采購或者發(fā)包交易，來獲得更多的可用于抵扣稅款的增值稅票，從而既降低成本，又通過精裝項(xiàng)目附加值提高綜合收益。

（二）完善房地產(chǎn)企業(yè)涉稅活動(dòng)管理流程

首先是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要針對(duì)“營改增”后政策層面的一系列調(diào)整變化，對(duì)內(nèi)部業(yè)務(wù)流程進(jìn)行重新梳理，重點(diǎn)做好對(duì)土地開發(fā)、融資、采購、發(fā)包等環(huán)節(jié)的銷項(xiàng)、進(jìn)項(xiàng)稅額的進(jìn)一步整理，不斷加強(qiáng)企業(yè)預(yù)算管理、決算管理，切實(shí)控制好在新形勢(shì)下企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)流程中有可能面臨的稅負(fù)加重的風(fēng)險(xiǎn)，正確利用好政策中的機(jī)遇。其次，為了能夠在“營改增”之后更加規(guī)范地做好相關(guān)進(jìn)項(xiàng)稅額管理工作，如果房地產(chǎn)企業(yè)本身在人員素質(zhì)、系統(tǒng)功能等方面存在一定的缺失，則房地產(chǎn)企業(yè)可以從市場(chǎng)上尋求相關(guān)的支持，即選擇合適的會(huì)計(jì)師事務(wù)所以顧問或者部分業(yè)務(wù)發(fā)包的形式，利用其在稅收籌劃和管理方面的專業(yè)性，來處理企業(yè)可能會(huì)遇到的一些列復(fù)雜的涉稅問題，并且切實(shí)幫助企業(yè)減輕稅收負(fù)擔(dān)。第三是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)要針對(duì)“營改增”給企業(yè)財(cái)務(wù)核算、涉稅事務(wù)管理等方面帶來的新的變化，做好對(duì)內(nèi)部人員的培訓(xùn)工作，同時(shí)也可以積極從外部引進(jìn)具有相關(guān)能力和水平的財(cái)會(huì)人員，使企業(yè)能夠在“營改增”背景下更加規(guī)范做好涉稅工作。

綜上所述，在國家將房地產(chǎn)企業(yè)納入到“營改增”范圍后，“營改增”房地產(chǎn)行業(yè)帶來了切切實(shí)實(shí)的影響，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)要針對(duì)“營改增”自身帶來的影響，科學(xué)合理地做好稅務(wù)籌劃，降低企業(yè)稅負(fù)，降低企業(yè)成本，充分借勢(shì)“營改增”實(shí)現(xiàn)自身更好的發(fā)展。