淺談國有物業(yè)企業(yè)資產(chǎn)管理中存在的問題及對策

楊春一

摘 要 近幾年來，為進(jìn)一步深化國企體制改革，國家出臺了多項(xiàng)政策來減輕國企辦社會化負(fù)擔(dān)，以期解決國企歷史遺留問題。而國有物業(yè)企業(yè)作為國有企業(yè)中的重要板塊，肩負(fù)著國家政治使命的同時(shí)必須努力開拓市場，發(fā)揮國企職能，為企業(yè)職工提供穩(wěn)定的崗位，接受國資委及上級單位的考核和監(jiān)督，力爭實(shí)現(xiàn)國有企業(yè)資產(chǎn)的增值、保值目標(biāo)。但由于企業(yè)的資產(chǎn)管理工作困難重重，嚴(yán)重影響了國有資產(chǎn)的運(yùn)轉(zhuǎn)效率，在市場競爭中無明顯優(yōu)勢。近年來，部分國有劣勢企業(yè)隨著非經(jīng)營性資產(chǎn)的移交，逐步退出市場?，F(xiàn)有的部分國有大中型物業(yè)企業(yè)由于在資產(chǎn)管理工作中存在不少歷史遺留問題，加上資產(chǎn)管理制度不完善、資產(chǎn)管理力度不夠，導(dǎo)致資產(chǎn)運(yùn)行效率低、保值增值率較低。倘若要在競爭激烈的市場經(jīng)濟(jì)中煥發(fā)生機(jī)，必須正視問題、解決問題。筆者結(jié)合實(shí)際工作，主要分析了國有物業(yè)企業(yè)目前資產(chǎn)管理中存在的國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理問題、實(shí)際管理權(quán)和賬面所有權(quán)的錯位、市場化參與程度不夠、資產(chǎn)處置不及時(shí)以及內(nèi)部資產(chǎn)利用率低等問題，并給出相應(yīng)的解決對策。

關(guān)鍵詞 國有物業(yè)企業(yè) 資產(chǎn)管理 資產(chǎn)利用率

一、引言

國有資產(chǎn)是指在法律上國家擁有或者控制的各類資產(chǎn)，廣義上的國有資產(chǎn)主要包括經(jīng)營性國有資產(chǎn)（即企業(yè)國有資產(chǎn)）、非經(jīng)營性國有資產(chǎn)（即行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)）、資源性國有資產(chǎn)。而狹義的國有資產(chǎn)通常指其中的企業(yè)國有資產(chǎn)，本文所指的國有物業(yè)企業(yè)資產(chǎn)指的便是狹義的企業(yè)國有資產(chǎn)。

國有物業(yè)企業(yè)作為國有企業(yè)中的重要組成部分，肩負(fù)著國家政治使命的同時(shí)必須努力開拓市場，發(fā)揮國企職能，為企業(yè)職工提供穩(wěn)定的崗位，接受國資委及上級單位的考核和監(jiān)督，力爭國有企業(yè)的增值、保值。但由于企業(yè)的資產(chǎn)管理工作困難重重，嚴(yán)重影響了國有資產(chǎn)的運(yùn)轉(zhuǎn)效率，在市場競爭中并無明顯優(yōu)勢，反而由于資產(chǎn)管理的問題減緩了企業(yè)前進(jìn)的步伐。

筆者結(jié)合自己在國有物業(yè)企業(yè)多年的工作經(jīng)歷，總結(jié)資產(chǎn)管理工作中存在的問題，發(fā)表自己粗淺的看法。

二、國有物業(yè)企業(yè)資產(chǎn)管理中存在的問題

（一）國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理存在的問題

由于國有企業(yè)資產(chǎn)管理相對民營企業(yè)資產(chǎn)管理比較粗放，歷史上對國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變動情況缺乏完整的產(chǎn)權(quán)登記記錄及審批，如筆者接觸的北京某國有物業(yè)企業(yè)在歷次股權(quán)變動中缺少上級單位的審批和國資委的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，造成在北京市國資委的企業(yè)壓減工作中因缺少產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，從而無法在北交所進(jìn)場交易，造成壓減工作的滯后。其次，部分國有物業(yè)企業(yè)受政府部門委托簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議提供社會公共服務(wù)，在服務(wù)過程中購置的部分屬于公共服務(wù)的固定資產(chǎn)由物業(yè)單位購買后入賬，造成了賬面資產(chǎn)不實(shí)，并且由于資產(chǎn)的所有方不屬于物業(yè)公司，因而陷入無法進(jìn)行資產(chǎn)實(shí)物處理的窘境，從而造成企業(yè)壓減工作無法推進(jìn)，嚴(yán)重影響了上一級企業(yè)改革改制運(yùn)作的效率。

1.產(chǎn)權(quán)不清晰導(dǎo)致的資產(chǎn)保值、增值功能弱化。產(chǎn)權(quán)不清晰的資產(chǎn)問題基本均為歷史遺留問題，公共服務(wù)設(shè)施的資產(chǎn)計(jì)入國有物業(yè)企業(yè)的賬面中，動輒幾個億，歷年由于公共服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)提升，經(jīng)歷數(shù)次的改造翻新，但改造后的資產(chǎn)不再計(jì)入企業(yè)資產(chǎn)中，直接計(jì)入地方政府的資產(chǎn)賬中，而承載原資產(chǎn)的國有物業(yè)企業(yè)因原入賬資產(chǎn)不清晰、缺乏竣工驗(yàn)收手續(xù)等問題而不能對已改造的資產(chǎn)進(jìn)行核銷，更因?yàn)槠髽I(yè)的市場化經(jīng)營而無法承擔(dān)巨額的折舊費(fèi)用，單純只是大額資產(chǎn)掛財(cái)務(wù)賬。這樣巨大的資產(chǎn)包袱嚴(yán)重地影響了企業(yè)的資產(chǎn)收益能力，國有增值能力弱化。北京市物業(yè)企業(yè)3年來行業(yè)凈資產(chǎn)收益率低于2.5%，已是比較低的狀態(tài)，而背負(fù)著巨大資產(chǎn)包袱的某國有物業(yè)企業(yè)年凈資產(chǎn)收益率不足1%。

2.產(chǎn)權(quán)不清晰導(dǎo)致的資產(chǎn)管理問題。北京市部分小區(qū)是20世紀(jì)90年代興起的聯(lián)建小區(qū)，一個小區(qū)多家產(chǎn)權(quán)，筆者接觸到的這家國有物業(yè)企業(yè)作為其中的聯(lián)建方，在管理中也遇到諸多問題。首先是一個小區(qū)多家產(chǎn)權(quán)的管理問題，一個小區(qū)多家產(chǎn)權(quán)甚至可能產(chǎn)生多家物業(yè)，在管理工作中勢必出現(xiàn)交叉困擾。其次是聯(lián)建小區(qū)的資產(chǎn)交叉，產(chǎn)權(quán)登記不清晰、賬務(wù)記載不清晰甚至賬實(shí)不符，存在諸多賬外資產(chǎn)的情況。最后，由于聯(lián)建小區(qū)的不規(guī)范，加蓋諸多違章建筑，給管理帶來風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，資產(chǎn)賬目的混亂也可想而知。由于無法清晰界定產(chǎn)權(quán)，部分租戶惡意長期拖欠物業(yè)費(fèi)及租金，給物業(yè)企業(yè)的管理和收費(fèi)工作也帶來了一定的難度，給企業(yè)的經(jīng)營指標(biāo)的完成帶來了一定的難度。另外，受到北京市政府“疏解整治促提升”工作的影響，部分聯(lián)建房產(chǎn)面臨拆除，由于產(chǎn)權(quán)模糊，標(biāo)的額較大，訴訟案件也時(shí)有發(fā)生。同時(shí)，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)不清晰問題，在非經(jīng)營性資產(chǎn)移交過程中也給移交雙方的賬務(wù)處理帶來了諸多問題。

（二）固定資產(chǎn)管理中實(shí)際管理權(quán)和賬面所有權(quán)錯位

國有物業(yè)企業(yè)在物業(yè)管理過程中，受業(yè)主委托購置部分固定資產(chǎn)，由于該資金由物業(yè)公司負(fù)擔(dān)，因此該固定資產(chǎn)計(jì)入物業(yè)企業(yè)，而往往實(shí)際的管理方為業(yè)主方，而業(yè)主方為政府部門的情況也較為常見。這就造成在每年的資產(chǎn)清查工作中，出現(xiàn)賬實(shí)不符的情況。一旦物業(yè)企業(yè)退出該物業(yè)項(xiàng)目，與業(yè)主方也要進(jìn)行資產(chǎn)的交接和處置，賬實(shí)不符給移交工作帶來了一定的阻力。同時(shí)，部分國有物業(yè)企業(yè)與政府機(jī)關(guān)簽訂服務(wù)合同，對某公共區(qū)域進(jìn)行全面的物業(yè)管理，此類委托合同同樣會出現(xiàn)購置資產(chǎn)賬實(shí)不符的情況。

（三）市場化參與程度不足，國有資產(chǎn)保值增值率低

由于國有物業(yè)企業(yè)的國有屬性，往往承繼較多的歷史遺留問題。在實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營中，往往依靠集團(tuán)內(nèi)部或者上級單位劃撥的物業(yè)項(xiàng)目方可維持正常生產(chǎn)經(jīng)營，沒有參與市場物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)，從而參與市場競爭中標(biāo)概率較低。同時(shí)，缺乏引進(jìn)市場人才的有效機(jī)制，導(dǎo)致市場化參與度嚴(yán)重不足，而承擔(dān)的內(nèi)部項(xiàng)目或者服務(wù)政府機(jī)關(guān)的物業(yè)項(xiàng)目又往往盈利點(diǎn)較低，僅僅能夠保證維持項(xiàng)目的人工成本，這給企業(yè)進(jìn)一步的發(fā)展壯大帶來了不利因素。

（四）內(nèi)部資產(chǎn)管理粗放，資產(chǎn)處置不及時(shí)

國有物業(yè)企業(yè)固定資產(chǎn)的預(yù)算、購置、審批、調(diào)撥、報(bào)廢等管理不夠精細(xì)，很多單位沒有設(shè)置專門的資產(chǎn)管理部門，資產(chǎn)管理通常由行政、經(jīng)營設(shè)備、房產(chǎn)經(jīng)營等幾個部門分別管理，缺乏專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)。即使有專門的資產(chǎn)管理部門，由于缺乏對資產(chǎn)管理系統(tǒng)的培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，在實(shí)際管理過程中也是僅限于每個月能夠按時(shí)計(jì)提折舊。計(jì)提資產(chǎn)折舊時(shí)由于不熟悉資產(chǎn)管理的相關(guān)規(guī)定，往往出現(xiàn)賬面凈值小于資產(chǎn)殘值的情況。資產(chǎn)管理部門的固定資產(chǎn)臺賬通常與財(cái)務(wù)部門的數(shù)據(jù)不能有效對接，賬實(shí)核對存在難度。資產(chǎn)的處置也存在滯后情況，通常資產(chǎn)已經(jīng)年久失修，不能使用，但是仍然常年掛賬。另外，資產(chǎn)管理人員在資產(chǎn)管理過程中缺乏責(zé)任心，也使得閑置資產(chǎn)不能有效發(fā)揮作用。

（五）內(nèi)部房地產(chǎn)資源不能有效利用，資產(chǎn)利用率低

國有企業(yè)的房地產(chǎn)資源由于受到諸多因素影響，諸如為了規(guī)避國有企業(yè)房地產(chǎn)出租交易的廉政風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)要求，國有企業(yè)出租房產(chǎn)面積或年出租合同額在一定額度以上的，均須進(jìn)市產(chǎn)權(quán)交易所進(jìn)行招、拍、掛的交易，使得部分國有企業(yè)的房地產(chǎn)資源管理大多依靠內(nèi)部租賃，依然停留在“瓦片經(jīng)濟(jì)”時(shí)代，不能與時(shí)俱進(jìn)參與到房地產(chǎn)資源開發(fā)的市場經(jīng)濟(jì)中。房產(chǎn)出租時(shí)如果是供內(nèi)部單位使用，往往由于內(nèi)部承租方資金緊張，長期拖欠資金，或是由于政策限制或缺乏專業(yè)經(jīng)營團(tuán)隊(duì)使得房地產(chǎn)資源長期空置等等，這些均造成房地產(chǎn)資源的運(yùn)轉(zhuǎn)效率低，不能有效發(fā)揮國有資產(chǎn)的增值、保值作用。

三、國有物業(yè)企業(yè)資產(chǎn)管理的若干建議

（一）加強(qiáng)資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理，完善產(chǎn)權(quán)登記流程

由于歷史原因造成的產(chǎn)權(quán)管理不完善，造成企業(yè)發(fā)展掣肘，所以企業(yè)在國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)發(fā)生變化時(shí)，要做好登記和上報(bào)工作，同時(shí)上級主管單位及國資委產(chǎn)權(quán)管理部門要做好產(chǎn)權(quán)登記工作的宣貫、指導(dǎo)和監(jiān)督，使國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記工作步驟清晰、備案完整，以便于企業(yè)日后的進(jìn)一步發(fā)展。這需要國資委及上級主管單位加大監(jiān)管力度，國有物業(yè)企業(yè)也必須設(shè)立專門的產(chǎn)權(quán)管理部門，與上級單位加強(qiáng)溝通，按照國資委產(chǎn)權(quán)登記的要求嚴(yán)格遵照執(zhí)行。

鑒于物業(yè)企業(yè)的特殊性，對于在物業(yè)經(jīng)營過程中購置或者調(diào)撥的固定資產(chǎn)，建議在固定資產(chǎn)購置審批前應(yīng)明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系，誰的資產(chǎn)誰購置誰入賬，避免出現(xiàn)賬實(shí)“兩張皮”現(xiàn)象，在資產(chǎn)最后的處置中出現(xiàn)扯皮的情況。確認(rèn)好資產(chǎn)的所有方，才能對資產(chǎn)進(jìn)行有效管理，避免出現(xiàn)國有資產(chǎn)流失現(xiàn)象。

另外，政府和國企資產(chǎn)管理劃清界限，分清經(jīng)營權(quán)和管理權(quán)的同時(shí)，要儲備資產(chǎn)管理人才。政府部門過多地干預(yù)國企資產(chǎn)的管理，將會阻礙國有資產(chǎn)管理的長足發(fā)展。通過建立公平公正的晉升制度來招募社會上極具國企資產(chǎn)管理知識的高級人才進(jìn)入國企，為國企資產(chǎn)管理注入活力，利用更專業(yè)的經(jīng)營管理理念助推國有企業(yè)發(fā)展。

（二）加強(qiáng)資產(chǎn)管理，完善內(nèi)控管理流程

1.做好財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作。國有企業(yè)的預(yù)算追蹤必須做到全面預(yù)算追蹤，不能單純追求經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的完成情況。國有資產(chǎn)的預(yù)算管理和監(jiān)督工作須進(jìn)一步加強(qiáng)，在編制次年的資產(chǎn)預(yù)算時(shí)要結(jié)合實(shí)際情況，充分考慮次年的資產(chǎn)購置狀況。相關(guān)部門在預(yù)算執(zhí)行過程中要全過程追蹤，不能形成預(yù)算和實(shí)際執(zhí)行情況“兩張皮”。如果確實(shí)出現(xiàn)在當(dāng)年預(yù)算中臨時(shí)增加的資產(chǎn)購置，一定要按照企業(yè)規(guī)章制度及時(shí)上會討論形成決議性文件，及時(shí)上報(bào)上級單位審批，形成完整的信息記錄。

2.完善內(nèi)部資產(chǎn)管理制度。進(jìn)一步完善國有企業(yè)的資產(chǎn)管理制度，不能流于表面、不接地氣，實(shí)際操作過程一定要與資產(chǎn)管理制度無縫對接。相關(guān)職能部門編制的資產(chǎn)管理制度，一定是基于自身企業(yè)的實(shí)際情況，不能單純地遵照上級單位的資產(chǎn)管理制度執(zhí)行，而缺乏自己的實(shí)施細(xì)則。形成從審批、購置、入賬、盤點(diǎn)等各個環(huán)節(jié)都能從制度中找到相應(yīng)的管理細(xì)則，不能單純地只是財(cái)務(wù)部門入賬、計(jì)提折舊。在資產(chǎn)管理過程中最大限度地實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)使用的最大效率。同時(shí)，加強(qiáng)對管理人員的資產(chǎn)管理知識的培訓(xùn)和宣貫，杜絕資產(chǎn)管理的淡漠意識。

3.加強(qiáng)資產(chǎn)管理的監(jiān)督指導(dǎo)。上級組織機(jī)構(gòu)在制定符合企業(yè)實(shí)際情況的資產(chǎn)管理制度的同時(shí)，加強(qiáng)對下屬單位資產(chǎn)管理的監(jiān)督和指導(dǎo)也非常重要。使資產(chǎn)管理工作的檢查成為常態(tài)，讓資產(chǎn)管理的防火墻植根于下屬單位每一位負(fù)責(zé)人的頭腦中。建立集團(tuán)公司內(nèi)部統(tǒng)一的資產(chǎn)管理平臺，對所屬企業(yè)的資產(chǎn)管理嚴(yán)格把關(guān)，特別是預(yù)算外購置資產(chǎn)必須層層把關(guān)。對現(xiàn)有的資產(chǎn)根據(jù)使用年限、資產(chǎn)狀況、使用部門等分門別類管理，對于不能使用的資產(chǎn)及時(shí)要求使用單位上報(bào)審批處置，嚴(yán)格監(jiān)督機(jī)制，形成月度、季度、年度監(jiān)督報(bào)告。

（三）提高市場參與度，增強(qiáng)資產(chǎn)保值、增值能力

國有企業(yè)的負(fù)責(zé)人為增強(qiáng)企業(yè)的保值、增值能力，也應(yīng)積極尋找外部市場，積極探尋國有資產(chǎn)保值、增值的途徑，積極尋找解決歷史遺留資產(chǎn)管理的方法。同時(shí)，上級主管單位也應(yīng)積極協(xié)調(diào)和解決國有企業(yè)改革改制過程中存在的問題，減輕國有企業(yè)資產(chǎn)包袱，輕裝上陣，最大限度地提升市場競爭力，更好地穩(wěn)定職工隊(duì)伍，履行國有企業(yè)的使命。

（四）優(yōu)化企業(yè)績效考核體系，提升資產(chǎn)運(yùn)轉(zhuǎn)效率

國有企業(yè)的績效管理體系中，重收入利潤指標(biāo)，輕資產(chǎn)運(yùn)轉(zhuǎn)效率指標(biāo)，在考核時(shí)可能考核應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率指標(biāo)，缺乏對企業(yè)固定資產(chǎn)和其他房地資產(chǎn)的運(yùn)營效率評價(jià)。這就會導(dǎo)致企業(yè)在日常的生產(chǎn)經(jīng)營中，忽視資產(chǎn)的利用程度，囿于維持現(xiàn)狀，一些設(shè)備資產(chǎn)年久失修不及時(shí)處置，一些設(shè)備資產(chǎn)小修小補(bǔ)尚能正常使用，但是由于購置固定資產(chǎn)計(jì)提的折舊數(shù)對當(dāng)年利潤指標(biāo)影響較小而臨時(shí)起意購置，從而造成了國有資產(chǎn)閑置、資金的大量浪費(fèi)。因此，在企業(yè)績效考核體系中，加入對資產(chǎn)運(yùn)轉(zhuǎn)效率的評價(jià)指標(biāo)尤為重要。

（五）盤活自有房地資源，多渠道開展房地經(jīng)濟(jì)

國有物業(yè)企業(yè)的房地產(chǎn)管理是企業(yè)的重中之重，如何盤活現(xiàn)有的房地產(chǎn)，告別單一的“瓦片經(jīng)濟(jì)”，是企業(yè)轉(zhuǎn)型的一個契機(jī)。建立自有的專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)營團(tuán)隊(duì)，或是通過市場選拔專業(yè)團(tuán)隊(duì)都是不錯的選擇。讓國有企業(yè)的房地產(chǎn)資源充分融入市場競爭中，告別單純的內(nèi)部出租經(jīng)營，在住宿、餐飲、養(yǎng)老、教育等多領(lǐng)域積極探索、市場調(diào)研、評估論證，從而開發(fā)新的市場切入點(diǎn)，為企業(yè)帶來新的生機(jī)和活力，充分發(fā)揮國有企業(yè)房地產(chǎn)資源的保值、增值能力，從而為國有企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展注入新的市場活力，提升新的利潤增長點(diǎn)。

四、結(jié)語

國有企業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中流砥柱，而國有物業(yè)企業(yè)則是國有企業(yè)的重要組成部分。國有物業(yè)企業(yè)由于物業(yè)服務(wù)的特殊性，在生產(chǎn)經(jīng)營過程中存在諸多歷史遺留問題和現(xiàn)有的資產(chǎn)管理漏洞。在實(shí)際的經(jīng)營管理過程中，國有物業(yè)企業(yè)應(yīng)著眼于未來，積極整合現(xiàn)有房地資源提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，著眼于當(dāng)前加強(qiáng)國有資產(chǎn)的監(jiān)管，積極堵塞管理漏洞，著眼于解決歷史遺留的產(chǎn)權(quán)不清等資產(chǎn)問題，摒棄國有企業(yè)員工自以為“捧著鐵飯碗”的想法，摒棄不想作為、不能作為的工作思想，積極尋求資產(chǎn)的高效管理辦法，積極引入高科技信息化手段，積極引入創(chuàng)新型、技術(shù)型人才，以期國有企業(yè)優(yōu)化資產(chǎn)配置、完善產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、壯大自身實(shí)力，擁有健全的內(nèi)部控制體系和風(fēng)險(xiǎn)管控能力，積極投身于市場化的多種經(jīng)濟(jì)競爭中，提高資產(chǎn)收益率和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率。國有物業(yè)企業(yè)的資產(chǎn)管理具有特殊性和局限性，在執(zhí)行上級組織機(jī)構(gòu)資產(chǎn)管理辦法的同時(shí)，企業(yè)必須在日常的生產(chǎn)經(jīng)營中積極發(fā)現(xiàn)問題、創(chuàng)新解決辦法，讓國有物業(yè)企業(yè)的資產(chǎn)在有效的管理中煥發(fā)生機(jī)，真正發(fā)揮國有資產(chǎn)的增值、保值作用，在物業(yè)行業(yè)中逐步建立起資產(chǎn)管理的標(biāo)準(zhǔn)化流程，充分發(fā)揮國有企業(yè)的使命和責(zé)任。

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