房地產(chǎn)項目招標(biāo)階段成本管理的研究

姚燕戀

【摘 要】近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)處于一種泡沫化的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，主要表現(xiàn)為房價居高不下、房地產(chǎn)建設(shè)用地價格不斷增長、建設(shè)原材料價格上漲等。如何控制成本，提高收益成了各房地產(chǎn)企業(yè)的重要任務(wù)。

【Abstract】In recent years， China's real estate industry is in a bubble-like state of development， which is mainly reflected in the high house price， the increasing price of real estate construction land， the rising price of construction raw materials and so on. How to control the cost and improve the income has become an important task for all real estate enterprises.

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);招投標(biāo);成本管理

【Keywords】real estate; bidding and tendening; cost management

【中圖分類號】TU723.2 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文獻標(biāo)志碼】A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文章編號】1673-1069（2019）07-0009-02

1 引言

隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，企業(yè)之間的競爭不斷加劇，房地產(chǎn)市場的泡沫也在不斷膨脹。

目前，在許多城市中，房地產(chǎn)行業(yè)供大于求的情況日益突出，投資性的購買者被卡在中間進退兩難，而消費性的購買者更多地選擇謹(jǐn)慎觀望。新聞中不時爆出房地產(chǎn)企業(yè)利用各種方法來吸引消費者的眼球，這多少反映出目前的房地產(chǎn)市場比較低迷的現(xiàn)狀。因此，成本管理是否高效，直接決定了企業(yè)在競爭中競爭力的大小，無論是從經(jīng)濟學(xué)的角度出發(fā)，還是從購買者心理的角度出發(fā)，如何有效地控制房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本，是提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益的關(guān)鍵。

2 招標(biāo)成本管理中存在的問題

2.1 招標(biāo)標(biāo)底價格不恰當(dāng)

標(biāo)底價格是招標(biāo)者根據(jù)項目的情況所計算出來的完成項目所需的全部費用。但有些企業(yè)為了獲得更高的利益，在未進行充分分析的情況下，盲目壓低項目標(biāo)底價格，投標(biāo)者為了提升自己在競標(biāo)中的競爭力，也會壓低投標(biāo)文件中的項目造價。在日后項目建設(shè)的過程中，中標(biāo)者會為了保障自身的利益，而使用不合格的建筑材料，導(dǎo)致最終項目質(zhì)量不合格，進而影響企業(yè)的經(jīng)濟效益。

2.2 招標(biāo)文件不嚴(yán)謹(jǐn)

招標(biāo)文件是招投標(biāo)中招標(biāo)者向投標(biāo)者提供的項目介紹，投標(biāo)者根據(jù)市場情況和企業(yè)實際情況自主進行報價，可以說招標(biāo)文件決定著項目成本的多少。但目前我國房地產(chǎn)項目招標(biāo)文件的制定并不嚴(yán)謹(jǐn)，有時會出現(xiàn)招標(biāo)文件中工程量不準(zhǔn)確、造價估計不準(zhǔn)確或出現(xiàn)漏項等問題。若招標(biāo)文件出現(xiàn)問題，會直接導(dǎo)致投標(biāo)者報價與實際情況出現(xiàn)偏差，這就可能會產(chǎn)生經(jīng)濟糾紛，從而影響項目成本的控制。

2.3 評標(biāo)過程不規(guī)范

評標(biāo)工作是招投標(biāo)中最關(guān)鍵的階段，評標(biāo)的質(zhì)量決定著企業(yè)能否從眾多投標(biāo)者中選出最符合項目要求的中標(biāo)者。評標(biāo)應(yīng)遵循公平、公正、公開的原則，針對投標(biāo)者的報價進行充分地分析和討論，判斷其可行性。但我國房地產(chǎn)企業(yè)在評標(biāo)過程中，習(xí)慣性地將投標(biāo)報價的高低作為主要的評判依據(jù)，采用價格優(yōu)先的評定方法，不但不會為企業(yè)帶來經(jīng)濟利益，還可能會對企業(yè)的聲譽造成影響。

3 招標(biāo)成本管理

房地產(chǎn)項目招投標(biāo)工作可以分為三個階段：招標(biāo)階段、評標(biāo)階段和合同簽訂階段，成本管理貫穿于三個階段中。針對于上一章節(jié)提到的若干問題，將在本章中分階段進行分析并提出解決對策。

3.1 招標(biāo)階段

3.1.1 選擇適當(dāng)?shù)恼袠?biāo)形式

招標(biāo)方式有公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)兩種。公開招標(biāo)又叫競爭性招標(biāo)，優(yōu)勢在于任何公司都可以投標(biāo)，招標(biāo)者的選擇余地更大，但這種方式存在一定的片面性。在投標(biāo)者較多時，招標(biāo)者無法對每個招標(biāo)者進行細致地審查。而邀請招標(biāo)，顧名思義，就是招標(biāo)者以邀請的方式向特定的公司發(fā)出投標(biāo)邀請。這種方式可以避免公開招標(biāo)中存在的對投標(biāo)者不了解的情況，項目的質(zhì)量和工期的長短也會更有保障。在企業(yè)進行招標(biāo)工作之前，應(yīng)當(dāng)全面分析項目的需求，選擇合適的招標(biāo)形式，應(yīng)當(dāng)根據(jù)需求的不同，靈活運用這兩種招標(biāo)形式。

3.1.2 投標(biāo)者的選擇

質(zhì)量和利益是招標(biāo)者最重視的兩件事，投標(biāo)者的選擇決定了項目最終的質(zhì)量和招標(biāo)者能獲得的利益，所以對投標(biāo)者的審查尤為重要。在選擇投標(biāo)者時，應(yīng)優(yōu)先選擇實力較強、聲譽較好的企業(yè)，相較于一些小型企業(yè)，他們擁有更高的管理水平、更強的實施能力、更有效的資源配置方式，不但可以保證工程的質(zhì)量，在一定程度上，減少了施工中額外的資金輸出，降低了項目的成本。

3.1.3 招標(biāo)文件的編寫

招標(biāo)文件是投標(biāo)者了解項目信息的主要渠道，因此，編寫出高質(zhì)量的招標(biāo)文件非常重要。招標(biāo)文件中應(yīng)包括項目工程量、項目造價、項目質(zhì)量要求等需要投標(biāo)者知曉的相關(guān)信息，這些信息對控制項目的成本起著至關(guān)重要的作用。在撰寫招標(biāo)文件之前，投標(biāo)者應(yīng)對項目的情況進行深入地分析，要細致解讀國家政策文件中的要求，對市場行情有全面了解，對于一些專業(yè)性較強的問題，應(yīng)當(dāng)與相關(guān)領(lǐng)域的專家合作探討。最后，將這些信息與招標(biāo)者的需求相結(jié)合，撰寫一份科學(xué)、合理的招標(biāo)文件，供投標(biāo)者參考。這在一定程度上減少了招標(biāo)單位的工作量，間接地降低了項目成本。

3.2 評標(biāo)階段

評標(biāo)工作是招投標(biāo)活動中十分重要的階段，評標(biāo)的質(zhì)量決定著招標(biāo)者能否從所有投標(biāo)者中選出最合適的中標(biāo)者。評標(biāo)方法主要有綜合評分法、性價比法、綜合評議法、最低投標(biāo)價法、最低評標(biāo)價法、固定低標(biāo)價法等等。在上文中也提到過，目前房地產(chǎn)公司習(xí)慣使用價格的高低作為評標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)濟利益固然重要，但過度地追求利益而忽略質(zhì)量，不僅會導(dǎo)致企業(yè)的經(jīng)濟損失，還會影響企業(yè)的聲譽。所以在評標(biāo)過程中，應(yīng)始終做到公平、公正、公開，避免不正當(dāng)?shù)母偁幮袨椤Ｍ瑫r，要依據(jù)項目的具體需要，選擇合適的評標(biāo)方法，在項目成本和項目質(zhì)量之間找到一個平衡點，選出最適合的中標(biāo)者。不管使用哪種評標(biāo)方法，在確定中標(biāo)者之前，都要對其投標(biāo)書進行審查，確認其內(nèi)容的真實性、合理性。

3.3 合同簽訂階段

在確定中標(biāo)者后，招標(biāo)者要與其簽訂項目合同，招投標(biāo)者應(yīng)根據(jù)項目的規(guī)模、項目的造價、工期的長短、工程量的大小等因素，選擇合適的合同類型。而從招標(biāo)者的角度來看，在簽訂合同時，應(yīng)綜合考慮各方面的因素和中標(biāo)者的能力，在合同條款的編寫過程中掌握主動權(quán)，在實現(xiàn)對項目成本控制的同時，明確雙方的責(zé)任義務(wù)和風(fēng)險分擔(dān)機制，保證合同能公正地維護雙方的利益。

4 結(jié)語

總而言之，房地產(chǎn)項目的招標(biāo)階段對項目成本的控制起著限定作用。在招標(biāo)工作中，應(yīng)該以開發(fā)項目的實際需求為基礎(chǔ)，客觀全面地對各種情況進行分析，對可能出現(xiàn)的問題進行預(yù)防。只有經(jīng)過充分調(diào)研，提高招標(biāo)工作的水平，才能對成本進行合理地控制，進而提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。