由小區(qū)內(nèi)車位的歸屬看共有權(quán)問(wèn)題

摘 要 隨著現(xiàn)在社會(huì)的發(fā)展進(jìn)步，人們?cè)絹?lái)越追求高端的生活體驗(yàn)，隨之而來(lái)的便是各種生活問(wèn)題的出現(xiàn)。居住在小區(qū)的朋友們都面臨著停車問(wèn)題，特別是近些年汽車的普及，停車位對(duì)于小區(qū)內(nèi)的居民來(lái)說(shuō)顯得非常重要。而對(duì)于一些對(duì)停車位劃分不夠明顯的小區(qū)，由于停車產(chǎn)生的糾紛也不在少數(shù)，因此我們展開(kāi)了由小區(qū)內(nèi)車位歸屬看共有權(quán)問(wèn)題的探討。

關(guān)鍵詞 共有權(quán) 車位 歸屬 小區(qū)內(nèi)

作者簡(jiǎn)介：坦塔娜·地里夏提，新疆烏魯木齊市天山區(qū)人民法院。

中圖分類號(hào)：D923.2? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A? ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ? DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.09.025

對(duì)于停車位這種屬于小區(qū)內(nèi)居民共有財(cái)產(chǎn)的分配問(wèn)題，通常都是由小區(qū)內(nèi)的業(yè)主委員會(huì)按著相關(guān)的法律進(jìn)行劃分的，除了明文規(guī)定有特定用途的地方小區(qū)內(nèi)的業(yè)主無(wú)權(quán)決定，其它的一些共有設(shè)施都是大家共享的。我們?cè)谔接戃囄坏臍w屬問(wèn)題時(shí)，應(yīng)該從法律的角度出發(fā)尋求恰當(dāng)?shù)慕鉀Q方法。

一、共有權(quán)客體的法律性質(zhì)

（一）按份共有說(shuō)

通常情況下我們說(shuō)對(duì)一件客觀事物擁有了使用權(quán)，指的是該物的所有者擁有這件事物的處置權(quán)并且也對(duì)這件事物負(fù)有一定的責(zé)任和義務(wù)。而按份共有說(shuō)指的是對(duì)于同一件事物，多人擁有其所有權(quán)，所以在處置這個(gè)事物的時(shí)候應(yīng)該按其所有者所占比例進(jìn)行投票表明處置態(tài)度。

（二）共同共有說(shuō)

與按份共有說(shuō)不同的是，共同共有說(shuō)強(qiáng)調(diào)的是對(duì)一件事物的共同擁有，這種占有是不能用份額進(jìn)行劃分的，是每個(gè)人都同等程度的擁有該事物的所有權(quán)，在車庫(kù)問(wèn)題的處理過(guò)程中，就牽扯到了該學(xué)說(shuō)的應(yīng)用。

二、共有權(quán)客體的界定模式

（一）列舉法

共有權(quán)客體的界定模式多種多樣，比較常見(jiàn)的界定模式是列舉法。運(yùn)用列舉法的界定模式對(duì)共有權(quán)客體進(jìn)行界定分析時(shí)，首先應(yīng)該把所界定的客體都一一羅列出來(lái)，然后再在不與法律相沖突的情況下進(jìn)行劃分界定。

（二）排除法

排除法界定共有客體的出發(fā)點(diǎn)與列舉法剛好相反，在排除法的界定要求下，我們關(guān)注的對(duì)象不再是共有部分，而是專有部分，在確定了專有部分的成員以后，在專有部分以外的自然而然的就被視作了共有部分。

（三）列舉與排除相結(jié)合

對(duì)共有部分采用上面兩種方法進(jìn)行界定是《物權(quán)法》中提到的一種界定方法。在運(yùn)用這兩種方法對(duì)客觀事物進(jìn)行界定時(shí)，更容易得出大家都比較贊同的意見(jiàn)，有利于一些糾紛問(wèn)題的解決。

三、小區(qū)停車位權(quán)屬的確定依據(jù)

（一）按停車位的建筑面積是否計(jì)入商品房的公攤面積來(lái)判斷其權(quán)利歸屬

運(yùn)用這種方法對(duì)小區(qū)里的停車位進(jìn)行劃分的依據(jù)是看業(yè)主在購(gòu)房的時(shí)候，房產(chǎn)的面積是如何計(jì)算的，如果把停車位的占地面積均攤到房屋面積中，那么該停車位就歸全體業(yè)主所有，如果把停車位歸入了小區(qū)內(nèi)的公共建設(shè)部分，停車位的所有權(quán)則屬于開(kāi)發(fā)商。在利用這個(gè)方法進(jìn)行停車位權(quán)屬的劃分過(guò)程中，雖然劃分清楚了開(kāi)發(fā)商與業(yè)主的權(quán)益，但是也使得一部分業(yè)主受到了損害，容易給業(yè)主之間帶來(lái)矛盾。我們都知道，并不是所有的業(yè)主都有車子，也有的業(yè)主專門購(gòu)置了停車位，所以再把公有停車位的面積分?jǐn)偟皆摬糠謽I(yè)主的房屋建筑面積之中，這部分業(yè)主肯定不樂(lè)意，由此便會(huì)引發(fā)許多停車位糾紛問(wèn)題。所以我們?cè)谶M(jìn)行權(quán)屬的劃分過(guò)程中，一般不采用這種方法。

（二）按停車位的建造成本是否攤?cè)胱≌_(kāi)發(fā)

按著停車位的建造成本是否分?jǐn)偟阶≌拈_(kāi)發(fā)過(guò)程對(duì)停車位的權(quán)屬進(jìn)行劃分，這種方法的可行性比較弱，先不說(shuō)開(kāi)發(fā)商會(huì)不會(huì)如此配合地公布停車位的建造成本，事實(shí)上就算他公布了建造成本，那么數(shù)據(jù)的可信度又有多少，畢竟在整個(gè)開(kāi)發(fā)建造小區(qū)的過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商投入了多少人力、物力這個(gè)數(shù)據(jù)是無(wú)從考究的。運(yùn)用這種方法對(duì)停車位的權(quán)屬進(jìn)行劃分，不僅延續(xù)了第一種方法的弊端，而且還存在不夠公開(kāi)透明等多種人為操作因素，所以這種方法也很少在實(shí)際生活中進(jìn)行應(yīng)用。

（三）依開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間是否有約定來(lái)確定

運(yùn)用這一方法可以充分地從尊重業(yè)主本人的意愿的角度進(jìn)行決策，但是在實(shí)際的運(yùn)用過(guò)程中，可能有一些利益熏心的開(kāi)發(fā)商為了謀求自己的利益最大化而做出一些與約定相背離的決定，所以在實(shí)際的運(yùn)用過(guò)程中，采用這種方法所取得的功效主要取決于開(kāi)發(fā)商的態(tài)度。

四、小區(qū)停車位權(quán)利歸屬的分類分析

（一）住宅小區(qū)地面停車位

住宅小區(qū)地面停車位是停車位最常見(jiàn)的一種形態(tài)，因?yàn)樵诔鍪鄯课莸臅r(shí)候，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商會(huì)把地面的停車位歸入住房面積一塊售賣，所以地面停車位的所有權(quán)，在業(yè)主簽訂購(gòu)房協(xié)議并付清首款時(shí)便歸購(gòu)房者所有。地面停車位并沒(méi)有明確的標(biāo)志對(duì)其進(jìn)行劃分，所以業(yè)主在使用地面停車位的時(shí)候就具有足夠的自由和隨意，業(yè)主不受任何約束。但是對(duì)于那些沒(méi)有買車或者是買了固定停車位的業(yè)主來(lái)說(shuō)，地面停車位沒(méi)有任何存在的價(jià)值，反而還使這部分業(yè)主放棄行使本來(lái)就屬于他們自己的權(quán)益，針對(duì)這種問(wèn)題，我們應(yīng)該思考出一個(gè)解決的方法。在思考問(wèn)題的時(shí)候，我們要發(fā)現(xiàn)這個(gè)問(wèn)題所具備的各種特性，針對(duì)地面停車位這一問(wèn)題，我們要明白車位的有限性和居民需求的滿足。停車位作為公共財(cái)產(chǎn)，需要地面停車位的業(yè)主與停車位的數(shù)量肯定是不匹配的，既然有的人需要、有的人不需要，那么我們就可以從改變地面停車位的性質(zhì)入手解決問(wèn)題。我們可以把停車位設(shè)置成專屬的，然后租給有需要的業(yè)主，租用停車位的費(fèi)用歸全體業(yè)主所有，由全體業(yè)主共同支配。這樣既解決了有的業(yè)主車位閑置的問(wèn)題，又解決了真正需要停車位業(yè)主的需求。

（二）住宅小區(qū)地下停車位

在我國(guó)針對(duì)住宅小區(qū)的地下停車位劃分比較復(fù)雜，雖然地下停車位有明確的劃分標(biāo)志物，并且也可以出售給需要的業(yè)主，但是在法律上并不是所有的地下停車位都可以出售的。地下停車位分兩種，一種是人防工程地下停車位，另一種是非人防工程地下停車位。針對(duì)這兩種地下停車位權(quán)屬的劃分原則，法律中并沒(méi)有給出明確的規(guī)定。在人防工程地下停車位的所有權(quán)歸其開(kāi)發(fā)建設(shè)者所有，開(kāi)發(fā)商只擁有所有權(quán)，但并沒(méi)有處置出售它的權(quán)力。非人防工程地下停車位的體積如果計(jì)算進(jìn)了建筑物的容積率，那么開(kāi)發(fā)商便擁有了這類停車位的出售權(quán)，可以隨自己的意愿把停車位出售給需要的業(yè)主。

（三）住宅小區(qū)樓房首層架空層停車位

對(duì)于首層架空停車位的區(qū)分有一個(gè)層高是否在2.2米以上的規(guī)定，超過(guò)2.2米的直接計(jì)入建筑面積，如果在2.2米以下的則不計(jì)入建筑的容積率，所以這類停車位并不屬于開(kāi)發(fā)商所有，而是歸全體業(yè)主共享。如果開(kāi)發(fā)商在處理這類停車位時(shí)，以標(biāo)價(jià)出售的方式售賣，這種做法則屬于違法行為，因?yàn)槠浔旧聿](méi)有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，只是小區(qū)建筑的附屬物，相當(dāng)于小區(qū)綠化草坪的一部分，和它們是同等性質(zhì)的存在。如果開(kāi)發(fā)商不停勸阻，執(zhí)意出售該停車位，廣大業(yè)主可以派代表向有關(guān)部門反映，要求開(kāi)發(fā)商立即停止其侵權(quán)行為，并對(duì)其所做行為進(jìn)行反思、檢討。在處理這類停車位時(shí)，我們可以借鑒前面的方法，出售然后租金歸全體業(yè)主所有。

（四）住宅小區(qū)樓房屋頂平臺(tái)停車位

屋頂平臺(tái)的停車位的所屬權(quán)劃分比較簡(jiǎn)單，盡管它涉及到空間上的一些問(wèn)題，但是在分析其所屬權(quán)時(shí)還是比較明顯的，對(duì)于這類停車位，它的所有權(quán)基本上是屬于該棟樓的所有業(yè)主。開(kāi)發(fā)商對(duì)該停車位無(wú)權(quán)做出任何處置。

五、針對(duì)小區(qū)停車位權(quán)屬問(wèn)題提出的建議

（一）從法律規(guī)范的層面上完善立法

大多數(shù)糾紛的產(chǎn)生都是由于立法不夠完善，有一部分耍小聰明的人企圖鉆法律的漏洞為自己謀求私利。在針對(duì)停車位權(quán)屬的所有權(quán)到底歸誰(shuí)這個(gè)問(wèn)題的解決過(guò)程中，我們發(fā)現(xiàn)了法律存在的一些漏洞，以及法律條文中對(duì)此類問(wèn)題的一筆帶過(guò)，模糊不清地表述對(duì)我們正確處理問(wèn)題帶來(lái)的干擾。如果法律對(duì)建筑附屬物以及停車位的歸屬問(wèn)題做出了明確的規(guī)定，那么我們?cè)谌粘５纳钪幸膊粫?huì)發(fā)生那么多因?yàn)橥＼囄粰?quán)屬問(wèn)題而產(chǎn)生的糾紛問(wèn)題的出現(xiàn)。立法者在制定法律的時(shí)候，應(yīng)該從實(shí)際問(wèn)題入手，然后根據(jù)具體問(wèn)題具體分析解決的態(tài)度進(jìn)行法律的制定。制定法律的過(guò)程中，關(guān)于這類問(wèn)題有不懂的地方，應(yīng)該及時(shí)向他人請(qǐng)教或者借鑒別人的經(jīng)驗(yàn)，制定法律條文，用來(lái)解決現(xiàn)實(shí)生活中存在的問(wèn)題。在解決問(wèn)題的過(guò)程中，要考慮到開(kāi)發(fā)商與業(yè)主的權(quán)益，法律是為保護(hù)弱小和維護(hù)受害者的權(quán)益而產(chǎn)生的。所以在制定法律的時(shí)候，要分析各方面的因素。

（二）完善小區(qū)停車位的所有權(quán)登記制度

隨著現(xiàn)代社會(huì)的發(fā)展進(jìn)步，人們追求越來(lái)越高的生活質(zhì)量水平，因此在現(xiàn)在的社會(huì)背景前提下，大多數(shù)家庭都已經(jīng)買了車子，在越來(lái)越多的車主需要車位的時(shí)候，小區(qū)的車位則顯得非常緊張，再加上車位屬于所有業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)，每個(gè)人都可以享用共有車位，停車位的劃分僅靠先來(lái)后到，所以現(xiàn)在各車主之間的矛盾沖突也很大。對(duì)于這種問(wèn)題的發(fā)生，可以采用制定小區(qū)內(nèi)的停車位所有權(quán)登記制度進(jìn)行調(diào)解這種矛盾。應(yīng)用停車位所有權(quán)屬登記制度，可以很好地對(duì)業(yè)主的所有權(quán)加以保障，這種方法可以使停車位獨(dú)立于房屋建筑物而存在，更方便停車位所有者對(duì)車位進(jìn)行處置交易。在我國(guó)，就目前來(lái)看并沒(méi)有建立制定統(tǒng)一的小區(qū)停車位登記管理制度，但是早在21世紀(jì)初期，蘇州工業(yè)園就已經(jīng)采用了這一方法對(duì)停車位進(jìn)行管理。在蘇州工業(yè)園出臺(tái)了這一決策以后，便真正的給停車位明確了身份，使其可以像房屋一樣進(jìn)行自由交換，同樣地在一定程度上也保障了地下停車位擁有者的利益。使業(yè)主這個(gè)弱勢(shì)群體在與強(qiáng)大的開(kāi)發(fā)商就車位糾紛問(wèn)題的解決過(guò)程中得到一定的庇護(hù)。也為業(yè)主從開(kāi)發(fā)商手中買停車位提供了保障，同時(shí)也解決了一些人停車難的問(wèn)題。從蘇州工業(yè)園的這一舉措得到的良好效果來(lái)看，我們覺(jué)得在未來(lái)的某一階段，推行停車位所有權(quán)登記制度將勢(shì)在必行。

（三）加強(qiáng)行政部門對(duì)于小區(qū)停車位的監(jiān)管

在處置停車位的權(quán)屬糾紛問(wèn)題時(shí)，相關(guān)的行政管理部門應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)停車位的管理監(jiān)督。由于停車位涉及的方面比較多，所以對(duì)停車位進(jìn)行管理監(jiān)督的出發(fā)點(diǎn)也應(yīng)該相應(yīng)的擴(kuò)展。首先，我們要做的就是對(duì)停車位的價(jià)格進(jìn)行控制，隨著近幾年房?jī)r(jià)的飆升，作為其附屬產(chǎn)物的停車位價(jià)格的走勢(shì)也是一路直升，監(jiān)管部門應(yīng)該在一定程度上制止這種現(xiàn)象的再次發(fā)生，從而保障業(yè)主購(gòu)買停車位的權(quán)益;其次便是弄清楚停車位的權(quán)屬劃分標(biāo)準(zhǔn)，雖然開(kāi)發(fā)商不對(duì)外公布停車位建造過(guò)程中的成本是怎樣進(jìn)行分?jǐn)偟?，但是我們可以利用職?wù)之便對(duì)這個(gè)問(wèn)題進(jìn)行調(diào)查分析，分清楚了停車位的成本歸屬，更有利于對(duì)停車位所有權(quán)問(wèn)題的解決;最后是對(duì)停車位的劃分過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督，在停車位的共同所有者對(duì)停車位進(jìn)行處置的過(guò)程中，我們要保證其處置程序的合理合法，避免因手續(xù)不完善而引發(fā)一系列停車位糾紛問(wèn)題。

六、結(jié)語(yǔ)

根據(jù)上面的敘述，我們可以比較清楚地了解到目前我國(guó)小區(qū)內(nèi)停車位所有權(quán)劃分過(guò)程中存在的一些問(wèn)題，文章針對(duì)這些問(wèn)題也給出了一些解決方法，但是如果想在源頭上解決這些問(wèn)題，還需要完善小區(qū)內(nèi)停車位的所有權(quán)登記制度。我們知道在停車位這個(gè)問(wèn)題的解決探討過(guò)程中，還有很長(zhǎng)的一段路要走，所以在未來(lái)，我們都將不遺余力的對(duì)這個(gè)問(wèn)題進(jìn)行研討，以期盡快解決這個(gè)問(wèn)題，為小區(qū)內(nèi)的停車位問(wèn)題畫上一個(gè)圓滿的句號(hào)的同時(shí)，也對(duì)共有權(quán)問(wèn)題有一個(gè)新的認(rèn)識(shí)。

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