房地產(chǎn)稅開征預期對住房價格的影響

李長生

(上海財經(jīng)大學 公共經(jīng)濟與管理學院 ，上海 200433)

一、引言

隨著我國城市化進程加快，大量農(nóng)村人口流入城市。在大規(guī)模住房需求的刺激下，我國住房價格持續(xù)攀升。在2000—2015年期間，全國住房價格年均增長率高達8%，商品房銷售面積年均增長近20%。除了2008年由于金融危機導致住房價格短暫下降外，其余年份房價增長率都遠高于同期CPI的增長速度。住房價格持續(xù)上漲使得政府的土地出讓金收入規(guī)模逐年增大(任強等，2017)[1]，但是住房價格快速上漲隨之帶來了一系列的社會問題。例如，高房價會擠占家庭的大部分收入，抑制了居民在其他方面的消費支出水平；房價增長過快會引起社會財富的再分配效應，加劇社會貧富差距(賴一飛等，2015)[2]；另外，住房價格持續(xù)上升會吸引過多的社會資本進入房地產(chǎn)行業(yè)，降低了社會資源配置效率等(陳斌開等，2015)[3]。因此，國家不時通過權威媒體向社會傳遞房地產(chǎn)稅改革的信號，期望通過在住房持有環(huán)節(jié)開征房地產(chǎn)稅來調(diào)控住房市場價格。但房地產(chǎn)稅的實際改革步伐幾乎處于停滯狀態(tài)，改革進程嚴重滯后于房地產(chǎn)市場發(fā)展的需要。這很大程度上是由于房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，開征房地產(chǎn)稅所涉及的利益面廣，很難達成利益共識，從而導致我國房地產(chǎn)稅改革異常緩慢。

目前，很大一部分社會群體寄希望于開征房地產(chǎn)稅來調(diào)控房地產(chǎn)市場，抑制住房價格上漲，這也是許多財稅學者關注和研究的重點領域。然而，由于我國還沒有全面開征房地產(chǎn)稅，已有研究僅能通過理論分析或者檢驗相似政策的方式來談論房價與房產(chǎn)稅之間的關系，難以給這一問題一個正面的回答。一方面，側(cè)重理論分析的研究認為，開征房地產(chǎn)稅會抑制我國住房價格上漲(楊紹媛和徐曉波，2007)[4]，這是由房產(chǎn)稅的性質(zhì)決定的。另一方面則主要利用性質(zhì)相同的房產(chǎn)稅進行實證研究其房價之間的關系。例如，況偉大(2012)[5]和方燕等(2013)[6]認為提高房產(chǎn)稅稅率水平將會導致住房價格下降，對住房市場壟斷性越強房價上漲的抑制效果更好。駱永民和伍文中(2012)[7]利用DSGE模型研究發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)稅在長期可以有效降低住房市場價格，具有穩(wěn)定住房市場價格波動的政策效果。重慶和上海在2011年進行房產(chǎn)稅改革試點后，王敏和黃瀅(2013)[8]通過構建動態(tài)模型研究發(fā)現(xiàn)，開征房地產(chǎn)稅在短期內(nèi)能降低房價，但在長期內(nèi)可能推高住房價格。Bai et al.(2014)[9]研究發(fā)現(xiàn)上海的房產(chǎn)稅改革使得上海實際房價比理論估計房價下降了11%～15%，而重慶的房產(chǎn)稅使得重慶實際房價比理論估計房價提高了10%～12%，這主要是由于重慶房產(chǎn)稅改革模式使得社會對高端住房需求轉(zhuǎn)向?qū)Φ蜋n住房需求，即產(chǎn)生超溢效應。

以上相關研究文獻主要是從房地產(chǎn)稅屬性或者利用目前開征的房產(chǎn)稅來研究房地產(chǎn)稅與住房價格的關系。但我國還沒有完全開征房地產(chǎn)稅，從理論方面分析得出的研究結(jié)論缺乏現(xiàn)實數(shù)據(jù)支撐，從而影響其研究結(jié)論的說服力和可信度；我國不同地區(qū)間的城市化率水平差異明顯，處于不同城市化率水平的城市住房市場需求結(jié)構迥異。另外，由于社會公眾對住宅和營業(yè)用房的需求偏好不同，加上重慶和上海房產(chǎn)稅改革試點模式在全國推廣的可能性低等現(xiàn)實因素，利用房產(chǎn)稅來研究房地產(chǎn)稅對房價的影響時得出的研究結(jié)論有失偏頗。

因此，為了避免已有文獻在研究該問題時的不足，本文選擇了預期的視角來檢驗房地產(chǎn)稅對住房價格的影響效應。具體而言，用歷年《人民日報》對房地產(chǎn)稅的正面報道頻率作為房地產(chǎn)稅開征的信號，在2005—2014年地級以上城市的住房市場相關數(shù)據(jù)基礎上，檢驗居民對房地產(chǎn)稅開征的心理預期將如何影響住房價格。研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)稅開征預期對城市化率水平越高的住房市場價格抑制效果更強，對不同類型(新房、二手房以及面積大小)的住房價格抑制效果存在明顯的差異性。

二、理論模型

房地產(chǎn)稅是在住房持有環(huán)節(jié)開征的一種直接稅，會增加住房持有者的房屋持有成本。當住房需求群體對房地產(chǎn)稅開征產(chǎn)生預期的情況下，購房時不僅需要考慮住房購買時的市場價格，也會考慮未來開征房地產(chǎn)稅增加的住房持有成本。因此，家庭消費者在做最優(yōu)的購房需求時，其真實交易價格包括現(xiàn)實房屋交易的市場價格和未來可能開征的房地產(chǎn)稅折現(xiàn)總和。因此，在構建房地產(chǎn)稅開征預期對住房市場價格影響的理論模式時，在不影響分析結(jié)果的前提下，簡化理論分析框架。假設在某一階段，住房市場存在單一的家庭住房需求方和房地產(chǎn)開發(fā)商。理論模型主要假定如下。

假設：家庭效用函數(shù)形式滿足道格拉斯效應函數(shù)形式，m代表家庭總收入水平；x代表家庭購買住房的面積，p0為購買時住房的市場單位面積價格；y代表家庭購買除住房外的其他商品數(shù)量，價格用1表示；t表示房地產(chǎn)稅的比例稅率，假定按購買的價格作為計稅依據(jù)征收。δ為整個社會家庭心理感知的房地產(chǎn)稅開征預期強度，δ>0。R代表房屋房地產(chǎn)稅的貼現(xiàn)系數(shù)，α、β分別代表住房和其他商品的份額，且α+β=1，α、β>0。則：

具體理論模型分析如下

(一)單個家庭的效用函數(shù)

Max U=Axαyβα+β=1 α，β>0

(1)

(2)

根據(jù)上述兩式計算可得：

(3)

由于我國不同地區(qū)間城市化率水平差異明顯，為了使得理論模型分析更符合我國實際情況，更具有理論參考價值，在以下模型構建中引入城市化率變量。

假設：人口在不同地區(qū)之間不相互流動，在一個地區(qū)內(nèi)部，農(nóng)村人口能夠流入城市。在農(nóng)村，農(nóng)村住房自己建造，農(nóng)民流入城市后可以在城市購房；城市居民不能在農(nóng)村購買土地建房，只能通過住房市場購買，且城鄉(xiāng)家庭平均人口相同。另外，一個地區(qū)家庭數(shù)量為N，城市化率為q。城市中只有唯一房地產(chǎn)開發(fā)商。H是房地產(chǎn)開發(fā)商的住房供給面積。

因此，在城市化率q水平下，根據(jù)公式(3)可得城市住房總需求面積為

(4)

假設：房地產(chǎn)開發(fā)商的房屋供給總成本函數(shù)如下

C=C(q)H2

(5)

其中，C(q)包含在城市化率q水平下建房的固定成本和可變成本。隨著城市化率水平q提高，土地資源越發(fā)稀缺，導致建造住房的土地成本增加；另外，隨著城市化率水平q提高，建房過程中以勞動成本為代表的建房可變成本也隨之提高，因此，C(q)的導數(shù) C′(q)>0 ，即住房建造總成本C是城市化率q的增函數(shù)。

(二)房地產(chǎn)商的利潤函數(shù)

Max π=p0H- C(q)H2

(6)

對上述利潤函數(shù)根據(jù)住房供給面積H求一階導數(shù)，令一階導數(shù)等于0，

可得

(7)

在住房市場均衡條件下，根據(jù)(4)和(7)式得

(8)

(9)

由(9)式進行一階導可得

(10)

(11)

(12)

根據(jù)公式(12)對房地產(chǎn)稅開征預期強度δ求導，可得

(13)

命題1的經(jīng)濟含義為：首先，房地產(chǎn)稅開征預期與住房價格呈反方向變動，房地產(chǎn)稅開征預期的強度越大，住房價格越低。其次，在不同城市化率水平的城市住房市場，房地產(chǎn)稅開征預期對住房價格產(chǎn)生的影響存在差異化。換言之，房地產(chǎn)稅開征預期對城市化率水平較高的城市房價的抑制效果強于其對城市化率水平較低的城市房價抑制效果。

三、研究設計

(一)數(shù)據(jù)來源及分析

根據(jù)前文的理論模型推導發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)稅開征預期具有抑制住房價格上漲的功能，且對城市化率水平越高的城市房價抑制效果更強，而本節(jié)主要是利用實證方法來檢驗上述理論分析結(jié)論的準確性。因此，根據(jù)研究需要，數(shù)據(jù)選擇主要包括房地產(chǎn)稅開征預期的度量數(shù)據(jù)、房地產(chǎn)市場相關宏觀數(shù)據(jù)等兩方面的數(shù)據(jù)。

對于房地產(chǎn)稅開征預期強度的度量數(shù)據(jù)來源方面，本文選取2004—2014年《人民日報》對房地產(chǎn)稅的報道頻率作為對應年份房地產(chǎn)稅的開征預期強度。之所以選取《人民日報》的報道頻率作為房地產(chǎn)稅開征預期強度的代理變量，一是權威性強，代表中央對房地產(chǎn)稅改革的態(tài)度；二是房地產(chǎn)稅改革主要是由中央層面推動，地方政府無稅收立法權，地方政府對房地產(chǎn)稅的態(tài)度不是開征房地產(chǎn)稅的重要條件。由于房地產(chǎn)稅、物業(yè)稅和房產(chǎn)稅本質(zhì)上都是在住房持有環(huán)節(jié)開征的一種直接稅，因此，在對《人民日報》報道頻率的統(tǒng)計方面，首先根據(jù)房地產(chǎn)稅、物業(yè)稅或者房產(chǎn)稅的標題關鍵字選取相應的文章，然后對文章內(nèi)容進行甄別。把報道內(nèi)容的主要結(jié)論是支持開征房地產(chǎn)稅的文章納入統(tǒng)計范圍，據(jù)此統(tǒng)計方法得出了歷年《人民日報》的房地產(chǎn)稅報道頻率。通過圖1關于歷年《人民日報》報道頻率的統(tǒng)計可以發(fā)現(xiàn)，報道頻率在時間上波動較大，最高為2011年的14次，2010年為11次，2013年為6次，而其他年份的報道次數(shù)都低于4次，表示中央對房地產(chǎn)稅推出的意愿強度在各年間存在變化，而這種報道頻率會直接影響到居民對房產(chǎn)稅開征的預期強度及其購房行為。

在住房市場宏觀運行中，住房價格會受到城市居民收入水平、地方財政收支狀況、地方產(chǎn)業(yè)結(jié)構及城市化率水平以及城市人口規(guī)模等因素影響。因此，在住房市場宏觀數(shù)據(jù)來源方面，主要收集了2005—2014年度的全國地級以上城市的相關住房市場數(shù)據(jù)。其中，住房價格主要來源于中國經(jīng)濟數(shù)據(jù)庫(CEIC)，城市化率水平(Rate)主要根據(jù)城市建成區(qū)的城鎮(zhèn)戶籍人口占城市建成區(qū)的戶籍總?cè)丝诒戎卮?，全?0大中城市的商品房價格指數(shù)主要來源于國家統(tǒng)計局。其他相關控制變量的數(shù)據(jù)主要來源于2006—2015年中國城市統(tǒng)計年鑒。

(二)模型設計

本文在構建房地產(chǎn)稅開征預期對住房價格的影響模型時采用固定效用模型。由于在我國房地產(chǎn)市場運行中，全國70個大中城市城市化率水平比較相近，其城市房價上漲比較快，房價問題比較突出，而在其他中小城市，住房價格上漲速度相對緩慢，房價問題不是市場重點關注的對象。因此，本文主要從城市化率水平方向和城市化率縱向兩個角度分別構建相應的計量模型，具體如下

1.房地產(chǎn)稅開征預期對住房價格的影響

lnpriceit=β0+β1timelagt+β3X+γt+πi+εit

(14)

方程(14)中，下標i為城市行政區(qū)代碼，t表示年份。被解釋變量lnpriceit為編碼為i的城市在t年份的住房價格對數(shù)。由于《人民日報》報道頻率對社會購房行為產(chǎn)生影響具有一定的時滯性，所以核心解釋變量timelagt為《人民日報》在t年份報道房地產(chǎn)稅頻率的滯后一期項，其中，系數(shù)β1是該模型關注的重點。X為相關控制變量，主要包括城市的前期房價、城市人均GDP水平、城市總?cè)丝?、產(chǎn)業(yè)結(jié)構分布及地方財政自主供給率等控制變量。在控制變量的取值方面，分別取房價的滯后項(lnprice2it)、城市總?cè)丝趯?shù)(lntotalit)、行政區(qū)面積對數(shù)(lnareait)和人均GDP對數(shù)(lngdppcit)、地方財政支出規(guī)模對數(shù)((lnexpendit)、第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占比(secit)、第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占比(thirit)形式作為解釋變量分別加以控制。γt為時間趨勢，時間趨勢主要包括t1、t2、t3，其中，t1=t-2004， t2= t1 t1， t3 = t2 t1。πi為城市固定效應，ε為對應殘差項 。

2.房地產(chǎn)稅開征預期對不同城市化率水平的城市住房價格影響

lnpriceit=β0+β1timelagt+β2rateit+β3timelagt×rateit+β4X+γt+πi+ε

(15)

同方程(14)中的變量相比，方程(15)的被解釋變量和控制變量相同，不同點就是在方程(15)的解釋變量中多加入一個交互項，即房地產(chǎn)稅的報道頻率(timelagt)與城市化水平(rateit)的交互項(timelagt×rateit)，其中，系數(shù)β3是該模型主要關注的地方。通過交互項結(jié)果可分析在不同城市化率水平的城市，房地產(chǎn)稅開征預期對相應城市住房價格的差異性。γt為時間趨勢，時間趨勢主要包括t1、t2、t3，其中，t1=t-2004， t2= t1t1， t3 = t2t1。πi為城市固定效應，ε為對應殘差項 。

四、實證結(jié)果與分析

(一)房地產(chǎn)稅開征預期對住房價格水平的影響

為了論證房地產(chǎn)稅開征預期對不同城市化率水平的城市房價的影響，在考慮獲取的數(shù)據(jù)完整性及相應區(qū)域特征，在進行回歸分析時，根據(jù)不同城市之間城市化水平的差異程度，結(jié)合國家統(tǒng)計局統(tǒng)計城市住房價格時選取的城市樣本，把全國地級以上城市的有效樣本分成為全國35個大中城市、全國70個大中城市及全國地級以上城市等三大組別。對于全國35個大中城市和全國70個大中城市兩組樣本，分別在城市化水平方向，分析房地產(chǎn)稅開征預期對城市住房價格的影響。在此基礎上，由于全國地級以上城市的城市化水平存在明顯差異，因此，利用清洗后的全國地級以上城市住房市場價格作為研究對象，分析房地產(chǎn)稅開征預期對于處在不同城市化率的城市住房價格的影響。具體的實證結(jié)果如表1。

在城市化率水平方向，本文最關心房地產(chǎn)稅報道頻率(timelag)的系數(shù)β1，β1的符號表明房地產(chǎn)稅報道頻率對城市住房價格的影響。當β1顯著為正時，說明房地產(chǎn)稅報道頻率越高，會導致城市住房價格上升，但是這種情況并不符合經(jīng)濟理論和現(xiàn)實常識，不具有實際意義；當β1顯著為負時，則表明房地產(chǎn)稅報道頻率越高，抑制城市住房價格上漲效果越明顯。表1報告了全國35個大中城市和全國70個大中城市住房價格的回歸結(jié)果。從表1中的模型三和模型四中的回歸結(jié)果我們可以發(fā)現(xiàn)，β1顯著為負，因此，房地產(chǎn)稅報道頻率對城市住房價格是顯著負向的作用。這說明房地產(chǎn)稅報道頻率越高，對城市居民的心理產(chǎn)生的房地產(chǎn)稅開征預期越強，即認為購房后未來在房屋持有環(huán)節(jié)成本增加的概論越大，因此會產(chǎn)生抑制居民的購房需求的效果，從而抑制住房價格上漲。這與理論模型推導得出的結(jié)論一致。但根據(jù)表中模型三和模型四中β1系數(shù)顯著性和大小可以發(fā)現(xiàn)，模型三中的β1在1%水平的置信區(qū)間為-0.00465，模型四中的β1在10%水平的置信區(qū)間為-0.00203，由于全國35個大中城市間的城市化率差異性小于全國70個大中城市間的城市率差異程度，這說明在城市化率水平越相近的城市之間，房地產(chǎn)稅報道頻率對城市住房價格的抑制作用越明顯，城市化率水平差異程度大小會部分抵消房地產(chǎn)稅開征預期對房價的抑制作用。

由于全國地級以上城市的城市化率水平差異明顯，為了分析《人民日報》報道頻率對不同城市化率水平的城市房價影響效果，模型五中加入《人民日報》報道頻率和城市化率的交互項(c.timelagJHJc.rate)，通過表中模型五的回歸結(jié)果，發(fā)現(xiàn)c.timelagJHJc.rate的系數(shù)符號顯著為負，其數(shù)值在1%水平的置信區(qū)間為-0.00742，這說明在城市化率水平越高的城市，《人民日報》報道頻率對城市住房價格抑制作用越強，在城市化率水平越低的城市，《人民日報》報道頻率對城市住房價格抑制作用越弱，這與前文理論模型分析的結(jié)論一致。這主要是由于城市化率水平越高的城市，其城市房地產(chǎn)市場投機需求占比越高，隨著房地產(chǎn)稅開征預期增強，即更大概率使得未來在房屋持有環(huán)節(jié)的持有成本增加，減少其投機收益，這勢必減少對房屋的投機性需求。換言之，在城市化率水平越高的城市，房地產(chǎn)稅開征預期對住房價格的抑制效果更強；城市化率水平越低的城市，房地產(chǎn)稅開征預期對住房價格的抑制效果更弱。

表1房地產(chǎn)稅報道頻率對住房房價的影響估計

注：表中括號內(nèi)為標準誤，*、**、***分別表示在10%、5%、1%水平上顯著

(二)房地產(chǎn)稅開征對住房價格的結(jié)構性改變

進一步分析房地產(chǎn)稅開征預期對住房價格結(jié)構性變化的影響，本文利用2007—2014年全國70個大中城市的不同面積類型(90平米以下、90～144平米和144平米以上)的新房和二手房的價格增長率替換前文模型(1)中的被解釋變量。同樣利用《人民日報》報道頻率作為房地產(chǎn)稅開征預期強度的代理變量來研究其對住房價格帶來的結(jié)構性改變。

在此回歸模型中最關心的回歸系數(shù)β1，β1的符號表明房地產(chǎn)稅報道頻率對住房價格增長率的影響。當β1顯著為正時，說明房地產(chǎn)稅報道頻率增多導致住房價增長速度上升，這不符合經(jīng)濟學常識，沒有實際意義；當β1顯著為負時，則表明隨著房地產(chǎn)稅報道頻率增加，房地產(chǎn)稅開征概率或者預期的強度增加，導致住房價格增長速度降低。表2報告了房地產(chǎn)稅報道頻率對新房的價格增長速度(模型N0)以及新房中面積分別在90平米以下(模型N01)、90～144平方米(模型N02)及144以上平方米(模型N03)類型房屋價格增長速度的影響。表3報告了房地產(chǎn)稅報道頻率對二手房的價格增長速度(模型M0)以及二手房中面積分別在90平米以下(模型M01)、90～144平方米(模型M02)及144以上平方米(模型M03)類型房屋價格增長速度的影響。

從表2中，我們可以看出房地產(chǎn)稅的報道頻率系數(shù)β1均為負顯著，說明房地產(chǎn)稅報道頻率對新房價格增長率的影響是顯著負向的作用，說明房地產(chǎn)開征預期對新房交易價格上漲具有顯著抑制作用。另外，房地產(chǎn)稅的報道頻率對不同類型新房價格增長率的影響也存在明顯差異。由于-0.781<-0.758<-0.689，可知房地產(chǎn)稅的報道頻率對面積在90平方米以下的新房價格增長抑制效果最強，對面積在144平方米以上的新房價格增長抑制效果最弱。這說明在房地產(chǎn)稅開征后，由于購買90平方米以下戶型的人群大多數(shù)屬于剛性人群，且對住房持有成本變動最為敏感，直接反應在此類人群在購房時對住房價格上漲方面比較靈敏。雖然90～144平方米類型的新房是房地產(chǎn)稅征收的主要范圍，但是此類面積戶型房屋的購買人群相對來說收入較高，有較強能力承擔起未來開征房地產(chǎn)稅帶來的持有環(huán)節(jié)成本；同時，90～144平米戶型的住房也是社會投機需求的主要戶型，能夠一定程度上轉(zhuǎn)嫁房地產(chǎn)稅負擔。而對于144平方米以上的新房，購買者大多數(shù)屬于高收入人群，對未來開征房地產(chǎn)稅帶來持有環(huán)節(jié)成本的增加不是非常敏感。因此，房地產(chǎn)稅開征預期對面積在90平方米平米以下的新房價格上漲的抑制效果最強，對面積在144平米以上的新房價格上漲抑制效果最弱。

表2房地產(chǎn)稅報道頻率對新房價格的結(jié)構性影響

注：表中括號內(nèi)為標準誤，*、**、***分別表示在10%、5%、1%水平上顯著

根據(jù)表3，我們也可以看出《人民日報》報道頻率的系數(shù)β1均為負顯著，因此，這說明《人民日報》報道頻率對二手住房價格增長具有顯著負向的作用，說明房地產(chǎn)開征預期對二手房交易價格增長速度具有顯著抑制作用。房地產(chǎn)稅的報道頻率對不同類型二手房價格增長率的影響也存在明顯差異。根據(jù)-0.539<-0.494<-0.437可知，《人民日報》報道頻率對面積在90平方米以下的二手房價格增長抑制效果同樣最強，對面積在144平方米以上的二手房價格增長速度抑制效果最弱。這說明在房地產(chǎn)稅開征后，對于購買面積在144平方米以上的二手房人群大多數(shù)是高收入人群，能夠承擔其在房屋持有環(huán)節(jié)的持有成本開支，對其購買房屋影響有限。而對于擁有面積在90平方米以下房屋所有者，由于其家庭收入水平提高及國家生育政策調(diào)整，使得他們傾向于出讓自身擁有的90平米以下的房屋，轉(zhuǎn)向購買90～144平方米面積的住房。在改善型住房需求的刺激下，市場會增加供給面積在90平米以下的住房數(shù)量。另外，購買90平米以下二手房的人群本身收入有限，對未來開征房地產(chǎn)稅帶來的持有成本增加最為敏感。因此，房地產(chǎn)稅開征預期對90平方米以下類型的二手房價格增長速度抑制最強烈。

另外，通過表2的模型N0和表3的模型M0中房地產(chǎn)稅的報道頻率對房價增長率的影響系數(shù)：-0.678<-0.459，可知：房地產(chǎn)稅的報道頻率對新房價格增長速度的影響效果強于二手房，即房地產(chǎn)稅開征預期對新房的價格增長抑制效果強于二手房。這說明在房地產(chǎn)市場，二手房周邊配套設施比較成熟，且二手房市場處于相對均衡狀態(tài)；而對于新房價格，其周邊配套設施往往還未完成，或者還是期房的情況下，其未來升值的不確定性大于二手房。開征房地產(chǎn)稅會使得房屋持有成本增加，為了降低新房未來升值空間的不確定性，社會就會更傾向購買二手房。因此，房地產(chǎn)稅開征預期對新房價格增長的影響效果大于二手房。

表3房地產(chǎn)稅報道頻率對二手房價格的結(jié)構性影響

注：表中括號內(nèi)為標準誤，*、**、***分別表示在10%、5%、1%水平上顯著

五、結(jié)論

在我國還未完全開征房地產(chǎn)稅的背景下，本文從預期的視角出發(fā)，依次從理論和實證兩方面來論證房地產(chǎn)稅開征預期對住房價格的影響，得出以下結(jié)論：

第一，房地產(chǎn)稅開征預期對住房價格之間呈現(xiàn)負顯著的關系。通過利用《人民日報》報道頻率作為房地產(chǎn)稅開征預期強度的代理變量進行實證研究發(fā)現(xiàn)：房地產(chǎn)稅開征預期會對城市住房價格產(chǎn)生顯著的負向影響，房地產(chǎn)稅開征預期對處于城市化率水平較高的城市住房價格抑制效果更強。

第二，房地產(chǎn)稅開征預期對住房價格產(chǎn)生了結(jié)構性改變影響。在新房和二手房方面，房地產(chǎn)稅開征預期對新房價格增長速度的抑制效果強于二手房。另外，不管是新房還是二手房價格增長方面，房地產(chǎn)稅開征預期對90平米以下小戶型住房的價格抑制效果最強。

通過理論模型推導及實證檢驗發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)稅開征預期對住房市場產(chǎn)生了顯著的負向影響。在城市化率水平較高的城市住房市場中，房地產(chǎn)稅開征預期對住房價格產(chǎn)生的抑制效果更強，房地產(chǎn)稅開征預期對住房價格產(chǎn)生了顯著的負向影響得到了充分論證。

因此，結(jié)合本文研究得出的結(jié)論，為了充分發(fā)揮房地產(chǎn)稅抑制住房市場價格的功能，在房地產(chǎn)稅的具體制度設計時應充分考慮不同類型住房，不同城市化率水平下的城市住房市場存在的差異性問題。地方政府應該具備一定程度的房地產(chǎn)稅立法權，能夠根據(jù)本地城市化發(fā)展水平及住房市場情況來確定相應的房地產(chǎn)稅稅率水平和優(yōu)惠減免等措施。在房地產(chǎn)稅的具體實施過程中需要兼顧不同城市化率水平、新房和二手、不同面積住房等客觀因素，在房地產(chǎn)稅的開征順序方面應該先在城市化率水平較高的大中城市開征房地產(chǎn)稅，然后逐步在全國其他城市推廣；先對新房征收房產(chǎn)稅，后逐步覆蓋二手房。同時需要提供相關配套政策措施作為保障，為房地產(chǎn)稅有效地發(fā)揮抑制住房價格上漲的效果提供制度保障。