中國(guó)城市職業(yè)階層房地產(chǎn)政策的回應(yīng)性研究
——以南京為例

文/薛智勇

引言

自2007年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格逐年攀升，其上漲趨勢(shì)在東部地區(qū)尤為顯著，過(guò)高的房?jī)r(jià)不利于社會(huì)的公平和穩(wěn)定。為此，各級(jí)政府制定出一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，以引導(dǎo)居民在住房市場(chǎng)上正確消費(fèi)。我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)調(diào)控政策大致可以分為以下幾大類：房地產(chǎn)金融政策、土地管制政策、財(cái)政稅收政策、經(jīng)濟(jì)適用房政策和限購(gòu)政策。每種調(diào)控政策作用于市場(chǎng)的機(jī)制存在差異，實(shí)施的政策效果也各有不同。但是，無(wú)論采取何種房地產(chǎn)調(diào)控政策，其最終目的都是為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，應(yīng)對(duì)市場(chǎng)失靈情況，以保障社會(huì)公平的實(shí)現(xiàn)。

國(guó)外對(duì)房地產(chǎn)政策的研究起步比較早，他們的研究重點(diǎn)聚焦于房地產(chǎn)調(diào)控政策的有效性。部分西方學(xué)者積極倡導(dǎo)政府運(yùn)用貨幣政策、財(cái)政政策等經(jīng)濟(jì)手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)和調(diào)控。根據(jù)Allen（1993）的結(jié)論，在房地產(chǎn)市場(chǎng)不成熟的情況下，政府在住房市場(chǎng)上推行宏觀調(diào)控政策可以彌補(bǔ)房?jī)r(jià)的市場(chǎng)調(diào)節(jié)失靈。DiPasquale和Wheaton(1996)，基于房地產(chǎn)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系、地方政府與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系，提出了政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)干預(yù)和管制的必要性。Wong（2001）通過(guò)對(duì)泰國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究發(fā)現(xiàn)，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)期扮演著重要角色。但是，也有西方學(xué)者對(duì)此持有反對(duì)態(tài)度，他們認(rèn)為政府調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)并無(wú)顯著影響。Moulton（2014）通過(guò)對(duì)金融危機(jī)前后美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的比較研究，發(fā)現(xiàn)政府推行的保障房政策加重了政府成本支出，同時(shí)并未緩解美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫現(xiàn)象。

國(guó)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)政策的研究主要集中在以下幾個(gè)方面，一是研究政策效果。翟純紅等（2005）認(rèn)為房地產(chǎn)政策對(duì)抑制過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)具有重要作用，且效果顯著，但其未將政策時(shí)效性考慮進(jìn)來(lái)。張永岳等（2010）通過(guò)公共政策評(píng)估方法，對(duì)上海市房地產(chǎn)宏觀政策調(diào)控效果進(jìn)行評(píng)估，發(fā)現(xiàn)上海房地產(chǎn)調(diào)控取得了一定效果，但在全國(guó)范圍看，調(diào)控效果甚微。賈生華、李航（2013）發(fā)現(xiàn)近年來(lái)國(guó)家出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策成效甚微。二是政策之間的比較。王博永、楊欣（2014）通過(guò)構(gòu)建網(wǎng)絡(luò)搜索數(shù)據(jù)與房地產(chǎn)調(diào)控政策的關(guān)系框架，發(fā)現(xiàn)在我國(guó)現(xiàn)行的七大類宏觀房地產(chǎn)調(diào)控政策中，行政政策是最有效的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控手段。三是穩(wěn)定房?jī)r(jià)的政策研究。李敏、陳博（2014）認(rèn)為只有通過(guò)完善中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的制度建設(shè)，規(guī)范各方主體行為，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。張建同等（2015）通過(guò)斷點(diǎn)回歸方法，研究上海市限購(gòu)政策對(duì)地方房?jī)r(jià)的影響，實(shí)證結(jié)果顯示限購(gòu)政策對(duì)住房市場(chǎng)有顯著負(fù)作用。

目前對(duì)上述政策的研究、評(píng)價(jià)多是基于相關(guān)專家的調(diào)研數(shù)據(jù)構(gòu)建適當(dāng)?shù)脑u(píng)估模型，缺乏群眾回應(yīng)基礎(chǔ)。由于市場(chǎng)的復(fù)雜性和傳導(dǎo)機(jī)制的多樣性，宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響并非總是行之有效的，迫切需要建立起有效的宏觀政策評(píng)估體系。政策回應(yīng)性評(píng)價(jià)體系的對(duì)象是社會(huì)公眾，其評(píng)價(jià)的結(jié)果可以反映公眾對(duì)政策執(zhí)行結(jié)果的滿意程度。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，社會(huì)階層分化甚至固化已成為中國(guó)社會(huì)不容忽視的事實(shí)。不同階層的群體，對(duì)于住房市場(chǎng)的需求也存在著差異，必然會(huì)對(duì)同一宏觀調(diào)控作出不同的行為選擇，因而非常有必要將各階層視角引入到政策評(píng)估體系中來(lái)。

一、模型構(gòu)建和變量設(shè)定

（一） 多類別Logit模型的構(gòu)建

為了深入研究職業(yè)階層對(duì)住房政策回應(yīng)性影響，本文對(duì)問(wèn)卷調(diào)查中的各階層群體按政策意愿進(jìn)分類，構(gòu)建了多類別邏輯回歸模型：Y=b0+aclass+b1X1+b2X2。其中Y表示調(diào)查樣本中各階層群體對(duì)住房政策的滿意程度，反映的是各階層群體對(duì)住房政策的偏好以及對(duì)實(shí)施效果的滿意程度。核心解釋變量class為職業(yè)階層，X1和X2分別用以控制樣本的個(gè)體特征和住房保障特征。b0是各政策效用的截距，用于調(diào)整未納入調(diào)整對(duì)象的影響因素對(duì)個(gè)體的效用值。

目前樓市主要采取分類調(diào)控的手段，因此在問(wèn)卷的設(shè)計(jì)上，引入南京市2016年7月的“租賃補(bǔ)貼”政策和2017年5月推行的“限購(gòu)政策”兩項(xiàng)來(lái)分別考察各階層群體對(duì)不同住房調(diào)控政策的回應(yīng)態(tài)度。因變量構(gòu)造上，可以將Y變量進(jìn)一步細(xì)化為YX和YZ，分別表示個(gè)體對(duì)“限購(gòu)政策”和“租賃補(bǔ)貼政策”效用的滿足程度。

（二）模型變量設(shè)定

仇立平（2001）通過(guò)將收入、權(quán)力和聲望評(píng)價(jià)一致的職業(yè)進(jìn)行合并，最終得出五大職業(yè)階層，它們分別是：以領(lǐng)導(dǎo)干部為主，包括私人企業(yè)主、外商代理人在內(nèi)的職業(yè)群體；以辦事人員或職員（一般管理人員）為主的職業(yè)群體；以各類專業(yè)技術(shù)人員為主的職業(yè)群體；以商業(yè)從業(yè)人員為主的職業(yè)群體；以工人、農(nóng)民、居民生活服務(wù)業(yè)人員為主的職業(yè)群體。這一分配標(biāo)準(zhǔn)清晰明了，各層次人數(shù)呈“金字塔”狀，這也符合一般社會(huì)事實(shí)。他的研究同時(shí)發(fā)現(xiàn)，性別、年齡、教育程度也是影響社會(huì)階層的重要因素。因此，在職業(yè)階層變量的設(shè)定方面，包含三個(gè)變量因素，分別是職業(yè)歸屬、家庭年收入和受教育程度。

本文分別控制了調(diào)查樣本的個(gè)體特征和住房社會(huì)保障特征，具體的變量指標(biāo)設(shè)置見(jiàn)表1。王偉等（2016）基于新生農(nóng)民工群體的研究發(fā)現(xiàn)，住房和社會(huì)保障對(duì)于處于收入中低水平的新生農(nóng)民工意義重大，可以給予該群體很大的安全感。由此可見(jiàn)，住房保障特征會(huì)影響社會(huì)中低階層群體對(duì)于住房政策的滿意度，因此本文在自變量選取上，也將其納入到研究體系之中。

表1 模型變量的描述

二、問(wèn)卷設(shè)計(jì)和數(shù)據(jù)來(lái)源

本次研究通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查的方式對(duì)南京市城市各階層居民的住房政策需求偏好、選擇和政策滿意度等進(jìn)行了調(diào)查。問(wèn)卷類型為自填式問(wèn)卷，我們直接將問(wèn)卷發(fā)放給被調(diào)查者，被調(diào)查者則根據(jù)實(shí)際情況自行進(jìn)行問(wèn)卷填寫(xiě)。問(wèn)卷發(fā)放過(guò)程，通過(guò)問(wèn)卷星網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)回收問(wèn)卷810份，收回有效問(wèn)卷747份。

本問(wèn)卷在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上分為兩個(gè)部分：被調(diào)查者信息和調(diào)查項(xiàng)目。被調(diào)查者信息涵蓋被調(diào)查者的性別、年齡、職業(yè)、戶籍、家庭年收入和受教育程度，并將職業(yè)、家庭年收入和受教育程度作為被調(diào)查者的社會(huì)階層特征。調(diào)查項(xiàng)目主要包括政策認(rèn)知、住房政策偏好和住房市場(chǎng)預(yù)期三個(gè)方面。問(wèn)卷在題型設(shè)計(jì)上采用李克特五點(diǎn)量表，以便測(cè)量被調(diào)查者對(duì)相關(guān)問(wèn)題的認(rèn)知深度和廣度。

此次調(diào)研面向所有南京市常住人口，包括南京市本地戶籍和非本地戶籍。其中，南京市本地戶籍占據(jù)樣本總量的53.28%。調(diào)研內(nèi)容主要結(jié)合2016年7月的住房租賃補(bǔ)貼和2017年5月的限購(gòu)政策兩項(xiàng)?，F(xiàn)對(duì)兩項(xiàng)政策涉及的內(nèi)容作簡(jiǎn)要闡述：2016年7月，住房租賃補(bǔ)貼主要指南京市政府對(duì)符合條件的保障對(duì)象發(fā)放梯度住房租賃補(bǔ)貼，幫助他們?cè)谑袌?chǎng)上租房以解決其基本住房問(wèn)題。發(fā)放人群為城市中低收入住房困難家庭、在寧就業(yè)的全日制普通高校畢業(yè)生以及外來(lái)務(wù)工人員。2017年5月的限購(gòu)政策是指在主城區(qū)（不含六合區(qū)、 水區(qū)、高淳區(qū)）范圍內(nèi)，暫停向已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。

三、實(shí)證分析

（一）問(wèn)卷回收情況

此次調(diào)研中，有65.67%的居民了解相關(guān)住房政策，其中，比較了解和基本了解的分別占28.19%和29.52%，非常了解的占樣本總量的7.96%，這充分表明住房政策在群眾中的關(guān)注度較高，住房及其領(lǐng)域已成為關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的熱點(diǎn)話題。

從性別結(jié)構(gòu)上看，男性占樣本總量的40.16%，女性占樣本總量的59.84%。年齡結(jié)構(gòu)上，主要集中在25-35歲（30.66%）和35-50歲（28.78%）。整體調(diào)研對(duì)象的受教育程度較高，大專及以上學(xué)歷占樣本總量的63.45%，其中大專或本科學(xué)歷占42.17%，碩士及以上學(xué)歷占21.28%。本次調(diào)研對(duì)象中，領(lǐng)導(dǎo)干部以及包括私人企業(yè)主、外商代理人在內(nèi)的職業(yè)群體占樣本調(diào)研總量的7.77%，以辦事人員或職員為主的職業(yè)群體占樣本總量的12.44%，以各類專業(yè)技術(shù)人員為主的職業(yè)群體占總量的29.98%，以商業(yè)從業(yè)人員為主的職業(yè)群體27.7占2%，以工人、農(nóng)民、生活服務(wù)業(yè)人員為主的職業(yè)群體占樣本總量的22.09%。可見(jiàn)，樣本主要為中等收入群體，高收入和低收入群體占比不高。

在未來(lái)家庭住房消費(fèi)選擇中，有超過(guò)92.77%的被調(diào)查居民認(rèn)為南京市房?jī)r(jià)非常高或者較高，而只有1.61%的被調(diào)查居民認(rèn)為所在城市房?jī)r(jià)非常低或較低，這說(shuō)明南京市各階層群體總體上傾向于認(rèn)為房?jī)r(jià)過(guò)高。基于心理預(yù)期的調(diào)研顯示，有85.14%的群體認(rèn)為南京未來(lái)房?jī)r(jià)仍具有上漲空間。這表明南京的住房市場(chǎng)還將吸引更多的投資者，投資者對(duì)未來(lái)住房市場(chǎng)充滿信心。在對(duì)未來(lái)南京市房?jī)r(jià)的期盼方面，希望其上漲的遠(yuǎn)少于希望其下降的人數(shù)，分別為32.53%和48.59%，其余18.88%則希望房?jī)r(jià)保持不變。

這些數(shù)據(jù)背后展示了目前住房市場(chǎng)的需求現(xiàn)狀。隨著住房市場(chǎng)的不斷完善和“全面二孩政策”的放開(kāi)，居民對(duì)住房品質(zhì)的追求逐漸加碼，居住的穩(wěn)定性、良好的社區(qū)環(huán)境及對(duì)子女教育有利的生活環(huán)境等因素，都成為吸引居民進(jìn)行住房消費(fèi)選擇的重要因素。由此可以推斷，在未來(lái)的住房消費(fèi)市場(chǎng)，家庭對(duì)居住舒適度的要求會(huì)日益提高，高品質(zhì)住房的改善性需求比例將會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大。有理由相信住房市場(chǎng)中投資性需求和改善性需求將旗鼓相當(dāng)，未來(lái)住房市場(chǎng)仍具備上行空間。

（二）社會(huì)各職業(yè)階層對(duì)住房政策回應(yīng)的回歸分析

對(duì)所選因變量和自變量進(jìn)行交互分類比較和Logistic回歸分析，結(jié)果如表2、表3和表4所示。從整體上看，對(duì)于2017年5月南京政府出臺(tái)的限購(gòu)政策，有34.14%的居民持支持和贊成態(tài)度，55.02%的居民保持中立態(tài)度，僅有10.84%的居民對(duì)該政策表示反對(duì)。有52.07%的居民對(duì)2016年7月出臺(tái)的住房租賃補(bǔ)貼政策持贊成態(tài)度，41.77%的居民持保留意見(jiàn)，僅有6.16%的居民持反對(duì)意見(jiàn)。不論是限購(gòu)政策還是租賃補(bǔ)貼政策，反對(duì)率都較低，政策實(shí)施效果初見(jiàn)成效，群眾滿意度較高。此外表2和表3的交互分類結(jié)果顯示，不同職業(yè)階層對(duì)于同一住房政策的態(tài)度，以及同一職業(yè)階層對(duì)不同住房政策的態(tài)度存有明顯差異。

表2 自變量（樣本自身特征）與限購(gòu)政策回應(yīng)的交互分類表

1.個(gè)體特征。從性別影響看，表4的回歸結(jié)果顯示：在限購(gòu)政策中，男性選擇支持和反對(duì)（相對(duì)于政策中立）的概率比分別是女性的1.54和2.66倍。而在租賃補(bǔ)貼政策中，男性選擇支持和反對(duì)（相對(duì)于政策中立）的概率比分別是女性的0.87和1.41倍，但結(jié)果并不顯著。

從年齡上看，限購(gòu)政策中，相對(duì)于18-35歲的青年群體，35歲以上群體選擇支持和反對(duì)的概率比分別增加3.31%和13.59%?？梢?jiàn)相對(duì)于青年群體而言，該年齡段群體對(duì)政策回應(yīng)易持反對(duì)意見(jiàn)。35歲以上群體一般已成立家庭，且處在收入的上升期，尤其是50-60歲的中年群體，處在收入頂峰，是凈儲(chǔ)蓄者。而限購(gòu)政策的頒布無(wú)疑會(huì)對(duì)該群體的需求予以抑制，不能滿足該群體的期望效用。另一方面，租賃補(bǔ)貼政策中，35歲以上群體選擇支持和反對(duì)概率比分別減少8.42%和增加31.80%，偏向于政策中立和反對(duì)，說(shuō)明18-35歲群體更傾向于支持政策。18-35歲年齡群體，收入中的絕大部分被住房支出擠占，而租賃補(bǔ)貼政策的頒布可以緩解該年齡段群體的住房支出，從而改善該年齡段群體的日常生活狀況。

從婚姻狀況上看，模型輸出結(jié)果均為顯著。限購(gòu)政策中，婚姻狀態(tài)下的社會(huì)個(gè)體選擇支持和反對(duì)（相對(duì)于政策中立）的概率比分別是未婚者的0.66和1.06倍。其原因可能是：“限購(gòu)政策”頒布限制了“二套房”群體的住房購(gòu)置行為，抑制了市場(chǎng)上的投資性需求，從而保障了未婚群體的剛性需要。而在租賃補(bǔ)貼政策中，婚姻狀態(tài)下的社會(huì)個(gè)體選擇支持和反對(duì)（相對(duì)于政策中立）的概率比分別是未婚者的1.23和0.92倍。表3的交叉數(shù)據(jù)顯示，已婚群體作出支持回應(yīng)的比未婚群體高出2.98%，反對(duì)政策的則低6.32%。這表明在租賃補(bǔ)貼政策的回應(yīng)上，未婚群體相較于已婚群體而言，更傾向于表達(dá)消極的政策反饋。一個(gè)可能的解釋是已婚和未婚群體對(duì)住房產(chǎn)權(quán)偏好的差異。在婚姻市場(chǎng)信息不對(duì)稱的背景下，擁有住房產(chǎn)權(quán)成為人們財(cái)力的重要標(biāo)志，使得未婚個(gè)體在婚姻市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，我們對(duì)于未婚個(gè)體和已婚個(gè)體的問(wèn)卷調(diào)查也顯示，未婚群體中近55.71%的居民個(gè)體支持經(jīng)濟(jì)適用房政策為中低收入家庭提供保障，而這一政策在已婚群體中只有47.16%的支持率。由于“經(jīng)適房”的產(chǎn)權(quán)歸屬于保障個(gè)體所有，而其他住房政策都無(wú)法回應(yīng)個(gè)體對(duì)住房產(chǎn)權(quán)的需要。未婚群體由于住房產(chǎn)權(quán)在婚姻市場(chǎng)上的重要作用，對(duì)擁有住房的偏好要高于已婚群體，而已婚群體則更加看重房子的居住功能。

從戶籍地上看，該因素在兩項(xiàng)政策回應(yīng)中均通過(guò)p＜0.01的參數(shù)檢驗(yàn)，顯著性較強(qiáng)。無(wú)論是限購(gòu)政策還是租賃補(bǔ)貼政策，非南京本地戶籍相較于南京市本地居民都更傾向于支持政策。限購(gòu)政策的頒布主要針對(duì)南京市本地的二套房群體，而南京市本地戶籍的政策反對(duì)態(tài)度傾向，表明限購(gòu)政策的實(shí)施有效抑制了限購(gòu)范圍內(nèi)群體的投資性需求，很好回應(yīng)了限購(gòu)范圍外群體的剛性需要，限購(gòu)政策實(shí)施初具成效。本次南京市頒布的租賃補(bǔ)貼政策擴(kuò)大了保障范圍，將非本市戶籍群體也納入保障對(duì)象，有效回應(yīng)了非本市戶籍群體的住房需要。

表3 自變量（樣本自身特征）與租賃補(bǔ)貼政策回應(yīng)的交互分類表

表4 社會(huì)各階層對(duì)住房政策回應(yīng)的Logistic回歸分析（發(fā)生比，odds ratio）

2.社會(huì)階層特征。在限購(gòu)政策中，一類職業(yè)群體選擇支持和反對(duì)（相對(duì)于政策中立）的概率比分別是二、三類群體的2.03倍和0.97倍。根據(jù)表2的交叉結(jié)果顯示，對(duì)限購(gòu)政策效果持有滿意和贊成態(tài)度的主要為一類職業(yè)群體（38.36%），而對(duì)于限購(gòu)政策效果持有反對(duì)態(tài)度的則集中在二類職業(yè)群體（31.09%）。二類職業(yè)群體的構(gòu)成主要包括律師、工程師、會(huì)計(jì)、中小學(xué)教師、大學(xué)教授以及科研人員等。職業(yè)分層和家庭年收入的交叉分析顯示，該群體的家庭年收入在20萬(wàn)-30萬(wàn)區(qū)間內(nèi)的有近40.68%，具有一定的二套房購(gòu)置基礎(chǔ)。同時(shí)，各類專業(yè)技術(shù)人員的年齡段有43.2%集中在35-50歲之間，而該年齡段群體往往處在人生收入的 峰時(shí)刻，具有強(qiáng)烈的改善性需求和投資性需求。因此，其不滿情緒的來(lái)源并非是對(duì)調(diào)控政策自身效果的不滿，而是對(duì)限購(gòu)政策阻礙其房產(chǎn)購(gòu)置的抵觸情緒。租賃補(bǔ)貼政策的結(jié)果則恰恰相反，對(duì)該政策作出支持回應(yīng)的群體主要集中在服務(wù)業(yè)人員和生產(chǎn)人員，且在模型中表現(xiàn)為顯著。這一群體主要包括家電維修工、廚師、清潔工人等。該群體的家庭年收入主要集中在8萬(wàn)-10萬(wàn)元的區(qū)間內(nèi)，屬于社會(huì)低收入群體和城市“夾心層”。所謂“夾心層”，是指游離在保障與市場(chǎng)之外的無(wú)能力購(gòu)房群體。為了解決城市“夾心層”住房之困，政府已將其納入保障對(duì)象的范圍。租賃補(bǔ)貼政策的頒布一方面保障了這部分群體的居住權(quán)，另一方面將充分釋放之前被住房消費(fèi)擠壓的家庭消費(fèi)，提高家庭整體生活水平。

受教育程度對(duì)政策回應(yīng)的影響在這兩項(xiàng)政策中表現(xiàn)出一定的相似性，即高中以上學(xué)歷群體相對(duì)于高中以下學(xué)歷群體對(duì)這兩類政策表達(dá)支持的意愿更強(qiáng)，表達(dá)反對(duì)的意愿更弱。本次問(wèn)卷調(diào)查的結(jié)果顯示：本科及以上高學(xué)歷群體中，有49.33%的城市居民支持政府進(jìn)一步出臺(tái)相關(guān)政策抑制房?jī)r(jià)上升。本科及以上群體想法前衛(wèi)、價(jià)值觀現(xiàn)代，大多處一、二類職業(yè)，這部分群體最易受到政策的影響，因而較之于三類職業(yè)群體更易表達(dá)自己的政策觀點(diǎn)，具有強(qiáng)烈的政策認(rèn)同感。

從家庭年收入上看，20萬(wàn)以上的高收入家庭隨著收入提升，表達(dá)對(duì)限購(gòu)政策支持和反對(duì)意愿的概率比會(huì)相應(yīng)提升32.06%和10.26%，而對(duì)租賃補(bǔ)貼政策，支持或反對(duì)意愿概率比則下降9.50%和8.92%。職業(yè)分層顯示，20萬(wàn)以上的高收入群體主要為私人企業(yè)主、外商代理人以及企業(yè)高管。住房對(duì)于他們來(lái)說(shuō)更多為投資品，尤其對(duì)于私人企業(yè)主而言，住房增值有助于其獲取信貸資金和擴(kuò)大借貸規(guī)模，住房產(chǎn)權(quán)成為外界融資的重要媒介。相反，對(duì)于外商代理人（主要指外國(guó)企業(yè)在華的代理法人）而言，他們中租房人群多于購(gòu)房人群，限購(gòu)政策通過(guò)對(duì)房?jī)r(jià)的抑制和管控，可達(dá)到穩(wěn)定租金的目的。對(duì)基于未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期的調(diào)研顯示，有32.6%的居民認(rèn)為租賃補(bǔ)貼政策的實(shí)施會(huì)促進(jìn)未來(lái)房?jī)r(jià)上升。在該政策影響下，住房租賃市場(chǎng)的總供給不變，但受租金補(bǔ)貼催生的租房需求數(shù)量將會(huì)上升，在需求大于供給的情況下，房屋租金上漲，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上升。但租賃補(bǔ)貼政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響機(jī)制目前尚未明確，有待學(xué)術(shù)界的進(jìn)一步論證。

3.對(duì)于住房保障政策，享有住房保障政策的群體表達(dá)支持的意愿強(qiáng)烈，且在p＜0.01水平上顯著。這表明住房保障機(jī)制日趨完善，需要進(jìn)一步推行。對(duì)于中低收入的家庭而言，南京市政府提供的住房保障政策一定程度上緩解了他們的住房消費(fèi)支出，相對(duì)提升了家庭日常收入。從政策享有中獲取的認(rèn)同感會(huì)增強(qiáng)群眾對(duì)其他政策實(shí)施的信心，從而提高居民支持政策的概率。

四、研究結(jié)論

本文為宏觀政策的評(píng)估研究提供了一種新的方法，解決了以往研究中存在的難以量化分析影響效果的問(wèn)題：通過(guò)基于社會(huì)分層視角下的民意基礎(chǔ)分析對(duì)政策實(shí)施效果進(jìn)行量化。目前，我國(guó)正積極建設(shè)服務(wù)型政府，而回應(yīng)性是服務(wù)型政府政策評(píng)估的一項(xiàng)重要標(biāo)準(zhǔn)。因此，將公民對(duì)政策的回應(yīng)拉入傳統(tǒng)政策評(píng)價(jià)體系，一方面是“執(zhí)政為民”的應(yīng)有之義，另一方面也是改進(jìn)政府工作的必經(jīng)之路。本文通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查的方法收集居民對(duì)政策實(shí)施的回應(yīng)態(tài)度，并討論了居民個(gè)體特征、職業(yè)階層特征以及住房保障特征對(duì)居民政策態(tài)度的影響。

整體上看，一方面，不論是限購(gòu)政策還是租賃補(bǔ)貼政策，在各階層中都具有較高的呼聲，這充分表明政策實(shí)施效果初見(jiàn)成效，群眾滿意度較高。另一方面，本文也證實(shí)了同一房地產(chǎn)政策在不同職業(yè)階層中的支持率存在著顯著差異。對(duì)限購(gòu)政策，18-35歲的青年群體、未婚以及非南京本地戶籍的個(gè)體表達(dá)支持政策的意愿較大，從階層屬性上看，高收入和受教育程度較高的群體表達(dá)支持態(tài)度的可能性也較大。目前的調(diào)查顯示，中等收入群體的經(jīng)濟(jì)行為較為復(fù)雜，他們?nèi)匀粚?duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)保持著上行的心理預(yù)期。該群體中住房改善性需求和投資性需求占據(jù)主導(dǎo)，而限購(gòu)政策的頒布有效抑制了這部分需求，回應(yīng)了住房剛需群體的訴求。

對(duì)租賃補(bǔ)貼政策，18-35歲的青年群體、已婚以及非南京市本地戶籍的個(gè)體表達(dá)支持政策的意愿較大，從職業(yè)階層屬性上看，中低收入及受教育程度較高的群體易表達(dá)對(duì)政策的支持回應(yīng)。租賃補(bǔ)貼政策對(duì)于城市中低收入家庭而言意義重大，該政策的頒布釋放了被住房消費(fèi)支出擠占的家庭日常支出，可以明顯提高居民的日常生活質(zhì)量和幸福感。由于住房產(chǎn)權(quán)在婚姻市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的重要性，未婚群體對(duì)買房更加偏好，而已婚群體則更加注重住房的居住屬性，因此已婚群體支持政策概率要高于未婚群體?；诿褚饨嵌鹊难芯?，可以反映我國(guó)當(dāng)下社會(huì)主流意識(shí)形態(tài)和社會(huì)心理，也會(huì)反映居民對(duì)政府和房地產(chǎn)業(yè)的期待和價(jià)值判斷，從而影響政策的實(shí)施效果。