“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收影響分析

韓虎妹

摘 要：房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)名經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，也隨著“營(yíng)改增”稅收制度的改革，開(kāi)始落實(shí)“營(yíng)改增”稅收制度，但是，從房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始落實(shí)這個(gè)政策。這篇文章主要將“營(yíng)改增”稅收制度對(duì)房地產(chǎn)的稅負(fù)影響進(jìn)行分析，同時(shí)也提出相對(duì)應(yīng)的解決方案。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) ?營(yíng)改增 ?稅負(fù)影響 ?應(yīng)對(duì)措施

“營(yíng)改增”稅收改革政策對(duì)我國(guó)的多個(gè)行業(yè)都有一定的影響，包括交通運(yùn)輸業(yè)、郵政行業(yè)、電信業(yè)等等。而作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)支柱房地產(chǎn)行業(yè)的稅收相關(guān)問(wèn)題也受到困擾。因此，這篇文章結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際情況對(duì)“營(yíng)改增”改革進(jìn)行研究，研究“營(yíng)改增”改革政策對(duì)房地產(chǎn)稅收的影響。

一、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的影響

“營(yíng)改增”的納稅方式在一定的程度上影響且改變了價(jià)格體系，企業(yè)由“價(jià)內(nèi)稅”的交稅方式變更為“價(jià)外稅”，確立了增值稅進(jìn)項(xiàng)和銷(xiāo)項(xiàng)的抵扣關(guān)系，順其自然房地產(chǎn)企業(yè)也會(huì)自覺(jué)的調(diào)整內(nèi)部結(jié)構(gòu)。“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)的影響較大，其中有一大影響，就是有效且高效的推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的更新，優(yōu)勢(shì)者勝出，劣敗者淘汰，就是所謂的優(yōu)勝劣汰，勝者為王敗者為寇?！盃I(yíng)改增”新政策實(shí)施之后繳稅方式也發(fā)生了改變，過(guò)去的繳稅方式計(jì)算方法比較簡(jiǎn)單，就是按照財(cái)務(wù)部門(mén)已經(jīng)規(guī)定好的稅率計(jì)算?！盃I(yíng)改增”政策改革之后，稅收計(jì)算方式改變?yōu)榘凑者M(jìn)項(xiàng)抵扣的方法，所以現(xiàn)在所有的房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)就要重新規(guī)劃，改變之前的粗狂經(jīng)營(yíng)模式，加強(qiáng)集約化管理模式。與此相比之下，那些規(guī)模小，運(yùn)營(yíng)不正規(guī)的小型房地產(chǎn)企業(yè)，他們企業(yè)的力量小，不足以支撐“稅改增”的稅收新政策，所以被那些大型的房地產(chǎn)企業(yè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在后面，望塵莫及，應(yīng)該繳納的賦稅不僅沒(méi)有減少，反而在增加，這便達(dá)到了整合的優(yōu)勝劣汰的目的。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的規(guī)劃建議

（一）開(kāi)發(fā)成本的稅收籌劃

在實(shí)際情況中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般都需要很長(zhǎng)時(shí)間，這之間必定會(huì)消耗大量的成本。所以，我們要在施工前就需要做好實(shí)施計(jì)劃，對(duì)項(xiàng)目的每一個(gè)實(shí)施開(kāi)工，細(xì)致到每一個(gè)環(huán)節(jié)的規(guī)劃與實(shí)施，并結(jié)合實(shí)際情況對(duì)成本進(jìn)行科學(xué)預(yù)估。項(xiàng)目的具體耗材，人力物力所有的成本費(fèi)用，都科學(xué)預(yù)估，并且在施工時(shí)根據(jù)預(yù)算落到實(shí)處，盡可能的減少成本。與此同時(shí)，“營(yíng)改增”主要就是扣除增值稅，故在建設(shè)過(guò)程中，可以均攤成本，這樣便可以抵消增值稅，減小企業(yè)相應(yīng)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。

（二）對(duì)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)做出合理的稅收籌劃

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，他們?cè)诮?jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)進(jìn)行稅收籌劃的時(shí)候，可以從一下幾個(gè)方面出發(fā)來(lái)進(jìn)行：第一，在施工環(huán)節(jié)進(jìn)行稅收籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)建筑商在采購(gòu)施工材料的過(guò)程中可以對(duì)建筑材料的價(jià)格進(jìn)行對(duì)比，然后從一般納稅人那里獲得建筑材料的增值稅發(fā)票。如果存在不能抵扣的增值稅發(fā)票，或者建筑材料能進(jìn)行扣的稅率比較低時(shí)，我們可以與材料供應(yīng)商進(jìn)行議價(jià)，從而在最大程度上控制建筑材料的成本。同時(shí)，我們?cè)谄刚?qǐng)勞務(wù)人員的過(guò)程中，要盡量從專(zhuān)業(yè)的勞務(wù)公司那里獲得勞動(dòng)力，從而得到相應(yīng)的增值稅發(fā)票，從而能夠進(jìn)行抵扣，降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。第二，我們應(yīng)該在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃。一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅，而增值稅屬于價(jià)外稅，，因此在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售定價(jià)時(shí)，應(yīng)該重點(diǎn)考慮不包含稅收收入以及稅收扣除項(xiàng)目對(duì)房地產(chǎn)土地增值稅的影響。另外在進(jìn)行營(yíng)改增只會(huì)，房地產(chǎn)公司主要是對(duì)企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅和增值稅的稅負(fù)進(jìn)行了對(duì)比分析，因此在獲得了合法票據(jù)的基礎(chǔ)上，一些項(xiàng)目毛利較高的增值稅甚至?xí)哂跔I(yíng)業(yè)稅，否則就會(huì)出現(xiàn)相反的情況，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行定價(jià)的時(shí)候，應(yīng)該充分考慮項(xiàng)目銷(xiāo)售中的兩個(gè)重點(diǎn)稅負(fù)，即增值稅和土地增值稅對(duì)企業(yè)稅負(fù)的所造成的影響。同時(shí)，房地產(chǎn)公司可以單獨(dú)設(shè)立裝修公司，對(duì)于裝修公司來(lái)說(shuō)，只需要繳納增值稅，而不用繳納土地增值稅。因此，房地產(chǎn)公司可以將一部分的利潤(rùn)轉(zhuǎn)接到裝修公司中，從而降低房地產(chǎn)企業(yè)的綜合稅負(fù)。第三，應(yīng)該是在持有環(huán)節(jié)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行稅收籌劃，在實(shí)施營(yíng)改增之后，因?yàn)樵鲋刀愔饕前凑詹铑~進(jìn)行征稅，能夠有效的避免營(yíng)業(yè)稅出現(xiàn)重復(fù)征收的情況，同時(shí)房地產(chǎn)所得稅是向產(chǎn)權(quán)所有人征收的，因此房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)轉(zhuǎn)租的方式來(lái)完成不動(dòng)產(chǎn)的租賃，從而用比較低的價(jià)格來(lái)將這個(gè)租賃給一些相關(guān)的企業(yè)。隨后再通過(guò)裝修的方式來(lái)增加房地產(chǎn)項(xiàng)目的附加值，最后將其租賃給其他的客戶(hù)從而實(shí)現(xiàn)不增加增值稅稅負(fù)的前提下，能夠有效的降低房產(chǎn)稅。

（三）提高對(duì)“營(yíng)改增”政策的重視力度，優(yōu)化管理

房地產(chǎn)企業(yè)將調(diào)整不合理的稅收現(xiàn)象作為“營(yíng)改增”政策的主要目的，為保持其平衡，必須要求房地產(chǎn)企業(yè)更加重視“營(yíng)改增”政策。必要時(shí)對(duì)相關(guān)工作人員全面進(jìn)行培訓(xùn)，使其對(duì)稅收政策全面的了解，讓每一個(gè)房地產(chǎn)的工作人員都對(duì)“營(yíng)改增”政策有一定的理解，這樣才可以更好的落實(shí)政策并且實(shí)施。

（四）加強(qiáng)培訓(xùn)，有效應(yīng)對(duì)納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)

“營(yíng)改增”稅收政策不僅對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的核算有著重大影響，還提升了稅收的風(fēng)險(xiǎn)，所以企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)和管理以解決房地產(chǎn)的稅收問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)相應(yīng)員工進(jìn)行新稅收政策的知識(shí)和技能等多方面的培訓(xùn)，為了有納稅風(fēng)險(xiǎn)時(shí)能夠及時(shí)有效的應(yīng)對(duì)。在對(duì)財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)中，主要用講課的方式普及新稅收政策，并進(jìn)行相對(duì)應(yīng)的考核，以此保證所有員工對(duì)新稅收政策的各項(xiàng)條例的很熟悉。

三、結(jié)束語(yǔ)

從“營(yíng)改增”稅收制度在房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施以來(lái)，可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的道路上面臨一定的挑戰(zhàn)。所以要加強(qiáng)稅收政策對(duì)稅負(fù)情況的影響分析，針對(duì)可能發(fā)生的問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)，做好萬(wàn)全準(zhǔn)備，才有利于新政策的落實(shí)，降低賦稅負(fù)擔(dān)。

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