成都市商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢研究

摘要：本文論述了成都市商業(yè)地產(chǎn)的投資現(xiàn)狀，并分析發(fā)展中存在的問題，探究成都市商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展對策和趨勢。

關(guān)鍵詞：成都市;商業(yè)地產(chǎn);發(fā)展趨勢

目前，成都仍屬于商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的黃金階段，各大地產(chǎn)公司均對成都的商業(yè)地產(chǎn)回報有比較良好的期望。如何解決新的不可預(yù)知的問題、房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)泡沫以及新的政策和措施對商業(yè)房地產(chǎn)的影響將直接決定未來幾年內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的走勢。

一、成都市商業(yè)地產(chǎn)的投資現(xiàn)狀分析

2018年四川省出讓商業(yè)用地1044宗，出讓面積2057.65公頃，收取土地出讓金428.69億元。其中，成都市商業(yè)用地出讓面積最多，共計501.76公頃，同時收取商業(yè)用地出讓金也最高，共計190.11億元。成都市在2018年成交的391宗土地中，商辦用地144宗（成交數(shù)量占比約36.8%）、商住用地107宗（成交數(shù)量占比約27.4%）。2018年，成都市商業(yè)房地產(chǎn)供應(yīng)面積合計為218.1萬平方米，供應(yīng)量環(huán)比減少1.04%。商業(yè)房地產(chǎn)成交總面積為220.1平方米，成交量環(huán)比增長1.32%。2018年商業(yè)房地產(chǎn)供求比約為0.99。2018年，成都市中心城區(qū)及天府新區(qū)商業(yè)供應(yīng)面積合計為109.6萬平方米，新興主城區(qū)（龍泉、鄲都區(qū)、雙流、溫江、新都）合計供應(yīng)量為108.6萬平方米，供應(yīng)量略低于中心城區(qū)及天府新區(qū)，但成交量以121.1萬平方米超過中心城區(qū)及天府新區(qū)的98.9萬平方米。2018年，成都范圍內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)均價為33，065 7G/平方米，環(huán)比上漲11.43%。2018年1～11月，成都市固定資產(chǎn)投資口徑同比增長10.1%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資下降11.5%。天府新區(qū)項目投資（天府新區(qū)成都片區(qū)部分）下降0.3%。

二、成都市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中存在的問題

（一）管理運(yùn)營問題

大部分成都本地的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司都是從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)型來的，而商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)有較大的區(qū)別，對于資金的需求較高，設(shè)計要求也較高，需要與周圍的其他因素統(tǒng)籌規(guī)劃開發(fā)，因此在實(shí)際開發(fā)過程中存在著資金不足、管理運(yùn)營理念落后，開發(fā)運(yùn)營模式以零售為主等問題。當(dāng)前來看，成都三環(huán)周邊的一些大型商業(yè)綜合體普遍存在以零售為主的，面向單一投資者的情況，這使得這些商業(yè)綜合體難以形成自己的品牌和特色，走不出特色發(fā)展的運(yùn)營道路，而且因為涉及的投資者較多，進(jìn)行管理和運(yùn)營比較混亂，缺乏統(tǒng)一的手段和標(biāo)準(zhǔn)，人才隊伍建設(shè)和增長也難以滿足發(fā)展要求，導(dǎo)致整體的收益率不高。

（二）開發(fā)和運(yùn)營模式不夠創(chuàng)新

電商的出現(xiàn).使得商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展受到互聯(lián)網(wǎng)商務(wù)經(jīng)濟(jì)帶來的沖擊，線上經(jīng)營商業(yè)的發(fā)展，在一定程度上擠壓了線下經(jīng)營的市場空間，這意味著商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展可獲取的利益空間也受到一定程度擠壓，因為發(fā)展前景不明朗，所以商業(yè)地產(chǎn)獲得投資更加困難，投資者對待商業(yè)地產(chǎn)投資的態(tài)度更加慎重，而且投資者更看重品牌效應(yīng)和產(chǎn)品的附加值。因此相關(guān)企業(yè)如果不能保持自己的特色，打造有效的品牌影響力，建立獨(dú)特的運(yùn)營模式，將難以在商業(yè)競爭中占據(jù)優(yōu)勢，也就難以獲得投資者的認(rèn)可和投資。就這幾年里，成都市倒閉的百貨商場超過10家，這主要是因為他們的開發(fā)和運(yùn)營模式創(chuàng)新力不足，一味模仿其他商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，沒有形成自己的特色，無法凝聚品牌效應(yīng)，因此競爭力不足。

（三）過度開發(fā)和集中化

成都市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)還存在的問題就是過度開發(fā)和集中化。商業(yè)地產(chǎn)過度集中，帶來的商業(yè)功能分布不均勻，比如說某個區(qū)域集中大量寫字樓，而另一塊區(qū)域集中大量酒店和住宅，這是結(jié)構(gòu)過剩帶來的問題。商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃不僅是要按照政府要求進(jìn)行，投資者和開發(fā)者更需要綜合考慮，如何在有限的區(qū)域內(nèi)實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃經(jīng)營的差異化，打造經(jīng)營綜合體，盡量豐富商業(yè)功能，滿足投資者和人群的不同需求。比如在同一片區(qū)域，有較多寫字樓的地方，需要同時配套酒店、餐廳、醫(yī)院、學(xué)校、商業(yè)街等，以滿足不同的需求。

三、成都市商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展對策及趨勢

成都市依然是2019年15座新一線城市的之一，并且已連續(xù)四年名列其中。新一線城市是《第一財經(jīng)周刊》對國內(nèi)城市的五項重點(diǎn)指標(biāo)進(jìn)行數(shù)據(jù)收集、分析、對比之后進(jìn)行綜合評價，之后按照打分情況排列的前巧名。在2019年的評比中，成都市位居第一。需要進(jìn)行評估的五項指標(biāo)包括商業(yè)資源集聚度、城市樞紐性、城市人活躍度、生活方式多樣性和未來可塑性。所有新一線城市，在人口基礎(chǔ)、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、政治基礎(chǔ)、文化基礎(chǔ)等一個或多個方面，都有自己獨(dú)特的優(yōu)勢，比如說有良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、便利的交通和獨(dú)特的城市魅力。

考慮到成都市商業(yè)地產(chǎn)面臨的發(fā)展形勢不容樂觀，而且還存在較多的問題，與政府之間關(guān)于土地審批也存在一些問題。因此未來一段時間內(nèi)，成都市內(nèi)的各大地產(chǎn)開發(fā)商對于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)腳步將會放緩，新開發(fā)面積總量將維持在現(xiàn)階段程度并逐步下降;投資者進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的態(tài)度將會更加慎重，會對新項目進(jìn)行更加全面的調(diào)查研究，探討可行性，以此為基礎(chǔ)作出開發(fā)決策。這也意味著未來一段時間內(nèi)，成都市的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將會從供不應(yīng)求的狀態(tài)，轉(zhuǎn)變成供求基本平衡的狀態(tài)，這也標(biāo)志著商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將逐漸進(jìn)入存量房時代。

2014年國家提出的《新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》中提出要嚴(yán)格控制新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模，并推動提升存量土地占有比例。這一規(guī)劃的提出，促進(jìn)了成都進(jìn)入存量房時代的腳步，給商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)格局帶來巨大影響。未來成都市的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展會表現(xiàn)出更多的資產(chǎn)屬性，持有經(jīng)營會占有更大的優(yōu)勢，在城市的核心地段，擁有高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)、良好品牌形象以及專業(yè)化運(yùn)營理念的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，將會更受到消費(fèi)者和投資者青睞，獲取更大的經(jīng)濟(jì)效益。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)在功能定位、服務(wù)、品牌信箱、物業(yè)服務(wù)、管理理念等方面進(jìn)行科學(xué)創(chuàng)新，提升自身的競爭實(shí)力。

成都市需要根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，科學(xué)解決本地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)時間和空間上的失衡問題。商業(yè)地產(chǎn)項目發(fā)展要保證與本市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，而這需要成都市的政府部門嚴(yán)格控制商業(yè)地產(chǎn)項目的審批、準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，尤其是大型項目，比如開發(fā)商業(yè)綜合體或購物中心的項目，通過政府的規(guī)劃控制，盡量保證各類商業(yè)項目在結(jié)構(gòu)和數(shù)量上比較協(xié)調(diào)，區(qū)域之間比較協(xié)調(diào)，與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平也相互協(xié)調(diào)，從而避免一片區(qū)域中惡性競爭，而另一片區(qū)域中項目空置的問題。

成都市還要做到全方位、多層次發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，禁止盲目抄襲其他商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，胡亂引進(jìn)其他開發(fā)模式，要打造成自己的特色。因為國人沒有集中地點(diǎn)、集中時間購物的習(xí)慣，一般是按照自己的偏好選擇相應(yīng)的購物、餐飲、休閑場所，這會分散消費(fèi)者的消費(fèi)能力。因此，成都市進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)需要保證符合城市發(fā)展水平以及當(dāng)?shù)氐木用裣M(fèi)習(xí)慣，在這一點(diǎn)上，相關(guān)企業(yè)可以事先進(jìn)行調(diào)查，了解居民的消費(fèi)需求和偏好，有所掌握之后才考慮是否進(jìn)行開發(fā)?？紤]到成都市本身的居民消費(fèi)水平，開發(fā)中等規(guī)模的購物中心比較適宜。此類購物中心通常規(guī)模在5萬至10萬平方米之間，對于開發(fā)商的資金、招商、經(jīng)營等壓力不會太大，且服務(wù)半徑多為區(qū)縣級別，交通壓力較小。

四、結(jié)語

成都市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展依然有很大的潛力，但考慮到發(fā)展中存在的問題，未來將更加深刻地認(rèn)識到服務(wù)質(zhì)量、品牌效應(yīng)、功能定位等的作用，在這些方面進(jìn)行創(chuàng)新，打造功能全面、綜合發(fā)展的商業(yè)發(fā)展模式，推動商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)效益的增長。

參考文獻(xiàn)：

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[2]董慧敏，李茜，何予瓊，李佳佳.成都市商業(yè)地產(chǎn)未來五年的發(fā)展趨勢研究[J].住宅與房地產(chǎn)，2017（17）：13.

作者簡介：

鄧云劼，四川鐵投恒祥置業(yè)有限公司，四川成都。