險(xiǎn)企如何狹路求勝

文娟

2018年可以稱作是全面放開養(yǎng)老服務(wù)市場的關(guān)鍵年，為了助推養(yǎng)老服務(wù)市場快速發(fā)展，相關(guān)部門出臺一攬子鼓勵(lì)新政：進(jìn)一步簡化行政審批程序，鼓勵(lì)民間資本進(jìn)入養(yǎng)老市場，提供多層次多樣化的養(yǎng)老服務(wù)；加快公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)改革，鼓勵(lì)社會(huì)力量通過獨(dú)資、合資、合作、聯(lián)營、參股、租賃等方式，參與公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)改革，等等。

2019年9月，民政部印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步擴(kuò)大養(yǎng)老服務(wù)供給促進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)消費(fèi)的實(shí)施意見》，提出要支持養(yǎng)老服務(wù)與文化、旅游、餐飲、體育、家政、教育、養(yǎng)生、健康、金融、地產(chǎn)等行業(yè)融合發(fā)展；加快互聯(lián)網(wǎng)與養(yǎng)老服務(wù)的深度融合，為老年人提供“點(diǎn)菜式”就近便捷養(yǎng)老服務(wù)，打造多層次智慧養(yǎng)老服務(wù)體系，創(chuàng)造養(yǎng)老服務(wù)的新業(yè)態(tài)、新模式。

在市場需求與政策支持的雙重驅(qū)動(dòng)下，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)作為潛力巨大的朝陽產(chǎn)業(yè)，吸引了大量重量級玩家入場。各路資本紛紛逐鹿養(yǎng)老社區(qū)市場，令保險(xiǎn)公司面臨嚴(yán)峻的競爭考驗(yàn)。

各路資本紛紛入局

從投資主體來看，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)投資興辦主體多元化，目前養(yǎng)老服務(wù)市場上的主體一般可以分為：社會(huì)福利型與市場營利型兩類。社會(huì)福利型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)由政府主導(dǎo)開發(fā)，享受國家補(bǔ)貼，能夠滿足服務(wù)對象基本的養(yǎng)老需求。而市場營利型機(jī)構(gòu)則完全是民營化、市場化的運(yùn)作，全方位滿足不同層次的需求。由于政策的開放和支持以及社會(huì)化進(jìn)程不斷加快，近年來社會(huì)力量舉辦的市場營利型養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)正在增加并逐步發(fā)揮主體作用。

以參與機(jī)構(gòu)的主營業(yè)務(wù)劃分市場營利型養(yǎng)老，目前的高端養(yǎng)老服務(wù)主體包括以房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)活動(dòng)為主營業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)；提供養(yǎng)老保險(xiǎn)類金融業(yè)務(wù)的專業(yè)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)及其他投資機(jī)構(gòu)；從事老齡日常照護(hù)、醫(yī)療服務(wù)、臨終關(guān)懷等的老齡服務(wù)運(yùn)營商以及以資本為導(dǎo)向的其他投資機(jī)構(gòu)。

隨著地產(chǎn)行業(yè)政策的收緊，傳統(tǒng)單一的住宅銷售方式已然無法像以往一樣成為房地產(chǎn)利潤的助推器，于是房地產(chǎn)企業(yè)積極尋求新的業(yè)務(wù)發(fā)展機(jī)會(huì)，希望幫助企業(yè)完成業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型升級。目前養(yǎng)老社區(qū)是尚處于發(fā)展初級階段的藍(lán)海市場，且受政策調(diào)控影響小，于是“養(yǎng)老+地產(chǎn)”的模式受到了市場的熱烈追捧。

一般房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入養(yǎng)老市場時(shí)主要側(cè)重于提供載體，通過自建或者改造原有建筑開發(fā)養(yǎng)老住宅型項(xiàng)目，且呈現(xiàn)出“重地產(chǎn)輕服務(wù)”的特征，導(dǎo)致了發(fā)展定位不清晰、盈利模式不可持續(xù)等問題。因此大部分房地產(chǎn)企業(yè)仍處于摸索試水的階段。萬科作為最早進(jìn)入到養(yǎng)老社區(qū)市場的房地產(chǎn)企業(yè)，成立了獨(dú)立運(yùn)營服務(wù)團(tuán)隊(duì)，內(nèi)部也已探索出一套可持續(xù)的養(yǎng)老業(yè)務(wù)盈利模式，成功開發(fā)出幸福家、智匯坊、隨園嘉樹等項(xiàng)目。

內(nèi)資養(yǎng)老服務(wù)運(yùn)營商業(yè)務(wù)涵蓋范圍廣，一些運(yùn)營商利用互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)+傳統(tǒng)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的模式優(yōu)化養(yǎng)老資源配置。但與外資同類機(jī)構(gòu)相比，其規(guī)范程度差，行業(yè)集中度低，在中高端護(hù)理、康復(fù)服務(wù)上仍舊處于空白。

外資養(yǎng)老服務(wù)運(yùn)營機(jī)構(gòu)主要定位高端市場，傾向于選擇有一定消費(fèi)能力、老齡化趨勢明顯、有開發(fā)空間的城市，主要布局在北京、上海、廣州等一線城市以及長三角地區(qū)。盡管業(yè)務(wù)體系完善、養(yǎng)老理念先進(jìn)、資本運(yùn)作豐富，但外資養(yǎng)老機(jī)構(gòu)也遇到了文化環(huán)境差異、經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)能力差等水土不服的問題，表現(xiàn)有待觀察。由于盈利難、資金回籠慢等問題，較多養(yǎng)老服務(wù)運(yùn)營機(jī)構(gòu)陷入經(jīng)營困境。

盈利模式尚待摸索

相比于房地產(chǎn)企業(yè)及其他市場入局者，保險(xiǎn)資金規(guī)模大、成本低、期限長、追求長期穩(wěn)定的收益，這些特點(diǎn)決定了保險(xiǎn)公司與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)之間具有天然的契合點(diǎn)和良好的匹配度。保險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老社區(qū)可以實(shí)現(xiàn)保險(xiǎn)客戶服務(wù)鏈條的閉環(huán)，同時(shí)，保險(xiǎn)與養(yǎng)老社區(qū)還可以實(shí)現(xiàn)有效協(xié)同?？梢哉f，手握核心的潛在客戶資源，這是保險(xiǎn)公司在布局養(yǎng)老社區(qū)時(shí)最大的優(yōu)勢所在。

然而，即便擁有先天優(yōu)勢，即便業(yè)界普遍認(rèn)為養(yǎng)老社區(qū)能為保險(xiǎn)公司帶來長期穩(wěn)定的回報(bào)率，但保險(xiǎn)公司要想采摘到成熟的果實(shí)還隔著遙遠(yuǎn)的距離，其中最為關(guān)鍵的是目前尚處于摸索之中的盈利模式面臨著種種掣肘。

據(jù)了解，目前一些養(yǎng)老社區(qū)的入住門檻是提前購買一份年金型保險(xiǎn)。以泰康為例，除了達(dá)到入住年齡的老人可通過支付入門押金及月度服務(wù)費(fèi)的方式直接入住社區(qū)外，另一種入住方式是客戶購買“幸福有約”等年金保險(xiǎn)產(chǎn)品后，獲得養(yǎng)老社區(qū)的保證入住權(quán)，未來的年金收益可以領(lǐng)取，也可以選擇入住養(yǎng)老社區(qū)，用于支付月費(fèi)。

這意味著，保險(xiǎn)公司的產(chǎn)品能賣出去，才能保證養(yǎng)老社區(qū)的入住率。當(dāng)前一些成熟的養(yǎng)老社區(qū)入住率高達(dá)100%，甚至出現(xiàn)排長隊(duì)的現(xiàn)象。而大中型險(xiǎn)企投資建設(shè)的養(yǎng)老社區(qū)首年入住率均超過30%，一年后甚至可達(dá)80%～90%。不過，養(yǎng)老社區(qū)由于前期資金投入巨大，投資回報(bào)周期比較長，很難做到快速回本。一個(gè)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目從拿地到蓋房，平均周期是5年，建設(shè)1個(gè)社區(qū)的花費(fèi)是30億～50億元，并要承受5年無收益的壓力，這對于一些實(shí)力不足的保險(xiǎn)公司而言是巨大的挑戰(zhàn)。根據(jù)一般經(jīng)驗(yàn)，養(yǎng)老社區(qū)入住率達(dá)到約70%以后，運(yùn)營管理收入（月費(fèi)+護(hù)理費(fèi)）將可覆蓋運(yùn)營管理成本，從而產(chǎn)生正的凈現(xiàn)金流。有關(guān)測算表明，在由養(yǎng)老社區(qū)土地使用限定的50年投資持有期內(nèi)，項(xiàng)目投資的內(nèi)部收益率約為5%～5.5%，可基本覆蓋保險(xiǎn)資金的運(yùn)用成本。

泰康保險(xiǎn)集團(tuán)董事長陳東升就曾在接受采訪時(shí)直言，泰康投資的養(yǎng)老社區(qū)可以基本實(shí)現(xiàn)收支平衡，但是要把投資收回來則遙遙無期，可能需要20年，甚至30年。

目前公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在拿地、融資、水電費(fèi)、經(jīng)營稅收方面都有政策優(yōu)惠，但對民辦機(jī)構(gòu)而言，還沒有大規(guī)模的政策支持。同時(shí)，在我國的城市規(guī)劃中，一直沒有“養(yǎng)老用地”這一項(xiàng)。因此，很多商業(yè)養(yǎng)老項(xiàng)目只能以招拍掛方式獲得居住用地、商業(yè)用地、醫(yī)療用地等，導(dǎo)致前期土地成本相對較高。

如果保險(xiǎn)公司拿到的是商業(yè)用地，則無法獲得稅收優(yōu)惠以及床位補(bǔ)貼；如果拿到的是慈善用地，只能持有無法轉(zhuǎn)讓，便無法用銷售住宅的收入補(bǔ)貼養(yǎng)老社區(qū)投入成本。 這樣尷尬的現(xiàn)狀，無疑會(huì)進(jìn)一步引發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)，動(dòng)輒十幾億元或上百億元的養(yǎng)老社區(qū)，卻只能作為物業(yè)長期持有，不能出售，流動(dòng)性弱，如遇到土地和房地產(chǎn)市場價(jià)格較大波動(dòng)，必將無法及時(shí)收回投資成本。在盈利模式尚不清晰的情況下，這樣的現(xiàn)狀極大地考驗(yàn)著保險(xiǎn)公司的市場開發(fā)能力和規(guī)劃運(yùn)營能力。

另外，養(yǎng)老社區(qū)投資大、回報(bào)周期長，因此需要保險(xiǎn)公司在負(fù)債端有相應(yīng)長期限、穩(wěn)回報(bào)的保險(xiǎn)產(chǎn)品與之相匹配。從目前情況來看，各大保險(xiǎn)公司的養(yǎng)老社區(qū)基本上都實(shí)現(xiàn)了與特定養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品相掛鉤，但它們之間的對接層次比較淺，掛鉤的產(chǎn)品并無太多特別之處，實(shí)際上只是在保險(xiǎn)產(chǎn)品與入住資格之間形成一種“外聯(lián)”，有關(guān)入住資格、入住服務(wù)等內(nèi)容主要體現(xiàn)在保險(xiǎn)合同之外的入住協(xié)議等材料中。因此，目前所謂的“對接”仍可看作是保險(xiǎn)公司的一種銷售策略，真正的深層次對接或嵌入式“內(nèi)接”還未出現(xiàn)。

長期來看，“風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+養(yǎng)老居住+健康維護(hù)”是保險(xiǎn)公司運(yùn)營養(yǎng)老社區(qū)的盈利模式大方向。比如，一些養(yǎng)老社區(qū)與保險(xiǎn)產(chǎn)品掛鉤，養(yǎng)老社區(qū)只是險(xiǎn)企提供的養(yǎng)老綜合管理解決方案中一環(huán)，實(shí)現(xiàn)多險(xiǎn)種跨期發(fā)展。這樣，保險(xiǎn)公司才能在養(yǎng)老社區(qū)的市場競爭中真正制勝。

四大阻礙亟待跨越

除了盈利模式困境之外，保險(xiǎn)公司布局養(yǎng)老社區(qū)，還面臨著一些依靠自身難于解決的阻礙。醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的新一代養(yǎng)老社區(qū)是一項(xiàng)涉及面廣的綜合性系統(tǒng)工程，不僅需要保險(xiǎn)公司的大量投入，也需要政府及有關(guān)部門的政策支持和有效引導(dǎo)，多方形成合力。

部分保險(xiǎn)養(yǎng)老社區(qū)的醫(yī)療設(shè)施仍不足。醫(yī)養(yǎng)結(jié)合難題的核心和實(shí)質(zhì)來自于我國醫(yī)療門診機(jī)構(gòu)的羸弱。這使失能、半失能老年人，無論是入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)還是居家，抑或依托社區(qū)照護(hù)，均難以獲得方便有效的醫(yī)療服務(wù)。社會(huì)力量有足夠的積極性提供老年人所需的社區(qū)醫(yī)療服務(wù)和醫(yī)養(yǎng)結(jié)合服務(wù)，而且有很高的積極性提供上門服務(wù)，卻被衛(wèi)生管理部門以種種原因拒絕進(jìn)入，從而形成公立機(jī)構(gòu)不提供或不能較好提供社區(qū)醫(yī)療服務(wù)、民營機(jī)構(gòu)有積極性提供卻無法進(jìn)入的尷尬局面。這是我國醫(yī)養(yǎng)結(jié)合難題的癥結(jié)所在。

醫(yī)療護(hù)理專業(yè)人才缺口較大。醫(yī)養(yǎng)結(jié)合養(yǎng)老模式比單純養(yǎng)老服務(wù)需要更多的專業(yè)技術(shù)人才，單從醫(yī)療服務(wù)方面就需要大量的具有行醫(yī)資格的醫(yī)師、專業(yè)護(hù)士和專業(yè)康復(fù)護(hù)理人員。然而，目前我國老年醫(yī)療、護(hù)理、康復(fù)機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員數(shù)量卻嚴(yán)重不足，質(zhì)量也不高，不能滿足老年人口不斷增長的多元化需求，供需失衡突出。并且，從業(yè)人員的工作量大、流動(dòng)性大，在一定程度上制約了長期醫(yī)養(yǎng)結(jié)合管理模式的形成與發(fā)展。

比如，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)最需要的全科醫(yī)生就嚴(yán)重?cái)?shù)量不足，成為養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展的重要制約因素。此外，目前我國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的護(hù)理人員不到30萬人，且年齡多在40歲以上，真正有專業(yè)背景、專業(yè)素質(zhì)且經(jīng)過一定訓(xùn)練的人還不到10%，嚴(yán)重缺乏高質(zhì)量的專業(yè)技術(shù)人才。

長期護(hù)理保險(xiǎn)制度急需加快建立。對于失能照護(hù)來說，資金保障和醫(yī)護(hù)服務(wù)是兩大支撐體系。其中，資金保障旨在解決醫(yī)院、老年人與養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)三者間服務(wù)費(fèi)用的支出問題。但從目前情況看，不僅醫(yī)護(hù)服務(wù)體系有待充實(shí)完善，穩(wěn)定的資金來源也需要進(jìn)一步夯實(shí)。

為了解決失能照護(hù)的資金來源問題，人社部在2016年印發(fā)《關(guān)于開展長期護(hù)理保險(xiǎn)制度試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》，選擇15個(gè)城市和2個(gè)重點(diǎn)聯(lián)系省統(tǒng)一組織開展試點(diǎn)，探索建立以社會(huì)互助共濟(jì)方式籌集資金，為長期失能人員的基本生活照料和與基本生活密切相關(guān)的醫(yī)療護(hù)理提供資金或服務(wù)保障的社會(huì)保險(xiǎn)制度。截至目前，雖然試點(diǎn)地區(qū)長期護(hù)理保險(xiǎn)制度的保障功能得到了有效發(fā)揮，但從全國來看，穩(wěn)定的籌資渠道遠(yuǎn)未建成，多元籌資機(jī)制也需要進(jìn)一步夯實(shí)。

養(yǎng)老社區(qū)的政策支持有待加強(qiáng)。盡管政府已出臺相關(guān)政策鼓勵(lì)各類型企業(yè)投資建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)，但這些政策支持仍然停留在起步階段，并未細(xì)化，這對以盈利為導(dǎo)向的醫(yī)養(yǎng)社區(qū)來說是一個(gè)考驗(yàn)。其中，土地的制約最為突出。

土地是養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)最前端的基礎(chǔ)資源。營利性養(yǎng)老用地成本過高，不僅會(huì)直接拉升養(yǎng)老社區(qū)的整體成本，還會(huì)制約保險(xiǎn)公司的投資策略選擇，導(dǎo)致養(yǎng)老社區(qū)供應(yīng)不足或者收費(fèi)較高限制受眾群體。從現(xiàn)實(shí)情況來看，“拿地難、拿地貴”導(dǎo)致的高土地成本是當(dāng)前保險(xiǎn)公司參與養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)面臨的首要挑戰(zhàn)。這主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是市場化拿地方式推高絕對地價(jià)；二是土地使用年限差異抬高相對地價(jià)。

“拿地難、拿地貴”直接導(dǎo)致保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資養(yǎng)老社區(qū)成本普遍居高不下。數(shù)據(jù)顯示，截至2017年6月末，保險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老社區(qū)的平均成本為5652元/平方米，每個(gè)床位的平均資金投入達(dá)169萬元，這給養(yǎng)老社區(qū)建成后的運(yùn)營帶來較大成本壓力。 ■