改造老舊小區(qū)法律問(wèn)題研究

摘 要：當(dāng)代中國(guó)社會(huì)迎來(lái)了存量房時(shí)代，而老舊小區(qū)影響著城市整體形象的提升和城市的健康發(fā)展，因此如何積極推進(jìn)改造老舊小區(qū)成為當(dāng)下重要的研究問(wèn)題。本文旨在通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)外所涉及的對(duì)依法改造老舊小區(qū)的觀點(diǎn)進(jìn)行整合分析，來(lái)對(duì)比我國(guó)對(duì)于改造老舊小區(qū)的法律法規(guī)體系從而企圖得出改造老舊小區(qū)的政策方式。

關(guān)鍵詞：老舊小區(qū)；改造；法律體系

一、國(guó)內(nèi)外關(guān)于改造老舊小區(qū)的法律體系

（一）英國(guó)改造老舊小區(qū)的法律體系簡(jiǎn)介

英國(guó)住房改造的法律體系，可以從橫向和縱向兩個(gè)角度進(jìn)行分析。從橫向上看，該體系將控制管理作為了重點(diǎn)，主要包含五大要素。第一，注重修房效率。第二，分析舊房結(jié)構(gòu)。第三，推動(dòng)開放商配備維修改造服務(wù)。第四，利用計(jì)算機(jī)進(jìn)行管理。第五，實(shí)地調(diào)查住房并進(jìn)行評(píng)定。從縱向上看，可分為四大分支。第一，診斷缺陷修理類。第二，維修保養(yǎng)類。第三，建筑鑒定類。第四，修復(fù)更新類。

（二）我國(guó)關(guān)于老舊小區(qū)改造的有關(guān)法律法規(guī)

就當(dāng)前我國(guó)關(guān)于改造老舊小區(qū)的法律法規(guī)而言，并沒(méi)有建立針對(duì)老舊小區(qū)的專門立法，而散見于各個(gè)法律法規(guī)中。具體而言大概包含著九部法律，接下來(lái)就其中幾部法律所涉及的關(guān)于改造老舊小區(qū)的內(nèi)容進(jìn)行說(shuō)明。第一，在《物權(quán)法》中，明確了業(yè)主在改造老舊小區(qū)中的基本權(quán)利責(zé)任和具體程序，即規(guī)定籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施由業(yè)主共同決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。在《無(wú)障礙環(huán)境建設(shè)條例》中，進(jìn)一步明確無(wú)障礙設(shè)施環(huán)境建設(shè)的適用范圍和要求。第二，在《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中，雖僅對(duì)舊城區(qū)改建作出了原則性規(guī)定，但仍有著重要的意義。第三，在《建筑法》中，關(guān)于改造老舊小區(qū)過(guò)程中所涉及的建筑施工活動(dòng)進(jìn)行了規(guī)范，包含著從業(yè)資格、建筑工程施工許可、發(fā)包與承包、建筑工程監(jiān)理、建筑安全生產(chǎn)管理、建筑工程質(zhì)量管理及法律責(zé)任等幾個(gè)方面。第四，在《節(jié)約能源法》中，對(duì)于各地方開展節(jié)能改造、暖房子工程等活動(dòng)提供了法律上的保障。

二、我國(guó)改造老舊小區(qū)的界定范圍

在我國(guó)已經(jīng)有很多地區(qū)開展了改造老舊小區(qū)的相關(guān)工作。在綜合分析下，雖然之間的范圍并不相同，但是改造老舊小區(qū)有著四個(gè)方面的共性。第一，對(duì)老舊小區(qū)的建筑進(jìn)行抗震加固、安裝上下電梯和設(shè)置無(wú)障礙通道。第二，改造基礎(chǔ)設(shè)施，包含著地下管網(wǎng)的建立、安裝光纖、供水供熱等。第三，進(jìn)行節(jié)能改造，包含著設(shè)置太陽(yáng)能裝置、門窗節(jié)能等。第四，對(duì)于小區(qū)環(huán)境進(jìn)行綜合治理，包含著停車、綠化、拆除違法建筑等。因此，改造老舊小區(qū)更多的集中在安裝現(xiàn)代化的基礎(chǔ)設(shè)施和裝置，對(duì)于提高住房質(zhì)量，滿足現(xiàn)代生活有著非常重要的意義。

三、我國(guó)改造老舊小區(qū)法律法規(guī)的反思

（一）尚未建立老舊小區(qū)的法律體系

針對(duì)改造老舊小區(qū)的法律法規(guī)，我國(guó)尚未建立完整的專項(xiàng)立法，現(xiàn)行的更多是關(guān)于新建小區(qū)的建設(shè)管理，針對(duì)地方的老舊小區(qū)改造談之甚少。具體表現(xiàn)為以下兩個(gè)方面：

第一，根據(jù)我國(guó)當(dāng)前的立法狀況，我國(guó)法律法規(guī)中涉及老舊小區(qū)改造的內(nèi)容主要分散于諸多法律中，且這些法律法規(guī)更多的是進(jìn)行原則性描述，在實(shí)踐過(guò)程當(dāng)中缺乏可操作性。

第二，我國(guó)地域廣袤，因此老舊小區(qū)改造涉及的區(qū)域廣且地方差異性大。且由于城市化進(jìn)程加快，改造老舊小區(qū)更是需求迫切、民生所向。只有盡快的建立系統(tǒng)的、專門性的法規(guī)，才能滿足當(dāng)下改造老舊小區(qū)的需要。

（二）地方法規(guī)的效力、范圍有限

不可否認(rèn)的是，我國(guó)已經(jīng)在積極的進(jìn)行改造老舊小區(qū)的實(shí)踐，并且在實(shí)踐過(guò)程中形成適合各地方特色的改造方式，但是由于是根據(jù)該地具體情況而制定的，適用范圍有限，法律條文的效力較小。另外，雖然部分地區(qū)已經(jīng)開展了改造老舊小區(qū)的活動(dòng)，但仍有部分省份還未全面開展改造工作，也致使關(guān)于老舊小區(qū)的改造的立法工作滯后。綜上來(lái)看，當(dāng)前需要將改造老舊小區(qū)放在法律高度上，這樣才能真正的避免多次改造的行為，維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定。

（三）我國(guó)的法律法規(guī)缺乏可操作等問(wèn)題

我國(guó)的法律法規(guī)本身數(shù)量就較少，國(guó)家層面法律法規(guī) 10 項(xiàng)左右，地方法律法規(guī)多分散于城市更新、舊房修繕、舊住宅綜合整治、節(jié)能改造等地方性文件中，專門針對(duì)老舊小區(qū)的專項(xiàng)文件甚少。而這些法律都存在著同樣的問(wèn)題，從規(guī)定的內(nèi)容分析，缺乏全面系統(tǒng)的規(guī)范。系統(tǒng)全面的規(guī)范除包括改造目標(biāo)、改造范圍、改造主體、改造程序等外，還應(yīng)包括老舊小區(qū)所涉及的產(chǎn)權(quán)認(rèn)定、多方利益相關(guān)者權(quán)責(zé)劃分、資金籌措渠道來(lái)源等。

四、對(duì)于改造老舊小區(qū)法律問(wèn)題的建議

（一）進(jìn)一步建立健全老舊小區(qū)有機(jī)更新與管理的法律法規(guī)體系

在法律法規(guī)體系建設(shè)中，應(yīng)特別加強(qiáng)立法與規(guī)劃相結(jié)合，當(dāng)前迫切需要加緊制定以下法律法規(guī)：第一，制定有關(guān)老舊小區(qū)有機(jī)更新的管理規(guī)定，包括老舊小區(qū)認(rèn)定分類、程序指引、權(quán)責(zé)關(guān)系等；第二，制定關(guān)于老舊小區(qū)有機(jī)更新規(guī)劃調(diào)整的指導(dǎo)意見，包括涉及的相關(guān)規(guī)劃政策和土地政策；第三，制定關(guān)于老舊小區(qū)有機(jī)更新涉及的權(quán)屬界定/調(diào)整的管理辦法，包括明確面積擴(kuò)展、樓層加層、增設(shè)停車設(shè)施、管網(wǎng)改造等權(quán)屬問(wèn)題。

（二）建立高位統(tǒng)籌協(xié)調(diào)利益相關(guān)人的法律法規(guī)實(shí)施機(jī)制

在改造老舊小區(qū)的法律制定上，進(jìn)行專項(xiàng)立法，明確權(quán)利義務(wù)關(guān)系，把提高改造效率放在首位。不可否認(rèn)的是，改造老舊小區(qū)是一項(xiàng)復(fù)雜、全面的活動(dòng)。真正的協(xié)調(diào)好各方利益關(guān)系更是有利于提高改造的速度。在這一點(diǎn)上，既需要居民支持，也需要著中央和各地政府的支持，這其中涉及建設(shè)、城管、規(guī)劃、電力、通訊、供水等十幾個(gè)部門，更是到涉及中直和省直機(jī)構(gòu)。

參考文獻(xiàn)

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作者簡(jiǎn)介：

李莉，1997年出生，女，漢族，河北省邯鄲市人，河北大學(xué)法學(xué)本科在讀生，單位：河北大學(xué)政法學(xué)院法學(xué)專業(yè)。