淺談房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理及防范

劉琰

【摘要】：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對(duì)房子的需求量也一直在增加，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)成為近年來的開發(fā)重點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)的需求量越大，也就意味著房地產(chǎn)行業(yè)在開發(fā)過程中肯定會(huì)面臨很多難以預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要特點(diǎn)就是高投入高風(fēng)險(xiǎn)，本文首先分析房地產(chǎn)背景，對(duì)我國(guó)近年房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況著重進(jìn)行分析，提出我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)目前存在的風(fēng)險(xiǎn)管理問題，最后提出解決這些風(fēng)險(xiǎn)的管理辦法以及建議。

【關(guān)鍵詞】：風(fēng)險(xiǎn)管理 房地產(chǎn)開發(fā) 投資決策 項(xiàng)目建設(shè)

一、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的背景

1.1我國(guó)房產(chǎn)行業(yè)存在的問題

90年代我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也開始涌現(xiàn)，出現(xiàn)了一大批房地產(chǎn)公司，雖然經(jīng)濟(jì)發(fā)展不穩(wěn)定，但是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展一直比較平穩(wěn)。但是2010年之后由于對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展所制定的政策讓房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展出現(xiàn)了瓶頸，隨之而來房產(chǎn)行業(yè)便出現(xiàn)了一系列問題，讓很多房產(chǎn)企業(yè)很難再發(fā)展下去。

1.2房地產(chǎn)項(xiàng)目管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展過程中需要面臨的風(fēng)險(xiǎn)很多，相比較其他行業(yè)來說，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程更加復(fù)雜，并且想要管理房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目也很難出臺(tái)相對(duì)應(yīng)的政策來制約。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期比較長(zhǎng)，所以房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)該注重施工之前的決策，在開發(fā)中期的銷售問題以及健全的財(cái)務(wù)完善系統(tǒng)。

二、投資決策風(fēng)險(xiǎn)管理

2.1風(fēng)險(xiǎn)類別

房地產(chǎn)開發(fā)過程中一開始需要投資決策發(fā)展方向，這個(gè)過程由于其本身的未知性，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)來說比較大。所以開發(fā)商需要根據(jù)周邊情況制定投資決策。這一決策需要考慮房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)、開發(fā)時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)以及籌資風(fēng)險(xiǎn)。

2.1.1開發(fā)區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)

近年我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，但是各個(gè)地區(qū)的發(fā)展水平卻大不相同，不同的地方人們生活水平也不一樣，所以房地產(chǎn)行業(yè)就需要考慮到區(qū)域問題。房地產(chǎn)開發(fā)一旦開始就很難因?yàn)閯e的因素中止，所以區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估就很重要。一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)之前要深入了解這一區(qū)域的政治、經(jīng)濟(jì)以及人文發(fā)展情況，根據(jù)這些來確定發(fā)展的策略。

2.1.2開發(fā)時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)過程中需要把控很多外在因素，所以明確開發(fā)時(shí)機(jī)就是重中之重，不管是經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r還是政策的變化，或是人口的變化，都會(huì)直接影響房地產(chǎn)的開發(fā)。比如房地產(chǎn)開發(fā)過程中，如果開發(fā)商由于貨幣利息原因而無法融資便會(huì)丟失大部分消費(fèi)者，消費(fèi)者的投資欲望會(huì)由于開發(fā)項(xiàng)目資金過少而減弱，但是如果房地產(chǎn)股市一直處于低谷狀態(tài)，很有可能會(huì)吸引消費(fèi)者，所以房地產(chǎn)開發(fā)的時(shí)機(jī)需要開發(fā)商著重把控。

2.1.3籌資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)在開發(fā)過程中一直需要資金的支持，所有的項(xiàng)目在運(yùn)作過程中都需要資金才能運(yùn)轉(zhuǎn)，但是資金籌備過程又會(huì)出現(xiàn)很多問題。房地產(chǎn)開發(fā)之后投資者資金的回報(bào)也是未知數(shù)，如果開發(fā)項(xiàng)目需要的資金越高，對(duì)于投資者或者貸款項(xiàng)目來說風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)越大。

2.2風(fēng)險(xiǎn)管理措施

2.2.1改變開發(fā)方案

由于房地產(chǎn)開發(fā)過程中需要面臨的風(fēng)險(xiǎn)過多，所以在投入一定的資源之前，需要制定不同的方案來應(yīng)對(duì)開發(fā)過程中出現(xiàn)的問題，如果開發(fā)過程中出現(xiàn)不能解決的問題也可以放棄開發(fā)，這樣便可以完全避開開發(fā)過程中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

2.2.2風(fēng)險(xiǎn)自留

房地產(chǎn)開發(fā)過程中有些風(fēng)險(xiǎn)不能避免，比如自然狀況造成的災(zāi)害，這種情況下，如果房地產(chǎn)行業(yè)想要繼續(xù)開發(fā)，就可以采用風(fēng)險(xiǎn)自留的方法，但是這種風(fēng)險(xiǎn)自留會(huì)影響開發(fā)原本的收益。

三、應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的主要措施

3.1歸正價(jià)值觀

房地產(chǎn)開發(fā)投資開始就應(yīng)該清楚開發(fā)過程中會(huì)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)問題，并且這些風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)一直伴隨項(xiàng)目完成的整個(gè)過程，這些風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目在不同的時(shí)期可能會(huì)出現(xiàn)不一樣的問題。所以一旦房地產(chǎn)開發(fā)開始之后，就應(yīng)該意識(shí)到結(jié)果可能或好或壞，一般情況下，只有高風(fēng)險(xiǎn)才會(huì)有相對(duì)的高收益。這種情況，就需要房地產(chǎn)開發(fā)者建立科學(xué)的價(jià)值觀念，明白開發(fā)過程中風(fēng)險(xiǎn)和收益共存的道理，在開發(fā)投資決策時(shí)應(yīng)從自身狀況出發(fā)，制定符合自身開發(fā)能力的政策。

3.2多方面考慮投資策略

房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該從各個(gè)方面對(duì)投資產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)移，將產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)值降低。房地產(chǎn)開發(fā)商可以多方面進(jìn)行投資，根據(jù)不同的風(fēng)險(xiǎn)分別投資，這種投資方式雖然多元化，但是不是所有的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都會(huì)有虧損，投資項(xiàng)目越多，便可以從別的投資項(xiàng)目收益來補(bǔ)齊損失。除了可以多元化投資之外，還可以購(gòu)買保險(xiǎn)來轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)買保險(xiǎn)時(shí)應(yīng)該重點(diǎn)考慮險(xiǎn)種，并且考慮自身狀況選擇合適的保額。

3.3開發(fā)網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)

房地產(chǎn)開發(fā)需要掌握的信息很多，目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目并沒有健全的房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)平臺(tái)，這種信息的缺乏也是房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目之一。房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展取決于房地產(chǎn)開發(fā)者對(duì)于房產(chǎn)信息的掌握情況，所以在開發(fā)過程中，應(yīng)該大量搜集市場(chǎng)信息，并對(duì)這些信息做出全方面的分析以及了解，同時(shí)共享信息也可以推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。所以房地產(chǎn)開發(fā)需要重視市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析，開發(fā)網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)達(dá)到數(shù)據(jù)共享以及掌握。

四、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)過程是一個(gè)漫長(zhǎng)且具有很多風(fēng)險(xiǎn)的過程，雖然開發(fā)過程中會(huì)面臨很多風(fēng)險(xiǎn)，但是只要樹立正確的價(jià)值觀，多方面的考慮投資策略，收集分析房地產(chǎn)信息健全網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)等等，便可以讓這些風(fēng)險(xiǎn)值降低。主動(dòng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行把控，提高項(xiàng)目的開發(fā)效果，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的整體盈利。

【參考文獻(xiàn)】

【1】房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險(xiǎn)研究——基于2012年房地產(chǎn)信托面臨密集兌付現(xiàn)狀[J].曹黎娟，王洪衛(wèi)，楊剛.現(xiàn)代管理科學(xué).2016（03）

【2】目標(biāo)成本管理在港務(wù)公司的應(yīng)用研究——上港集團(tuán)軍工路分公司的應(yīng)用實(shí)踐[J].任勝華.中國(guó)港口.2017（06）

【3】簡(jiǎn)要分析房地產(chǎn)開發(fā)工作前期策劃和整體性規(guī)劃設(shè)計(jì)的有機(jī)融合[J].郭曉羽.城市建設(shè)理論研究（電子版）.2017（11）

【4】營(yíng)改增后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新老項(xiàng)目的納稅籌劃[J].徐丹，張靜寧，王思懿，張可，劉蔚.現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息.2017（08）