房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制問題及對(duì)策

摘要：隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，城市人口數(shù)量的不斷增多，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了巨大的住房需求。當(dāng)前房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要行業(yè)，在國內(nèi)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、深化改革的過程中，中央繼續(xù)堅(jiān)持對(duì)于樓市調(diào)控不放松的堅(jiān)決態(tài)度，反復(fù)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”。因而，公司需要著重提高內(nèi)部的管理水平，加強(qiáng)業(yè)務(wù)經(jīng)營以及內(nèi)部控制，從而提高企業(yè)盈利能力。本文著重對(duì)房地產(chǎn)公司在內(nèi)部控制方面的部分問題進(jìn)行分析，并提出若干解決對(duì)策，希望對(duì)相關(guān)從業(yè)者有一定的參考意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);內(nèi)部控制;問題策略

一、房地產(chǎn)公司經(jīng)營特點(diǎn)

（一）土地位置因素

土地資源是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的一個(gè)關(guān)鍵性資源，房地產(chǎn)公司沒有土地就無法開展施工建設(shè)作業(yè)，房地產(chǎn)公司也就無法生存發(fā)展。隨著當(dāng)前城市人口的不斷增多，人們對(duì)于住宅需求在不斷增大，因而城市的土地已經(jīng)成為一種稀缺資源。尤其在我國的一線城市，如北京、上海、廣州、深圳，隨著人口不斷地增加，導(dǎo)致這些城市土地價(jià)格在迅速地攀升，并且也引起了房價(jià)快速的增長，人們的住房成本也隨之上升。因此，土地是房地產(chǎn)公司賴以生存的根本。但是隨著地價(jià)的攀升，房地產(chǎn)公司在購買土地時(shí)，會(huì)付出較大的成本。房地產(chǎn)公司獲得較好地段的土地使用權(quán)，未來企業(yè)就有可能獲得高額的回報(bào)。因?yàn)榈囟斡绊懼孛娼ㄖ锏膬r(jià)格，土地的價(jià)值會(huì)因?yàn)樗幍奈恢貌煌l(fā)生著變化，這種變化在城市發(fā)展過程中體現(xiàn)得最為明顯。不同地段的建筑物價(jià)格也不盡相同，房地產(chǎn)公司的經(jīng)營決策也會(huì)因?yàn)橥恋氐奈恢枚艿揭欢ǖ挠绊憽?/p>

（二）政策影響

在過去的幾十年里，房地產(chǎn)公司為人們提供了大量的住宅，同時(shí)也帶動(dòng)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的增長，實(shí)現(xiàn)城市的高質(zhì)量發(fā)展。當(dāng)前人們的生活水平與人們的居住水平密切相關(guān)，因而房地產(chǎn)公司就成為改善人們居住水平的一個(gè)重要主體。房地產(chǎn)公司通過購買國家的土地會(huì)為國家?guī)磔^大的財(cái)政收人，支撐地方政府的日常運(yùn)行和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。但隨著城市房價(jià)的不斷攀升，人們購房成本也在不斷提.高，給人們帶來較大的經(jīng)濟(jì)壓力，也抑制了人們的消費(fèi)。高房價(jià)對(duì)國內(nèi)的生產(chǎn)制造業(yè)形成一定的擠壓，政府出臺(tái)一系列限價(jià)限購的政策，來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。國家還出臺(tái)針對(duì)城市建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)施工方面的法律法規(guī)，加強(qiáng)控制項(xiàng)目建設(shè)作業(yè)，保證為消費(fèi)者提供質(zhì)量合格的住宅商品。地方政府出臺(tái)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)劃，通過給整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)制定發(fā)展規(guī)劃，來引導(dǎo)房地產(chǎn)公司的發(fā)展方向，保持房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定的發(fā)展。

二、存在的問題

（一）內(nèi)部控制機(jī)制不完善

在國內(nèi)的房地產(chǎn)公司經(jīng)營管理中，高層管理人員往往不重視企業(yè)的內(nèi)部控制工作。內(nèi)控機(jī)制不健全是房地產(chǎn)公司內(nèi)控工作的主要問題，并且在組織實(shí)施內(nèi)部控制制度過程中，公司的員工對(duì)內(nèi)部控制基本理論認(rèn)識(shí)不足，對(duì)內(nèi)部控制重要性沒有高度重視，導(dǎo)致制度的執(zhí)行存在較大的問題。很多房地產(chǎn)公司內(nèi)部沒有設(shè)立獨(dú)立的監(jiān)管部門來貫徹落實(shí)內(nèi)部控制機(jī)制執(zhí)行。在房地產(chǎn)公司的發(fā)展過程中，公司往往注重于招聘和培養(yǎng)投資、融資、開發(fā)建設(shè)的人才，沒有引進(jìn)企業(yè)內(nèi)控管理人才，這就導(dǎo)致了企業(yè)在內(nèi)部控制方面出現(xiàn)許多管理漏洞，給公司的實(shí)際業(yè)務(wù)經(jīng)營和地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)帶來許多風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)公司實(shí)際的內(nèi)部控制工作開展過程中，所制定的內(nèi)控制度不科學(xué)，與實(shí)際的企業(yè)經(jīng)營存在較大的偏差，與業(yè)務(wù)銜接不夠緊密的問題，都會(huì)影響房地產(chǎn)公司的經(jīng)營管理。國內(nèi)小型房地產(chǎn)公司將企業(yè)的內(nèi)部控制工作視為財(cái)務(wù)控制，將內(nèi)控工作納入財(cái)務(wù)管理部門中，這樣就會(huì)極大地約束和限制企業(yè)內(nèi)部控制工作的開展，導(dǎo)致從事內(nèi)控工作的員工很難順利開展工作，員工只能夠從財(cái)務(wù)的角度來實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)日常經(jīng)營的管理，這樣就極大地制約了內(nèi)部控制保障企業(yè)穩(wěn)定經(jīng)營的作用。

（二）內(nèi)部控制執(zhí)行監(jiān)督的缺失

現(xiàn)代化的內(nèi)部控制體系貫穿整個(gè)企業(yè)經(jīng)營，從房地產(chǎn)公司的土地獲取、項(xiàng)目規(guī)劃、建材的采購、倉儲(chǔ)、運(yùn)輸以及后期的項(xiàng)目建設(shè)施工進(jìn)行全方位的管控。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)過程比較復(fù)雜，工作環(huán)節(jié)眾多，這樣會(huì)導(dǎo)致內(nèi)部控制工作在實(shí)際的執(zhí)行過程中產(chǎn)生制度執(zhí)行不嚴(yán)問題的發(fā)生。房地產(chǎn)公司往往沒有組建獨(dú)立的制度執(zhí)行監(jiān)督部門，導(dǎo)致內(nèi)控制度在實(shí)際的執(zhí)行中出現(xiàn)無人監(jiān)管的局面，會(huì)造成制度執(zhí)行不到位。部分房地產(chǎn)公司雖然在公司內(nèi)部組建內(nèi)部控制監(jiān)督部門，但沒有給部門配置相應(yīng)員工，也沒有設(shè)置崗位，部門職責(zé)不明確以及部門的工作權(quán)限無法完成企業(yè)系統(tǒng)的內(nèi)部控制工作，造成部門成為擺設(shè)。

（三）開發(fā)建設(shè)資金不足

房地產(chǎn)公司在開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，需要大量的資金投人，才能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目順利完工。在土地獲取的階段，房地產(chǎn)公司需要一次性給政府支付土地出讓金，這會(huì)給房地產(chǎn)公司帶來極大的資金壓力。在后期項(xiàng)目建設(shè)過程中，房地產(chǎn)公司也需要購買建筑材料、采購工程建設(shè)服務(wù)，這些都需要耗費(fèi)巨大資金。隨著當(dāng)前國內(nèi)地價(jià)的攀升以及建筑材料、人工成本的上升，房地產(chǎn)公司的經(jīng)營成本不斷增加。在開發(fā)建設(shè)中，工程施工周期長，開發(fā)資金周轉(zhuǎn)速度慢，更需要公司保證開發(fā)資金到位。如果發(fā)生資金斷裂情況，就會(huì)給整個(gè)房地產(chǎn)公司帶來巨大的經(jīng)營危機(jī)。房地產(chǎn)公司內(nèi)控漏洞，導(dǎo)致無法合理保證控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，削弱公司對(duì)項(xiàng)目建設(shè)資金的管控能力，造成目開發(fā)建設(shè)資金無法滿足正常的開發(fā)進(jìn)度。

三、提升內(nèi)部控制對(duì)策

（一）制定完善的內(nèi)部控制體系

房地產(chǎn)公司需要建立完善的內(nèi)部控制管理體系，來提升企業(yè)整體經(jīng)營管理的水平。首先，要提高房地產(chǎn)公司經(jīng)營管理者以及基層員工對(duì)于內(nèi)部控制工作的重視，房地產(chǎn)公司高層領(lǐng)導(dǎo)人員要充分認(rèn)識(shí)到只有通過加強(qiáng)公司的內(nèi)部控制，才能夠提高企業(yè)經(jīng)營水平。房地產(chǎn)公司需要給全體員工開展內(nèi)部控制的培訓(xùn)，讓員工去了解掌握內(nèi)控工作的基本技能。領(lǐng)導(dǎo)以身作則積極地學(xué)習(xí)內(nèi)部控制知識(shí)，引導(dǎo)全體員工將內(nèi)部控制制度與自己的崗位工作融合，同時(shí)，企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)人員還需要引人先進(jìn)的內(nèi)部控制理念。其次，房地產(chǎn)公司還需要積極地引入專業(yè)內(nèi)部控制管理人才，著重培養(yǎng)公司員工的內(nèi)部控制管理水平。此外，公司還需要加強(qiáng)員工的培訓(xùn)，讓員工學(xué)習(xí)系統(tǒng)的內(nèi)控知識(shí)。根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)公司發(fā)展的實(shí)際情況，來制定內(nèi)部控制體.系，可以推動(dòng)房地產(chǎn)公司持續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)營。最后，房地產(chǎn)公司還需要組建獨(dú)立的內(nèi)控監(jiān)督部門，通過部門來監(jiān)督各個(gè)業(yè)務(wù)部門和職能部門執(zhí)行內(nèi)控制度的具體情況，并對(duì)內(nèi)控制度在執(zhí)行中出現(xiàn)的問題，給予指導(dǎo)。

（二）加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防控能力

公司通過內(nèi)部控制來實(shí)現(xiàn)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營，推動(dòng)企業(yè)向現(xiàn)代管理企業(yè)方向發(fā)展，目前內(nèi)部控制已經(jīng)成為地產(chǎn)公司經(jīng)營管理的重要工具。國內(nèi)的地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過幾十年的快速發(fā)展，已經(jīng)形成一定規(guī)模，成為支撐區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、擴(kuò)展城市規(guī)模的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)。城市房價(jià)過高的問題已經(jīng)引起黨中央的高度關(guān)注，全國各地政府出臺(tái)限購限價(jià)的政策，來規(guī)范房地產(chǎn)市場，以此來穩(wěn)定房價(jià)。預(yù)期未來房地產(chǎn)市場將平穩(wěn)發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間將被進(jìn)一步壓縮和限制。隨著當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)增速放緩，在國家對(duì)房.價(jià)進(jìn)行限制的背景下，房地產(chǎn)公司為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營，應(yīng)對(duì)外部所帶來的不確定因素影響，公司必須要提.高企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營管理水平，完善企業(yè)內(nèi)部控制體系，建立現(xiàn)代化的企業(yè)管理模式，提高自身應(yīng)對(duì)外部風(fēng)險(xiǎn)的管控能力，以此提高公司在市場中的中心地位。

（三）建立內(nèi)控監(jiān)督制度

房地產(chǎn)公司應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)于內(nèi)控制度執(zhí)行的監(jiān)督，從而有效地推動(dòng)制度的落地實(shí)施。因此，房地產(chǎn)公司應(yīng)該建立內(nèi)控監(jiān)督制度。房地產(chǎn)公司的領(lǐng)導(dǎo)組織員工來設(shè)計(jì)內(nèi)控監(jiān)督制度，制度的內(nèi)容必須包含對(duì)于公司各個(gè)業(yè)務(wù)部門以及職能部門實(shí)施內(nèi)控制度的監(jiān)督。房地產(chǎn)公司要組建獨(dú)立的內(nèi)控監(jiān)督部門，給予部門實(shí)際的管理權(quán)限，并建立明確的部門職責(zé)，給部門配備員工，設(shè)置專業(yè)的監(jiān)督崗位，來.保證內(nèi)控監(jiān)督部門可以順利地開展監(jiān)督工作。在房地產(chǎn)公司經(jīng)營管理層，需要建立內(nèi)控監(jiān)督委員會(huì)，對(duì)公司整體內(nèi)控工作給予指導(dǎo)。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)公司需要通過提高自身的內(nèi)部控制水平，來促使企業(yè)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定高效的經(jīng)營。提高房地產(chǎn)公司在市場中的競爭力，以應(yīng)對(duì)外部環(huán)境不確定因素給公司項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)經(jīng)營帶來的影響。在公司內(nèi)部建立完善的內(nèi)部控制體系，組建獨(dú)立的內(nèi)控監(jiān)督部門，并提高員工的綜合素質(zhì)，來有效地落地實(shí)施內(nèi)部控制工作，為房地產(chǎn)公司持續(xù)發(fā)展建立基礎(chǔ)。

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作者簡介：

趙紅茹，寧夏鴻豐投資置業(yè)有限公司，寧夏銀川。