新收入準(zhǔn)則及其對房地產(chǎn)企業(yè)的影響分析

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的重要組成部分，是支撐我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱性行業(yè)。隨著2017年新收入準(zhǔn)則的頒布，對房地產(chǎn)企業(yè)的計量和收入產(chǎn)生了非常巨大的影響，帶來了房地產(chǎn)企業(yè)運營模式的創(chuàng)新和變革。為了更好地適應(yīng)新收入準(zhǔn)則給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的改變，房地產(chǎn)企業(yè)必須清醒的認知和應(yīng)對新收入準(zhǔn)則的相關(guān)要求，以充足的準(zhǔn)備應(yīng)對未來的挑戰(zhàn)。本文通過剖析新收入準(zhǔn)則及其對房地產(chǎn)企業(yè)的影響，為相關(guān)工作的開展提供參考。

關(guān)鍵詞：新收入準(zhǔn)則;房地產(chǎn);企業(yè);影響

房地產(chǎn)是國民生活的剛需，我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過幾十年的飛速發(fā)展，隨著國家宏觀調(diào)控出臺針對房地產(chǎn)業(yè)的各項政策，國民理性消費的回歸，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展逐漸由瘋狂擴張回歸了理性的道路，由賣方主導(dǎo)的市場回歸到了買房市場。這樣的變化引起了房地產(chǎn)行業(yè)競爭的不斷加劇，也促進了房地產(chǎn)業(yè)的管理變革。隨著新收入準(zhǔn)則的推廣與全面落實，給房地產(chǎn)企業(yè)的收入計算與經(jīng)營管理帶來了巨大的影響，要想在激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳跟，更好地發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營職能，提升收益，就需要企業(yè)強化對新收入準(zhǔn)則的分析與認知，從而在新收入準(zhǔn)則下實現(xiàn)企業(yè)的良性運轉(zhuǎn)。

一、新收入準(zhǔn)則概述

房地產(chǎn)企業(yè)的收入是對企業(yè)經(jīng)營情況和經(jīng)營結(jié)果的反饋，也是體現(xiàn)企業(yè)在激烈的市場競爭中的地位與影響力的重要指標(biāo)。在新收入準(zhǔn)則推行之前，我國的房地產(chǎn)企業(yè)主要是以《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號一收入》和《企業(yè)會計準(zhǔn)則第15號一建造合同》這兩項制度作為收入核算與計量的準(zhǔn)則。但由于房地產(chǎn)企業(yè)牽涉到眾多房地產(chǎn)預(yù)售的情況，從預(yù)售到房地產(chǎn)實際的落成和收入的核算階段，存在著較長的時間。這種特殊性就造成了房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理和收入確認等方面的一些問題，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的收入金額無法真實全面反映企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績與財務(wù)情況?；诖?，財政部在2017年7月5日頒布了《關(guān)于修訂印發(fā)<企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號一收入>的通知》，要求在2021年前全面落實新收入準(zhǔn)則的施行，新收入準(zhǔn)則建立了以合同簽訂作為標(biāo)準(zhǔn)的收入核算系統(tǒng)。這種全新的收入核算方式將會對房地產(chǎn)企業(yè)帶來重大的影響，改變了原有準(zhǔn)則之下以混亂模糊的收入確認方式，減少了因收入準(zhǔn)則的不確定而給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的利潤操控空間。這對提升放棄也企業(yè)經(jīng)營管理與收入核算的科學(xué)性和規(guī)范化，整頓房地產(chǎn)企業(yè)混亂的經(jīng)營利潤計算方法，肅清行業(yè)不良行為等方面具有十分積極的作用。

二、新收入準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

（一）通過控制權(quán)轉(zhuǎn)移的時間來確認收入

新收入準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的最大影響，就是以合同的簽訂作為收入確認的標(biāo)準(zhǔn)，明確規(guī)定了房地產(chǎn)企業(yè)收人核算的時間和方式，建立了完善科學(xué)的收入確認系統(tǒng)。新收入準(zhǔn)則針對房地產(chǎn)企業(yè)在購房合同中所需履行和明確的義務(wù)進行了規(guī)定，同時也明確了商品控制權(quán)轉(zhuǎn)移的方向和時間，通過這樣的方式，規(guī)范了房地產(chǎn)企業(yè)的買賣行為，降低了購房雙方的風(fēng)險，提升了收入計算的有效性。例如，當(dāng)企業(yè)將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移到客戶手中的時候，關(guān)于這套房屋所存在的所有關(guān)系.如風(fēng)險因素、房款、使用權(quán)等都一并轉(zhuǎn)移到了客戶方，通過商品控制權(quán)的轉(zhuǎn)移確認了責(zé)權(quán)的歸屬和收入的計量。

（二）以交易價格計量收入

新收入準(zhǔn)則的推行，建立了以交易價格作為計量收入的標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)企業(yè)原有的收入計量準(zhǔn)則是根據(jù)不同收入類型的具體情況，來進行具體的劃分和計量的;但新收入準(zhǔn)則統(tǒng)一將收入計量的計算落實到了交易價格上。房地產(chǎn)企業(yè)的交易價格，主要是指房地產(chǎn)企業(yè)在與客戶進行房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的過程中，向客戶收取的對價金額。通過以交易價格來計量收入的方式，可以準(zhǔn)確和有效進行房地產(chǎn)企業(yè)收入的計量，改變了原有計量模式中復(fù)雜的計量標(biāo)準(zhǔn)和計量項目，提升了房地產(chǎn)企業(yè)收入計算的效率和水平。

（三）對房地產(chǎn)企業(yè)收入的信息披露提出了要求

在新收入準(zhǔn)則中，提出了如果企業(yè)所履行的各項義務(wù)，超出了客戶所支付的項目中的內(nèi)容，這時的資產(chǎn)負債表中應(yīng)當(dāng)以合同資產(chǎn)為準(zhǔn)。而如果企業(yè)所履行的各項義務(wù)，沒有滿足客戶所支付的項目中的內(nèi)容，則代表企業(yè)沒有完全履行其責(zé)任，客戶所支付的款項已經(jīng)超出了企業(yè)所履行的義務(wù)，這時的資產(chǎn)負債表則應(yīng)體現(xiàn)合同為負債的情況。同時，企業(yè)的應(yīng)收款是無條件向客戶收取的款項，是企業(yè)的一種權(quán)利，應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負債表中進行體現(xiàn)。此外，在新收入準(zhǔn)則中還明確提出，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期針對經(jīng)營收入、各項義務(wù)的履行情況、房地產(chǎn)項目的進展等信息進行披露，從而有效保障房地產(chǎn)企業(yè)各項經(jīng)營活動的合法合規(guī)性，確保房地產(chǎn)企業(yè)可以依照合同中規(guī)定的權(quán)責(zé)進行相關(guān)義務(wù)的履行，保障了購房者的合法權(quán)益，規(guī)避了一定的財務(wù)風(fēng)險，提高了房地產(chǎn)企業(yè)會計管理與收入核算的真實性和透明度。

三、結(jié)語

新收入準(zhǔn)則的推行，從一定程度上規(guī)范了房地產(chǎn)企業(yè)的收入計量、成本核算與財務(wù)管理的規(guī)范化和系統(tǒng)化，對房地產(chǎn)企業(yè)的日常經(jīng)營活動提出了較為嚴(yán)格的要求。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重視新收入準(zhǔn)則中提出的各項規(guī)定，加強對新收入準(zhǔn)則的學(xué)習(xí)和認知，充分履行其中所明確的義務(wù)和責(zé)任，以期更好地為客戶進行服務(wù)，以科學(xué)的管理和規(guī)范的核算提升企業(yè)的核心競爭力。

參考文獻：

[1]康勇攀.新收入準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)收入確認的影響研究.[J]當(dāng)代會計，2017（12）101-105.

作者簡介：

朱克君，昆山中玉會計師事務(wù)所（普通合伙），江蘇昆山。