當(dāng)前房價(jià)上漲與我國金融市場的關(guān)系

摘 ?要 ?隨著我國房價(jià)的不斷上漲，房價(jià)上漲和金融市場的關(guān)系以及對金融市場的影響就成為了調(diào)控我國金融市場的主要依據(jù)。本文作者根據(jù)自身研究我國房價(jià)和金融市場關(guān)系多年的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，對房價(jià)上漲與我國金融市場的關(guān)系展開了深入的研究與分析，希望能對相關(guān)行業(yè)起到一定的促進(jìn)作用。

關(guān)鍵詞 ?房價(jià)上漲 ?金融市場 ?關(guān)系

引言：

自從2000年后，我國房價(jià)就開始了大幅度上漲，對我國金融市場也造成了一定的影響。在研究房價(jià)上漲與金融市場之間的關(guān)系時(shí)，應(yīng)該以房價(jià)上漲的主要原因作為切入點(diǎn)，找到房價(jià)上漲與我國金融市場之間最根本的關(guān)系，進(jìn)而為我國房價(jià)的調(diào)控提供更加充分的依據(jù)，促進(jìn)我國金融市場健康穩(wěn)定的發(fā)展。

一、房價(jià)上漲的主要原因

（一）不合理市場結(jié)構(gòu)決定的房價(jià)上漲

在討論房價(jià)上漲的主要原因時(shí)，首先要探討房價(jià)大規(guī)模上漲的市場結(jié)構(gòu)。在2004年是房價(jià)上漲的節(jié)點(diǎn)之一，當(dāng)年的新建商品房中，商品住宅的施工面積以及竣工面積同比增長了百分之18.2和百分之2.3，而非住宅商品房的施工面積和竣工面積的同比增長為百分之23.4和百分之6.5，商品住宅中，中低價(jià)位的住宅占比較低。同期，全國的經(jīng)濟(jì)適用住房已經(jīng)開始出現(xiàn)了一定的負(fù)增長，高價(jià)位住宅的增長勢頭過快，經(jīng)濟(jì)適用住宅的投資力度不斷減少，導(dǎo)致了房價(jià)的整體上漲。不合理的市場結(jié)構(gòu)是當(dāng)前我國房價(jià)上漲的最根本原因，也是住房從居住性質(zhì)轉(zhuǎn)變到投資性質(zhì)的根本因素[1]。

（二）房地產(chǎn)的建設(shè)成本大幅增加

房地產(chǎn)的建設(shè)成本增加的情況導(dǎo)致了房屋的銷售價(jià)格增長。同樣采用2004年的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，土地的價(jià)格在2004年有著大幅上漲，而房屋住宅價(jià)格的上漲同時(shí)也帶動了土地面積的上漲。根據(jù)2004年的材料分析，全國房價(jià)以及房屋建筑工程所需的材料持續(xù)了一年零一個(gè)月的兩位數(shù)上漲趨勢。同時(shí)房地產(chǎn)的拆遷成本也在不斷變高，人們對住房品質(zhì)要求也在不斷提升，導(dǎo)致了房地產(chǎn)建設(shè)成本的不斷增加，進(jìn)而提升了房屋價(jià)格。房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)成本的增加是由于我國金融市場對物料供需關(guān)系進(jìn)行調(diào)控的必然產(chǎn)物，然而這也使房地產(chǎn)開發(fā)商的房產(chǎn)建設(shè)成本不斷增加。房地產(chǎn)開發(fā)商想要從建設(shè)活動中獲得預(yù)期利潤，勢必要調(diào)高房屋價(jià)格，才能達(dá)到利潤的實(shí)現(xiàn)[2]。

（三）供求關(guān)系的失衡導(dǎo)致了房價(jià)的上漲

從2000年開始，全國房屋的銷售面積開始大幅度上漲，這也造成了房地產(chǎn)行業(yè)供求關(guān)系的總體失衡。尤其對部分沿海城市而言，外來購房人員很多，導(dǎo)致中高檔戶型的房屋供不應(yīng)求，這也成為了房價(jià)上漲的主要助推因素。同時(shí)，由于中高檔房價(jià)的大幅度上漲，也使對應(yīng)的普通住宅的需求不斷增加，刺激了普通戶型房價(jià)的不斷上漲。

（四）投資性購房人群的不斷增長

隨著金融危機(jī)的來襲，人們已經(jīng)認(rèn)識到股票投資、期貨投資以及基金投資本身就缺乏有效的收益保障，再加上近幾年維持的較低利率，導(dǎo)致大部分人群開始投資住房，甚至很多普通市民也將畢生積蓄拿出來進(jìn)行房屋的購置，從而使房屋增值。這就導(dǎo)致有著居住需要的消費(fèi)者需要花費(fèi)更高的價(jià)格從投資購房的人手中購置住房，從而促進(jìn)了房價(jià)的進(jìn)一步提升。

二、房價(jià)上漲與我國金融市場的關(guān)系

（一）房產(chǎn)市場與金融市場是相互促進(jìn)的關(guān)系

從我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展脈絡(luò)來看，房產(chǎn)市場和金融市場是相輔相成，相互促進(jìn)的關(guān)系。也就是說，房價(jià)的上漲，離不開金融市場的繁榮和支持。同時(shí)，金融市場的發(fā)展，也離不開房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。我國在進(jìn)行房價(jià)的總體調(diào)控過程中，必須以金融市場的規(guī)范作為根本前提，才能作為科學(xué)合理的統(tǒng)籌和有效的兼顧。而房價(jià)持續(xù)上漲的勢頭，也導(dǎo)致了房地產(chǎn)金融在金融市場的占比不斷提升，使金融市場在我國的房價(jià)調(diào)控中能夠發(fā)揮更加關(guān)鍵的作用，而房價(jià)的上漲也會導(dǎo)致金融市場風(fēng)險(xiǎn)化和泡沫化的發(fā)展趨勢[3]。

（二）金融市場的變化決定了房價(jià)的變化

事實(shí)上，房價(jià)的上漲與下跌，很大一定程度上取決于金融市場的變化。從引入金融市場這個(gè)概念以來，我們就應(yīng)該明確，金融市場的變動性和開放性將會導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不斷提升。尤其是在房價(jià)大幅增長的今天，無論房價(jià)的漲幅預(yù)計(jì)有多少，都會給施工現(xiàn)場以及開發(fā)商帶來一定的影響。而財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)會使工程整體陷入被動，導(dǎo)致工程招致?lián)p失。隨著房價(jià)提升的勢頭被我國宏觀調(diào)控所遏制，金融市場也對房地產(chǎn)開發(fā)商的資金索取出現(xiàn)了一定的敏感系數(shù)，會導(dǎo)致房產(chǎn)開發(fā)商失去金融市場的信貸支持。然而財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也正是因?yàn)榉績r(jià)不斷增長而出現(xiàn)的必然產(chǎn)物，也是金融市場變化決定房價(jià)變化的根本原因，是金融市場與房價(jià)之間關(guān)系的最重要的體現(xiàn)。

（三）房價(jià)上漲過快為金融市場帶來了更多風(fēng)險(xiǎn)

房價(jià)上漲過快為金融市場帶來的首要風(fēng)險(xiǎn)是杠桿過大，正如之前對房價(jià)上漲原因的分析里指出的，很多購房者通過首付貸款或者消費(fèi)貸款的形式進(jìn)行購房，導(dǎo)致購房者的貸款利率增加，使其潛在的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不斷上升。而如果房價(jià)在一定時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)大幅度下跌的情況，會導(dǎo)致消費(fèi)者面臨信用違約的風(fēng)險(xiǎn);第二點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)在于隨著房價(jià)上漲趨勢的減少，不同城市的房價(jià)上漲速率一但出現(xiàn)了分化，更多人會采用出售三四線城市的住房來購置一二線城市的住房，這也會導(dǎo)致一線二線城市房價(jià)的不斷走高，三四線城市房價(jià)降低的局面，從而使三四線住房的庫存壓力不斷增加，一二線城市住房價(jià)格虛高的情況;第三點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)在于國外金融市場的波動對房價(jià)和我國金融市場的影響。正如我們之前分析所說，我國金融市場與房地產(chǎn)市場有著密切的關(guān)系，而國外金融市場的波動也會導(dǎo)致我國金融市場的波動，國外的貨幣環(huán)境更加寬松，美儲聯(lián)的加息政策會導(dǎo)致我國國內(nèi)的資本外流情況不斷加劇，最后導(dǎo)致金融市場與樓市持續(xù)上漲情況發(fā)生根本改變[4]。

三、協(xié)調(diào)房價(jià)上漲與我國金融市場的關(guān)系的有效對策

從我國近幾年房價(jià)上漲的勢頭來看，我國房地產(chǎn)價(jià)格之所以屢創(chuàng)新高，全靠銀行的低利率信貸的大規(guī)模輸血，而近些年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)從土地資源的利用，貸款模式的開發(fā)以及信貸消費(fèi)模式的開發(fā)全部來自于銀行的支持，整個(gè)過程之中銀行參與的成分甚至占到了總體資金的百分之80以上，也就是說銀行貸款的利率越低，商品房的購買成本也就越低，而消費(fèi)者所需的資金也就更低，能夠大大的促進(jìn)房地產(chǎn)市場的需求提升，進(jìn)一步帶動房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，我國為了能夠?yàn)殂y行和房地產(chǎn)市場注入長效的活性，前后經(jīng)歷了連續(xù)八次的大規(guī)模降息，拉動了市場的內(nèi)需，然而過度的低利率也導(dǎo)致開發(fā)商項(xiàng)目投資的盲目性增加，在投資成本較低，房價(jià)不斷上漲的環(huán)境之下，房地產(chǎn)開發(fā)商更愿意通過不斷的項(xiàng)目開發(fā)來獲取豐厚的報(bào)酬，然而在這個(gè)過程之中，房價(jià)的上漲也導(dǎo)致廣大人民難以負(fù)擔(dān)其實(shí)際的費(fèi)用，使房地產(chǎn)行業(yè)變的更加泡沫化。因此，在協(xié)調(diào)房價(jià)與金融市場關(guān)系時(shí)，應(yīng)該追本溯源，找到房價(jià)與金融市場的直接關(guān)系，從國家調(diào)控的角度和人們的根本利益角度出發(fā)，不斷地完善購房的相關(guān)配套措施與政策，使其能夠成為協(xié)調(diào)房價(jià)上漲速度的有效手段，同時(shí)，建立完善的廉價(jià)房建設(shè)規(guī)范與制度，滿足更多處于房地產(chǎn)市場邊緣消費(fèi)者的購房需求，從而能夠全面減輕房地產(chǎn)市場的供求壓力。對于我國的房地產(chǎn)市場和金融市場而言，目前還存在著所謂的政策性空白，即是說沒有宏觀的政策來滿足最廣大人民對于購房的實(shí)際需求。在協(xié)調(diào)過程之中，可以借鑒發(fā)達(dá)國家的成功經(jīng)驗(yàn)，比如說美國在1937年就已經(jīng)實(shí)行了住房制度，收入沒有達(dá)到要求的住戶只需要支付收入百分之25的租金，剩下的費(fèi)用全部由政府承擔(dān)，同時(shí)低收入人群也可以享受政府的租金補(bǔ)貼，而這一部分的資金來源在于相應(yīng)的金融信貸公司;在比如說，德國的住房以及金融制度，始終不會受到市場波動以及通貨膨脹的影響，也就是說，無論德國的金融市場發(fā)生了怎樣的波動，住宅儲蓄利息始終保持在百分之6以下，使整個(gè)金融市場的穩(wěn)定性更高，而且泡沫化的可能性也更小，同時(shí)對于住房者也會收取低于市場價(jià)格的租住資金，其中的差額由政府負(fù)責(zé)補(bǔ)貼。確保了多個(gè)方面人群的切實(shí)利益。在這里要注意的是，由于發(fā)達(dá)國家與我國的人民住房需求不同，市場組成不同，其調(diào)控政策有可能不適合我國的當(dāng)前環(huán)境，因此，在協(xié)調(diào)房價(jià)上漲與金融市場的關(guān)系時(shí)，應(yīng)該從我國金融市場的基本情況出發(fā)，嚴(yán)禁對其他國家政策的生搬硬套，探尋出一條特色化的協(xié)調(diào)解決之路，進(jìn)而能夠起到維護(hù)我國金融市場秩序的根本作用，促進(jìn)我國金融市場的繁榮與安定。

四、結(jié)束語

綜上所述，導(dǎo)致我國房價(jià)上漲的原因在于不合理市場結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)的建設(shè)成本大幅增加、供求關(guān)系的失衡、投資性購房人群的不斷增長。本文通過房價(jià)上漲的原因論述房價(jià)上漲與我國金融市場的關(guān)系，進(jìn)而明晰我國房價(jià)上漲與金融市場的關(guān)系，從而使相關(guān)的調(diào)控能夠找到根本的切入點(diǎn)，促進(jìn)我國金融市場的繁榮和穩(wěn)定的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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作者簡介：楊婧，對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)高級研修班。