基于多源多維數(shù)據(jù)的電網(wǎng)公司直屬企業(yè)自有不動產(chǎn)審計

周彬

[關(guān)鍵詞]多源多維數(shù)據(jù) ? ?直屬企業(yè) ? ?不動產(chǎn) ? ?審計模式

電力行業(yè)不動產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)絕大多數(shù)情況下屬非企業(yè)核心業(yè)務(wù)，國有電網(wǎng)公司的不動產(chǎn)有相當(dāng)部分為其直屬企業(yè)持有。不少企業(yè)往往投入資源與精力較少，管控力度低于核心主營業(yè)務(wù)領(lǐng)域，忽略了利用存在于內(nèi)外部信息系統(tǒng)中的多種數(shù)據(jù)進(jìn)行精益管理，管理方式粗放，不動產(chǎn)登記、處理程序、合同和協(xié)議、持續(xù)性動態(tài)管理等方面發(fā)生問題的可能性較高，易導(dǎo)致合法合規(guī)、提質(zhì)增效、經(jīng)營方面的風(fēng)險。在數(shù)字化審計背景下，亟需利用信息技術(shù)構(gòu)建一種模式，借助來源于內(nèi)外部多種信息系統(tǒng)不同描述維度的數(shù)據(jù)，實現(xiàn)嚴(yán)內(nèi)控、強管理。

一、基于多源多維數(shù)據(jù)的審計模式

按照《國家電網(wǎng)公司大數(shù)據(jù)應(yīng)用指導(dǎo)意見》要求，國網(wǎng)下轄的電網(wǎng)公司基本都實現(xiàn)了信息系統(tǒng)的全業(yè)務(wù)覆蓋、多業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)存儲，為數(shù)字化審計打下了堅實基礎(chǔ)。上海市電力公司審計中心在對核心業(yè)務(wù)領(lǐng)域開展數(shù)字化審計的基礎(chǔ)上，拓寬審計視角，把非核心業(yè)務(wù)納入審計范圍，將基于多源、多維數(shù)據(jù)分析的審計模式延展至直屬企業(yè)自有不動產(chǎn)審計領(lǐng)域，進(jìn)一步發(fā)揮其效用并積累全業(yè)務(wù)領(lǐng)域應(yīng)用經(jīng)驗，模式概念如圖1所示。

（一）內(nèi)部數(shù)據(jù)源

1.基礎(chǔ)信息維度。獲取各直屬單位不動產(chǎn)電子臺賬。不動產(chǎn)臺賬須包含不動產(chǎn)名稱、產(chǎn)權(quán)所屬單位、不動產(chǎn)產(chǎn)證編號、不動產(chǎn)地址、建筑面積（面積）、對應(yīng)銀行賬戶、當(dāng)前用途、實際使用單位等主要數(shù)據(jù)。對于具備條件的單位，抓取不動產(chǎn)權(quán)證掃描件電子檔和不動產(chǎn)權(quán)證外觀（外立面）照片電子檔。要求被審計單位提供自有不動產(chǎn)管理機構(gòu)設(shè)置及人員配置明細(xì)表，包含人員姓名、身份證號、職務(wù)崗位等數(shù)據(jù)。以上臺賬數(shù)據(jù)將與直屬企業(yè)的自有不動產(chǎn)管理信息系統(tǒng)、ERP系統(tǒng)人力資源模塊中的數(shù)據(jù)進(jìn)行比對，驗證數(shù)據(jù)質(zhì)量。

2.運營狀況維度。調(diào)用經(jīng)濟法律管理系統(tǒng)（以下簡稱經(jīng)法系統(tǒng)）、財務(wù)管控系統(tǒng)、結(jié)算系統(tǒng)、ERP系統(tǒng)中的相關(guān)數(shù)據(jù)。從經(jīng)法系統(tǒng)中獲取的合同數(shù)據(jù)，如承辦單位、承辦時間，合同名稱、合同內(nèi)容、內(nèi)容起止期間，不動產(chǎn)地點，合同價款金額、合同訂立依據(jù)等，可與財務(wù)管控系統(tǒng)、結(jié)算系統(tǒng)、ERP系統(tǒng)中的收、付款數(shù)據(jù)與憑證比對。以核查租金的及時、足額收取情況為例，通過財務(wù)管控系統(tǒng)、ERP系統(tǒng)財務(wù)模塊查詢租賃收入明細(xì)，穿透明細(xì)查詢具體憑證，并與上述經(jīng)法系統(tǒng)中的數(shù)據(jù)進(jìn)行核對，判斷在約定租期內(nèi)，租金是否按照合同約定價格足額、及時入賬。

3.資產(chǎn)管理維度。調(diào)取ERP系統(tǒng)中年度預(yù)算數(shù)據(jù)及OA辦公協(xié)同系統(tǒng)中的下達(dá)批復(fù)文件，結(jié)合其他內(nèi)部系統(tǒng)中的相關(guān)數(shù)據(jù)，從以下三個角度對不動產(chǎn)進(jìn)行分析。（1）取得或處置不動產(chǎn)的情況。從經(jīng)法系統(tǒng)、ERP系統(tǒng)、結(jié)算系統(tǒng)中獲取交易對方、處置時間、處置損益、處置價格、評估報告影像及批復(fù)電子檔、出售時賬面余值、獲取時入賬價值、投資性不動產(chǎn)以公允值計量的時間、相關(guān)批復(fù)、公允價值評估方式等數(shù)據(jù)，核實不動產(chǎn)的取得或處分是否合規(guī)、合理，是否符合企業(yè)利益。（2）保有不動產(chǎn)的情況。例如，核查物業(yè)維護事項，可從上述各系統(tǒng)中抓取年度預(yù)算中的物業(yè)費用（可含安保、清潔、綠化等內(nèi)容）預(yù)算完成情況、物業(yè)承接單位、物業(yè)合同金額、合同訂立依據(jù)等數(shù)據(jù)。又如，對于不動產(chǎn)改造、小型基建項目進(jìn)行核查，可以從工程一體化、項目管理系統(tǒng)及上述其他系統(tǒng)中抓取項目名稱、項目編號、項目批復(fù)、項目內(nèi)容及規(guī)模、投資金額、實施單位、項目開竣工時間、項目結(jié)算時間、金額及依據(jù)等數(shù)據(jù)。（3）閑置不動產(chǎn)的盤活使用情況?？芍攸c核查租賃情況，從上述各系統(tǒng)中抓取不動產(chǎn)出租的租賃面積、租賃合同起止時間、承租人、租賃合同金額及租賃價格、租賃價格評估報告（評估服務(wù)方、評估時間）等關(guān)鍵數(shù)據(jù)納入分析。

4.規(guī)章制度維度。利用規(guī)章制度查詢系統(tǒng)匹配審計事項關(guān)鍵字，獲得與被審計事項及事項時間對應(yīng)的內(nèi)部規(guī)章制度和管理辦法電子檔，執(zhí)行文字搜索，標(biāo)記相關(guān)篇幅內(nèi)容，作為審計規(guī)則輔助支撐依據(jù)。

（二）外部數(shù)據(jù)源

從企業(yè)外部數(shù)據(jù)源獲得市場租賃價格維度數(shù)據(jù)。在遠(yuǎn)程內(nèi)部審計中，鎖定與待查不動產(chǎn)同地塊、同類型的不動產(chǎn)，采用Python等高級程序設(shè)計語言，同時引用Requests、JSON、XPath等庫，以不動產(chǎn)市場用戶角色，對市面上專業(yè)不動產(chǎn)交易服務(wù)網(wǎng)站上的相關(guān)二手不動產(chǎn)租賃數(shù)據(jù)進(jìn)行搜集，組成有限集且具代表性的樣本（數(shù)量級根據(jù)需要可控制在百萬、千萬量級）。需重點搜集與待查不動產(chǎn)同一地塊、類似屬性、相似用途的不動產(chǎn)租賃掛牌價格等數(shù)據(jù)，作為輔助參考數(shù)據(jù)源。獲得數(shù)據(jù)源后，對其進(jìn)行數(shù)據(jù)清洗和數(shù)據(jù)項整理，依據(jù)數(shù)據(jù)規(guī)模采用CSV格式導(dǎo)出或?qū)胼p量級數(shù)據(jù)庫。在分析階段，將不動產(chǎn)的面積、租賃價格數(shù)據(jù)做標(biāo)準(zhǔn)化（如歸一化）處理后，使用聚類算法多次迭代計算，獲得不動產(chǎn)樣本的大致面積、租賃價格分類及每類可參照租賃價格的均值、質(zhì)心。將待查不動產(chǎn)依據(jù)條件與上述計算結(jié)果進(jìn)行對比，判斷不動產(chǎn)租賃價格在同地域、同類型不動產(chǎn)中，是否定位于市場合理租賃價格區(qū)間內(nèi)。過高、過低的租賃價格將作為審計工作進(jìn)一步核查的線索。在后續(xù)核查中，還能通過第三方企業(yè)資信、工商信息查詢系統(tǒng)了解交易對方的注冊工商信息及法人信息，以判別是否存在關(guān)聯(lián)交易等情況。

（三）審計模式運用要點

應(yīng)當(dāng)指出的是，基于多源多維數(shù)據(jù)的審計模式高度依賴于所用數(shù)據(jù)的真實性、完整性、準(zhǔn)確性，對被審計單位相關(guān)業(yè)務(wù)的數(shù)據(jù)質(zhì)量有一定要求。即便在電力行業(yè)內(nèi)，不同企業(yè)的信息化建設(shè)推進(jìn)程度不同，運用水平也不一，對于自有不動產(chǎn)管理這類非核心業(yè)務(wù)的相關(guān)數(shù)據(jù)保有質(zhì)量和審計可用性情況更是不同。因此，在使用基于多源多維數(shù)據(jù)的審計模式時，企業(yè)內(nèi)審部門需根據(jù)實際情況進(jìn)行具體分析，與業(yè)務(wù)部門、科技信息部門緊密配合，總結(jié)出適應(yīng)本企業(yè)的實施措施與技術(shù)手段，最大化發(fā)揮數(shù)字化審計的效果，有力識別與化解企業(yè)在自有不動產(chǎn)管理方面的風(fēng)險。對于部分歷史遺留重要文檔以紙質(zhì)形式存在的情形，數(shù)字化審計無法對業(yè)務(wù)所有內(nèi)容進(jìn)行全覆蓋，現(xiàn)場審計與核實在現(xiàn)階段仍是必不可缺的手段，與基于多源、多維數(shù)據(jù)審計模式的數(shù)字化遠(yuǎn)程審計互補。

二、多源多維審計模式在電網(wǎng)公司直屬企業(yè)自有不動產(chǎn)領(lǐng)域的運用

（一）案例一：直屬企業(yè)D所轄YH路A1號不動產(chǎn)

內(nèi)審人員查詢經(jīng)法系統(tǒng)內(nèi)合同訂立數(shù)據(jù)及ERP財務(wù)系統(tǒng)內(nèi)租金收入數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)該不動產(chǎn)同時存在兩份租賃合同，一份合同備注“作廢”，另一份有效的合同顯示租賃方為G茶葉銷售有限公司，租賃合同簽訂于2014年12月，合同中約定租期為10年，自2015年1月1日至2024年12月31日。租賃價格評估報告影像數(shù)據(jù)顯示，該房屋租賃價格估價報告由C資產(chǎn)評估服務(wù)有限公司出具。經(jīng)查詢外部系統(tǒng)中社會咨詢機構(gòu)工商及資質(zhì)信息，C公司為第三方社會資產(chǎn)評估機構(gòu)，具備相應(yīng)的資產(chǎn)評估資質(zhì)。該估價報告的評估基準(zhǔn)日為2013年11月27日，有效期為1年。可見該估價報告在時效上無法作為此次租賃行為的租金定價依據(jù)。通過比對不同系統(tǒng)中的相關(guān)數(shù)據(jù)細(xì)節(jié)，發(fā)現(xiàn)了審計疑點。

（二）案例二：直屬企業(yè)N所轄FDU路A2號不動產(chǎn)

內(nèi)審人員查詢內(nèi)部系統(tǒng)發(fā)現(xiàn)，該不動產(chǎn)的租賃定價沒有經(jīng)第三方專業(yè)機構(gòu)評估和企業(yè)內(nèi)部調(diào)查分析，租金價格制定無依據(jù)，更未綜合考慮不動產(chǎn)價值、所在地段、租賃市場行情等因素。利用特定算法程序，以不動產(chǎn)租賃市場客戶角色，于2018年某月在某主流不動產(chǎn)交易網(wǎng)站，對該不動產(chǎn)所在的BC地塊內(nèi)所有掛牌出租、同種用途的不動產(chǎn)進(jìn)行查詢，搜集到1000—2000數(shù)據(jù)量的樣本集。對樣本集進(jìn)行K-means聚類分析，得到特征近似的5個簇群（某次迭代的示意圖如圖2所示），并計算每個簇群的質(zhì)心和單位面積日租金價格平均值作為參考。待查不動產(chǎn)租賃面積為200平方米，周邊配套條件優(yōu)越，故以簇團1作為對比參照。調(diào)取ERP系統(tǒng)財務(wù)模塊內(nèi)記錄，與經(jīng)法系統(tǒng)內(nèi)對應(yīng)租賃合同的相關(guān)數(shù)據(jù)對比，得出該不動產(chǎn)的當(dāng)前租金為4.52元/平方米·日，明顯低于簇團1的平均6—7元/平方米·日的出租價格。運用內(nèi)、外系統(tǒng)數(shù)據(jù)源，經(jīng)信息技術(shù)處理，分析合同金額、實際收入、市場價格水平，發(fā)現(xiàn)了審計疑點。

（三）案例三：直屬企業(yè)J所轄LBG路A3、A4、A5號不動產(chǎn)

內(nèi)審人員抽取經(jīng)法系統(tǒng)內(nèi)合同訂立數(shù)據(jù)及ERP財務(wù)系統(tǒng)內(nèi)租金收入數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)2016年J企業(yè)與H企業(yè)簽訂了為期一年的租賃合同，租賃對象為A3、A4、A5號不動產(chǎn)。在2017年租賃合同到期后，J企業(yè)僅就A3號不動產(chǎn)與H企業(yè)訂立了租賃協(xié)議，ERP系統(tǒng)財務(wù)入賬數(shù)據(jù)反映的租金收入情況與此吻合。內(nèi)審人員對同地塊、同用途不動產(chǎn)，采集外部系統(tǒng)市場租賃數(shù)據(jù)進(jìn)行聚類分析，發(fā)現(xiàn)租賃合同鎖定租金價格偏低，在進(jìn)一步訪問外部系統(tǒng)公眾用戶能夠查閱的街景數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，外部搜索引擎采集的2018年初LBG路街景數(shù)據(jù)顯示LBG路A3、A4、A5為聯(lián)排沿街鋪面，街景照片中鋪面經(jīng)營方標(biāo)志為H企業(yè)，意味著2016年至2018年初，H企業(yè)存在一直占用以上三處不動產(chǎn)的嫌疑，與經(jīng)法系統(tǒng)內(nèi)、ERP系統(tǒng)財務(wù)模塊內(nèi)數(shù)據(jù)矛盾。同時，內(nèi)審人員查詢外部系統(tǒng)獲取H企業(yè)工商信息，將顯示的H企業(yè)法人代表名稱與ERP系統(tǒng)內(nèi)J企業(yè)所有曾在冊員工姓名比對后發(fā)現(xiàn)，H企業(yè)法人代表疑為J企業(yè)曾在職員工，表明H企業(yè)與J企業(yè)有某種聯(lián)系，發(fā)現(xiàn)審計疑點。

（作者單位：國網(wǎng)上海市電力公司，郵政編碼：200122，電子郵箱：2167766011@qq.com）

主要參考文獻(xiàn)

黃志勇.淺析企業(yè)房屋出租業(yè)務(wù)的內(nèi)部控制[J].商場現(xiàn)代化， 2010（5）

潘觀明.績效維度下行政單位房屋資產(chǎn)管理審計實踐[J].中國內(nèi)部審計， 2017（6）

邵宏楠.國企閑置房屋土地資產(chǎn)的規(guī)范化管理及盤活創(chuàng)收[J].經(jīng)營與管理， 2016（6）

孫亮.內(nèi)部審計如何促進(jìn)集團公司高質(zhì)量發(fā)展[J].中國內(nèi)部審計， 2018（9）

余濟榮.國企不動產(chǎn)資源管理的問題原因及解決對策[J].新會計， 2012（5）

張麗，李秀路.行政事業(yè)單位房屋租賃行為研究[J].財經(jīng)問題研究， 2013（S1）