不動(dòng)產(chǎn)抵押在商業(yè)銀行授信審批工作實(shí)踐的問(wèn)題探究

黃晨

摘 要：不動(dòng)產(chǎn)抵押作為商業(yè)銀行授信審批方案的重要因素，對(duì)保障授信安全回收的作用不可小覷。本文結(jié)合筆者在授信審批工作的實(shí)踐，收集了部分不動(dòng)產(chǎn)抵押在實(shí)踐中的相關(guān)案例，對(duì)存在的問(wèn)題、成因和影響進(jìn)行了探究，提出了相關(guān)建議，希望為貸前盡職調(diào)查、授信審批工作提供有益參考。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn);抵押;授信審批

當(dāng)前經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力，經(jīng)濟(jì)增速放緩，一方面中小企業(yè)融資難的狀況仍將很大程度上存在，另一方面商業(yè)銀行也面臨內(nèi)外部多重挑戰(zhàn)。授信審批作為商業(yè)銀行資產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的第二道重要防線，肩負(fù)把握資產(chǎn)質(zhì)量、引領(lǐng)業(yè)務(wù)發(fā)展的重?fù)?dān)。不動(dòng)產(chǎn)抵押作為授信審批方案的重要因素，對(duì)保障授信安全回收的作用不可小覷。本文結(jié)合筆者在授信審批工作的實(shí)踐，收集了部分不動(dòng)產(chǎn)抵押在實(shí)踐中的相關(guān)案例，對(duì)存在的問(wèn)題、成因和影響進(jìn)行了探究，提出了相關(guān)建議，希望為銀行從業(yè)人員提高貸前盡職調(diào)查、授信審批工作提供有益參考。

一、正確認(rèn)識(shí)不動(dòng)產(chǎn)抵押在授信業(yè)務(wù)的重要地位

抵押是指?jìng)鶆?wù)人或第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，債務(wù)人不履行債務(wù)或發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或似拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。

不動(dòng)產(chǎn)抵押是授信業(yè)務(wù)重要的風(fēng)險(xiǎn)緩釋措施之一，是化解客戶信用風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵步驟。在風(fēng)險(xiǎn)暴露時(shí)銀行可以通過(guò)處置抵押物實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)救。債權(quán)銀行應(yīng)根據(jù)押品的價(jià)值穩(wěn)定性、變現(xiàn)難易程度優(yōu)先選擇居住用房地產(chǎn)、商用房地產(chǎn)（工業(yè)用房除外）、居住用建設(shè)用地使用權(quán)、商用建設(shè)用地使用權(quán)（工業(yè)用地使用權(quán)除外）、房產(chǎn)類在建工程（工業(yè)用房除外）等五類抵押品，抵押率上限控制在50%至70%之間。同時(shí)，業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)告訴我們，資產(chǎn)質(zhì)量的好壞與是否足值抵押卻并非正相關(guān)，甚至某些授信不良案例或特定授信產(chǎn)品中，不良貸款的背后往往有賬面足值的抵押物。這當(dāng)中折射出來(lái)的成因、關(guān)系引人深思，也應(yīng)引起經(jīng)營(yíng)、審批部門的注意。

二、需要厘清的與不動(dòng)產(chǎn)抵押相關(guān)的幾個(gè)問(wèn)題。

經(jīng)營(yíng)部門和授信客戶通過(guò)營(yíng)銷談判達(dá)成一致后，往往會(huì)將辦妥抵押（或追加抵押等）作為授信簽約支用的前提條件。看似萬(wàn)事大吉的背后，實(shí)際上潛藏著許多風(fēng)險(xiǎn)。以下幾類問(wèn)題尤需引起關(guān)注或進(jìn)一步厘清。

（一）抵押物業(yè)部分或全部滅失

1.抵押物業(yè)已拆除，土地易主或另作他用。某民營(yíng)企業(yè)以其廠房、宿舍足值抵押給銀行申請(qǐng)貸款，貸款到期前經(jīng)辦人員上門實(shí)地查看時(shí)發(fā)現(xiàn)：因修建鐵路需要，借款人土地已被政府有償征用，原有建筑物均已全部拆除，原址剩下一片廢墟，且補(bǔ)償款賬戶開(kāi)設(shè)在其他銀行。由于借款人已停止生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，致使債權(quán)銀行授信敞口全部暴露。后經(jīng)緊密跟蹤催收，客戶以征地補(bǔ)償款全額結(jié)清貸款。

2.權(quán)利證書(shū)指向的物業(yè)已拆除重建，權(quán)證要素和實(shí)際物業(yè)指標(biāo)存在極大反差。在深圳一些老的高檔別墅小區(qū)，原有的別墅物業(yè)戶型設(shè)計(jì)較為陳舊，建筑面積相對(duì)較小，許多原有業(yè)主私自將原建筑整體拆除，再在原址重建。如某貸款抵押物為深圳市區(qū)某花同27號(hào)別墅，房產(chǎn)證面積為185.31平方米，申報(bào)材料稱重建后實(shí)際面積約3000平方米，根據(jù)市場(chǎng)價(jià)值該套別墅售價(jià)預(yù)計(jì)可超過(guò)3500萬(wàn)元。此類情況下抵押物拆除重建后建筑面積大幅提高，基于中介評(píng)估的市場(chǎng)成交價(jià)值相應(yīng)大幅提高，買賣轉(zhuǎn)讓、抵押登記在形式上均可落實(shí)。但因缺乏完整的重建合法手續(xù)，一旦從法律意義上予以深究，其在竣工驗(yàn)收、抵押登記、轉(zhuǎn)讓處置、物權(quán)確認(rèn)等方面均存在爭(zhēng)議。

3.因火災(zāi)等意外事故導(dǎo)致抵押物受損。授信方案有關(guān)抵押物的描述欠缺完整性，保險(xiǎn)在授信方案中往往被忽略，經(jīng)營(yíng)單位依賴放款中心操作落實(shí)。這可能存在主觀疏忽導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)隱患或道德風(fēng)險(xiǎn)。一個(gè)典型的例子：位于深圳蔡屋圍的都市名園大廈，其位置屬于城市絕對(duì)中心地段，自住、辦公、出租均宜，評(píng)估值、快速變現(xiàn)本應(yīng)不成問(wèn)題，但一旦發(fā)生如新聞報(bào)道中的猛烈火災(zāi)，則相應(yīng)的物業(yè)身價(jià)急劇貶值，甚至存在滅失風(fēng)險(xiǎn)。

（二）轉(zhuǎn)讓限制

如高新技術(shù)同、珠寶產(chǎn)業(yè)同的物業(yè)，雖然實(shí)際用途為辦公或出租，市場(chǎng)價(jià)值較高，但往往因土地出讓合同約定了對(duì)受讓人行業(yè)、經(jīng)營(yíng)范圍、資質(zhì)等限制條件，物業(yè)的實(shí)際轉(zhuǎn)讓往往受到限制。如某珠寶企業(yè)抵押給銀行的廠房房產(chǎn)證明確記載：“可轉(zhuǎn)讓，不得轉(zhuǎn)變用途”“購(gòu)買上述生產(chǎn)廠房的次受讓方以及再次轉(zhuǎn)讓的受讓方需具備以下條件：從事黃金珠寶行業(yè)的企業(yè)，具有發(fā)展改革部門批準(zhǔn)立項(xiàng)的項(xiàng)目：在辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交發(fā)展改革部門出具的立項(xiàng)批準(zhǔn)文件及產(chǎn)業(yè)主管部門出具的受讓人符合產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入條件的證明文件”。有的還對(duì)投資密度、稅收有額外要求，類似限制無(wú)疑將大大縮小受讓范圍，增加變現(xiàn)難度。除此以外，對(duì)抵押的長(zhǎng)期商用物業(yè)，還應(yīng)深入調(diào)查核實(shí)其歷史租金歸集情況和未來(lái)租金的約束條款，避免物業(yè)因附帶長(zhǎng)期租約導(dǎo)致物業(yè)處置貶值。

（三）異地不動(dòng)產(chǎn)

按照法律規(guī)定，以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，對(duì)應(yīng)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。反之亦然，以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押土地對(duì)應(yīng)的房屋同時(shí)抵押。即“地隨房走、房隨地走”。對(duì)于異地不動(dòng)產(chǎn)抵押，經(jīng)營(yíng)部門難以全面核實(shí)了解其價(jià)值、操作要求，部分不動(dòng)產(chǎn)位于三四線城市甚至偏遠(yuǎn)市郊區(qū)、縣鎮(zhèn)區(qū)域，市場(chǎng)接受程度存在極大不確定性。如安徽省某四線城市下屬縣郊工業(yè)廠房，申報(bào)授信時(shí)估值6000萬(wàn)，至客戶出現(xiàn)不良后再實(shí)地了解，其實(shí)際拍賣價(jià)值可能不足1000萬(wàn)，且承接的買方范圍極為有限，甚至可能淪為不良奸商的套現(xiàn)手段。再如，某科技公司以第三方擁有的江西省婺源縣某鎮(zhèn)某村的34套空置別墅作為抵押物申報(bào)授信，且該批抵押物還曾被多次試圖用于為其他借款主體授信抵押，抵押動(dòng)機(jī)和背景復(fù)雜，蘊(yùn)藏極大的授信風(fēng)險(xiǎn)。

異地同定資產(chǎn)建設(shè)、房地產(chǎn)項(xiàng)目中經(jīng)常會(huì)遇到在建工程抵押的問(wèn)題。實(shí)務(wù)中辦理在建工程抵押不多，客戶往往以流程繁瑣、減少成本、抵押期間較短等為理由拒絕。需明確的是，物權(quán)法對(duì)在建工程抵押做了相應(yīng)規(guī)定。在建工程抵押登記一經(jīng)登記抵押權(quán)即設(shè)立。經(jīng)竣個(gè)驗(yàn)收，并經(jīng)登記取得所有權(quán)證后，應(yīng)及時(shí)轉(zhuǎn)換為房屋抵押權(quán)登記。

（四）回執(zhí)留置和集體土地抵押

從嚴(yán)格意義上而言，深圳已完成城市化和農(nóng)轉(zhuǎn)非，不再存在村民、農(nóng)民，但村鎮(zhèn)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)為數(shù)不少，租金現(xiàn)金流可觀，這部分物業(yè)僅能提供歷史遺留問(wèn)題申報(bào)回執(zhí)（留置），不可辦理抵押。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的土地使用權(quán)亦不得單獨(dú)抵押。但據(jù)了解，針對(duì)集體建設(shè)用地在確權(quán)登記頒證、流轉(zhuǎn)、抵押等方面的情況已有相關(guān)探索，個(gè)別省份還出臺(tái)了針對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的政策文件、省級(jí)集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記頒證規(guī)定、省級(jí)集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押規(guī)定。

（五）余額抵押、順位抵押和追加抵押

在存量授信年檢或置換他行授信時(shí)，若涉及原抵押物的釋放、重新抵押登記，出于客戶節(jié)省時(shí)間和資金成本，加快周轉(zhuǎn)以及談判博弈等多重考慮，授信方案中往往大開(kāi)方便之門，如余額抵押、順位抵押或追加抵押、套用“周轉(zhuǎn)易”“過(guò)橋貸款”等創(chuàng)新產(chǎn)品等。需要注意的是，當(dāng)債權(quán)在先，抵押權(quán)在后的，屬于事后抵押，如果抵押權(quán)的設(shè)定使債務(wù)人喪失了履行其他債務(wù)的能力，有可能被認(rèn)定為債權(quán)人與債務(wù)人惡意串通，導(dǎo)致該抵押行為無(wú)效。

在實(shí)際操作中，經(jīng)營(yíng)單位貸前盡職調(diào)查極為關(guān)鍵，做到真正了解客戶，真正了解不同地域、不同行政區(qū)國(guó)土房產(chǎn)管理部門的規(guī)章要求，謹(jǐn)慎行事，減少法律風(fēng)險(xiǎn)。三、關(guān)于授信業(yè)務(wù)涉及不動(dòng)產(chǎn)抵押的幾點(diǎn)看法和建議

（一）看重第一還款來(lái)源

客戶和項(xiàng)目自身的現(xiàn)金流是最重要的第一還款來(lái)源。授信主體、授信金額、授信用途、期限等合理合規(guī)，是授信決策的基本依據(jù)，不動(dòng)產(chǎn)抵押無(wú)論價(jià)值多少，與其他擔(dān)保方式一樣，都是防患于未然的風(fēng)險(xiǎn)緩釋措施。尤其在房地產(chǎn)市場(chǎng)偏熱的情況下，估值偏高，切不可憑抵押物估值而盲目放貸，忽視流動(dòng)性。

（二）支持創(chuàng)新，順應(yīng)市場(chǎng)，審慎決策，把握實(shí)質(zhì)性風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)前批發(fā)制造業(yè)普遍處于低谷，房地產(chǎn)在一線城市熱度不減，在一定時(shí)期來(lái)看不動(dòng)產(chǎn)抵押保值增值的效應(yīng)明顯，對(duì)銀行授信的保障相對(duì)充足有效。資本市場(chǎng)各類直接融資對(duì)銀行傳統(tǒng)授信業(yè)務(wù)形成巨大挑戰(zhàn)，銀行同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，銀行在和優(yōu)質(zhì)授信客戶營(yíng)銷談判中處于相對(duì)弱勢(shì)，基于此，對(duì)于一些業(yè)務(wù)創(chuàng)新和妥協(xié)條件，本著“做成”的目標(biāo)，審批環(huán)節(jié)在充分權(quán)衡和提示風(fēng)險(xiǎn)的情況下，可以審慎支持一些產(chǎn)品創(chuàng)新，控制實(shí)質(zhì)性風(fēng)險(xiǎn)。

（三）掌握有效資產(chǎn)

對(duì)于客戶提供抵押或未抵押的有效資產(chǎn)，銀行應(yīng)做到心中有數(shù)，掌握客戶資產(chǎn)凈值變動(dòng)。一旦出現(xiàn)任何不利事項(xiàng)，可以掌握主動(dòng)權(quán)。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估，應(yīng)與評(píng)估、中介機(jī)構(gòu)保持緊密聯(lián)系，把握市場(chǎng)趨勢(shì)，慎防估值過(guò)高，增加定期重估頻率。判斷并選擇合理的抵押物，應(yīng)遵循“堅(jiān)同耐用，不易毀損;通用性強(qiáng)，容易變現(xiàn);價(jià)值穩(wěn)定，不易貶值”的原則。

（四）了解客戶，了解抵押背景，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)緩釋措施

增加關(guān)聯(lián)企業(yè)、實(shí)際控制人、自然人股東擔(dān)保，降低抵押率，增加專業(yè)擔(dān)保公司、賬戶質(zhì)押、應(yīng)收賬款質(zhì)押等手段，看上去似乎是鎖上加鎖，實(shí)際的代償率有待驗(yàn)證和評(píng)估，但有總勝于無(wú)。值得強(qiáng)調(diào)的是，當(dāng)?shù)盅何餀?quán)利人為申請(qǐng)人以外的第三方時(shí)，在抵押的同時(shí)增加抵押人提供第三方連帶責(zé)任保證、增加抵押人的全部股權(quán)質(zhì)押是保障銀行抵押權(quán)順利實(shí)現(xiàn)的有力手段。