我國城市土地經(jīng)濟經(jīng)營中的問題與對策分析

龍銘

摘要：目前，我國法律規(guī)定城市土地的所有權(quán)屬國家所有。土地資源配置正處于一個從無償、無限期、無流動使用向有償、有限期、有流動使用轉(zhuǎn)化的階段，政府對經(jīng)營土地過程中出現(xiàn)了土地一級市場供應(yīng)量失控，土地市場化程度不高，土地儲備難以大規(guī)模推廣等多方面的問題。為了促進城鎮(zhèn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，優(yōu)化城鎮(zhèn)經(jīng)營土地機制，實現(xiàn)高效經(jīng)營城鎮(zhèn)，經(jīng)營土地勢在必行。本文就我國城市土地經(jīng)營中存在的問題進探討分析，并提出了相應(yīng)促進土地經(jīng)營發(fā)展的對策，以供參考。

關(guān)鍵詞：城市土地;經(jīng)濟經(jīng)營;問題分析

一、土地經(jīng)營

城市經(jīng)營是城市政府在不改變國有資產(chǎn)所有權(quán)的前提下，通過對各類有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)、冠名權(quán)等相關(guān)權(quán)益市場化運作，或通過出售資產(chǎn)變現(xiàn)、融資等辦法，以獲取資金，并提高現(xiàn)有資產(chǎn)的經(jīng)營管理水平或使用效益，實現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值。

土地作為城市資源的重要組成部分，同時又是一種稀缺與不可再生資源，它與城市各種資源都存在著相應(yīng)的聯(lián)系，因此土地經(jīng)營是城市經(jīng)營中的關(guān)鍵。土地經(jīng)營是政府利用市場法則，通過對土地資本運作，實現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置和土地資本增值的一種經(jīng)營方式。因此，政府在土地運營的過程中，必須把握好宏觀調(diào)控、規(guī)范機制、完善市場、強化管理、機制創(chuàng)新等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，從而加快土地經(jīng)營體系建設(shè)步伐，使土地發(fā)揮最大的綜合效應(yīng)，服務(wù)于城市經(jīng)營的總體目標，提升城市競爭力。

二、城市土地經(jīng)營中存在的問題

（一）一級土地市場供給量失控

一級土地市場供給量失控主要表現(xiàn)在政府對土地使用權(quán)出讓的宏觀失控。土地出讓缺乏統(tǒng)一規(guī)劃控制，造成大量土地浪費。如一些開發(fā)區(qū)盲目開發(fā)，導(dǎo)致了大量土地的閑置和巨額資金的浪費。另外，舊有的城市土地供應(yīng)是通過劃撥、出讓等方式，使城市土地使用權(quán)從原使用人手中直接進入房地產(chǎn)市場。這種模式程序簡單，政府沒有投資風(fēng)險，還可從土地出讓中獲得一部分級差收益。弊端是市場運行不規(guī)范，追求短期收益，造成城市土地供應(yīng)總量上的失控。

（二）市場化程度不高

我國城市土地配置市場化程度還不高，一是市場化配置土地所占比例不高;二是出讓土地的方式市場化程度不高。土地出讓方式有協(xié)議、招標、掛牌、拍賣等，拍賣市場化程度最高，但多年來協(xié)議出讓一直是主要方式;三是土地價格不能真實反映土地供求關(guān)系。國有土地出讓中，由于大多數(shù)是協(xié)議價格，或因估價工作滯后，或因地區(qū)利益驅(qū)動，普遍存在明顯偏低現(xiàn)象，違背了價格內(nèi)在的客觀性真實性要求。

（三）土地管理體制不完備

現(xiàn)階段各地政府作為土地市場主體所牽涉的利益致使我國土地市場畸形發(fā)展：一是土地被現(xiàn)有行政區(qū)劃分割，限制了市場機制作用的發(fā)揮，難以實現(xiàn)土地資源最優(yōu)配置。二是國有土地資產(chǎn)體制中缺乏產(chǎn)權(quán)約束機制，加上國有土地的收益大部分歸地方所有，一些地方低價征地，高價出讓。三是地方政府的違法行為難以得到有效制約和監(jiān)督。據(jù)專家估計，因征地、圈占土地、違法占用耕地等，目前失地或部分失地農(nóng)民的數(shù)量可能高達4000萬-5000萬人，勞動力相當一部分實際處于失業(yè)狀態(tài)。

三、城市土地經(jīng)濟經(jīng)營發(fā)展對策

（一）以城市規(guī)劃為指導(dǎo)，建立與完善土地經(jīng)營體系

城市規(guī)劃對土地經(jīng)營具有導(dǎo)向性作用。城市規(guī)劃控制土地出讓總規(guī)模、用地性質(zhì)、土地開發(fā)強度、空間布局、市政配套等重要方面，通過對城市建設(shè)行為的控制，保證社會與公眾的利益。首先，有助于提高土地的使用效率，在當前眾多區(qū)域?qū)嵭挟a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，可開發(fā)土地總量大為減少的背景下顯得尤為重要;其次，有助于土地市場的宏觀調(diào)控，避免盲目增加土地供給，保障房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。城市規(guī)劃控制著土地經(jīng)營的重要環(huán)節(jié)，土地經(jīng)營則對土地供給的時序、空間定位進行調(diào)控。城市政府對土地需求進行科學(xué)預(yù)測，制定包括年度、中期和長期土地供應(yīng)計劃的完整體系，能夠有效地對城市土地開發(fā)進行部署，進而保證城市規(guī)劃的落實與執(zhí)行。同時，通過土地經(jīng)營對城市規(guī)劃的反饋，在提高城市規(guī)劃可行性的同時，還能夠促進城市規(guī)劃的發(fā)展。

（二）加強和完善城市地價管理制度

城市地價管理是城市土地市場管理的核心，事關(guān)城市土地經(jīng)營的效率?；鶞实貎r在地價體系中屬控制性地價，是城市政府控城市土地市場供求關(guān)系、制定地價管理政策、指導(dǎo)土地交易、征收土地稅費的重要依據(jù)，從而形成地價管理的重要基礎(chǔ)。盡管已經(jīng)明確規(guī)定城市基準地價應(yīng)定期修訂和公布，但在實際工作過程中，還有部分地方把基準地價作為土地行政主管部門的內(nèi)部資料加以保密，影響了基準地價在整個市場經(jīng)濟運行中的地位和作用。

（三）完善土地供應(yīng)市場

現(xiàn)階段，城市中存在大量無償劃撥土地，城鄉(xiāng)接合部大量土地歸集體所有，劃撥土地和農(nóng)村集體土地以不規(guī)范的隱性交易方式進入土地市場，擾亂了土地一級市場，擴大了城市土地的供給來源，造成土地收益流失。因此，必須加強政府對土地一級市場的壟斷，解決多頭供地與土地隱性供給的混亂狀況。除法律規(guī)定的黨政機關(guān)、軍事設(shè)施和公益事業(yè)等用地可以采用劃撥方式提供用地外，其他建設(shè)用地凡不符合國土資源部《劃撥用地目錄》的，實行有償出讓方式供地;原使用劃撥土地的企業(yè)改制的，須同步辦理土地出讓手續(xù)或依法繳納地租;經(jīng)濟適用房建設(shè)用地必須嚴格執(zhí)行國家立項條件，控制經(jīng)濟適用房售價，防止開發(fā)商以開發(fā)經(jīng)濟適用房為名牟取暴利。

四、結(jié)語

社會主義市場經(jīng)濟的建立，使城市建設(shè)和發(fā)展進入了一個新的階段，運用市場經(jīng)濟手段，促進土地市場的發(fā)展，對構(gòu)成城市空間和城市功能載體的各種資源、資本進行聚集、重組和市場化運作，才能實現(xiàn)城市發(fā)展資金運作的一種良性循環(huán)的態(tài)勢。經(jīng)營土地是經(jīng)營城市的核心和關(guān)鍵，是提高城市綜合競爭力的戰(zhàn)略選擇。所以，把握和運用好土地經(jīng)濟與把握和運用好經(jīng)營城市發(fā)展的規(guī)律是經(jīng)營城市發(fā)展的必由之路，城市要經(jīng)營好，就必須先經(jīng)營好土地。只有經(jīng)營管理好土地，城市政府才能更好地履行建設(shè)和管理城市的職能，才能使經(jīng)營城市的發(fā)展獲得更為合理的空間和更加雄厚的物質(zhì)基礎(chǔ)。

參考文獻：

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