哈佛分析框架下的保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)

顧太芹

【摘 要】近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要的一環(huán)房地產(chǎn)業(yè)受到越來越多的關(guān)注，文章選取保利地產(chǎn)作為分析對(duì)象，通過運(yùn)用哈佛分析框架對(duì)企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略分析、會(huì)計(jì)分析、財(cái)務(wù)分析、前景分析，以達(dá)到對(duì)保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)的目的。

【關(guān)鍵詞】哈佛分析框架;財(cái)務(wù)分析;經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)

【中圖分類號(hào)】F299.233.42 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A 【文章編號(hào)】1674-0688（2019）08-0237-02

1 公司簡(jiǎn)介

保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司（簡(jiǎn)稱保利地產(chǎn)）是中國(guó)保利集團(tuán)控股的大型國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)，2006年7月31日，該公司股票在上海證券交易所掛牌上市，成為在股權(quán)分置改革后，重啟IPO市場(chǎng)的首批上市的第一家房地產(chǎn)企業(yè)。

2 戰(zhàn)略分析

2018年9月13日，保利地產(chǎn)宣布正式升級(jí)為保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司（簡(jiǎn)稱保利發(fā)展）。保利發(fā)展將致力于打造“不動(dòng)產(chǎn)生態(tài)發(fā)展平臺(tái)”，以扎實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)投資、開發(fā)、運(yùn)營(yíng)、資本運(yùn)作能力為基礎(chǔ)，提供基于行業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的綜合服務(wù)，與客戶美好生活同行。

保利地產(chǎn)的本次定位升級(jí)符合黨的十九大的要求，黨的十九大報(bào)告中多次提到“人民美好生活”，而本次保利地產(chǎn)更是突出強(qiáng)調(diào)了系統(tǒng)性發(fā)展的理念，這對(duì)集團(tuán)發(fā)展起到了很好的促進(jìn)作用。

3 會(huì)計(jì)分析

3.1 保利地產(chǎn)存貨分析

分析表1中的數(shù)據(jù)可知，保利地產(chǎn)的存貨余額從2013年的約2 300億元一直上升到2017年的約4 390億元，上升幅度達(dá)到47%，這是由于企業(yè)的擴(kuò)展戰(zhàn)略引起的，不斷流入的資金使得保利地產(chǎn)能夠獲得很好的發(fā)展。存貨跌價(jià)準(zhǔn)備2013年沒有計(jì)提，2014年開始計(jì)提從約1.6億元到約2.2億元，總體呈現(xiàn)不斷下降的趨勢(shì)。公司的存貨周轉(zhuǎn)率表現(xiàn)不是特別好，長(zhǎng)期低于行業(yè)平均值，這說明保利地產(chǎn)在一定程度上存在著銷售滯后的問題，運(yùn)營(yíng)能力需要進(jìn)一步提高。

3.2 保利地產(chǎn)應(yīng)收賬款分析

（1）應(yīng)收賬款增長(zhǎng)率。應(yīng)收賬款增長(zhǎng)率是能夠直觀體現(xiàn)企業(yè)的應(yīng)收賬款增長(zhǎng)變動(dòng)，應(yīng)收賬款增長(zhǎng)率越大，表明應(yīng)收賬款增長(zhǎng)速度越快，資金周轉(zhuǎn)可能出現(xiàn)問題。營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率大于零，表明企業(yè)營(yíng)業(yè)收入有所增長(zhǎng)。該指標(biāo)值越高，表明企業(yè)營(yíng)業(yè)收入的增長(zhǎng)速度越快，企業(yè)市場(chǎng)前景越好。從表2可見，保利地產(chǎn)的應(yīng)收賬款余額增長(zhǎng)率一直保持著非常高的增速，其中2017年甚至達(dá)到了62.43%，這說明了公司在應(yīng)收賬款的管理上有很大的問題，導(dǎo)致應(yīng)收賬款余額大幅度提升。

4 保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)分析

4.1 盈利能力分析

（1）銷售凈利率。銷售凈利率是一個(gè)企業(yè)很看重的指標(biāo)，該指標(biāo)直接反映了企業(yè)賺取利潤(rùn)的水平，也間接反映出企業(yè)管理層的盈利能力。從表3可知，在2013—2017年，保利地產(chǎn)的銷售凈利率基本保持相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)，除2016年跌至11.03%，當(dāng)年下降的原因在于2016年中央的重點(diǎn)工作在于三線、四線城市去庫存工作，而保利地產(chǎn)當(dāng)年主戰(zhàn)場(chǎng)在一線、二線城市，因而其銷售的表現(xiàn)不佳。同時(shí)，保利地產(chǎn)在銷售情況不佳的情況下，仍然大幅度拿地，造成了銷售成本的上升，導(dǎo)致利率下降。

（2）營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率。一般來說，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率越高，說明企業(yè)商品銷售額提供的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)越多，企業(yè)的盈利能力越強(qiáng);反之，此比率越低，說明企業(yè)盈利能力越弱。從表4可知，保利地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率一直保持在一個(gè)比較穩(wěn)定的位置，為17%的指標(biāo)表現(xiàn)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，17%的營(yíng)業(yè)凈利率表現(xiàn)很大程度上反映了保利地產(chǎn)的盈利能力始終保持在一個(gè)相對(duì)靠前的位置。

4.2 償債能力分析

流動(dòng)比率是指企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的比率。流動(dòng)比率是衡量一個(gè)企業(yè)短期償債能力的重要指標(biāo)。

一般而言，流動(dòng)比率在2∶1左右比較合適。從表5可以看出，保利地產(chǎn)的流動(dòng)比率常年保持在1.8左右，低于行業(yè)平均值1.9，說明保利地產(chǎn)的償債能力還需要不斷地提高，而這背后也與保利地產(chǎn)高財(cái)務(wù)杠桿率相關(guān)。

4.3 運(yùn)營(yíng)能力分析

運(yùn)營(yíng)能力是企業(yè)在外部市場(chǎng)環(huán)境的約束下，通過人力資源的安排和協(xié)調(diào)，以及生產(chǎn)資料的運(yùn)用，對(duì)財(cái)務(wù)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的影響。通過分析企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力可以更好地評(píng)價(jià)保利地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，暴露其存在的問題，為進(jìn)一步提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力提供依據(jù)。

通過表6分析可知，保利地產(chǎn)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率從2013—2017年呈“V”字形趨勢(shì)變化，自2015年以來不斷提高，表明公司收賬速度快，平均收賬期短，壞賬損失少，資產(chǎn)流動(dòng)快，償債能力強(qiáng)。而從流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率可以看出來，企業(yè)的流動(dòng)周轉(zhuǎn)速度比較低，說明企業(yè)的資金運(yùn)用情況不是很好，需要補(bǔ)充流動(dòng)資金參加周轉(zhuǎn)，會(huì)形成資金浪費(fèi)，降低企業(yè)的盈利能力。對(duì)于總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，保利地產(chǎn)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率表現(xiàn)不合格，說明企業(yè)的銷售能力不是很強(qiáng)。

5 保利地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)總體評(píng)價(jià)

本文運(yùn)用哈佛分析框架對(duì)保利地產(chǎn)2013—2017年年報(bào)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析和業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)，下面將總體評(píng)價(jià)保利地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。

（1）公司定位調(diào)整及時(shí)，后續(xù)發(fā)展能力較好。保利地產(chǎn)自2016年以來開始調(diào)整企業(yè)的發(fā)展方向，由原來較為單一的住宅房地產(chǎn)開始向綜合房地產(chǎn)投資發(fā)展，更是在2018年宣布正式升級(jí)為保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司，致力于打造“不動(dòng)產(chǎn)生態(tài)發(fā)展平臺(tái)”，以不動(dòng)產(chǎn)投資開發(fā)為原點(diǎn)，立體延展出“不動(dòng)產(chǎn)生態(tài)”，縱向產(chǎn)業(yè)鏈延伸，橫向是相關(guān)多元業(yè)態(tài)的擴(kuò)展，從而形成較為完備的集團(tuán)發(fā)展態(tài)勢(shì)，符合國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的要求，具有較大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

（2）盈利能力總體穩(wěn)定，變現(xiàn)能力較好。對(duì)于保利地產(chǎn)的盈利的能力，通過銷售凈利潤(rùn)、營(yíng)業(yè)凈利潤(rùn)可以看出，保利地產(chǎn)近年來雖然在同行業(yè)的位次一直處于下降的趨勢(shì)，但是其高財(cái)務(wù)杠桿下的充足資金流也保證了保利地產(chǎn)的盈利，銷售凈利潤(rùn)達(dá)到13%的水平，營(yíng)業(yè)凈利潤(rùn)達(dá)到18%的水平，同時(shí)其營(yíng)業(yè)收入上也保持著較好的增幅，與2013年相比，2017年增幅達(dá)到了37%，其中2017年的營(yíng)業(yè)收入更是達(dá)到了1 400余億元，說明了保利地產(chǎn)在盈利能力上的較好變現(xiàn)。

（3）公司償債能力較弱，具有一定風(fēng)險(xiǎn)。在上述的分析當(dāng)中，通過速動(dòng)比率和流動(dòng)的比率可以看到，保利地產(chǎn)的速動(dòng)比率處于一個(gè)較低的位置，這當(dāng)中雖然和房地產(chǎn)企業(yè)存貨為主的原因有關(guān)，雖然整體上和中國(guó)房地產(chǎn)同期速動(dòng)比率保持一致，但是也反映了保利地產(chǎn)在流動(dòng)負(fù)債的償還上有一定的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，18%的流動(dòng)比率也反映了保利地產(chǎn)在償債能力上的缺陷，這也是其通過發(fā)行股票調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債率的重要原因。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]陳留平，馮曉勇.哈佛分析框架在汽車業(yè)并購中的應(yīng)用——以M公司并購為例[J].財(cái)會(huì)通訊，2015（32）：86-88.

[2]吳濤.2008～2010年中國(guó)石油天然氣股份有限公司財(cái)務(wù)分析報(bào)告——基于哈佛分析框架的運(yùn)用[J].會(huì)計(jì)之友，2012（11）：65-67.

[3]李俊東.基于哈佛分析框架的財(cái)務(wù)報(bào)告的分析與運(yùn)用[J].

財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)（理財(cái)版），2013（9）：50-52.

[4]黃璐璐，孫潔.基于哈佛分析框架的財(cái)務(wù)分析研究——以光環(huán)新網(wǎng)為例[J].經(jīng)濟(jì)師，2018（11）：113-114.

[5]孫紅梅，馬應(yīng)嬌.基于哈佛分析框架的企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告分析——以山西焦化有限公司為例[J].財(cái)會(huì)通訊，2014（32）：73-76.

[責(zé)任編輯：高海明]